Közös költség Spanyolországban: mit fizet, és ki dönt róla?
30 másodpercben
Egy spanyol lakás automatikusan és elkerülhetetlenül tagságot jelent a tulajdonosok közösségében, a comunidad szervezetben. A közös költség összegét szavazással határozzák meg, nem Ön. Évi 900 és 6.000 € közötti összeggel számoljon, és ezt a tartományt tekintse a legfontosabb olyan számnak, amelyet egyetlen hirdetés sem tüntet fel.
| Egyszerű épülettömbkis medence, nincs lift | 1.200 €/év |
|---|---|
| Őrzött lakóparkfűtött medence, liftek, portaszolgálat | 4.200 €/év |
| Éves különbség | 3.000 € |
Ki lehet lépni a comunidad de propietarios közösségből?
A comunidad de propietarios a tulajdonosok közössége, amely a lakópark közös részeit kezeli és meghatározza a havi díjat. Hasonló a cseh SVJ-hez, de nem azonos vele. A tagság a tulajdonszerzéssel jár, nem választás kérdése. A tető, a lépcsők, a lift, a medence, a kertek, a folyosók világítása és az ezeket ellátó víz közös, ahogy az ezekhez kapcsolódó számla is.A tagságra nem kell külön jelentkezni. Azért áll fenn, mert az ingatlan létezik. A szabályokat a nemzeti jog, a Ley de Propiedad Horizontal, valamint az Ön konkrét épületének alapszabálya határozza meg.
Amit a vevők feltételeznekMi a tényleges helyzet?
- Kiléphetek a közösségből, ha nem használom a medencét?
- Nem. Az Ön tulajdoni hányadát az épület tulajdoni okiratában rögzített részesedési együttható határozza meg. Ezt az alapterület és az elhelyezkedés alapján számítják ki, nem a használat alapján. Attól, hogy Ön soha nem nyitja ki a medence kapuját, a hányad nem csökken.
- A díjat az adminisztrátor határozza meg
- Az adminisztrátor elkészíti a költségvetést és beszedni a díjat. A tulajdonosok jóváhagyják. A közgyűlés szavaz az éves költségvetésről, és legalább évente egyszer meg kell tartani. Az adminisztrátor végrehajtja ezt a döntést. Ő maga nem határozza meg az árat.
- Minden épülethez tartozik egy comunidad
- Szinte minden olyan épületben így van, amelyben Ön tulajdont vásárolna. A legfeljebb négy tulajdonossal rendelkező épületet ehelyett a Polgári Törvénykönyv egyszerűbb szabályai szerint is működtethetik. Ez vonzónak tűnhet, a gyakorlatban azonban kevesebb írásos szabályt, tartalékalap hiányát és a jegyzőkönyv vezetésére kötelezett személy hiányát jelenti.
- A bérlőm fizeti, amíg ott lakik
- Az adós a tulajdonos. Megállapodhat a bérlővel arról, hogy megtéríti Önnek az összeget, de a közösség továbbra is Öntől fogja követelni, nem a bérlőtől. Ez fontosabb, mint amilyennek tűnik, ha bérbe adja az ingatlant, és gyakran váltja a bérlőket.
Ki irányítja nap mint nap a közösséget?Három szerepkör van, és közülük csak egyet kell tulajdonosnak betöltenie. A tulajdonosok maguk közül választják az elnököt, aki általában szomszéd, nem pedig szakember. Az administrador de fincas rendszerint fizetett külső cég. Ez kezeli a könyvelést, a költségvetést és a beszedést. A titkár vezeti a nyilvántartást. A megbízatás jellemzően egy évre szól, ezért fordulhat elő, hogy egy közösség egyik évben jól, a következőben rosszul működik.
Mit fedez valójában a közös költség?
A díj a közös részeket és a közös szolgáltatásokat fedezi. Két lakópark között nem az egyes kategóriák listája változik, hanem az, hogy ezek közül mennyi található meg, és milyen költséggel működtetik őket.
- Takarítás és kertek: a díj részeFolyosók, lépcsők, bejáratok, közös növényzet és öntözés. Egy tengerparti lakópark gondozott kertjei jelentős, rendszeresen felmerülő költséget jelentenek, nem csupán díszítőelemeket.
- Medence: a díj részeVíz, vegyszerek, takarítás, szivattyúk és szükség esetén úszómester. Egy húsz lakás által használt medence lakásonként sokkal többe kerül, mint egy kétszáz lakás által közösen használt medence.
- Liftek: a díj részeKarbantartási szerződés, jogszabályban előírt ellenőrzések és javítások. Egy kis épületben található régi lift gyakran rendkívüli befizetést tesz szükségessé.
- Közös villany és víz: a díj részeVilágítás, kapuk, szivattyúk, öntözés és a közös területeken felhasznált víz. Ez a költség főként az energiaáraktól és a megvilágított terület nagyságától függ.
- Közös biztosítás: a díj részeAz épületre és a közös területekre vonatkozó biztosítás. Költsége az épület értékétől függ. Ez nem az Ön saját biztosítása.
- Biztonság, gondnok, recepció: a díj részeKapus bejárat, kamerarendszer, járőrszolgálat vagy személyzettel működő portaszolgálat. A napi huszonnégy órás, személyzettel biztosított védelem bérek kifizetését jelenti, és ez az egyetlen legfontosabb oka annak, hogy egy mérsékelt díj és egy magas díj között ekkora különbség lehet.
- Az adminisztrátor: a díj részeA könyvelést, a költségvetést, a közgyűlést és a beszedést kezelő cég. Általában kis költség, de érdemes ellenőrizni: egy olcsó, de elérhetetlen adminisztrátor gyakran költséges problémákhoz vezet.
- Saját lakásbiztosítása: nem része a díjnak, és Önt terheliAz Ön falai, ingóságai és az alsó lakással szembeni felelőssége. A közös biztosítás csak az épületet és a közös részeket fedezi.
- Javítások a lakásában: nem része a díjnak, és Önt terheliAz Ön kazánja, légkondicionálója és saját teraszának burkolata. Az alapszabály határozza meg, hol ér véget a magántulajdonban álló rész, és hol kezdődik a közös rész. Ez a spanyolországi lakóközösségek életében a leggyakoribb vita forrása.
- Közutak és közszolgáltatások: nem része a díjnakAz utca, a közvilágítás és a hulladékgyűjtés helyi adókból finanszírozva. Egyes lakóparkok saját belső útjaikat is fenntartják.
- Üzleti alapon működtetett létesítmények: nem része a díjnakA területen üzleti vállalkozásként működtetett golfpálya, strandklub, gyógyfürdő vagy edzőterem. Attól, hogy a létesítmény a kapukon belül található, még nem feltétlenül része a díjnak.
Olvassa el a saját épületének listáját, ne ezt. Két, egymástól száz méterre fekvő lakóparkban ezeknek a tételeknek több mint a felére teljesen eltérő válaszok adódhatnak. Erről csak az alapszabály és a költségvetés dönthet.
Miért van egyes lakásoknak két közös költsége?Mivel a nagy Costa del Sol-i lakóparkokat gyakran több épülettömbből álló, összetett lakóközösségként építik ki. Az Ön épülettömbjének saját költségvetése van a saját liftjére, bejáratára és medencéjére. Az átfogó lakóközösség külön számlázza az utakat, a kapukat, a fő kerteket és a kerítés menti biztonsági szolgálatot. Ez két számlát, két költségvetést és két jegyzőkönyvet jelent. A lakást értékesítő senki sem kínálja fel önként a második dokumentumot, ezért Önnek kell rákérdeznie.
Mennyibe kerül a közös költség?
Lakásonként évente körülbelül 900 és 6.000 € között. A tartomány valódi okból ilyen széles, nem pusztán óvatosságból. A közös költség nem a vételártól függ. Attól függ, milyen létesítményekkel rendelkezik a fejlesztés, és milyen személyzettel működik.Négy tényező okozza szinte az összes különbséget.
- Mennyi közös infrastruktúra áll rendelkezésreMedence, liftek, mélygarázs, kapuk, öntözőrendszer. Mindegyik karbantartási szerződést, energiaszámlát és javítási alapot jelent. Egy egyszerű, egy kis medencével és lift nélkül rendelkező épülettömb szinte mindig a tartomány alsó részén helyezkedik el.
- Hogy a szolgáltatásokat emberek vagy berendezések biztosítják-eEgy kamera egyszeri kiadás. A személyzettel működő kapu folyamatos bérköltséget jelent, és ez a legbiztosabb módja annak, hogy a közös költség a tartomány közepéről a felső szintre emelkedjen. A recepció, a portaszolgálat és a napi kertgondozás ugyanígy működik.
- Hány tulajdonos viseli a költségetUgyanaz a medence, amelynek költségén húsz lakás vagy kétszáz lakás osztozik, két teljesen eltérő közös költséget eredményez. Ezért lehet egy kis, butik jellegű, üdülőhelyi szintű szolgáltatásokkal rendelkező lakóparkban található lakás a környék legdrágábban fenntartható lakása.
- Egy vagy két lakóközösség van-eEgy átfogó lakóparkon belüli épülettömb mindkettőbe fizet. Kérje el mindkét költségvetést, különben az egyik lakás teljes költségét egy másik lakás felével hasonlítja össze.
Az oldal tetején bemutatott részletes példa megmutatja, hogy ez mit jelent egy valódi vásárlásnál. A második lakás könnyen lehet, hogy minden eurót megér. A hiba nem a magas közös költség megfizetése. A hiba az, ha két árat hasonlít össze, és azt gondolja, hogy két költséget vetett össze.
Hogyan tudhatom meg a tényleges közös költséget, mielőtt ajánlatot teszek?Kérje el az aktuális költségvetést és a legutóbbi számlát, ne elégedjen meg a hirdetésben szereplő összeggel. A költségvetés mutatja az összes kiadást. Az Ön tulajdoni hányada mutatja az Önre eső részt. A számla megmutatja, hogy ténylegesen mennyit szednek be, és milyen gyakran. Ha az eladó vagy a közvetítő csak dokumentummal alá nem támasztott havi összeget tud megadni, az egy másik kérdésre ad választ.
Ki dönt a közös költségről, és milyen többséggel?
Szinte minden, ami módosítja az Ön közös költségét, a közgyűlésen dől el. A szükséges többség attól függ, miről születik döntés. Ezt érdemes megérteni, mert így tudhatja, mit tehet Önnel szemben a lakóközösség, és mit nem.Először két szakkifejezés. A cuota de participación az Ön rögzített tulajdoni hányada, amelyet az épület alapító okiratában rögzítettek. A derrama rendkívüli hozzájárulás: az általános közös költségen felül egyszeri befizetés, amelyet általában olyan javításra vagy fejlesztésre fordítanak, amelyet a rendes költségvetés nem tud fedezni.
- Egyszerű többség
- Miről dönthet?
- Az éves költségvetésről és a rendes kiadásokról. A második ülésen a jelenlévők többsége dönthet, ha ők a jelen lévő tulajdoni hányadok több mint felét képviselik.
- Jogi hivatkozás
- LPH art. 17.7
- Three-fifths
- Miről dönthet?
- Általános szolgáltatás létrehozása vagy megszüntetése, például portaszolgálat, concierge-szolgáltatás vagy biztonsági szolgálat, valamint a turisztikai célú bérbeadás jóváhagyása, korlátozása, feltételekhez kötése vagy megtiltása.
- Jogi hivatkozás
- LPH art. 17.3 és 17.12
- Egyhangú döntés
- Miről dönthet?
- Az Ön tulajdoni hányadának módosítása, illetve bármi, amit az alapszabály már nem tartalmaz.
- Jogi hivatkozás
- LPH art. 17.6
| Miről születik döntés | Szükséges többség | Hol szerepel |
|---|---|---|
| Az éves költségvetés és a rendes kiadások | A tulajdonosok többsége, akik egyben a tulajdoni hányadok többségét is képviselik. A második ülésen a jelenlévők többsége dönthet, ha ők a jelen lévő tulajdoni hányadok több mint felét képviselik. | LPH art. 17.7 |
| Általános szolgáltatás létrehozása vagy megszüntetése: portaszolgálat, concierge-szolgáltatás, biztonsági szolgálat | Az összes tulajdonos háromötöde, akik egyben a tulajdoni hányadok háromötödét is képviselik. | LPH art. 17.3 |
| A turistáknak történő bérbeadás engedélyezése, korlátozása, feltételekhez kötése vagy tiltása | Az összes tulajdonos háromötöde, akik egyben a tulajdoni hányadok háromötödét is képviselik. | Az LPH 17.12. cikke, a 2025. április 3-tól hatályos módosítás szerint |
| A tulajdoni hányad módosítása vagy bármi, amit a törvény nem sorol fel | Tulajdonosok egyhangú döntése | LPH art. 17.6 |
| Az épület fenntartásához nem szükséges korszerűsítés, amelynek költsége meghaladja három havi rendes befizetés összegét | Az ellene szavazó tulajdonosok nem kötelesek fizetni érte. Ha később igénylik, az aktualizált költség alapján szállnak be. | LPH 17.4. cikk |
| Az akadályok megszüntetését és a fogyatékkal élő vagy idősebb lakók hozzáférését szolgáló munkálatok | Szavazás nélkül is kötelező, ha az éves díj nem haladja meg a tizenkét havi rendes befizetés összegét. Az ezt meghaladó részt az fizeti, aki kérte. | LPH 10.1.b cikk |
| A felújítási alap | Nem szavazás kérdése. Az alap összege soha nem lehet kevesebb a közösség legutóbbi rendes költségvetésének 10 %-ánál. | LPH 9.1.f cikk |
| Az Ön szerint hibás határozat megtámadása | A döntéstől számított három hónap. Ha a határozat jogszabályba vagy az alapító okiratba ütközik, egy év. | LPH 18.3. cikk |
Megszavaztak egy rendkívüli befizetést, én pedig ellene szavaztam. Fizetnem kell?Igen, ha az épületnek szüksége van a rendes javításra, és az Ön szavazata ezen nem változtat. Van azonban egy valódi kivétel. Az épület fenntartásához vagy biztonságához nem szükséges korszerűsítés, amelynek költsége meghaladja a három havi rendes befizetés összegét, nem terhelhető az ellene szavazó tulajdonosokra. Ha később használni szeretné az elkészült fejlesztést, megfizeti az Önre eső, aktualizált részt. Ha pedig úgy véli, hogy maga a döntés hibás volt, három hónap áll rendelkezésére a megtámadására.
Megakadályozhatja a közösség, hogy a lakást turistáknak adja bérbe?
Igen, és 2025. április 3. óta ehhez már nincs szükség külön indokra. A közösség a tulajdonosok háromötödös, a tulajdoni hányadok háromötödét képviselő többségével engedélyezheti, korlátozhatja, feltételekhez kötheti vagy megtilthatja az épületben a turistáknak történő bérbeadást. E változás előtt a jogszabály szövege szűkebb volt.A változás nem visszamenőleges hatályú. Az a tulajdonos, aki már e dátum előtt is a turisztikai szabályoknak megfelelően adta bérbe a lakását, folytathatja ezt e szabályok feltételei és időkorlátai mellett. Aki most vásárol, nem rendelkezik ilyen védelemre jogosító joggal. Éppen ezért keverik össze a két helyzetet: az, hogy egy szomszédja bérbe adja a lakását, nem bizonyítja, hogy Ön is jogosult lesz erre.
- Engedélyezi ezt a régió és az önkormányzat?Who decidesAndalúziai és önkormányzati turisztikai célú bérbeadási szabályokWhat it grantsAz engedélyezés lehetségesIf noA bérbeadás nem lehetséges, függetlenül a közösség döntésétől.
- Megfelel az ingatlan az engedélyezés feltételeinek?Who decidesAz önkormányzati engedélyezési rendszerWhat it grantsEngedély szerezhetőIf noA hiányzó engedélyt a közösség egyetlen szavazása sem pótolhatja.
- Jóváhagyta ezt a közösség, vagy nem tiltotta meg?Who decidesA tulajdonosok és kvóták 3/5-eWhat it grantsA bérbeadás engedélyezett ebben az épületbenIf noA közösség ugyanezzel a háromötödös többséggel teljesen megtilthatja.
Ezzel kapcsolatos álláspontunk nem változott, és egy weboldal kedvéért sem enyhítünk rajta. A foglalás előtt ellenőrizzük a bérbeadás lehetőségét, ha a vásárlás egyik oka a bérbeadás. Ha ez nem ellenőrizhető, tájékoztatjuk Önt erről, és ez az egyik oka annak, hogy ügyfeleinknek a továbblépést sem tanácsoltuk.
Források
Már vendégeknek adom bérbe a lakásomat. Megakadályoz a 2025-ös szabály?Önmagában nem. A változás 2025. április 3-tól alkalmazandó, és nem visszamenőleges hatályú. Ezért az a tulajdonos, aki e dátum előtt már a turisztikai szabályoknak megfelelően adta bérbe lakását, folytathatja ezt az e szabályokban meghatározott feltételek és határidők mellett. Ez azt jelenti, hogy a védelem egy helyzethez, nem pedig egy ingatlanhoz kapcsolódik, és azt az új vevő nem örökli meg. Ha olyan személytől vásárol, aki bérbe adja a lakását, kérdezze meg ügyvédjét pontosan arról, hogy mi száll át Önre, mert az őszinte válasz gyakran kevesebb, mint amit az eladó gondol.
Hogyan fizethet díjat és szavazhat Csehországból?
Csoportos beszedési megbízással, egy olyan számláról, amelyről a közös képviselő beszedheti az összeget. Továbbá írásos meghatalmazással, amelyet egy másik tulajdonosnak vagy képviselőnek ad. Mindkettő ugyanattól függ: hogy valaki elolvassa a postai küldeményt. A társasházi közösség a spanyolországi tulajdonlás azon része, amely folyamatosan választ vár. Amikor egy befizetés sikertelen, az első napon nem történik semmi drámai. De a helyzet nem marad ártalmatlan. A jelenlegi tulajdonos az adós. A ki nem fizetett közösségi díjat a társasházi közösség gyorsított bírósági eljárásban követelheti, amelynek költségei az adóst terhelik, és a tartozás magához az ingatlanhoz kapcsolódik. A nem rezidens reális kockázata nem az, hogy megtagadja a fizetést. Hanem az, hogy nem veszi észre.
- Option 1Csoportos beszedésHogyan szedik be ténylegesen a díjat egy olyan számláról, amelyről a közös képviselő beszedheti az összeget.
- Mire szolgál
- Automatikusan befizeti a díjat
- Ráfordítás
- Low, set up once
- Kihagyás kockázata
- A sikertelen befizetés a leggyakoribb egyedi hiba
- Option 2Írásos képviselői voksLehetővé teszi, hogy egy másik tulajdonos vagy képviselő szavazzon Ön helyett a közgyűlésen.
- Mire szolgál
- Leadja a szavazatát
- Ráfordítás
- Közepes, közgyűlésenként
- Kihagyás kockázata
- Döntés születik, miközben Ön nincs képviselve
- Option 3Kapcsolattartás a közös képviselővelEgy olyan e-mail-cím, amelyet valóban olvas, így az értesítések és a jegyzőkönyvek eljutnak Önhöz.
- Mire szolgál
- Tájékoztatja Önt
- Ráfordítás
- Alacsony, egy e-mail
- Kihagyás kockázata
- Nem veszi észre a problémát, amíg tartozássá nem válik
Megtekinthetem a társasházi közösség elszámolásait, mielőtt megvásárolnám a lakást?Nem közvetlenül, de ettől még mindent megkaphat. Az elszámolások, a szerződések és a jegyzőkönyvek megtekintésének joga a tulajdonosokat illeti meg, az eladó pedig tulajdonos. Ezért a kérést rajta keresztül, írásban kell benyújtani, annak feltételeként, hogy Ön folytassa a vásárlást: a költségvetést, az utolsó két közgyűlés jegyzőkönyvét és a tartalékalap egyenlegét kell kérnie. Az az eladó, aki nem adja át azokat a dokumentumokat, amelyekhez joga van hozzáférni, hasznos információt közölt Önnel a társasházi közösségről vagy saját magáról.
Mit kérjen, mielőtt foglalót fizet
Hat dokumentum. Kérje el őket írásban, még a foglaló kifizetése előtt, ne a jogi ellenőrzés során. Ezek nemcsak azt befolyásolhatják, hogy biztonságosan megvásárolhatja-e a lakást, hanem azt is, hogy egyáltalán szeretné-e megvenni.| Ezt kérje | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| Az aktuális éves költségvetés | A társasházi közösség idei teljes kiadásai tételenként, valamint az Önre eső rész a tulajdoni hányad alkalmazása után. Ez az egyetlen hiteles forrás arra, hogy „mekkora a közös költség”. | Egy dokumentummal nem alátámasztott, szóban közölt havi összeg vagy egy két évvel ezelőtti költségvetés. |
| Az utolsó két közgyűlés jegyzőkönyve | Miről vitázott a társasházi közösség: a lift, a tető, a medence, a biztonsági szolgáltatás szerződése vagy a turistáknak történő bérbeadás kérdése. Itt láthatja, ha rendkívüli befizetés várható, még annak elfogadása előtt. | „A közös képviselő nem adja ki ezeket.” Ezek a tulajdonosok dokumentumai, az eladó pedig tulajdonos. |
| A tartalékalap egyenlege | Azt mutatja meg, hogy a társasházi közösségnek van-e pénze a következő javításra. A törvény az előző rendes költségvetés 10%-ában határozza meg a minimumot, és ha egy régi lifttel rendelkező társasházi közösség pontosan ezen a szinten áll, az elárul Önnek valamit. | Egy dátum nélküli összeg vagy egy olyan alap, amely évek óta a minimumon van. |
| Bármely függő, elfogadott vagy tárgyalt illeték | A megszavazott rendkívüli befizetés olyan költség, amelyet Ön megvásárol. Amit már megvitattak, de még nem szavaztak meg, azt valószínűleg szintén Ön fogja megfizetni, és amíg még vevőként van jelen, tárgyalhat róla. | Csend. A jegyzőkönyvek szolgálnak ellenőrzésként, ezért szerepelnek ezen a listán. |
| Az alapító okirat és a belső szabályzatok | Mit szabad és mit nem: bérbeadás, háziállatok, a terasz beüvegezése, napellenzők, parkolás, valamint az, hogy hol ér véget a magántulajdon. A szabályzat szigorúbb lehet a nemzeti jogszabályoknál, és gyakran az is. | „A szokásos szabályok érvényesek.” Nincsenek szokásos szabályok. Minden közösség megalkotja a saját szabályait. |
| A tartozásigazolás | Az adminisztrátor igazolása arról, hogy mennyi tartozás terheli a lakást. Ügyvédje ezt az adásvétel véglegesítése előtt kéri be, és ez az a dokumentum, amely megakadályozza, hogy valaki más hátraléka az Ön tartozásává váljon. | Az eladó nyilatkozata az adminisztrátor által kiállított igazolás helyett. |
Két azonos árú lakás, az egyik alacsony, a másik magas közös költséggel
Ez valódi választás, nem formalitás, és egyik oszlop sem jelenti a helyes választ. Az számít, hogy tudja, melyiket választja.| Alacsonyabb díj | Magasabb díj | |
|---|---|---|
| Mire fizet? | Medence, kertek és világítás. Néha lift is. | Portaszolgálattal ellátott bejárat, fűtött medence, recepció, kiépült kertek, több lift, néha edzőterem. |
| Tízéves költség | Kiszámítható és alacsony. Ez az a tétel az éves költségvetésében, amelyről megfeledkezhet. | Több tízezer euró egy évtized alatt. Egyes tulajdonosok számára megéri, és minden tulajdonos észreveszi. |
| Hónapokig üresen | A közös költséget így is fizetni kell, miközben távollétében kevesebb karbantartást végeznek. | A közös költséget így is fizetni kell, és tulajdonképpen azt vásárolja meg, hogy valaki jelen legyen, amikor Ön nincs ott. Egy olyan tulajdonos számára, aki évente háromszor látogat el, ez a döntő érv. |
| Kiadás vendégeknek | Kevesebb látványosságot lehet lefényképezni, és alacsonyabb éjszakánkénti díjat lehet kérni egy olyan piacon, ahol a verseny a medencéről és a biztonságról szól. | Könnyebb kiadni, és könnyebb megindokolni a díjat, ha a közösség egyáltalán engedélyezi a bérbeadást. Ez az engedély nem függ a közös költség összegétől. |
| Rendkívüli befizetés kockázata | Magasabb, mint amilyennek látszik. Egy kis közösségnek, amelynek csekély a tartaléka és régi a liftje, nincs miből fedeznie egy javítást. | Általában alacsonyabb, mert nagyobb a tartalék és folyamatos a karbantartás. Általában, de nem mindig: kérje el a tartalék egyenlegét. |
| Továbbértékesítés | Az alacsony közös költség valódi értékesítési előny egy költségtudatos vevő számára, egy elhasználódott épület azonban nem az. | Egy jól karbantartott lakópark önmagát értékesíti, egy vékony tartalék mellett fenyegető rendkívüli befizetés pedig a legnehezebben kezelhető értékesítési akadály ezen a táblázaton. |
Egy közösségi gyűlés egyszer eldöntött egy vásárlást
A négy olyan vásárlás egyike, amelynél azt tanácsoltuk egy ügyfelünknek, hogy ne véglegesítse az adásvételt, pontosan erről a témáról szólt. A lakás megfelelő volt, a költségvetés is, a kiadás pedig a terv része volt, és a foglalót már kifizették. A döntést egy olyan napirendi pont határozta meg, amelyről az ügyfél nem tudta, hogy szerepel egy éppen zajló gyűlésen. A továbblépés helyett megvártuk a szavazást. A szavazás nem engedélyezte azt, amire a vásárlás irányult, így a foglaló visszajárt.Az esetet megfelelő részletességgel bemutatjuk azon az oldalon, amely mind a négy esetet tartalmazza, ezért itt rövid formában nem ismételjük meg.
Így működik a jog, nem pedig így működik az Ön épülete
Ez általános tájékoztatás arról, hogyan működik a spanyol közösségi jog. 2026. augusztus 17-i állapotot tükröz, és a forrásszövegen alapul, nem egy másik útmutatóból származó másolat. Nem minősül az Ön épületére vonatkozó jogi tanácsadásnak. Egy adott közösség szabályzata szigorúbb lehet a nemzeti jogszabályoknál. Magát a jogot már sokszor módosították, és a jövőben is módosítani fogják. Kizárólag azok a dokumentumok döntenek bármiről, amelyek az Ön által megvásárolni kívánt lakáshoz kapcsolódnak. Független ügyvéd olvassa át ezeket, mielőtt Ön elkötelezné magát, és ez nem olyan formalitás, amelytől lebeszéljük.Emellett nem mi irányítjuk az Ön közösségét, nem veszünk részt a vezetőségében, és nem szavazunk Ön helyett. Amit mi teszünk, az az, hogy a fenti hat dokumentumot már a foglaló kifizetése előtt Ön elé tárjuk, nem utána, és egyértelműen jelezzük, ha az általunk olvasottak okot adnak arra, hogy ne vásároljon. Két kapcsolódó témát szándékosan máshol tárgyalunk: a teljes éves számlát, beleértve a helyi ingatlanadót és a nem rezidensek bevallását, valamint azt, mi történik, ha egy korábbi tulajdonos hátralékot hagy maga után. Mindkettőnek külön oldala van, és mindkettőt az ügyvéd ellenőrzi, nem mi.Egy utolsó őszinte megjegyzés ezekhez a számokhoz. A 900 és 6.000 € közötti tartomány a lakásokra vonatkozó, általunk közzétett adat, és azért széles, mert a valóság is széles skálán mozog. Katalógusunkban ingatlanonként rendelkezünk közös költségre vonatkozó adatokkal, de ezeket még nem alakítottuk át olyan eloszlássá, amelyet Ön értelmezhetne. Ezért itt egy tartományt és annak magyarázatát kapja meg, nem pedig rögzített tényként feltüntetett átlagot.
Gyakran ismételt kérdések a közös költségről
- Alkudható a közös költség?
- Maga a közös költség nem. Ez az Ön részesedése a tulajdonosok által jóváhagyott költségvetésből, és ezt a részesedést az épület alapító okirata rögzíti. Ami alkuképes, az a vételár, ha várható költség merül fel. Egy megszavazott rendkívüli befizetés vagy egy olyan javítás, amelyről a jegyzőkönyvek szerint tárgyalnak, olyan összeg, amelyet még a döntés meghozatala előtt felvethet. Az adásvétel véglegesítése után ez egyszerűen az Ön számlája.
- Emelheti-e a közösség a díjat anélkül, hogy megkérdezné Önt?
- A díjat az Ön hozzájárulása nélkül is megemelheti, de a tulajdonosok megkérdezése nélkül nem. A költségvetést minden évben a közgyűlés elé terjesztik, és akkor fogadják el, ha a tulajdoni hányadok többségét képviselő tulajdonosok többsége megszavazza. Így a díj akkor is emelkedhet, ha Ön ellene szavaz, vagy ha éppen Csehországban tartózkodik, és egyáltalán nem szavaz. Ezért ugyanolyan fontos megkapnia az értesítést, mint részt vennie a közgyűlésen. A közgyűlést akkor is megtartják, ha Ön elolvassa az e-mailt, és akkor is, ha nem.
- Hogyan számítják ki az Ön díjrészét?
- Az épület alapító okiratában szereplő tulajdoni hányadból. Ez az Ön alapterületén és az épületen belüli elhelyezkedésén alapul, nem pedig azon, hogy mit használ, vagy mennyit fizetett érte. Százalékos értékként van feltüntetve. A rendes költségvetésre és minden rendkívüli befizetésre vonatkozik, és valamennyi tulajdonos hozzájárulása nélkül nem módosítható. Így már a vásárlás előtt tudhatja, mekkora díjat fog fizetni: a közösség költségvetését meg kell szorozni az okiratban feltüntetett számmal.
- Nehezebb eladni egy lakást, ha magas a közösségi díja?
- Önmagában nem. Az ezen a partszakaszon vásárlók számítanak arra, hogy fizetniük kell a medencéért és a kapuért. Egy megfelelően működtetett, egészséges tartalékalappal rendelkező ingatlanfejlesztést könnyebb eladni, mint egy olcsót, amelynél folyamatosan halogatják a javításokat. Ami valóban nehezen értékesíthető, az a következő kombináció: magas díj, csekély tartalék és a jegyzőkönyvekben szereplő rendkívüli befizetés. A következő vevő számára ez olyan számlának tűnik, amelyet örököl, és ebben igaza is lenne.
- Olcsóbb fenntartani egy közösségen kívül álló villát?
- Egyetlen tételt nézve igen. Összességében azonban általában nem. Közösség nélkül nincs közösségi díj, de nincs közös medencekarbantartás, közös kertész és közös biztosítás sem. Saját medencéjéért, kertjéért, biztonságáért és javításaiért teljes árat fizet, nem pedig kétszázfelé osztva. Az, hogy melyik az olcsóbb, teljes mértékben az ingatlantól függ. Ugyanez a válasz minden más esetben is ebben az összehasonlításban.
