Costa del Sol bölgesinde Yeni yapı veya İkinci el konut
Fark yalnızca mülkün yeni olup olmaması değildir. Vergi, ödeme planı, garantiler, bekleme süresi ve pazarlık alanı da değişir. Biri diğerinden daha iyi değildir; farklı planlara uygundurlar.
İki değil, üç seçenek
"Projeden veya ikinci el konut" sanki iki seçenek varmış gibi söylenir. Costa del Sol bölgesinde üç seçenek vardır ve ortadaki, çoğu alıcının değerlendirmediği seçenektir.
- Off-planBina tamamlanmadan, hatta bazen inşaat başlamadan önce geliştiriciden satın alınır. İnşaat ilerledikçe aşamalı olarak ödeme yaparsınız; bekleme süresi, daha düşük başlangıç fiyatının ve birim seçiminin karşılığıdır.
- Hazır Yeni yapıAynı proje, satışın tamamlanmasına yakın veya tamamlanmasından sonra satın alınır. Vergi uygulaması projeden satın alımla aynıdır, bekleme süresi neredeyse ortadan kalkar ve birim seçimi geriye ne kaldıysa onunla sınırlıdır. Çoğu zaman mantıklı olan orta seçenektir.
- İkinci el konutlarMevcut bir malikten satın alınır. Vergisi farklıdır, anahtarlara ulaşma süresi çok daha kısadır, garanti yoktur ve onlarca yıl önce inşa edilmiş adreslere ulaşmanın tek yoludur.
Vergi ve ödeme planı ilk iki unsuru birlikte takip eder: vergi açısından, ister zemindeki bir çukurdan ister tamamlanmasına bir hafta kala satın alın, Yeni yapı yine Yeni yapıdır.
Vergi farkı göründüğünden daha küçüktür
Çoğu karşılaştırmanın öne çıkardığı ve en sık yanlış yorumlanan rakam budur. Yeni yapıda %10 IVA ve %1,2 AJD, yani toplam %11,2 vergi ödersiniz. İkinci el konutta ise %7 oranında tek bir devir vergisi olan ITP ödersiniz.Vergide dört puanlık fark belirleyici gibi görünür. Ancak vergi, satın alma maliyetinin tamamı değildir. Avukat, Noter, Tapu sicili ve diğer küçük kalemler eklendiğinde toplam rakam Yeni yapı için fiyatın yaklaşık %13, İkinci el konut içinse yaklaşık %9 üzerindedir.
KarşılaştırılanlarGerçekte belirleyici olan
- Vergide %11,2’ye karşı %7
- Toplamda yaklaşık %13’e karşı yaklaşık %9; ayrıca her ikisi de kendisi farklı olan bir fiyatın yüzdesidir.
- Düşük vergi kazanır
- Yeni bir mutfağa, yeni banyolara ve yeni klimaya ihtiyaç duyan İkinci el konut, vergi nedeniyle vazgeçtiğiniz Yeni yapıdan toplamda daha pahalıya mal olabilir.
- Vergi en büyük değişkendir
- Konutun durumu, konumu ve Teslim sonrasında harcamanız gerekenler, toplamı vergideki dört puandan çok daha fazla değiştirir.
Bu nedenle vergiye göre seçim yapmayın. Anahtarları aldıktan sonra gerekenler de dahil olmak üzere her bir konutun toplam maliyetini hesaplayın ve bu iki rakamı karşılaştırın.
Nasıl ve ne zaman ödersiniz
Ödeme planı, çoğu alıcının önce fark ettiği pratik farktır; çünkü ne kadar nakde ve ne zaman ihtiyaç duyacağınızı belirler.
| Aşama | Yeni yapı | İkinci el konutlar |
|---|---|---|
| Rezervasyon | Genellikle 6.000 ile 11.000 €, projeye göre belirlenir. | Genellikle 6.000 ile 11.000 €; daha pahalı konutlarda fiyatın %1’ine kadar. |
| Sözleşme imzalanırken | Genellikle fiyatın %20 ila %40’ı, artı IVA. | Genellikle toplamı fiyatın %10 ila %20’sine çıkarır. |
| Beklerken | Ek ödemeler projenin kendi planını izler. Bazı projelerde ödemeler inşaat sürecine yayılır; diğerlerinde bir ödeme daha alınır ve bakiye Satışın tamamlanması sırasında ödenir. | Hiçbir şey. Noter huzurunda kararlaştırılan Satışın tamamlanması tarihini beklersiniz. |
| Noterde | Bakiye, Satışın tamamlanması ve mülkiyetin devri sırasında ödenir. | Bakiye, tapu senedi imzalanırken ödenir. |
Planlamaya değer sonuç şudur: Yeni yapıda, kullanabileceğiniz veya kiraya verebileceğiniz bir şeyiniz olmadan aylar ya da yıllar önce, kendi paranızın büyük bir kısmına ihtiyaç duyabilirsiniz. İkinci el konutta para daha sonra hareket eder, ancak daha hızlı.
Sonrasında ele alınanlar
En keskin fark budur ve insanlar bunu ancak bir şeyler ters gittiğinde fark eder.Yeni yapı, kanuni garantiler taşır: taşıyıcı yapı için on yıl, tesisatlar için üç yıl ve işçilik ile kaplamalar için bir yıl. İkinci el konutta ise garanti bulunmaz. Satıcı yalnızca bildiği ve gizlediği gizli ayıplardan sorumludur; bunu kanıtlamak, bir garanti talebinden çok daha zordur.
Bu, İkinci el konutu daha kötü bir satın alma seçeneği yapmaz. Sadece teknik incelemeyi birinde zorunlu, diğerinde ise tercih edilen bir hizmet haline getirir. Eski bir konutta mimar veya ekspertiz uzmanı tarafından yapılacak inceleme, alacağınız tek garantidir.
Alan ve iyi adreslerin bulunduğu yerler
İki tercih birbirinin tersi yönde ilerler ve birlikte, vergiden daha fazla satın alma kararını belirler.
- İkinci el konut genellikle iç mekânda daha fazla alan sunarEski daireler daha cömert ölçülerle inşa edilmiştir. Yeni yapı, alanının daha büyük bir bölümünü teraslara ve sitenin ortak tesislerine ayırır; bu nedenle aynı parayla genellikle içeride daha az, dışarıda ise daha fazla metrekare elde edersiniz.
- Yeni yapı genellikle daha düşük işletme maliyetleri sunarEn yüksek enerji sınıfları, güncel yalıtım ve modern tesisatlar; bunlar faturalara yansır ve yıllarca neleri yenilemeniz gerekmeyeceğini belirler.
- En iyi deniz kıyısı adresleri ikinci el konutlardırSuya en yakın araziler onlarca yıl önce yapılaşmaya açıldı. Yeni projelerin çoğu A7'nin iç tarafında bulunuyor. Denize sıfır yeni yapılar mevcut, ancak bunlardan çok az var ve fiyatları da buna göre belirleniyor.
- Yeni yapı seçme özgürlüğü sunarBir proje inşaat halindeyken genellikle malzemeleri, yüzeyleri ve renkleri seçersiniz; bazı geliştiriciler bölme duvarını da değiştirebilir. İkinci el konut olduğu haliyle satın alınır; değiştirmek tadilat gerektirir.
Anahtarları almanıza ne kadar kaldı?
İkinci el konutta rezervasyondan anahtar teslimine kadar geçen süre genellikle bir ila üç aydır. Yeni yapıda ise bu tamamen projenin aşamasına bağlıdır: satışın tamamlanmasına yakın bir konut satın almak neredeyse aynı hızda olabilirken, temel aşamasında satın almak iki ila üç yıl sürebilir.Yeni yapıda bekleme süresi boşa geçen bir zaman değildir, ancak bu süre boyunca bir konuta değil, bir sözleşmeye sahip olursunuz. Gelecek yaz kullanabileceğiniz bir yere ihtiyacınız varsa, bu durum sorunun yanıtını tek başına belirler.
Pazarlık alanı nerede?
Yeni yapıİkinci el konutlar
- Fiyatta indirim istisnadır.
- Fiyat genellikle pazarlığa açıktır, ancak her zaman değil.
- Bunun yerine değişebilecekler: ödeme planı, daha iyi donanımlar ve bazı ek hizmetler.
- Değişebilecekler: fiyat, satışın tamamlanma tarihi, donanımlar ve anlaşmanın diğer koşulları.
- En iyi fırsat genellikle geliştiricinin elden çıkarmak istediği tamamlanmış projedeki son konutlardır.
- Belirleyici olan, satıcının ne kadar istekli olduğudur ve bu, bir alıcının tek başına tam olarak göremeyeceği bir unsurdur.
Son yıllardaki güçlü büyümenin ardından piyasa yavaşlıyor; bu nedenle bazı geliştiriciler fiyatı görüşmeye önceye kıyasla daha açık. Bu, sormak için bir nedendir, indirime güvenmek için değil.
Hangisi size uygun?
Bu bir puanlama sistemi değildir. Bunlar, her birinin doğrudan yanıt olduğu koşullardır.
Yeni yapı şu durumlarda daha basit çözümdürİkinci el konut şu durumlarda daha basit çözümdür
- Hiçbir şeyi yeniden yaptırmadan, arkasında garantiler bulunan modern standartları istiyorsanız.
- Anahtarları yıllar yerine aylar içinde almak istiyorsanız.
- Düşük işletme maliyetleri ve en iyi enerji sınıfını istiyorsanız.
- Sahilin izin verdiği ölçüde plaja yakın olmak istiyorsanız.
- Havuzun, spor salonunun, spa'nın veya ortak çalışma alanının sitenin bir parçası olmasını istiyorsanız.
- Aynı parayla içeride daha fazla metrekare istiyorsanız.
- Beklemek sizin için sorun değilse ve yerleşim planı ile iç kaplamaları seçmek istiyorsanız.
- Başkasının seçimlerini kabul etmek yerine kendi zevkinize göre tadilat yapmayı tercih ediyorsanız.
- Onarım için önemli harcamalar yapmadan birkaç yıl geçirmek istiyorsanız.
- Yerleşik bir mahalle, yetişmiş bitkiler ve gerçekten orada yaşayan komşular istiyorsanız.
Her birinde ne kontrol edilir
İkisinin riskleri farklıdır; bu nedenle hukuki inceleme her ikisi için aynı değildir.
| Yeni yapıda | İkinci el konutta | Neden önemli |
|---|---|---|
| Geliştirici, arsa, ruhsatlar ve sözleşme belgeleri. | Mülkiyet, masraflar, icra kararları ve kat malikleri topluluğuna olan borçlar. | Konağa bağlı bir borç size devredilebilir; ruhsatsız bir proje durabilir. |
| Adınıza düzenlenen ve yaptığınız belirli ödemeleri kapsayan banka teminatı. | Her türlü yapı çalışmasının ve kayda alınmamış her türlü eklentinin yasal durumu. | Paranın gerçekten kaybedildiği iki nokta bunlardır ve her ikisi de önceden kontrol edilebilir. |
| Satışın tamamlanma tarihi ve gecikme olması halinde sözleşmenin ne öngördüğü. | Özellikle mülkü kiraya vermeyi düşünüyorsanız, site yönetmeliğini inceleyin. | Satışın tamamlanmasının gecikmesi zaman kaybettirir; kiralama kısıtlaması ise satın alma nedeninizi ortadan kaldırabilir. |
İnsanların istediği karşılaştırma yanlış olanıdır
İnternette bu sorunun neredeyse her versiyonu bir vergi tablosuyla yanıtlanır, çünkü vergi herkes için aynı olan tek rakamdır. Aynı zamanda en az önem taşıyan rakam da odur.Yanlış giden satın almalar, birinin %7 yerine %11,2 ödemesi nedeniyle yanlış gitmez. İkinci el konutun kimsenin maliyet hesabına dahil etmediği kırk bin avroluk tadilata ihtiyaç duyması, projeden bir dairenin görsel sunuma bakılarak satın alınıp sonradan kuzeye, bir yamaç yönüne baktığının anlaşılması veya kiraya verilmek üzere alınan bir mülkün bulunduğu sitede kiralamanın daha önce oyla kısıtlanmış olması nedeniyle yanlış gider.Bu nedenle bu soruyu soyut biçimde yanıtlamıyoruz. Teslim sonrasında her birinin ihtiyaç duyacağı şeyler de dahil olmak üzere, tüm masraflarıyla iki belirli mülkü karşılaştırıyor ve hangisini satın alacağımızı söylüyoruz.
Sık sorulan sorular
- Projeden almak, aynı projedeki tamamlanmış Yeni yapıdan daha mı ucuzdur?
- Genellikle evet; indirim, beklemenin ve inşaat riskini üstlenmenin karşılığıdır. Bir proje satışa çıktıkça ve satışın tamamlanmasına yaklaştıkça, kalan daireler normalde ilk dairelerden daha yüksek fiyatlandırılır.
- Projeden alınan bir satın alma için mortgage kredisi alabilir miyim?
- Evet, ancak henüz değil. Banka krediyi satışın tamamlanmasından yaklaşık iki ay önce onaylar, bu nedenle daha erken başvurmanın bir faydası yoktur. Yeni yapıdaki Kapora aşamalarının kendi kaynaklarınızdan karşılanması gerekmesinin nedeni de budur.
- Yeni yapı için hem IVA hem de ITP olmak üzere iki kez vergi mi öderim?
- Hayır. Bir mülk ya IVA ve AJD uygulanan ilk devir işlemidir ya da ITP uygulanan sonraki bir devir işlemidir. İkisi birden asla uygulanmaz.
- Geliştirici projeyi tamamlamazsa ne olur?
- Satışın tamamlanmasından önce yaptığınız her ödeme, adınıza düzenlenmiş ve parayı yasal faiziyle birlikte iade eden bir Banka teminatı ile güvence altına alınmalıdır. Avukatınız, herhangi bir ödeme yapılmadan önce bu teminatın tam metnini kontrol eder.
- İkinci el konut metrekare başına her zaman daha mı ucuzdur?
- Hayır. Denize yakın yerlerde, genellikle ikisi arasındaki daha pahalı seçenektir; çünkü oradaki araziler uzun zaman önce yapılaşmaya açılmıştır ve oradan satın almanın tek yolu İkinci el konuttur.
