Engedély nélküli bővítések egyébként jogszerű ingatlanon
30 másodpercben
Egy egyébként jogszerű otthonhoz engedély nélkül hozzáépített zárt terasz, medence vagy további helyiség általában orvosolható probléma, nem katasztrófa. Gyakran azonban rosszkor derül fény rá: amikor az ingatlan-nyilvántartásban szereplő négyzetméterek, a Catastro adatai és a tényleges épület nem egyeznek. A nyilvántartás helyesbítése négy évre visszamenőleges IBI-fizetési kötelezettséggel is járhat.
Mi számít engedély nélküli bővítésnek?
Bármi, amit az ingatlanhoz az eredeti engedély kiadása után fizikailag hozzáépítettek, és amelyhez nem tartozik külön engedély. Ez a minta a tengerpart mentén néhány tipikus formában ismétlődik.A solárium egy lakás tetején kialakított privát tetőterasz, amely általában saját lépcsőn közelíthető meg, és amelyet rendszerint beleszámítanak a hirdetett alapterületbe. Ez az egyik leggyakoribb hely, ahol pontosan ez a probléma rejtve marad: külön kérdés, hogy a rajta kialakított pergola, helyiség vagy beüvegezett rész valaha kapott-e engedélyt, illetve hogy maga a solárium jogilag az Ön ingatlanának része-e. A tetőn engedély nélkül kialakított szerkezet olyan hiba, amelyet a vevő a terasszal együtt örököl.
- Beüvegezett teraszÜveg vagy falak hozzáadása eredetileg nyitott teraszhoz vagy erkélyhez, hogy további beltéri helyet alakítsanak ki.
- ÚszómedenceSaját külön engedély nélkül épített medence. A medencéhez a ház építési engedélyén felül erre a külön engedélyre is szükség van.
- További helyiség vagy emeletAz eredeti engedélyben megengedettnél nagyobb, hozzáadott terület, amelyet esetenként lapos tetőn vagy soláriumon alakítottak ki.
- Telekhatárfal vagy melléképületOlyan, a telken álló építmény, amelyre soha nem adtak engedélyt, még akkor sem, ha maga a ház teljesen szabályos.
Hogyan derítheti ki ezt a vevő az adásvétel véglegesítése előtt, és nem utána?
A keresendő jel két dokumentum közötti eltérés. Ezeknek a dokumentumoknak ugyanazt az ingatlant kellene leírniuk, de gyakran nem egyeznek. A Registro de la Propiedad a jogi leírást tartalmazza, amelyet az ügyvédje a nota simple alapján ellenőriz. A Catastro ettől különálló adókataszteri rendszer, amely az IBI kiszámításához használt fizikai leírást rögzíti. Az engedély nélkül épített bővítést ritkán jelentik be bármelyik rendszerbe, ezért az eltérés gyakran az egyetlen látható jele.Az Arevont műszaki ellenőrzési partnere a tényleges alaprajzzal járja végig az ingatlant. Összeveti a fizikailag meglévő állapotot azzal, amit mindkét dokumentum tartalmaz. Ez azért fontos, mert egy ilyen kis eltérést könnyű nem észrevenni egy hirdetés, fénykép vagy akár egy szokásos megtekintés alapján.
A dokumentumok szerintMi épült meg valójában
- Registro de la Propiedad
- A jogi leírás, amelyet az ügyvédje a nota simple alapján ellenőriz. Be nem jelentett hozzáépítés után ritkán frissítik.
- Catastro
- Az adókataszter fizikai leírása, amelyet az IBI kiszámításához használnak. Néha nagyobb a nyilvántartásban szereplőnél, máskor továbbra is csak az eredeti épületet mutatja.
- Maga az ingatlan
- Ami ma fizikailag áll a telken. Ezt csak az alaprajzzal végzett helyszíni bejárás erősíti meg.
| Az eltérés mintázata | Amit ez általában jelent | Mennyire súlyos általában |
|---|---|---|
| A Catastro több négyzetmétert mutat, mint a Registro de la Propiedad | Ez a leggyakoribb minta. Egy tényleges bővítést megépítettek, de egyik rendszerbe sem jelentették be, így az adónyilvántartás bővült, miközben a jogi leírás változatlan maradt. | Érdemes közvetlenül kivizsgálni. Ez az a minta, amely itt a leginkább számít. |
| A Registro de la Propiedad többet mutat, mint a Catastro | Ez általában azt jelenti, hogy a Catastro nyilvántartását egyszerűen nem frissítették bontás vagy telekhatár-módosítás után. Ez általában nem rejtett hozzáépítésre utal. | Kisebb kockázat, de ezt is érdemes megerősíteni ahelyett, hogy feltételezné. |
| Mindkét dokumentum egyezik, de maga az ingatlan nagyobb | Ez ritkább és súlyosabb eset. A bővítést sehol nem jelentették be, ezért egy kizárólag dokumentumokon alapuló ellenőrzés nem tárhatja fel. | Ezt csak az alaprajzzal összevetett, helyszíni fizikai ellenőrzés tárja fel. |
Az általános Registro-Catastro egyeztetési eljárást úgy mutatjuk be, ahogyan az rendszerint működik. Az ismertetés több, ugyanazt a folyamatot azonos módon leíró szakmai forráson alapul, nem pedig a Ley Hipotecaria egyetlen konkrét cikkelyén. Az Ön ügyvédje meg tudja mondani, hogy az Ön ingatlanára pontosan mely rendelkezés vonatkozik.
Legalizálható most egy régi, be nem jelentett bővítés?
Gyakran igen. Az eljárás közigazgatási jellegű, és nem új építési engedélyről van szó. A közjegyzőn keresztül alá kell írni egy „declaración de obra nueva por antigüedad” nyilatkozatot, amelyet az építmény korát igazoló műszaki tanúsítvány támaszt alá. Andalúziában ezt a Catastro saját eltérési eljárásán keresztül is be kell nyújtani (Modelo 900D). Ez azért működik, mert az andalúz jog szerint az egész illegális épületre vonatkozó, hatéves határidő ugyanúgy érvényes egyetlen engedély nélküli bővítésre is. E határidő elteltével a bővítés rendszerint meglévő tényként bejegyezhető, ahelyett hogy le kellene bontani.Ugyanazok a kivételek érvényesek itt is, mint egy egész illegális épület esetében, ezért ne feltételezze, hogy ezek nem vonatkoznak rá, hanem ellenőrizze őket. A különleges védelem alatt álló földterületen, a part menti befolyási övezetben vagy bejegyzett szolgalmi jogot érintően kialakított bővítésre egyáltalán nem vonatkozik a hatéves határidő, függetlenül attól, hogy milyen régi. A teljes szabályrendszert, valamint azt a szűk földterületi kört, ahol nem lehetséges a legalizálás, egyszer ismertetjük az oldalon található, teljes szerkezetekre vonatkozó külön útmutatóban, ahelyett hogy itt megismételnénk.
- Kérjen műszaki korigazolástEgy képesített szakember igazolja, hogy mikor épült a bővítés.
- Where
- Építész vagy földmérő
- Írjon alá egy declaración de obra nueva por antigüedad nyilatkozatotA közjegyzői okirat, amely a bővítést meglévő tényként rögzíti.
- Where
- Közjegyző
- Nyújtsa be a Catastro eltérési eljárásátA Modelo 900D a valóságnak megfelelőre frissíti az adókataszteri nyilvántartást.
- Where
- Catastro
- How long
- Hetek, amikor a tanúsítvány és az okirat már rendelkezésre áll
- Erősítse meg a bővítmény alatti földbesorolástA teljes illegális épületre vonatkozó védett területi kivételek egyetlen bővítményre is vonatkoznak.
- Watch out
- Védett vagy tengerparti területen ez az eljárás egyáltalán nem alkalmazható.
A feltételezésMi kell valóban megtörténjen
- Ha elég régi, automatikusan legalizálódik
- Egy konkrét közjegyzői és kataszteri eljárással nyilvántartásba vehető, amelyet valakinek le kell folytatnia. Semmi sem történik automatikusan pusztán az idő múlása miatt.
- Egy lezárt terasz vagy egy kis medence túl jelentéktelen ahhoz, hogy számítson
- Nem a méret a döntő. A teljes illegális épületre vonatkozó földbesorolási kivételek ugyanúgy vonatkoznak az ugyanazon a telken található egyetlen medencére vagy teraszra is.
Források
Ha a jelenlegi tulajdonos évekkel ezelőtt már megpróbálta legalizálni a bővítményt, de soha nem fejezte be, a vevő átveszi ezt a befejezetlen eljárást?Gyakorlati értelemben általában igen. A mögöttes eltérés mindaddig fennáll, amíg az eljárás teljesen le nem zárul, függetlenül attól, ki indította el. Kérdezze meg pontosan, hogy az esetleges korábbi legalizálási kísérlet melyik szakaszig jutott el: egy félbehagyott eljárás átvétele általában gyorsabb, mint mindent a nulláról kezdeni. Ez azonban nem oldódik meg automatikusan csak azért, mert valaki korábban már elkezdte.
Mennyibe kerül egy be nem jelentett bővítmény, ha soha nem rendezik?
Három különálló költséggel kell számolni, nem eggyel. Egyik sem akkor jelentkezik, amikor a bővítmény megépült.Az Arevont jogi koordinációja a jogi átvilágítás szokásos részeként kéri le a Catastro kivonatát a nota simple dokumentummal együtt. Így még időben feltárható az eltérés ahhoz, hogy annak költségét be lehessen építeni az árba, ahelyett hogy csak az adásvétel véglegesítése után derülne ki.
| Mikor kerül Önnek pénzbe | Hogyan | Meddig nyúlik vissza |
|---|---|---|
| Jelzálog-finanszírozás | A hitelező értékbecslése az ingatlan nyilvántartott négyzetmétereit veszi alapul, nem a hirdetésben szereplő adatokat. Ezért finanszírozás szempontjából a be nem jelentett bővítmény egyáltalán nem számít. | Ez nem hat vissza az időben. Csak azt csökkenti, hogy a bank mennyit hitelez ma. |
| Elmaradt IBI | Amint egy eltérést kijavítanak a Catastro nyilvántartásában, akár egy későbbi tulajdonos, egy adásvétel vagy a városházi ellenőrzés révén, az adóhivatal megállapíthatja a korábbi időszakokra vonatkozó meg nem fizetett adótartozást. | Legfeljebb négy évre visszamenőleg. Ez az adómegállapítás általános határideje. A javítást követően az időszámítás nem terjed tovább visszafelé. |
| Használt lakások értéke | Ez a három költség közül a legnehezebben mérhető. Egy be nem jelentett bővítés miatt a jövőbeli használt lakás értékesítése lassabban halad, és csökkentheti azt az összeget, amelyet egy körültekintő vevő hajlandó megfizetni, miután elvégezte a fent ismertetett ellenőrzést. | Folyamatosan, mindaddig, amíg az eltérést ki nem javítják. |
Csökkenti-e egy be nem jelentett bővítmény a bank által nyújtott hitel összegét?Csökkentheti. A jelzáloghitelhez kapcsolódó értékbecslés rendszerint az ingatlan jogilag nyilvántartott méretén alapul, nem azon, ami fizikailag ténylegesen megvan, vagy amit a hirdetés feltüntet. Ha egy ingatlan ténylegesen nagyobb annál, mint amit a dokumentumai mutatnak, a bank addig nem veszi figyelembe a többletterületet, amíg azt megfelelően be nem jelentik.
Kinek kell fizetnie ennek a rendezését, a vevőnek vagy az eladónak?
Egy szokásos tárgyalás során az ismert, be nem jelentett bővítmény rendezésének költsége az eladó problémája, amelyet az adásvétel véglegesítése előtt kell feltárni, nem pedig a vevőé, akinek csak utána derülne ki. Amint az eltérésre fény derül, szokásos és ésszerű kérés, hogy az eladó vagy az aláírás előtt fejezze be a rendezést, vagy a várható költséggel csökkentse az árat. Ez jobb, mint változatlan állapotban elfogadni az ingatlant, és magára vállalni mind a költségeket, mind az ügyintézést.Sem az Arevont, sem egy ügyvéd nem végzi el személyesen a rendezést. Egy műszaki szakember, általában építész vagy földmérő, készíti el a korhatár-igazolást és a terveket. A többit a közjegyző és a Catastro saját eljárása intézi. Az ügyvédi koordináció előnye, hogy a vásárláshoz képest megfelelő időzítést biztosít, így a tárgyalásra az elköteleződés előtt, nem pedig utána kerül sor.
- Option 1AjánlottEladó legalizál véglegesítés előttAz eladó, aki a problémát okozta, vagy egy korábbi tulajdonostól átvette, még azelőtt rendezi, hogy Ön tulajdonossá válna.
- Költség
- Az eladó fizet
- Kockázat
- Lowest
- Gyorsaság
- Heteket ad hozzáA tanúsítványhoz, a tulajdoni okirathoz és a Catastro-bejegyzéshez
- Option 2ÁrcsökkentésAz ingatlant jelenlegi állapotában fogadja el, a javítás költségét tükröző áron.
- Költség
- Árban megadva
- Kockázat
- MediumÖn örökli a dokumentációt
- Gyorsaság
- Nincs késedelem
- Option 3A vevő vállalja, árkorrekció nélkülAz ingatlan elfogadása bármilyen egyeztetés nélkül.
- Költség
- A vevő fizet
- Kockázat
- Highest
- Gyorsaság
- Nincs késedelem
Mit kell megerősíteni, mielőtt ezekre a számokra támaszkodik
Négy dolog, amelyet az Ön konkrét ingatlanához, nem pedig egy közzétett tartományhoz viszonyítva kell ellenőrizni.| Megerősítés | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| A nyilvántartott négyzetméterek összevetése a Catastro adatával | Hogy a két, egyezésre hivatott rendszer valóban egyezik-e ennél a konkrét ingatlannál. | Senki sem hasonlította össze őket, vagy abból indultak ki, hogy a hirdetett méret a jogilag érvényes méret. |
| Helyszíni bejárás a tényleges alaprajzzal összevetve | Az az egyetlen ellenőrzés, amely egyszerre mindkét dokumentumból hiányzó hozzáépítést is feltárhat. | A hirdetésben feltüntetett méretre hagyatkozik anélkül, hogy bárki tervrajzzal a kezében bejárta volna az ingatlant. |
| Hogy bármely hozzáépítés rendelkezik-e AFO-státusszal, vagy elkészült-e a declaración de obra nueva por antigüedad | Hogy a meglévő eltérést már rendezték-e a megfelelő eljárással, vagy továbbra is fennáll. | Szóbeli állítás arról, hogy „minden rendben van”, minden ezt alátámasztó dokumentum nélkül. |
| A hozzáépítés alatti terület besorolása, önállóan ellenőrizve | A védett területekre vonatkozó, teljes egészében engedély nélküli épület esetén alkalmazandó kivételek egyetlen bővítésre is vonatkoznak, nem csak egy egész épületre. | Az a feltételezés, hogy egy kis hozzáépítés automatikusan túl jelentéktelen ahhoz, hogy a kivételek számítsanak. |
Ez általában orvosolható, és mindenképpen érdemes ellenőrizni
Ez általános tájékoztatás arról, hogy az andalúziai és spanyol adójog szerint miként kezelik az engedély nélküli bővítést, 2026. augusztus 17-i állapot szerint. Több, a szokásos gyakorlatot bemutató szakmai forrás alapján áttekintettük a nyilvántartás és a kataszter adatainak eltérésére vonatkozó eljárást. A hatéves határidő megegyezik az oldal teljes szerkezetű épületekről szóló útmutatójában szereplő határidővel, és ehhez az oldalhoz hasonlóan ügyvédi megerősítést igényel. Ez nem jogi tanácsadás konkrét ingatlannal kapcsolatban.Az ilyen jellegű megállapítások többsége pontosan az, amit fent leírtunk: orvosolhatók, beárazhatók, és ezen a partszakaszon annyira gyakoriak, hogy egy egyébként jó ingatlan megvásárlásának ritkán képezik akadályát. A valódi hiba nem maga a bővítés. Hanem az, ha az adásvétel véglegesítése után, nem pedig előtte derül fény rá, amikor már az egyetlen lehetőség az, hogy a teljes költséget Ön viselje.Ez az oldal nem végzi el az általa ismertetett ellenőrzést. Az Arevont műszaki ellenőrzési partnere és jogi koordinációs szolgáltatása díjmentesen, még a foglaló kifizetése előtt ellenőrzi Ön helyett a konkrét ingatlant.
Az engedély nélküli bővítésekkel kapcsolatos leggyakoribb kérdések
- A beépített terasz mindig engedély nélküli bővítés?
- Nem mindig. Egyes beruházások kezdettől fogva zárt teraszt is tartalmaznak az eredeti, engedélyezett tervben. Ebben az esetben az egyszerűen a jogszerű ingatlan része. A valódi kérdés az, hogy az adott lakóegységen található konkrét beépítés része volt-e az eredetileg engedélyezett tervnek. Ezt pontosan a nyilvántartási és kataszteri adatok összehasonlítása, valamint a helyszíni ellenőrzés tárja fel.
- Mindig szükség van külön engedélyre az úszómedencéhez?
- A legtöbb önkormányzatnál igen. A medencéhez a háztól különálló saját építési engedély szükséges. Az engedély nélkül épített régebbi medence az egyik leggyakoribb megállapítás ezen a partszakaszon. Ugyanazok a hatéves határidőre és területi besorolásra vonatkozó szabályok érvényesek rá, mint bármely más engedély nélküli hozzáépítésre.
- Ha olyan ingatlant vásárolok, amelynél ismert és az árban már figyelembe vett engedély nélküli bővítés van, átszáll rám az abból eredő tartozás vagy kockázat?
- A fizikai állapot az ingatlan mindenkori tulajdonosára száll át. Pontosan ezért kell beárazni, nem pedig figyelmen kívül hagyni. A vásárlása előtt megállapított esetleges visszamenőleges adók megfizetése általában az előző tulajdonos felelőssége az adásvétel véglegesítésekor. A bővítés fennálló jogi státuszának kezelése azonban ezt követően Önre hárul. Ezért kell az árról tárgyalnia, nem pedig egyszerűen elfogadnia egy alacsonyabb árat anélkül, hogy megértené annak okát.
- Miben különbözik ez az oldalon máshol ismertetett általános Registro és Catastro közötti eltéréstől?
- Ez az oldal bemutatja a két rendszer közötti általános eltérést, valamint azt, hogy miért térhetnek el egymástól számos okból, akár egyszerű adminisztratív késedelem miatt is. Ez az oldal az eltérés konkrét és legsúlyosabb változatával foglalkozik: azzal, amelyet egy olyan fizikai bővítés okoz, amelyet egyik rendszerben sem jelentettek be, és amelynek saját költsége, valamint saját megoldása van.
