Kaip advokato klientų sąskaita iš tikrųjų apsaugo pinigus užbaigiant sandorį
Per 30 sekundžių
Ispanijos advokatas privalo laikyti Jūsų pinigus sąskaitoje, atskiroje nuo pačios įmonės lėšų, ir negali jais disponuoti be Jūsų rašytinio įgaliojimo. Tačiau nė viena iš šių priemonių nesustabdo to, kas šiame etape pirkėjams iš tikrųjų kainuoja pinigus: apgaulingo el. laiško, gauto pačiu tinkamiausiu momentu, kuriame nurodomas kitas sąskaitos numeris.
Ko tiksliai įstatymai reikalauja iš advokato, tvarkančio mano pinigus?
Trys konkretūs reikalavimai, visi nustatyti Estatuto General de la Abogacía Española ir visi užtikrinami paties advokato advokatūros, o ne tiesiog paliekami pasitikėjimui. Sąskaita, kurioje laikomi Jūsų pinigai, turi būti aiškiai atskirta nuo įmonės veiklos sąskaitos. Ji turi būti aiškiai įvardyta kaip cuenta de clientes, o ne sujungta su bendrosiomis lėšomis. Advokatas taip pat negali ja naudotis be Jūsų rašytinio įgaliojimo, o tai reiškia, kad sandorio užbaigimas arba mokėjimas turi būti Jūsų aktyviai patvirtintas veiksmas, o ne savaime įvykęs dalykas bylai judant pirmyn.Netinkamas klientų pinigų tvarkymas nelaikomas nedidele administracine klaida. Jis priskiriamas rimtam arba labai rimtam profesiniam pažeidimui, už kurį gali būti skiriamas laikinas nušalinimas arba, sunkiausiais atvejais, pašalinimas iš advokatūros. Būtent ši klasifikacija suteikia taisyklei realią galią, neapsiribojančią vien rašytiniu pažadu.
| Kas privaloma | Ką tai reiškia praktiškai | Šaltinis |
|---|---|---|
| Atskyrimas | Jūsų pinigai laikomi sąskaitoje, atskiroje nuo įmonės veiklos lėšų, ir niekada nemaišomi su advokatų kontoros pajamomis ar išlaidomis. | RD 135/2021, art. 124.k |
| Draudžiama išsiimti be leidimo | Prieš panaudodamas sąskaitoje esančias lėšas bet kokiam tikslui, įskaitant mokėjimą pardavėjui, advokatas turi gauti aiškų Jūsų rašytinį įgaliojimą. | RD 135/2021, art. 124.k |
| Drausminė pažeidimo pasekmė | Priskiriamas rimtam arba labai rimtam profesiniam pažeidimui, už kurį sunkiausiais atvejais gali būti skiriamas laikinas nušalinimas arba pašalinimas iš advokatūros. | RD 135/2021 (bendroji drausminė tvarka) |
Kas nutiks mano pinigams, jei pati mano advokato įmonė bankrutuotų?Būtent tam, kad ši situacija netaptų Jūsų problema, ir buvo sukurtas lėšų atskyrimas. Kadangi klientų lėšos turi būti laikomos atskirai nuo įmonės veiklos sąskaitos, finansinių sunkumų atveju jos neturėtų būti įtrauktos į bendrąsias įmonės lėšas. Tai yra stipri struktūrinė apsauga, tačiau ne garantija nuo kiekvieno galimo nesėkmės scenarijaus. Todėl vis dar svarbu rinktis įmonę, turinčią tikrą ir patikrinamą veiklos istoriją.
Ar Ispanijos advokatas privalo apdrausti mano pinigus?
Taip, tačiau ši pareiga nustatyta kitame dokumente, nei mano dauguma pirkėjų. Verta tiksliai išsiaiškinti, kuriame, nes nuo šio tikslumo priklauso, ko turėtumėte paprašyti parodyti.
Ką mano pirkėjaiKur iš tikrųjų nustatyta ši pareiga
- Pačios priėmimo į advokatūrą taisyklės reikalauja, kad kiekvienas advokatas įsigytų draudimą
- Estatuto General de la Abogacía Española, advokatūros veiklą reglamentuojantis statutas, tarp savo reikalavimų nenumato profesinės civilinės atsakomybės draudimo. Ši pareiga kyla iš Código Deontológico, profesijos etikos kodekso. 20 straipsnyje reikalaujama draudimo apsaugos, kurios suma būtų „adekvati susijusiai rizikai“, o ne vieno konkretaus įstatymu nustatyto dydžio.
- Kiekvienas advokatas įsigyja savo individualų draudimo polisą
- Praktikoje dauguma Ispanijos advokatų yra apdrausti per savo colegio kolektyvinį draudimą, o ne individualiai įsigytu polisu. Abu variantai atitinka etikos reikalavimą. Visiškai neturėti draudimo apsaugos negalima.
- Visoje Ispanijoje taikoma viena standartinė minimali draudimo suma
- Nė viename mūsų patikrintame šaltinyje nenurodyta viena visoje šalyje taikoma minimali suma. Draudimo apsauga turi atitikti atliekamo darbo riziką. Nekilnojamojo turto sandorio užbaigimas, kai tvarkoma didelė pinigų suma, kelia visiškai kitokią riziką nei nedidelė konsultacija. Paklauskite konkrečios įmonės, kokia yra jos draudimo apsauga, atsižvelgiant į Jūsų sandorio dydį.
Praktikoje tai reiškia, kad naudingas klausimas niekada nėra „ar esate apdrausti“, nes beveik kiekvienas praktikuojantis advokatas į jį gali atsakyti teigiamai. Naudingas klausimas yra toks: „Kokia yra Jūsų draudimo apsauga, individuali ar kolektyvinė, ir ar ji atitinka tokio dydžio sandorį?“ Šį klausimą raštu užduokite prieš pervedant bet kokią reikšmingą pinigų sumą.
Kaip patikrinti advokato draudimą, o ne tiesiog pasikliauti jo žodžiais?Paprašykite raštu nurodyti poliso numerį ir draudiko pavadinimą, taip pat paklauskite, ar tai individualus polisas, ar kolektyvinis colegio draudimas. Tikrai apdraustas advokatas neturi pagrindo vengti atsakyti į kurį nors iš šių klausimų. Nepriklausoma ir patikima įmonė nelaikys tokio konkretaus ir pagrįsto prašymo nepatogumu.
Ką galiu pats patikrinti prieš atliekant bet kokį reikšmingą mokėjimą?
Keturi dalykai, kuriems nė vienam nereikia teisinių žinių ir kuriuos galima atlikti vienu el. laišku arba telefonu.
- Advokato nepriklausomumas nuo pardavėjoPatvirtinkite, kad pasirinkote advokatą arba pritarėte Jums rekomenduotam advokatui. Tai neturėtų būti įmonė, kurią paprasčiausiai paskyrė pardavimo agentas ir su kuria nesate sudarę atskiro susitarimo.
- Mokėjimo nurodyme nurodytas sąskaitos pavadinimasTikra klientų sąskaita vadinama įmonės klientų sąskaita, o ne asmenine ar bendrąja verslo sąskaita.
- Narystė advokatūroje raštuKuriai advokatų kolegijai priklauso advokatas ir koks jo narystės numeris. Tai pagrindinis, patikrinamas faktas, kurį kiekvienas praktikuojantis advokatas nurodo nedvejodamas.
- Pats rašytinio įgaliojimo etapasPaprašykite advokato raštu patvirtinti, kad iš klientų sąskaitos nebus atliktas joks mokėjimas be aiškaus Jūsų patvirtinimo.
Ar tokių klausimų uždavimas laikomas nemandagiu elgesiu arba nepasitikėjimo ženklu?Ne. Nepriklausomas advokatas, įpratęs dirbti su užsienio pirkėjais, tikisi būtent tokių klausimų. Tai tokio pat pobūdžio klausimas kaip banko prašymas nurodyti jo reguliacinės registracijos numerį: įprastas teisinis patikrinimas, o ne kaltinimas.
Kaip žmonės iš tikrųjų praranda pinigus šiame etape ir kaip to išvengti?
Ne dėl to, kad nesuveiktų klientų sąskaitos taisyklė. Taip nutinka, kai tiksliai tuo metu, kai tikimasi didelio mokėjimo, gaunamas apgaulingas el. laiškas su teisingai atrodančiais banko duomenimis ir tonu, atitinkančiu ankstesnį susirašinėjimą. Tai dokumentuotas atvejis Ispanijos nekilnojamojo turto sandoriuose, o ne reta išimtis: įsilaužiama į advokatų kontoros ar notaro el. pašto paskyrą ir pasirodo žinutė, neva siunčiama asmens, iš tikrųjų dalyvaujančio tvarkant Jūsų bylą, prašant pervesti pinigus į „naują“ arba „patikslintą“ sąskaitą.
[Pažeistas el. paštas]Bandymas nukreipti mokėjimą
- Nuo / Atsakyti į
- [email protected] / [email protected]
- Tema
- SKUBU: pasikeitė banko sąskaita
- Turinys
- „Mūsų bankas pasikeitė…“
- IBAN
- ES00 0000 0000 0000 0000 0000
- Nuo / Atsakyti į. Adresas, kuriuo reikia atsakyti, subtiliai skiriasi nuo siuntėjo adreso. Telefone tai lengva pražiūrėti.
- Tema. Įspėja skubumas, o ne turinys.
- Turinys. Patikima įmonė nekeičia klientų sąskaitos duomenų vien el. paštu, vykstant sandoriui.
- IBAN. Naujas numeris, niekada nepatvirtintas telefonu.
- Stop and verifyPakeistas sąskaitos numeris gaunamas vien el. paštu, vykstant sandoriuiPatikimas advokatas tokiu būdu nekeičia klientų sąskaitos duomenųWhat to do insteadPagal nutylėjimą laikykite tai įtartinu, kad ir kaip įtikinamai atrodytų
- NeskubėkiteŽinutėje primygtinai reikalaujama skubėti: šiandienis terminas, banko mokėjimų priėmimo laiko pabaigaSukčiavimas sukurtas taip, kad būtų pateiktas spaudžiant laikuiWhat to do insteadTikram sandorio užbaigimo grafikui retai prireikia per valandą nepatikrinto mokėjimo
- Stop and verifySąskaitos duomenys iš anksto nebuvo patikrinti telefonuĮsilaužta el. pašto dėžutė negali suklastoti telefono skambučio, kurį inicijavote patysWhat to do insteadSkambinkite įmonei numeriu, kurį jau turėjote, niekada nenaudokite numerio iš el. laiško
- Geroji praktikaPirmasis didelis tarptautinis mokėjimas be bandomojo pervedimoNiekas nepatvirtino, kad gavėjo sąskaita yra tikraWhat to do insteadJei terminai leidžia, pirmiausia atlikite nedidelį patvirtintą pervedimą
Ispanijos notaras paliudija pasirašymą ir paverčia pirkimo pardavimo sandorį viešuoju aktu, tačiau netikrina, ar turtą verta pirkti. Pats susitikimas su notaru tebėra viena stipriausių struktūrinių apsaugos priemonių nuo šio konkretaus sukčiavimo perkant antrinės rinkos būstą: likusi suma paprastai sumokama kaip cheque bancario, asmeniškai perduodama pasirašymo metu, o ne prieš kelias dienas pervedama be priežiūros. Šis mechanizmas ir jo atsiradimo priežastys išsamiai aptariami pinigų apsaugos puslapyje.Prieš atliekant bet kokį likusios sumos pervedimą, sąskaitos rekvizitų patikrinimas telefonu yra įprastas Arevont teisinio koordinavimo proceso etapas, skirtas būtent užkirsti kelią spragai, kuria pasinaudoja šis sukčiavimo būdas.
Jei tokiu būdu būčiau apgautas, ar būtų įmanoma susigrąžinti pinigus?Kartais, jei sukčiavimas nustatomas per kelias valandas. Nedelsiant susisiekus su savo banku ir paprašius atšaukti pavedimą bei pranešus policijai, atsiranda geriausia reali galimybė susigrąžinti pinigus. Kai pinigai iš sukčių sąskaitos pervedami kitur, o nusikaltėliai tai atlieka greitai ir dažnai peržengdami sienas, tikimybė juos susigrąžinti tampa gerokai mažesnė. Daug patikimiau užkirsti tam kelią savarankiškai patikrinant sąskaitos rekvizitus prieš siunčiant pinigus, nei vėliau bandyti juos susigrąžinti.
Ką patvirtinti prieš išsiunčiant iš savo sąskaitos didelę sumą
Keturi patikrinimai, susiję būtent su klientų lėšų sąskaitos mechanizmu, o ne apskritai su pirkimu.| Prašykite | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Žodžiu patvirtinti sąskaitos rekvizitus paskambinus numeriu, kurį susiradote patys | Tai veiksmingiausia apsauga nuo įsilaužus į el. paštą vykdomo sukčiavimo, nes ji nepriklauso nuo pasitikėjimo kanalu, kuriuo gavote nurodymą. | Jūsų prašoma tiesiog atsakyti į tą patį el. laišką ir patvirtinti, kad vykdysite nurodymą, tačiau nepasiūloma ir neužsimenama apie jokį nepriklausomą patikrinimą. |
| Sąskaitos pavadinimas ir jos žyma "cuenta de clientes", nurodyti raštu | Patvirtinama, kad pinigai pervedami į tikrai atskirtą klientų sąskaitą, o ne į asmeninę ar bendrąją veiklos sąskaitą. | Sąskaitos pavadinimas nesutampa su įmonės pavadinimu arba vengiama nurodyti, kaip vadinama sąskaita. |
| Advokato advokatų kolegija ir narystės numeris | Asmuo, laikantis Jūsų pinigus, susiejamas su drausmine sistema, dėl kurios atskyrimo taisyklė gali būti įgyvendinama. | Neaiškumas, kuriai advokatų kolegijai priklauso advokatas. |
| Rašytinis patvirtinimas, kad be Jūsų patvirtinimo nebus atliekamas joks mokėjimas | Tai praktinė forma, kurią realiame sandoryje įgyja 124.k straipsnyje įtvirtinta klientų lėšų apsauga. | Manoma, kad pasirašius dokumentus mokėjimai atliekami automatiškai, nors atskiras patvirtinimo etapas neaprašytas. |
Patvirtintas mokėjimo kanalas, o ne pasitikėjimas gautu el. laišku
Tą akimirką abu variantai atrodo visiškai vienodi. Tačiau tik vienas iš jų iš tiesų apsaugo nuo sukčiavimo, dėl kurio šiame etape patiriama daugiausia realių nuostolių.| Pasitikėkite el. paštu | Patvirtintas kanalas | |
|---|---|---|
| Kaip buvo patvirtinti sąskaitos rekvizitai | Bet koks numeris ir rekvizitai, pateikti pačioje žinutėje. | Skambutis numeriu, kurį jau turėjote ir kuris nepriklausė nuo el. laiško. |
| Atsparumas įsilaužimui į el. pašto paskyrą | Jokio: būtent šį kanalą naudoja sukčiai. | Didelis: įsilaužęs į el. paštą asmuo negali suklastoti Jūsų paties inicijuoto telefono skambučio. |
| Laiko sąnaudos | Jokių, kol kas nors nepavyksta. | Kelios minutės vieną kartą prieš atliekant didelį mokėjimą. |
| Kas nutinka, jei pinigai pervedami į neteisingą sąskaitą | Dažnai per kelias valandas pinigų susigrąžinti nebeįmanoma, kai gavėjo sąskaitos turėtojas jau pervedė lėšas kitur. | Labai mažai tikėtina, nes sąskaita prieš tai buvo nepriklausomai patvirtinta. |
Taisyklė galioja. Tačiau ji nėra visa Jūsų apsauga
Tai bendro pobūdžio informacija apie Estatuto General de la Abogacía Española ir Código Deontológico, galiojanti 2026 m. rugpjūčio 17 d. ir parengta remiantis pirminiais šaltiniais, o ne prielaidomis, kaip ši sistema paprastai apibūdinama. Tai nėra teiginys apie konkretaus advokato sąskaitą, draudimą ar elgesį. Tiksli konkrečios įmonės turima draudimo suma, nesvarbu, ar draudimas individualus, ar kolektyvinis, gali būti patvirtinta tik pačios įmonės. Nacionalinis minimumas čia nenurodytas, nes nė viename iš mūsų patikrintų šaltinių jis nenurodytas.Lėšų atskyrimo taisyklė ir ją pagrindžianti drausminė sistema yra tikros struktūrinės apsaugos priemonės. Tačiau jos nepašalina dažniausio realaus būdo, kuriuo žmonės šiame pirkimo etape praranda pinigus: sukčiavimo el. paštu, o ne atvejo, kai advokatas pažeidžia taisyklę. Geri apsisaugojimo nuo bankinio sukčiavimo įpročiai yra ne mažiau svarbūs už pirmiau aprašytą teisinę taisyklę, todėl klaidos, kurios verta vengti, yra įstatymą laikyti atsakymu į visus klausimus.Sąmoningai palikta atskirų gidų temai: du maršrutai, nurodantys, kur laikomi pinigai perkant naujos statybos būstą ir antrinės rinkos būstą, išsamiai aptariami pinigų apsaugos puslapyje, o banko garantijos mechanizmui skirtas atskiras puslapis. Arevont nėra nė vienos čia aprašytos klientų sąskaitos šalis ir jokiu metu nelaiko klientų pinigų. Mūsų vaidmuo, vykdant pirmiau nurodytą teisinio koordinavimo procesą, yra prieš pervedant didelę sumą patikrinti, ar sąskaita ir ją administruojantis advokatas atitinka keliamus reikalavimus.
Dažniausiai užduodami klausimai apie advokato klientų sąskaitą
- Ar Ispanijos klientų sąskaita yra tas pats, kas bendro parašo sąlyginio deponavimo sąskaita?
- Ne, ir šis skirtumas yra labai svarbus. Bendro parašo sąlyginio deponavimo sąskaitoje abi šalys turi kartu patvirtinti lėšų išmokėjimą. Ispanijos advokato klientų sąskaita veikia kitaip, taikant lėšų atskyrimą ir profesinę priežiūrą: advokatas laiko lėšas pagal griežtas taisykles ir jam taikomą drausminę priežiūrą, todėl pirkėjo apsaugą užtikrina šios taisyklės, o ne bendro parašo reikalavimas.
- Ar galiu paprašyti pateikti faktinį įrodymą, kad sąskaita yra atskirta nuo pačios įmonės lėšų, o ne tik išgirsti patvirtinimą, kad taip yra?
- Galite to paprašyti, ir pagrįsta tikėtis aiškaus atsakymo, pavyzdžiui, kad sąskaita pažymėta kaip „cuenta de clientes“ ir nurodyta, kuris bankas ją tvarko. Pirkėjas negali reikalauti atlikti išsamaus advokatų kontoros vidaus sąskaitų audito, todėl čia itin svarbi drausminė sistema ir Jūsų pasirinkta nepriklausoma, patikima kontora.
- Ar naudojimasis įgaliojimu pakeičia kokią nors klientų sąskaitos apsaugą?
- Ne. Sąskaita, lėšų atskyrimo taisyklė ir įgaliojimo reikalavimas yra susiję su sandoriu ir Jumis kaip klientu, o ne su tuo, ar asmeniškai pasirašote pas notarą, ar veikiate per įgaliotinį. Pasikeičia tik tai, kas fiziškai pasirašo, o ne sąskaita, per kurią pervedami Jūsų pinigai, ar tai, kaip jie joje apsaugomi.
- Ką turėčiau daryti iškart gavęs el. laišką, kuriame teigiama, kad pasikeitė mano mokėjimo banko rekvizitai?
- Sustokite ir neatsakykite į tą el. laišką bei nenaudokite jame nurodyto telefono numerio. Paskambinkite kontorai numeriu, kurį jau turite iš ankstesnio patikrinto kontakto, ir tiesiogiai paklauskite, ar pakeitimas tikras. Daugeliu dokumentuotų atvejų tai yra sukčiavimo būdas, o penkios minutės, skirtos patikrinimui, yra visa jo kaina.
