Costa del Solの新築物件または中古物件
違いは物件が新しいかどうかだけではありません。税金、支払スケジュール、保証、待ち時間、交渉の余地がすべて変わります。どちらが優れているということではなく、それぞれ異なる計画に適しています。
Three things, not two
- Off-plan建物が完成する前、場合によっては着工前に、開発業者から購入します。建設の進捗に応じて段階的に支払いますが、待つことが、より低い購入価格と住戸を選べることの代償です。
- 新築物件、完成済み同じプロジェクトを、決済前後に購入します。税制上の扱いはオフプランと同じで、待ち時間はほぼなくなりますが、選べる住戸は残っているものに限られます。多くの場合、現実的な中間案です。
- 中古物件既存の所有者から購入します。税制が異なり、鍵を受け取るまでの期間ははるかに短く、保証はなく、数十年前に建てられた物件を購入できる唯一の方法です。
税金の差は見た目ほど大きくありません
これは、多くの比較で最初に示される数字であり、最も誤読されやすい数字でもあります。新築物件では10 % IVAと1.2 % AJDを支払うため、税金は11.2 %です。中古物件では、単一の譲渡税であるITPを7 %支払います。
人々が比較する項目実際に決め手となるもの
- 税金は11.2 %対7 %
- 総額で約13 %対約9 %ですが、どちらも、それ自体が異なる価格に対する割合です。
- 税負担の低い方が有利
- キッチン、バスルーム、エアコンの新設が必要な中古物件は、税金を理由に見送った新築物件より、総額が高くなることがあります。
- 税金が大きな変動要因です
- 状態、立地、引き渡し後に必要となる支出は、税率4ポイントの差よりもはるかに大きく総額を左右します。
支払い方法と時期
支払スケジュールは、多くの購入者が最初に実感する実務上の違いです。必要な現金の額と、その支払時期を決めるからです。
| 段階 | 新築物件 | 中古物件 |
|---|---|---|
| 予約 | 通常は6.000から11.000 €で、プロジェクトごとに決められます。 | 通常は6.000から11.000 €で、より高額な物件では価格の1 %までとなります。 |
| 契約書への署名時 | 通常、価格の20から40 %に加えてIVAです。 | 通常、総額が価格の10から20 %になるよう支払います。 |
| 待機中 | その後の支払いは、プロジェクトごとに定められたスケジュールに従います。建設中に段階的に支払うプロジェクトもあれば、もう1回支払って、完成時に残額を支払うプロジェクトもあります。 | 何もありません。公証人のもとで合意した決済日まで待つだけです。 |
| 公証人のもとで | 残額は、決済および所有権移転時に支払います。 | 証書への署名時に残額を支払います。 |
計画しておくべき点は、新築物件では、使用または賃貸できるものを手にする数か月または数年前に、自己資金の大部分が必要になる可能性があることです。中古物件では、資金の移動はより後になりますが、より速やかに進みます。
その後に補償されるもの
これは最も差がはっきりする点であり、何か問題が起きたときに初めて気づく人が多い違いです。
だからといって、中古物件が劣る買い物になるわけではありません。一方では技術検査が必須であり、もう一方では利便性のためのものになるということです。古い物件では、建築家または測量士による検査が、実質的に得られる唯一の保証です。
広さと、良い立地がある場所
- 中古物件は通常、屋内がより広くなります古いアパートは、よりゆとりを持って建てられています。新築物件では、面積のより大きな割合がテラスや複合施設の共用設備に充てられるため、同じ予算でも屋内の平方メートル数が少なく、屋外が広くなることが多いです。
- 新築物件は通常、維持費が低くなります最高水準のエネルギー評価、現行基準の断熱、最新の設備により、光熱費が抑えられ、何年も交換せずに済みます。
- 最高の海沿いの立地は中古物件です水辺に最も近い土地は、数十年前に建設されました。新しいプロジェクトの大半はA7の内陸側にあります。海岸線の最前列にある新築物件も存在しますが、その数は非常に少なく、それに応じた価格になっています。
- 新築物件なら選べますプロジェクトの建設中であれば、通常は素材、表面仕上げ、色を選べます。デベロッパーによっては間仕切り壁を移動できる場合もあります。中古物件は現状のまま購入するもので、変更するには改装が必要です。
鍵を受け取るまでの期間
新築物件では、待ち時間が無駄になるわけではありません。ただし、その間に所有するのは物件ではなく契約です。来年の夏に使える場所が必要なら、それだけで答えは決まります。
交渉の余地があるところ
新築物件中古物件
- 価格の値引きは例外です。
- 価格は通常交渉できますが、常に可能とは限りません。
- 代わりに動かせるのは、支払スケジュール、より良い設備、追加サービスなどです。
- 動かせるのは、価格、決済日、設備、その他の取引条件です。
- 通常、最も有利なのは、デベロッパーが売り切りたい完成済みプロジェクトの最後の物件です。
- 決め手となるのは売主の売却意欲ですが、それこそ買主だけでは見抜けないものです。
近年の著しい成長を経て、市場は減速しています。そのため、一部のデベロッパーは以前より価格交渉に応じやすくなっています。これは尋ねる理由にはなりますが、値引きを当てにする理由にはなりません。
どちらが適していますか
点数による判定ではありません。それぞれが明確な答えとなる条件を示しています。
次の場合は新築物件が適しています次の場合は中古物件が適しています
- やり直す必要がなく、保証も付いた現代的な基準を求めている場合。
- 何年も待たず、数か月で鍵を受け取りたい場合。
- 維持費を抑え、最高のエネルギー評価を求める場合。
- 海岸で可能な限りビーチの近くに住みたい場合。
- プール、ジム、スパ、コワーキングスペースが複合施設に備わっていてほしい場合。
- 同じ予算で屋内の平方メートル数をより多く確保したい場合。
- 待つことをいとわず、間取りや仕上げを選びたい場合。
- 他人の選択を受け入れるより、自分の好みに合わせて改装したい場合。
- 修理に多額の出費をせず、数年間過ごしたい場合。
- 成熟した植栽があり、実際に居住している近隣住民がいる、落ち着いた地域を求める場合。
それぞれの確認事項
| 新築物件の場合 | 中古物件の場合 | 重要な理由 |
|---|---|---|
| 開発業者、土地、許認可、契約書類です。 | 所有権、費用、執行命令、所有者組合への債務です。 | 物件に付随する債務は、購入後もお客様に引き継がれる可能性があります。無許可のプロジェクトは停滞する可能性があります。 |
| お客様名義で、お客様固有の支払いのために発行された銀行保証です。 | 建築工事の適法性と、未登記の増築の有無です。 | 実際に資金を失う可能性があるのはこの2つの場面で、どちらも事前に確認できます。 |
| 決済日と、遅延した場合に契約書で定められている内容です。 | 所有者組合の規約です。特に物件を賃貸する予定がある場合は重要です。 | 決済の遅延は時間を奪い、賃貸制限によって購入した目的を失う可能性があります。 |
人々が求めている比較は、比較すべきものではありません
オンライン上でこの質問に答えている記事のほとんどは、税率表を示しています。税金は誰にとっても同じ唯一の数字だからです。しかし、それは最も重要性の低い数字でもあります。
よくある質問
- 同じプロジェクト内では、オフプランのほうが完成済みの新築物件より安いのでしょうか。
- 通常はそのとおりです。その割引は、待つことと建設上のリスクを負うことへの対価です。プロジェクトの販売が進み、完成に近づくにつれて、残りの住戸は通常、最初に販売された住戸より高く設定されます。
- オフプランの購入に住宅ローンを利用できますか。
- はい、ただしまだ早すぎます。銀行がローンを承認するのは、通常、完成の約2か月前です。そのため、早く申請しても意味がありません。新築物件の頭金を段階的に支払う必要がある場合も、ご自身の資金から支払わなければならないのはそのためです。
- 新築物件では、IVAとITPの両方の税金を二重に支払うのですか。
- いいえ。物件が初回譲渡であればIVAとAJD、二回目以降の譲渡であればITPのいずれかです。両方ではありません。
- デベロッパーが工事を完成させなかった場合、どうなりますか。
- 決済前にお支払いになったすべての金額は、お客様名義の銀行保証で保証されなければならず、法定利息を含めて返還されます。弁護士は、支払いが行われる前に、その保証の正確な文言を確認します。
- 中古物件は、常に平方メートル当たりで安いのでしょうか。
- いいえ。海に近い地域では、両者のうち中古物件の方が高額であることが多いです。その土地はかなり以前に開発されており、購入するには中古物件しか選択肢がないためです。
