Felújítási engedélyek Spanyolországban: Mikor szükséges Licencia de Obra?
30 másodpercben
Minden olyan spanyolországi felújításhoz, amely az épület szerkezetét, homlokzatát vagy beépített alapterületét érinti, a munkálatok megkezdése előtt licencia de obra mayor szükséges, építész által aláírt tervvel. A tisztán esztétikai, változtatás nélküli munkálatokhoz általában elegendő egy egyszerű comunicacion previa. Ha kihagyják a munkához ténylegesen szükséges engedélyt, a probléma nem marad annál, aki a munkát elvégezte. Új tulajdonosként Ön örökli azt.
Az Ön felújítása kisebb vagy nagyobb munka?
Spanyolország a felújítási munkákat két engedélykategóriába sorolja, és az alkalmazandó kategória minden egyéb részletet meghatároz: ki nyújthatja be a kérelmet, szükséges-e építész aláírása, és mennyi ideig tart az eljárás. A kisebb munkákra vonatkozó licencia de obra menor a kozmetikai vagy karbantartási szintű munkákat fedi le, például a burkolatcserét, festést, fürdőszoba-felújítást és más hasonló változtatásokat, amelyek a meglévő falakon belül maradnak. A nagyobb munkákra vonatkozó licencia de obra mayor a szerkezeti változtatásokat, bővítéseket, medence építését vagy a rendeltetés megváltoztatását fedi le. Ehhez teljes, építész által elkészített és aláírt terv szükséges, mielőtt a városháza egyáltalán megvizsgálná a kérelmet.A gyakorlati vizsgálat egyszerűen megfogalmazható, még akkor is, ha a papírmunka nem az: érinti-e a munka valamelyik szerkezeti elemet, például teherhordó falat, az épület külső határoló szerkezetét vagy a tetőt? Megváltoztatja-e a beépített négyzetmétert? Megváltoztatja-e a helyiség jogszerű rendeltetését? Ha ezek közül bármelyikre igen a válasz, a munka a nagyobb munkák kategóriájába tartozik. Ha egy kizárólag kozmetikai, azonos jellegű változtatás egyértelműen nem érinti a meglévő falakon belüli területet, az általában kisebb munkának minősül, és sok településen egy egyszerű, a városházának küldött bejelentéssel, vagyis comunicacion previa eljárással intézhető a teljes engedélykérelem és az elbírálásra való várakozás helyett.
| Kisebb építkezésEsztétikai, változtatás nélküli | Nagyobb építkezésSzerkezeti, bővítési, medence | |
|---|---|---|
| Szerkezetet, homlokzatot vagy alapterületet érint | Nem | Igen |
| Ki írja alá a tervet? | Tulajdonos vagy gestor, általában nincs szükség építészre | Építész, szinte mindig |
| Hogyan igényelheti | Előzetes bejelentés, sok településen | Hivatalos licencia de obra kérelem |
| Városházi elbírálás | Egyszerű ellenőrzés, nem teljes engedélyvizsgálat | Teljes műszaki vizsgálat a munka megkezdése előtt |
Források
Kezdődhet-e a felújítás kisebb munkaként, majd válhat-e közben nagyobb munkává?Igen, és gyakran ez vezet ahhoz, hogy a tulajdonosok szándékuk ellenére, véletlenül engedély nélküli munkát végeznek. Ha a munkálatok köre egy szerkezeti elemre, a homlokzatra vagy az alapterületre is kiterjed, a projekt a nagyobb munkák kategóriájába kerül, és saját, építész által aláírt engedélyre lesz szükség, még akkor is, ha az eredeti bejelentést megfelelően nyújtották be az eredetileg tervezett kisebb munkákra.
Mennyibe kerül valójában a licencia de obra Spanyolországban?
A kisebb munkákra vonatkozó bejelentés vagy engedély díja általában 200 és 800 euró között mozog, amelyhez hozzáadódik az ICIO, vagyis az önkormányzati építési adó, amelyet jellemzően a bejelentett munkaköltségvetés 3-4 százalékában állapítanak meg. A nagyobb munkák engedélyének díját általában az építész saját tervében szereplő referencia-költségvetés körülbelül 3-3,5 százalékára teszik. Ez az összeg az építész külön tervezési díján felül értendő, nem pedig annak helyettese.A kutatás során nem állítottak össze egyetlen, aktuális díjtáblázatot egy konkrét Costa del Sol-i településre, például Marbella saját rendeletét Estepona rendeletével összevetve. Az alábbi összegek általános, összesített tartományok, nem egyetlen városháza közzétett díjtáblázatából származnak. Ezért tervezési irányszámként kezelje őket, és a felújítási költségvetés véglegesítése előtt kérjen pontos árajánlatot az illetékes városházától, építészétől vagy gestorától.
| Kisebb építési engedély vagy bejelentés díjaVárosházi átalánydíj | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO építési adó, kisebb vagy nagyobb munkaA bejelentett munkaköltségvetés 3-4%-a | A költségvetés 3-4%-a |
| Nagyobb építési engedély díja~3-3.5% a referencia-költségvetésből | ~3-3.5% a költségvetésből |
Hogy ezeket a százalékokat egy valós összeggel is érzékeltessük: egy 50.000 eurós, szerkezeti változtatás nélküli fürdőszoba- és konyhafelújítás, amely egyértelműen obra menor esetének minősül, nagyjából 200 és 800 euró közötti engedélyezési díjjal, valamint körülbelül 1.500 és 2.000 euró közötti ICIO-val jár, így az engedélyhez kapcsolódó teljes költség hozzávetőleg 1.700 és 2.800 euró között alakul. Egy 300.000 eurós villa bővítése új úszómedencével, amely egyértelműen obra mayor esetének minősül, önmagában az engedély díjára körülbelül 9.000 és 10.500 euró közötti összeget jelentene, még az építész saját tervezési díja és a következő szakaszban szereplő, több hónapos ügyintézési idő előtt. Mindkét összeget a fenti általános százalékos sávok alapján, szemléltetés céljából számítottuk ki, nem pedig egy konkrét projekt tényleges számlájából vettük.
Mennyi idő alatt készül el egy felújítási engedély?
Két független forrás eltérő időtartományokat adott meg ugyanarra a két kategóriára, ezért ez az oldal a teljes eltérést mutatja be, ahelyett hogy egy hamis pontosságú értéket erőltetne. Bármelyik tartomány gyorsabb végét tekintse kedvező esetnek, ne ígéretnek: az önkormányzat tényleges ügyintézési sebessége a saját leterheltségétől és a benyújtott dokumentáció teljességétől függ.
0. hét~8 hónap
- Obra menor, reális tartomány2-12 hét
- Obra mayor, reális tartomány2-8 hónap
| Forrás | Kisebb építkezés | Nagyobb építkezés |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2-6 hét | 2-6 hónap, az összetettségtől és az önkormányzattól függően |
| TerretaSpain | 1-3 hónap | 3-6 hónap, esetenként 8 hónapig is |
| Reális tartomány tervezési célokra | 2-12 hét | 2-8 hónap |
A tulajdonosok közösségének is jóvá kell hagynia a munkálatokat?
Az önkormányzati engedély nem az egyetlen jóváhagyás, amelyre egy felújításhoz szükség lehet. Ha az ingatlan egy comunidad de propietarios keretében, társasházban vagy közös elemekkel rendelkező zárt lakóparkban található, a spanyol jog a homlokzatot, az épület szerkezeti elemeit és más közös részeket a közösség kollektív tulajdonának tekinti, még akkor is, ha Ön teljes tulajdonjoggal rendelkezik saját lakóegysége felett. Az önkormányzat szempontjából teljesen jogszerű munkálatokhoz is szükség lehet a közösség saját engedélyére, ha azok ezen közös elemek valamelyikét érintik.
- Légkondicionáló berendezések felszerelése jól látható külső falraMaga a fal a spanyol jog szerint közös elem, ezért az, hogy az önkormányzat nem emel kifogást, önmagában nem rendezi a kérdést.
- Erkély vagy terasz beépítéseEz megváltoztatja az épület külső megjelenését, amelyről nemcsak az egyéni tulajdonos, hanem a közösség is véleményt mondhat.
- Külső ablakok vagy redőnyök cseréjeA színt, az anyagot és a formát gyakran a közösség saját szabályzata rögzíti, ami külön kérdés mindattól, amit az önkormányzat ellenőriz.
- Az épület külső kialakításának bármely más módosításaHa a munkálat a homlokzatot, egy szerkezeti elemet vagy más közös részt érint, a megkezdés előtt, nem utólag, szerezze be a közösség engedélyét.
Ennek a lépésnek a kihagyása valós, bíróság előtt is érvényesített kockázat, nem pusztán elméleti lehetőség. A közösség a munkálatok befejezése után is pert indíthat azok visszafordítása érdekében, és a bíró kötelezheti a tulajdonost az eredeti állapot helyreállítására, valamint az ezzel járó költségek megfizetésére. A közösség szavazatának megszerzése, a saját szabályzatában az ilyen változtatásokra előírt többséggel, külön lépés az önkormányzati engedélyhez képest: az egyik jóváhagyás nem helyettesíti a másikat.
Források
Ha az önkormányzat jóváhagyja az engedélyt, az a közösség hozzájárulását is magában foglalja?Nem. Ez két különálló jóváhagyás, amelyet két különböző szerv ad ki, és az egyik megléte nem helyettesíti a másikat. Az önkormányzati engedély a tervezési és építési szabályokra vonatkozik, a közösség szavazata pedig magára a közös épületre. Szerezze be mindkettőt, mielőtt bármi olyat megváltoztatna, ami a külső részt vagy egy szerkezeti elemet érint.
Ki kérelmezi ténylegesen az engedélyt: Ön vagy egy építész?
Az, hogy ki nyújtja be a kérelmet, és milyen dokumentumokat kell hozzá csatolni, teljes mértékben attól függ, hogy a felújítás melyik kategóriába tartozik.
| Kategória | Ki nyújtja be | Mit kell benyújtani |
|---|---|---|
| Kisebb építkezés | Gyakran közvetlenül a tulajdonos, vagy a nevében eljáró ügyintéző | A városházához benyújtott előzetes bejelentés. Ehhez a munkakörhöz általában nincs szükség építész által aláírt tervre. |
| Nagyobb építkezés | Szakképzett műszaki szakember, szinte mindig építész, szűkebb munkakörök esetén néha építésvezető | Aláírt terv, műszaki leírás, tervek és szükség esetén szerkezeti számítások, amelyeket az engedély kiadása előtt a városháza saját városrendezési osztálya vizsgál felül. |
Mi történik, ha a felújítási munkát egyáltalán nem engedélyezték jogszerűen?
Ez a legfontosabb rész, akár Ön tervezi a felújítást, akár egy olyan használt lakást vizsgál, amelyen már lehetnek egy korábbi tulajdonos munkálatai. Minden olyan építési munka, amelyet a tényleges munkakörhöz szükséges engedély nélkül végeztek, amelynél egy nagyobb építési munkának minősülő változtatást kisebb építési munkára vonatkozó bejelentéssel végeztek, vagy amelynél egyáltalán nem folytattak le engedélyezési eljárást, városrendezési jogsértésnek minősül. Ez akkor is igaz, ha az elkészült munka önmagában megfelelőnek tűnik.Az illegális vagy engedély nélküli munkálatok jogszerűen nem tüntethetők fel az ingatlan-nyilvántartásban vagy az okiratban, ami eltérést hoz létre az ingatlan tényleges fizikai állapota és nyilvántartott jogi leírása között. A bankok erre a nyilvántartott leírásra alapozva hiteleznek, ezért ez az eltérés pontosan az, ami megnehezítheti vagy akadályozhatja a jelzáloghitel felvételét használt lakás vásárlásakor, és ami elriasztja az óvatos vevőt.
- LegköltségesebbEgy használt lakáson olyan felújítási munkák találhatók, amelyek befejezettnek és lakottnak tűnnekAz engedélyben foglaltakat meghaladó munkavégzés, illetve az engedélyezési eljárás teljes hiánya városrendezési szabálysértésnek minősül, még akkor is, ha a munkák megfelelőnek tűnnek.What to do insteadKérje meg ügyvédjét, hogy az aláírás előtt ellenőrizze az építési engedélyt a ténylegesen megvalósult állapothoz képest.
- Legköltségesebb„Ez az előző tulajdonos illegális munkája, nem az enyém”A legalizálás felelőssége, illetve annak következményei, ha ez nem történik meg, az okirat átadásakor az új tulajdonosra száll. A tulajdonosváltozás nem szünteti meg ezt a felelősséget.What to do insteadÉrvényesítse a kockázatot az ajánlati árban, vagy lépjen vissza, ahelyett hogy feltételezné, hogy az az eladónál marad.
- Mulasztás költségesÉvek teltek el anélkül, hogy a városháza intézkedett volnaEz számíthat, de csak az általános elévülési idő, vagyis a körülbelül négy év letelte után, amelyet autonóm közösségenként eltérőnek kell tekinteni. Ez a polgármesteri hivatal szankcionálási hatáskörét módosítja, nem pedig azt a jelzáloggal vagy a használt lakással kapcsolatos problémát, amelyet a nyilvántartási eltérés már eleve okoz.What to do insteadKérjen magától a városházától írásos igazolást az ingatlan jogi státuszáról, ne elégedjen meg csupán az eladó azon kijelentésével, hogy ezt korábban senki nem kifogásolta.
Ha az elvégzett munkálatok teljes mértékben összeegyeztethetők a telekre vonatkozó jelenlegi építési szabályokkal, utólag néha legalizálhatók egy képesített szakemberen keresztül benyújtott legalizálási tervvel. Ez nem automatikusan reménytelen helyzet, de teljes mértékben attól függ, hogy a megvalósult munkálatok megfelelnek-e annak, amit egy megfelelő engedélykérelem megkövetelt volna. Az utólagos formalizálás a korábbi eljárásnál valóban több pénzt és időt igényel. Egy kapcsolódó, de különálló dokumentum, amelyről érdemes érdeklődni minden használt lakás esetében, a licencia de primera ocupación. Ez igazolja, hogy a megépített épület megfelel az engedélyezett állapotnak, és alkalmas a használatra. Az ezt nélkülöző ingatlan értékesítése vagy megterhelése hasonló nehézségekbe ütközhet.Egy már meglévő illegális építmény Andalúziára jellemző részletei, beleértve azt is, hogy meddig tarthat ténylegesen a városháza saját hatósági fellépési joga, valamint hogy a területi besorolás milyen változást jelent, külön témát képeznek. Az engedély nélküli bővítésekről szóló útmutatónk egy egyébként jogszerű ingatlanon megvalósított egyetlen illegális hozzáépítést tárgyal, amely közelebb áll az engedélyt túllépő felújításhoz. Egy olyan teljes épületre, amelynek egyáltalán nincs jogalapja, külön, az illegális építményekről szóló útmutatónk vonatkozik.
Források
Az illegális munkák, amelyeket a vásárlás után fedeznek fel, akkor is az én felelősségemmé válnak, ha nem én végeztem el őket?Igen. A spanyol jog szerint a legalizálási kötelezettség, illetve annak elmulasztásának következményei nem szűnnek meg pusztán azért, mert a tulajdonos személye megváltozott. Ebből a részből ezt az egyetlen legfontosabb tényt érdemes megjegyezni: a problémáért az felel, aki jelenleg az ingatlan tulajdonosa, nem pedig az, aki a munkát elvégezte.
Minden Costa del Sol-i városháza ugyanúgy kezeli ugyanazt a felújítást?
Az általános kisebb és nagyobb építési munkák közötti különbségtétel, valamint a fent ismertetett közösségi hozzájárulási szabályok országosan érvényesek. Az egyes engedélykategóriákat, az előzetes bejelentési eljárás hatályát és magukat a díjtételeket minden andalúziai önkormányzat a saját önkormányzati rendeletében határozza meg, a regionális tervezési kereteken belül. Elvileg ugyanazt a felújítási terjedelmet kissé eltérően is kezelhetik: az egyik településen gyorsabb lehet az előzetes bejelentési eljárás, míg a következőnél teljes körű engedélyre lehet szükség, még egymással szomszédos Costa del Sol-i települések esetében is. Ne feltételezze, hogy az egyik önkormányzatban megvalósult korábbi projekt ütemezése pontosan érvényes lesz egy másikban is.A pontos engedélykategória és az illetékes városházánál fizetendő díj megerősítése, még a felújítási költségvetés véglegesítése előtt, pontosan olyan ellenőrzés, amelyet az Arevont jogi koordinációs szolgáltatása az Ön ügyvédjével együtt elvégez, ahelyett hogy egy ilyen általános útmutató alapján kellene találgatnia.
Mit kell ellenőrizni a felújítási költségvetés véglegesítése előtt
Öt tétel, amelyet az első számla előtt kell ellenőrizni, nem utólag felfedezni.| Legyen előkészítve | Miért fontos | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| A városháza írásos válasza arról, hogy a munka kisebb vagy nagyobb építési munkának minősül-e | A téves feltételezés itt a leggyakoribb oka annak, hogy engedély nélküli munkákra kerül sor. | A kategória kitalálása egy máshol található, hasonlóan kinéző projekt alapján. |
| A tulajdonosi közösség írásos engedélye minden olyan munkához, amely a homlokzatot vagy közös elemet érint | A városházi engedély erre nem terjed ki. A két jóváhagyás egymástól független. | Annak feltételezése, hogy önmagában elegendő a városháza jogszerű engedélye. |
| A meglévő licencia de obra összevetése a ténylegesen megépített állapottal, még egy használt lakás megvásárlása előtt | Az okirat átadásának pillanatától az új tulajdonos problémájává válik minden dokumentálatlan munka. | „Az előző tulajdonos tette, nem én”: jogalap nélküli meggyőződés. |
| Az építész saját tervezési díja, amelyet az engedélyezési díjtól külön számolnak el, bármely obra mayor projektnél | Az engedélyezési díj a tényleges teljes költségnek csak egyetlen tétele. | Egy projekt árának meghatározása kizárólag az engedélyezési díj százalékos aránya alapján. |
| Kérdés az ingatlan licencia de primera ocupación dokumentumáról, nem csupán a felújítási előzményeiről | E dokumentum hiányában az ingatlant később nehéz lehet eladni vagy jelzáloggal megterhelni, hasonló okokból, mint az engedély nélküli munkálatok esetében. | Soha nem kérdezni róla, mert technikai részletnek tűnik. |
Amit ez az oldal nem tudott egyetlen számban rögzíteni
Egy fontos, világosan megfogalmazott fenntartás. Az oldal elkészítéséhez nem olvastuk el egyetlen konkrét polgármesteri hivatal saját ordenanzáját sem, és egyetlen, konkrétan megnevezett Costa del Sol-i önkormányzat esetében sem erősítettük meg az aktuális díjtáblázatot, az ICIO százalékos mértékét vagy az obra menor átalánydíját. Az alábbi sávok általánosak. Az Ön polgármesteri hivatalának saját adatai lesznek alkalmazandók, ezért érdemes ezeket írásban bekérni.A tulajdonosok közösségének a külső munkálatok engedélyezéséhez szükséges pontos szavazati többségi küszöbértékét sem lehetett egyetlen, általánosan érvényes számban meghatározni. A spanyol források szerint egyes esetekben a közösség saját szabályzata, más esetekben pedig az általános jogszabályi többségi szabályok irányadóak. Az adott közösség tényleges alapszabályát minden esetben külön ellenőrizni kell.Az engedély nélküli építés szabálysértésére vonatkozó, hozzávetőleg négyéves elévülési időt általános értékként írják le, és úgy tekintik, hogy autonóm közösségenként eltérhet. Az Andalúziára jellemző, már meglévő illegális építményt ténylegesen szabályozó időrendet külön forrásokkal alátámasztva az illegális építkezésekről és az engedély nélküli bővítésekről szóló útmutatóink ismertetik, ezért itt nem ismételjük meg egyetlen rögzített számként.
A felújítási engedélyekkel kapcsolatos leggyakoribb kérdések
- Megkezdhetem a kozmetikai felújítási munkálatokat, mielőtt a comunicacion previa ügyintézése teljesen lezárul?
- Ez az önkormányzat saját, bejelentési eljárásra vonatkozó folyamatától függ, ezért ellenőrzés nélkül egyik lehetőséget sem szabad magától értetődőnek tekinteni. Egyes településeken a hiánytalan comunicacion previa benyújtását követően szabad utat adnak a munkálatoknak, máshol előbb rövid visszaigazolást várnak. A munkálatok ütemezése előtt erősítse meg a konkrét választ az önkormányzatnál vagy gestoránál.
- Szükség van-e valaha építész aláírására a licencia de obra menor esetében?
- Általában nincs. Az obra menor kategória olyan kozmetikai, az eredetivel megegyező munkálatokra épül, amelyeket a tulajdonos vagy egy gestor rendszerint közvetlenül bejelenthet. Ha egy így megkezdett projekt kiterjed bármilyen szerkezeti elemre, obra mayor kategóriába kerül, és ettől a ponttól építész által aláírt tervre van szükség.
- Szükségem van-e a tulajdonosok közösségének jóváhagyására, ha a munkálatokat teljes egészében a saját lakásomban végzik?
- Általában nincs, amennyiben semmi nem érint közös elemet: a homlokzatot, a teherhordó szerkezetet vagy a lakáson áthaladó közös gépészeti vezetékeket. A kizárólag belső, nem szerkezeti változtatásokról rendszerint a tulajdonos dönthet. Amint a munkálat eléri a külső részt vagy egy szerkezeti elemet, a közösség jóváhagyásának kérdése felmerül, függetlenül attól, mennyire jelentéktelennek tűnik a változtatás.
