Kopības parādi, kas Spānijā pāriet kopā ar dzīvokli
30 sekundēs
Ja iegādājaties dzīvokli Spānijā, Jūs pārņemat iepriekšējā īpašnieka nesamaksātās dzīvokļu īpašnieku kopības maksas. Tas ietver kārtējo gadu un trīs pilnus iepriekšējos kalendāra gadus. Parāds ir attiecināms uz pašu dzīvokli. Vienīgais, kas neļauj šim parādam pāriet uz Jums, ir izziņa par parādu neesamību. Notāram šī izziņa ir jāredz, ja vien Jūs skaidri neatsakāties no šīm tiesībām.
Kuri pārdevēja parādi kļūst par maniem, un uz cik ilgu laiku?
comunidad de propietarios ir īpašnieku kopība, kas pārvalda projekta koplietošanas daļas un nosaka ikmēneša maksu, un tā ir līdzīga Čehijas SVJ, lai gan nav tas pats. Tikai viena tās parādu kategorija kļūst par Jūsu parādu, un šo termiņu nosaka likums, nevis sarunas. Ley de Propiedad Horizontal (LPH) 9.1.e pants nosaka, ka Spānijas dzīvokļa pircējam kopā ar pašu īpašumu ir jāatbild par iepriekšējā īpašnieka nesamaksātajām dzīvokļu īpašnieku kopības maksām. Tas ietver nesamaksāto daļu par pirkuma gadu un trīs kalendāra gadus pirms tā. Ja iegādājaties īpašumu 2026. gadā, Jūsu atbildība sniedzas līdz 2023., 2024. un 2025. gadam, kā arī jau pagājušajai 2026. gada daļai.Vārdi "kopā ar īpašumu" ir būtiski. Šis parāds nav personisks pienākums, ko Jūs uzņematies. Tas ir juridiski piesaistīts dzīvoklim. Tāpēc tas automātiski saglabājas arī pēc īpašnieka maiņas. Kopība var vērsties pret ikvienu, kurš šodien ir dzīvokļa īpašnieks, neatkarīgi no tā, kurš šo parādu radīja.
Pirms 4+ gadiemŠodien (pirkuma gads)
- Pārņem pircējs3 gadi un kārtējais gads
- 3 iepriekšējie gadi
- Parāds, kas ir vecāks par šo termiņu, nepāriet kopā ar īpašumu
- Parāds ir piesaistīts īpašumam, nevis personai, kas to radījaDaudzi uzskata, ka par parādu atbild tikai persona, kas nav samaksājusi. Taču par to atbild pašreizējais īpašnieks neatkarīgi no tā, kurš to radīja, jo tas pats 9.1.e pants piesaista parādu pašam dzīvoklim.
- Parāds no pirms pieciem gadiem Jūs nesasniedz, bet pēdējo trīs gadu parādi var tikt piedzīti pilnā apmērāTas ir pareizi. Taču nav pareizi šo termiņu uzskatīt par aptuvenu. Saskaņā ar to pašu pantu tas ir kārtējais gads un trīs iepriekšējie kalendāra gadi pilnā apmērā.
- Jauns pircējs automātiski nesāk ar tīru lapuTikai tad, ja turpmāk minētā izziņa ir saņemta un tajā nav norādīts neviens parāds. Darījuma pabeigšana bez izziņas saskaņā ar to pašu pantu neko neapliecina.
Stāvoklis 2026. gada 17. augustā, pamatojoties uz Ley 49/1960 konsolidēto BOE tekstu, nevis komentāru. Šī ir vispārīga informācija par likuma darbību. Tā neattiecas uz konkrētu dzīvokli vai kopību. Tikai turpmāk aprakstītā izziņa, kas pieprasīta Jūsu pirkumam, parāda faktisko summu.
Vai trīs gadu termiņš tiek atjaunots katru reizi, kad dzīvoklis maina īpašnieku?Nē. Termiņu skaita atpakaļ no Jūsu pirkuma datuma. Tāpēc pirkums no personas, kura pati īpašumu iegādājās pirms diviem gadiem, termiņu nesaīsina. Viena lieta patiešām var palīdzēt: izziņai, kas tika saņemta un nokārtota iepriekšējā pārdošanas reizē, jau vajadzētu būt nokārtojušai visus parādus, kas bija vecāki par šo termiņu. Tāpēc, ja tas ir iespējams, ir vērts lūgt apskatīt visu izziņu ķēdi, ne tikai jaunāko.
Kas neļauj notāram apstiprināt, ka dzīvoklim nav parādu, ja patiesībā tie ir?
Šeit nozīmīgs ir viens dokuments: certificación sobre el estado de deudas. Tā ir izziņa, ko izsniedz kopības administrators un kas precīzi apliecina, vai par dzīvokli kaut kas ir parādā. 9.1.e pants prasa, lai pārdevējs to iesniegtu, saskaņojot ar savu deklarāciju. Notārs bez tās nevar apstiprināt aktu. Tas izklausās pēc drošas garantijas. Taču tajā ir būtiska nepilnība, par kuru ir vērts zināt, pirms Jūs kaut ko parakstāt.
Sertifikāts par parādu stāvokliIzsniedz kopības administrators
- Nosaukums
- VĀRDS, UZVĀRDS
- Konta izraksts
- SAMAKSĀTS / PARĀDS
- Pārvaldnieka paraksts
- [PARAKSTS]
- Atteikuma klauzula
- [atteikuma klauzula]
- Nosaukums. Pārdevēja vārds, kas atbilst viņa paša deklarācijai kopībai.
- Konta izraksts. Vai ir kāds parāds un, ja ir, cik liels.
- Pārvaldnieka paraksts. Bez tās notārs nevar apstiprināt aktu.
- Atteikuma klauzula. Ja pircējs to paraksta, notārs turpina bez izziņas, turklāt neviens no jums nezina summu.
Ko pircēji pieņemKo atteikšanās patiesībā izslēdz
- Notārs nekad neļaus noslēgt pārdošanu, slēpjot kopības parādu
- Notārs neļaus noslēgt pārdošanu BEZ izziņas, ja vien pircējs pašā aktā nepārprotami neatsakās no šīs prasības. Šāda atteikšanās ir likumīga, un tā notiek. Tas ir galvenais iemesls, kāpēc pircējs nonāk īpašumā ar parādu, par kura iespējamību viņš neko nezināja.
- Ja pārdevējs saka, ka kopībā viss ir kārtībā, ar to pietiek
- Tieši šāda pārliecība ir tas, ko izziņa aizstāj. Izziņu izsniedz pašas kopības pārvaldnieks, nevis pārdevējs, un tai jāatbilst tam, ko pārdevējs atsevišķi deklarējis. Mutisks apliecinājums nav dokuments, un tas nekur neparādās 9.1.e pantā.
- Atsacīšanās no izziņas tikai paātrina dokumentu kārtošanu, neradot būtiskus trūkumus
- Atsacīšanās no izziņas nozīmē, ka notārs neveic pārbaudi. Tā neatceļ ar to saistīto trīs gadu atbildību. Ja vēlāk atklājas parāds, likums joprojām ļauj kopībai to piedzīt no jums. Jūs vienkārši esat atteicies no vienīgā dokumenta, kas būtu iepriekš atklājis summu.
Izziņas par kopienas parādiem pieprasīšana, tās pārbaude salīdzinājumā ar pārdevēja paša deklarāciju un klienta neinformēšana par iespēju no tās atteikties ir juridiskās pārbaudes standarta daļa. Tas nav papildu pakalpojums. Tā ir viena no piecpadsmit pozīcijām, ko jurists pārbauda katrā pirkumā, kuru mēs koordinējam.
Kāpēc lai pircējs vispār piekristu atteikties no izziņas?Parasti tā notiek, lai paātrinātu saspringtā darījuma noslēgšanas grafika izpildi, un dažkārt tāpēc, ka pārdošanas aģents to pasniedz kā formalitāti. Neviens no šiem iemesliem nemaina likumu. Atteikšanās izslēdz tikai dokumentu, kas būtu apliecinājis, ka dzīvoklim nav parādu, vai parādījis parāda summu. Juristam, kurš strādā pircēja, nevis ātras darījuma noslēgšanas interesēs, nav iemesla to ieteikt.
Vai bankas pārdots dzīvoklis tiek nodots bez kopības parādiem?
Nē, un tas ir viens no noturīgākajiem mītiem šajā piekrastē. Ne BOE konsolidētajā 9.1.e panta tekstā, ne mūsu pārbaudītajos neatkarīgajos juridiskajos komentāros nav teikts, ka bankai, tās nekustamo īpašumu struktūrvienībai vai jebkuram citam, kurš iegūst vienību piespiedu izsolē (adjudicación), būtu īsāks vai citāds atbildības periods. Likuma formulējums neparedz izņēmumu atkarībā no pircēja.
- Atgūts īpašums automātiski nenozīmē, ka tam nav parāduBankai, kas piespiedu izpildes ceļā kļūst par dzīvokļa īpašnieci, var būt uzkrājušies tieši tādi paši kopības parādi kā jebkuram citam pārdevējam. Tā tālāka pārdošana šo vēsturi neizdzēš.
- Piemērojama tā pati izziņa, un pastāv tāds pats atteikšanās risksBankai piederoša īpašuma sludinājums joprojām ir pārdošana saskaņā ar 9.1.e pantu. Ja kas, liels institucionāls pārdevējs, kas ik mēnesi apstrādā desmitiem lietu, drīzāk pasniegs atteikšanos kā ierastu dokumentu kārtošanu, nevis to nedarīs.
- Konkrētai piespiedu pārdošanai var būt savi procesuāli sarežģījumiTas, kā parāds tiek apstrādāts tiesas piespiedu izsoles faktiskajā norisē, atšķirībā no situācijas, kad banka pārdod vienību, kas tai jau pilnībā pieder, ir šaurāks juridisks jautājums, kas joprojām nav galīgi atrisināts. Noskaidrojiet precīzu nostāju par konkrēto vienību pie sava jurista. Neuzskatiet, ka atgūts dzīvoklis automātiski ir riskantāks vai drošāks.
Vai bankām piederoši dzīvokļi šī iemesla dēļ kopumā ir slikta izvēle?Ne tieši šī iemesla dēļ. Parāda sertifikāta pārbaude ir tāda pati pārbaude, ko Jūs veiktu jebkuram otrreizējā tirgus īpašumam. Bankas pārdevējam dokumentus parasti ir vieglāk iegūt nekā privātpersonai, nevis grūtāk, jo banka ievēro standarta procedūru. Būtiskākais ir šāds: neuzskatiet, ka “bankas pārdots” nozīmē “bez parādiem”.
Kas notiek, ja kopība sāk piedzīt nesamaksātu parādu?
Kopībai nav jārisina sarunas vai jāgaida labas gribas izpausme. Dzīvokļu īpašuma likuma 21. pants tai nodrošina ātru, konkrētu vēršanās iespēju tiesā: monitoringa procesu, kas ir īpaši paredzēts šāda veida parādiem. Spānijas praksē šīs procedūras izmaksas parasti sedz parādnieks, nevis kopība.
- Prasība tiek iesniegta pret to, kuram pašlaik pieder vienībaNe vienmēr pret personu, kura parādu uzkrāja. Ja prasības iesniegšanas brīdī Jums pieder dzīvoklis, Jūs esat atbildētājs neatkarīgi no tā, kad uzkrājās pamatā esošās maksas.
- Pēc Spānijas standartiem monitoringa process ir ātrsTas pastāv tādēļ, lai kopībai nebūtu jāuzsāk pilna, parasta tiesvedība par samērā nelielu un labi dokumentētu parādu. Šis ātrums darbojas pret jauno īpašnieku, kurš tam nav paredzējis līdzekļus.
- Izmaksas parasti sedz parādnieks, nevis kopībaTieši tāpēc izziņa un trīs gadu periods ir svarīgi pirms pirkuma. Pats parāds bieži vien ir mazāks skaitlis, kad tam pieskaita tiesas izmaksas.
Kā piedzen nesamaksātu parādu
- Uzkrājas parādsMaksājumi nav segtiNo šī brīža parāds ir piesaistīts dzīvoklim.
- Kopības lēmumsKopība oficiāli apliecina parāduKopības sapulces lēmums nosaka parāda summu.
- Monitorija processTiek iesniegta ātra prasība tiesāTas ir īpaši paredzēts šāda veida parādam un tiek iesniegts pret personu, kurai šodien pieder dzīvoklis.
- Apgrūtinājums īpašumamIzmaksas sedz parādnieksPapildus pašam parādam.
Vai pret mani var vērst prasību par parādu, par kura pastāvēšanu pirkuma brīdī es patiešām nezināju?Jā. Prasību par pašu parādu joprojām var vērst pret īpašumu, jo atbildība ir piesaistīta dzīvoklim, nevis tam, vai Jūs par parādu zinājāt. Tas, vai Jums ir atsevišķa prasība pret pārdevēju, kuram parāds bija jāatklāj, ir cits juridisks jautājums. Jūsu jurists vērš šo prasību pret personu, kas Jums pārdeva dzīvokli, nevis pret kopību.
Kas tieši jāpieprasa pirms parakstīšanas saistībā ar kopības parādu
Četras lietas, kas atšķiras no sešu dokumentu saraksta, kurš jau aplūkots rokasgrāmatā par kopības maksājumiem. Šis saraksts attiecas tikai uz parāda stāvokli, nevis uz ikdienas budžetu.| Pieprasiet | Ko tas atklāj | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Pati izziņa par parādu stāvokli, nevis tās kopsavilkums | Precīzs 9.1.e pantā minētais dokuments, ko izsniedzis kopības administrators un kas atbilst paša pārdevēja deklarācijai. | Mutisks apliecinājums, e-pasta kopsavilkums vai izziņa, kas darījuma noslēgšanas brīdī ir vairākas nedēļas veca. |
| Rakstisks apstiprinājums, ka Jums NAV lūgts atteikties no izziņas | Atteikšanās ir likumīga, un tā ir vienīgā izmaiņa, kas likvidē notāra paša veikto parāda stāvokļa pārbaudi. | Akta projektā iekļauta klauzula, kas atbrīvo pārdevēju no izziņas iesniegšanas, nepaskaidrojot, kāpēc. |
| Vai kāda monitorija prasība ir izskatīšanā vai iesniegta pēdējo trīs gadu laikā | Parāds, kas jau ir tiesvedībā, ir parāds, kura summu Jūs varat noskaidrot un iekļaut sarunās par cenu pirms darījuma noslēgšanas, nevis atklāt vēlāk. | Sapulces protokolā par to nekas nav teikts, un neviens administratoram šo tiešo jautājumu neuzdeva. |
| Tāda pati izziņas pārbaude jāveic arī galvenajai kopībai, ja tāda pastāv | Blokam lielākā urbanizācijā var būt parādi divām atsevišķām kopībām, un vienas kopības izziņa neko nepasaka par otru. | Ir sagatavota viena izziņa, neminot, vai pastāv vēl viena kopība. |
Ar izziņu salīdzinājumā ar darījuma noslēgšanu bez tās
Tas pats dzīvoklis un tas pats trīs gadu risks abos gadījumos. Atšķiras tikai tas, vai Jūs zināt summu pirms īpašuma iegūšanas.| Bez izziņas | Ar izziņu | |
|---|---|---|
| Ko Jūs zināt par parāda stāvokli | Nekas nav apstiprināts. Pārdevēja teiktais nav dokuments 9.1.e panta izpratnē. | Precīza summa, ko izdevusi comunidad administrācija un kas atbilst pārdevēja deklarācijai. |
| Jūsu trīs gadu riska periods | Tas pats. Atteikšanās no izziņas neatceļ atbildību. | Tas pats, taču tas ir zināms un jau ņemts vērā cenā, nevis atklāts vēlāk. |
| Sarunu priekšrocība pirms darījuma noslēgšanas | Nekādas. Jūs nevarat vienoties par summu, ko neesat redzējis. | Reāla. Apstiprināts parāds ir summa, kas jāatskaita no cenas vai jāliek pārdevējam nokārtot pirms parakstīšanas. |
| Kas notiek, ja pēc īpašuma iegādes tiek iesniegta monitorio prasība | Patiesi negaidīts pārsteigums, turklāt parasti ar papildu izmaksām. | Tas nav pārsteigums. Vai nu tas jau bija redzams izziņā, vai arī radās pēc tam, kad sākās Jūsu īpašumtiesības, un ir skaidri Jūsu atbildība. |
Tas ir tiesību normas teksts, nevis spriedums par Jūsu konkrēto dzīvokli
Šī ir vispārīga informācija par Ley de Propiedad Horizontal 9.1.e un 21. pantu. Tā ir aktuāla 2026. gada 17. augustā un balstīta uz avota tekstu, nevis pārņemta no komentāriem. Tā nav juridiska konsultācija par konkrētu dzīvokli, konkrētu comunidad vai konkrētu izziņu. Atteikšanās klauzula ir juridiski spēkā esoša, un dažkārt tai ir pamatots iemesls. Tikai Jūsu neatkarīgais jurists, izlasot īsto dokumentu, var pateikt, vai atteikšanās no tās ir saprātīga Jūsu pirkuma gadījumā.Šeit apzināti netiek izteikts viens apgalvojums: ka bankām, īpašumiem, kas iegūti izpildu pārdošanā, vai jebkura cita veida pārdevējam būtu īsāks vai citāds atbildības periods. Avota tekstā vai neatkarīgos komentāros tam nav pamatojuma, tāpēc šeit tas nav publicēts. Uzskatīt bankai piederošu sludinājumu par automātiski drošāku ir kļūda, kuru ir vērts labot.Jurists pieprasa šo izziņu kā daļu no juridiskās pārbaudes pirkumam, kuru mēs koordinējam. Mēs to neizsniedzam, paši nepārbaudām un neaizstājam juristu, kurš to salīdzina ar kopienas faktiskajiem ierakstiem.
Biežāk uzdotie jautājumi par comunidad parādiem
- Ja pēc darījuma noslēgšanas atklāju parādu, kas bija jānorāda izziņā, kurš par to atbild?
- Izziņu izdeva comunidad administrācija, un tā tika salīdzināta ar paša pārdevēja deklarāciju. Tāpēc kļūda vispirms ir jautājums tam, kurš izsniedza izziņu, un atsevišķi arī pārdevējam, ja viņa deklarācija bija nepatiesa. Jūsu jurists izvirza šo prasījumu Jūsu vārdā. Tas pagaidām nemaina comunidad tiesības pieprasīt parādu no pašreizējā īpašnieka.
- Vai pēc darījuma noslēgšanas samaksājot mantotu comunidad parādu es varu atgūt šo naudu?
- Tikai iesniedzot atsevišķu prasījumu pret pārdevēju, parasti pamatojoties uz to, ka viņš nepatiesi norādīja parāda stāvokli vai ka izziņa bija kļūdaina. Tā ir reāla juridiska iespēja, taču lēnāka un mazāk droša nekā vienkārši pārbaudīt izziņu pirms parakstīšanas. Tieši tāpēc šī pārbaude ir nepieciešama.
- Vai parāds galvenajā comunidad ir tikpat riskants kā parāds manā ēkā?
- Finansiālā ziņā, jā. Abi parādi saskaņā ar vienu un to pašu 9.1.e panta noteikumu attiecas uz Jūsu īpašumu, un abiem ir vienāds trīs gadu periods. Praksē atšķiras redzamība. Pārdevējam parasti ir vieglāk ātri iesniegt savas ēkas pārskatus nekā galvenās comunidad pārskatus. Tieši tāpēc iepriekš minētajā kontrolsarakstā tiek pieprasītas abas izziņas, nevis pieņemts, ka viena aizstāj otru.
- Vai comunidad vispār var atteikties izsniegt izziņu?
- Likuma ietvaros ne, tiklīdz to pārdošanas vajadzībām pieprasa īstais īpašnieks vai viņa pārstāvis. Izziņa ir tas, ko saskaņā ar 9.1.e pantu pārdevējam ir jāiesniedz, un tās izsniegšana, pamatojoties uz comunidad grāmatvedības datiem, ir administratora pienākums. Ja comunidad vai administrators kavē tās sagatavošanu, uzskatiet to par brīdinājuma signālu par ēkas pārvaldīšanas kvalitāti.
