Shitja e pronës në Spanjë: tatimet dhe kostot e shitjes
Në 30 sekonda
Shitja si jorezident nënkupton tre pagesa të veçanta. Blerësi mban 3 % të çmimit në momentin e përfundimit. Tatimi mbi fitimin tuaj real është një normë fikse prej 19 %. Detyrimi për plusvalía-n bashkiake ekziston gjithashtu dhe ligjërisht mund t'i kalojë blerësit kur shitësi është jorezident.
| Çmimi i shitjes | 500.000 € |
|---|---|
| Mbajtje në burim në përfundim3 % e çmimit | 15.000 € |
| Capital gains tax19 % e fitimit real | Shlyer pas deklarimit |
| plusvalía bashkiakeDeri në 30 % të rritjes së vlerës së tokës | Shlyer pas deklarimit |
Cilat janë tre pagesat e veçanta dhe pse i ngatërrojnë njerëzit?
Çdo shitje nga një jorezident përfshin të njëjtat tre pagesa dhe secila rregullohet nga një rregull i ndryshëm me afat të ndryshëm. Ngatërrimi i mbajtjes në burim prej 3 % me faturën tatimore prej 19 % është keqkuptimi më i zakonshëm. Mbajtja në burim është një PARAPAGIM, jo tatimi. Të dyja rrallë përputhen.
| Pagesa | Norma | Kush e paguan |
|---|---|---|
| 3 % mbajtje në burim (Modelo 211) | 3 % e çmimit të dakorduar të shitjes. | MBAJTET nga BLERËSI në përfundimin e blerjes dhe i paguhet drejtpërdrejt autoritetit tatimor, pavarësisht nëse në fund ju detyroheni të paguani diçka. |
| Tatimi mbi fitimin kapital (Modelo 210) | 19 % e fitimit real, me normë fikse, e njëjtë për çdo jorezident. | Shitësi, i shlyer kundrejt 3 % të mbajtur tashmë në burim: rimbursim nëse mbajtja ishte e tepërt, pagesë shtesë nëse ishte e pamjaftueshme. |
| plusvalía bashkiake (IIVTNU) | Deri në 30 %, caktohet nga ayuntamiento vendore dhe zbatohet mbi një bazë të llogaritur sipas metodës që prodhon shumën më të ulët nga dy metodat. | Sipas ligjit, shitësi, por bashkia mund t'i kërkojë BLERËSIT ta paguajë atë si tatimpagues zëvendësues kur shitësi është jorezident, një rregull që shumica e shitësve nuk e presin kurrë. |
Si funksionon mbajtja në burim prej 3 % dhe kur e merrni atë mbrapsht?
Në përfundim të blerjes, blerësi duhet të mbajë në burim 3 % të çmimit të rënë dakord me ligj dhe t'ia paguajë administratës tatimore brenda një muaji, duke përdorur Modelo 211. Kjo ndodh pavarësisht rezultatit të shitjes suaj. Edhe një shitës që nuk ka realizuar fitim ose që ka humbur para nga shitja, e ka 3 % të çmimit të shitjes të mbajtur në burim pranë noterit.Më pas, keni katër muaj nga data e shitjes për të paraqitur Modelo 210. Me këtë deklaroni fitimin real kapital dhe e rakordoni atë me shumën e mbajtur në burim. Nëse tatimi prej 19 % mbi fitimin tuaj real është më i ulët se 3 % e mbajtur tashmë në burim, gjë që është e zakonshme për një pronë të mbajtur për disa vite në një treg në rritje, ju rimbursohet diferenca. Nëse është më i lartë, e paguani diferencën e papaguar me të njëjtin deklarim.
Mbajtja në burim prej 3 %
- Në përfundimBlerësi mban në burim 3 %Pavarësisht rezultatit.
- Brenda 1 muajiModelo 211 i depozituar nga blerësiI paguar pranë administratës tatimore.
- Brenda 4 muajveParaqitni Modelo 210Deklarimi i fitimit real dhe rakordimi i tij.
- Pas dorëzimitRimbursimi ose diferenca u shlyeRimbursim nëse 19 % e fitimit është më pak se 3 % e mbajtur në burim.
Afati katërmujor dhe rakordimi janë pikërisht lloji i deklarimit që Arevont ia beson një avokati të pavarur, në vend që ta trajtojë drejtpërdrejt. Arevont nuk kryen punë tatimore dhe ky deklarim nuk duhet lënë deri kur afati të jetë pranë.
Çfarë është tatimi bashkiak plusvalía?
plusvalía është tatimi bashkiak mbi rritjen e vlerës së tokës së një prone dhe është kosto për shitësin, jo për blerësin. Megjithatë, në praktikë kjo kosto mund t'i kalojë blerësit për t'u paguar në përfundim të blerjes: kur shitësi është jorezident, bashkia mund ta bëjë blerësin tatimpagues zëvendësues, siç shpjegohet plotësisht më poshtë. Ajo nuk ka të bëjë fare me ndërtesën ose me fitimin tuaj real: tatohet vetëm rritja e vlerës së TOKËS poshtë saj, sipas mënyrës se si bashkia e llogarit këtë rritje gjatë viteve që e keni pasur në pronësi.Që nga reforma e vitit 2021, formula e vjetër fikse, e cila mund t'ju taksonte edhe kur kishit humbje, nuk zbatohet më. Ju zgjidhni cilëndo nga dy metodat e llogaritjes që jep rezultatin më të ulët. Metoda objektive përdor vlerën kadastrale të tokës, të shumëzuar me një koeficient të përcaktuar sipas periudhës së pronësisë, dhe të kufizuar në një maksimum prej 30 % pasi zbatohet norma vendore. Metoda reale bazohet në rritjen reale midis çmimeve të blerjes dhe shitjes suaj. Nëse nuk ka pasur fare rritje të vlerës, vetë reforma e administratës tatimore konfirmon se nuk detyroheni të paguani asgjë sipas asnjërës metodë.
A u rrit vlera e tokës gjatë kohës që e kishit në pronësi?
- PoDetyrim, sipas asaj metode nga të dyja që jep shumën më të ulët, me kufi 30 % sapo të zbatohet norma vendore.
- Jo, ose nuk mund ta provoni këtëNuk detyroheni të paguani asgjë sipas asnjërës metodë, siç konfirmohet nga reforma e vitit 2021.
Çfarë supozojnë shitësitÇfarë ndryshoi reforma e vitit 2021
- plusvalía paguhet gjithmonë në shitje
- Ajo duhet paguar vetëm kur vlera e tokës është rritur. Nëse e shisni me humbje ose me të njëjtën vlerë toke me të cilën e keni blerë, nuk detyroheni të paguani asgjë, për sa kohë që mund ta provoni këtë.
- Është gjithmonë shitësi ai që e paguan, pa përjashtim
- Sipas ligjit, përgjegjësia i takon shitësit, por kur shitësi është jorezident, bashkia mund ta bëjë BLERËSIN tatimpagues zëvendësues, që në praktikë do të thotë se shuma shpesh mbahet nga çmimi në përfundim të blerjes, në vend që t'i faturohet veçmas më pas.
Sa kushtojnë shërbimet e agjencisë dhe ato ligjore për një shitje?
Dy zëra të tjerë shoqërojnë shtresën tatimore dhe asnjëri nuk është tatim: ato janë tarifa tregu, njësoj si në anën e blerjes. Mënyra se si shisni i ndryshon të dyja.
- Option 1Agjenci ekskluziveNjë agjenci, një marrëveshje listimi.
- Kostoja
- 1,5 deri në 4 %
- Shpejtësia
- Varet nga baza e blerësve të asaj agjencie
- Shtrirja
- Rrjeti i vetë asaj agjencie
- Option 2Multi-agencyDisa agjenci e tregtojnë njëkohësisht.
- Kostoja
- 1,5 deri në 4 %
- Shpejtësia
- Shpesh më i shpejtë, më pak vëmendje individuale
- Shtrirja
- Shtrirja më e gjerë nga të tre
- Option 3Shitje privatePa agjent fare.
- Kostoja
- 0 €, pa komision
- Shpejtësia
- Zakonisht më ngadalë
- Shtrirja
- Vetëm rrjeti dhe portalet tuaja
- Komisioni i agjentit të shitjesZakonisht 1,5 deri në 4% të çmimit të shitjes për një pronë të dorës së dytë, paguar nga shitësi. Kjo është një interval tregu, jo një shifër e përcaktuar nga ndonjë burim zyrtar, pasi asnjë rregullator nuk publikon një normë komisioni. Ajo ndryshon sipas agjencisë, rajonit dhe marrëveshjes konkrete të listimit, ndaj konsiderojeni si një vlerësim që duhet konfirmuar me agjencinë, jo si një kosto fikse.
- Avokati juaj për shitjenShitësi përfiton nga përfaqësimi i pavarur ligjor për të njëjtat arsye si blerësi: kontrolli i kontratës, koordinimi i mbajtjes në burim prej 3 % dhe i përfundimit të blerjes, si dhe, kur është e zbatueshme, llogaritja e plusvalía. Shumica e asaj që mbulon koordinimi i pavarur ligjor në anën e blerjes zbatohet edhe për një shitje.
Çfarë të konfirmoni para se të vlerësoni të ardhurat tuaja neto
Katër gjëra, të kontrolluara kundrejt dokumenteve tuaja reale të blerjes dhe jo një rregulli të përgjithshëm.| Kërkoni | Çfarë ju tregon | Si duket një përgjigje e keqe |
|---|---|---|
| Çmimi dhe kostot tuaja fillestare të blerjes, me shkrim | Fitimi kapital llogaritet si diferenca midis shumës që keni paguar, duke përfshirë kostot e lejuara të blerjes dhe përmirësimit, dhe shumës me të cilën e shisni pronën, jo vetëm çmimit të shitjes. Pa shifrat fillestare, askush nuk mund të llogarisë detyrimin real prej 19 %. | Nuk ka të dhëna për kostot fillestare të blerjes, tarifën e noterit ose faturat e përmirësimeve. |
| Nëse tarifat e komunitetit dhe IBI janë të shlyera për pronën | Një borxh i papaguar ndaj komunitetit ose faturë IBI mund t'i bashkëngjitet pronës dhe ta ndërlikojë përfundimin e blerjes, pikërisht si në anën e blerjes. | Askush nuk ka kontrolluar nëse llogaria është e përditësuar para se të bihej dakord për datën e shitjes. |
| Cila metodë e llogaritjes së plusvalía jep shifrën më të ulët | Sipas ligjit, zgjedhja është e juaja dhe të dyja metodat mund të japin rezultate shumë të ndryshme në varësi të kohës gjatë së cilës e keni mbajtur pronën dhe të mënyrës se si kanë ndryshuar vlerat e tokës në nivel lokal. | Një shifër e cituar vetëm nga njëra metodë, pa u llogaritur tjetra për krahasim. |
| Kush është përgjegjës kontraktualisht për plusvalía në marrëveshjen e shitjes | Meqë bashkia mund ta ndjekë blerësin si tatimpagues zëvendësues, kontrata e shitjes duhet të përcaktojë qartë se kush e mban këtë kosto midis blerësit dhe shitësit, në vend që t'ia lërë atë palës së cilës bashkia vendos t'i drejtohet e para. | Një kontratë që nuk përmend fare plusvalía. |
Fitim real kundrejt humbjes ose shitjes pa fitim
Mbajtja në burim prej 3 % duket e njëjtë në të dyja rastet. Ajo që ndodh më pas nuk është.| Shitje me fitim | Shitje pa fitim ose me humbje | |
|---|---|---|
| Mbajtje 3 % në përfundim | Mbajtur pavarësisht, sipas Modelo 211. | Gjithashtu mbahet pavarësisht: detyrimi i blerësit nuk varet nga rezultati juaj faktik. |
| Tatimi mbi fitimin kapital | 19 % e fitimit real, me gjasë më pak se 3 % e mbajtur në burim, duke lënë një rimbursim. | Nuk ka detyrim; e gjithë shuma prej 3 % e mbajtur në burim mund të kërkohet për rimbursim. |
| plusvalía bashkiake | Detyrim mbi rritjen e vlerës së tokës, i llogaritur sipas metodës që jep shifrën më të ulët. | Nuk ka detyrim nëse vërtet nuk ka pasur rritje të vlerës së tokës, gjë që mund të provohet sipas reformës së vitit 2021. |
| Deklarimi nevojitet gjithsesi | Modelo 210 brenda katër muajve, për të rakorduar dhe kërkuar çdo rimbursim. | Modelo 210 brenda katër muajve, për të rikuperuar mbajtjen në burim dhe, sipas rastit, për të provuar mungesën e rritjes së plusvalía. |
Mekanizmi, jo të ardhurat tuaja neto
Ne e morëm normën prej 19 % për fitimet kapitale, mbajtjen në burim prej 3 % dhe reformën e plusvalía drejtpërdrejt nga faqet e vetë Agencia Tributaria dhe tekstet përkatëse të BOE, më 17 gusht 2026. Një pikë që vlen të theksohet: përditësimi i propozuar nga qeveria për koeficientët e plusvalía për vitin 2026 (RD-ley 16/2025) nuk u miratua nga Kongresi. Prandaj, koeficientët e RD-ley 8/2023 mbeten ata që janë në fuqi. Disa burime komentimi që kontrolluam nuk i kishin përditësuar ende.Ky është informacion i përgjithshëm se si tatohet një shitje, jo një përllogaritje e të ardhurave tuaja neto. Fitimi juaj real varet nga çmimi fillestar i blerjes, kostot tuaja të lejueshme dhe koeficientët specifikë të plusvalía që zbaton bashkia juaj. Këto duhet të përfshihen në shifrën me shkrim të një avokati, jo në një interval të publikuar. Arevont nuk është këshilltar tatimor dhe nuk e dorëzon këtë deklaratë tatimore. Kjo punë i takon një avokati të pavarur.Disa tema trajtohen në udhëzuesit e tyre: tatimi i vazhdueshëm mbi të ardhurat e imputuara dhe të ardhurat nga qiraja që zbatohej gjatë kohës që e zotëronit pronën, një çështje e veçantë nga shitja; mënyra se si një borxh i bashkësisë lidhet me një pronë; dhe çështja e veçantë e tatimit mbi mbajtjen e pasurisë, jo mbi realizimin e një fitimi. Secila ka udhëzuesin e vet.
Pyetjet më të shpeshta për shitjen dhe kostot e daljes
- Nëse shes me humbje, a i marr përsëri të gjitha 3 %?
- Nëse mund të provoni një humbje reale, po. Tatimi mbi fitimet kapitale që duhet paguar është zero dhe mund të rikuperoni të gjithë shumën prej 3 % të mbajtur në burim në përfundim të blerjes, përmes deklarimit Modelo 210, brenda afatit katërmujor. Mbajtja në burim nuk është një shumë minimale që duhet të paguani. Ajo është një parapagim që rakordohet me rezultatin real.
- A mund të më kërkohet pagesa e plusvalía pasi jam larguar tashmë nga Spanja?
- Po. Pikërisht për këtë arsye ekziston rregulli që lejon bashkinë t'ia mbledhë plusvalía blerësit si tatimpagues zëvendësues: ndjekja e një shitësi jorezident që është larguar tashmë nga vendi është më e vështirë sesa mbledhja e saj në momentin e shitjes. Kjo është një arsye që kontrata e shitjes të përcaktojë qartë se kush e përballon koston, në vend që çështja të mbetet e pazgjidhur.
- A ndryshon norma prej 19 % nëse jam bërë rezident tatimor në Spanjë deri në momentin e shitjes?
- Po: një rezident tatimor në Spanjë tatohet për një fitim kapital sipas shkallës së zakonshme për rezidentët, dhe jo sipas normës fikse prej 19 % për jorezidentët, me rregullat e veta për lehtësimin nga riinvestimi në një banesë kryesore, të cilat nuk zbatohen për një jorezident. Ky është një përllogaritje krejtësisht e ndryshme dhe udhëzuesi i kësaj faqeje për tatimin e rezidentëve e trajton atë në mënyrë të plotë.
