Pronë ndërtimi të ri ose pronë të dorës së dytë në Costa del Sol
Dallimi nuk qëndron vetëm te fakti nëse prona është e re. Tatimi, grafiku i pagesave, garancitë, koha e pritjes dhe hapësira për negociim ndryshojnë të gjitha. Asnjëra nuk është më e mirë; ato u përshtaten planeve të ndryshme.
Tre gjëra, jo dy
Njerëzit thonë "blerje në fazën e projektit ose pronë e dorës së dytë" sikur të kishte dy mundësi. Në Costa del Sol ka tre dhe ajo e mesmja është mundësia që shumica e blerësve nuk e kanë marrë në konsideratë.
- Off-planBlerë nga zhvilluesi para se të përfundojë ndërtesa, ndonjëherë para se të nisë ndërtimi. Ju paguani me këste ndërsa përparon ndërtimi dhe pritja është çmimi i hyrjes më të ulët dhe i zgjedhjes së njësisë.
- Ndërtim i ri, gatiI njëjti projekt, i blerë afër ose pas përfundimit të blerjes. Trajtimi tatimor është identik me blerjen në fazën e projektit, pritja pothuajse zhduket dhe zgjedhja e njësisë është çfarëdo që ka mbetur. Shpesh, zgjedhja e arsyeshme e ndërmjetme.
- Prona të dorës së dytëBlerë nga një pronar ekzistues. Një tatim tjetër, një rrugë shumë më e shkurtër drejt çelësave, pa garanci dhe e vetmja rrugë drejt adresave të ndërtuara dekada më parë.
Taksa dhe grafiku i pagesave ndjekin dy të parat së bashku: për qëllime tatimore, një ndërtim i ri mbetet ndërtim i ri, pavarësisht nëse e blini kur është ende vetëm një gropë në tokë ose në javën kur përfundon.
Diferenca tatimore është më e vogël nga sa duket
Ky është numri me të cilin fillojnë shumica e krahasimeve dhe është ai që lexohet gabim më shpesh. Për një ndërtim të ri paguani 10 % IVA plus 1.2 % AJD, pra 11.2 % tatim. Për një pronë të dorës së dytë paguani vetëm një taksë transferimi, ITP, në masën 7 %.Një diferencë prej katër pikësh në taksa duket vendimtare. Por nuk është e tillë, sepse taksa nuk përbën të gjithë koston e blerjes. Pasi shtohen avokati, noteri, regjistri i pasurive të paluajtshme dhe shpenzimet e tjera më të vogla, shifra totale është rreth 13 % mbi çmimin për një ndërtim të ri dhe rreth 9 % për një pronë të dorës së dytë.
Çfarë krahasojnë njerëzitÇfarë e vendos realisht
- 11.2 % kundrejt 7 % në taksa
- Rreth 13 % kundrejt rreth 9 % gjithsej, dhe të dyja janë përqindje e një çmimi që vetë është i ndryshëm.
- Fiton taksa më e ulët
- Një pronë e dorës së dytë që ka nevojë për kuzhinë të re, banja të reja dhe sistem të ri kondicionimi mund të kushtojë gjithsej më shumë se ndërtimi i ri që e refuzuat për shkak të taksës.
- Taksa është ndryshorja kryesore
- Gjendja, vendndodhja dhe shpenzimet që duhet të bëni pas dorëzimit e ndryshojnë totalin shumë më tepër se katër pikë taksash.
Prandaj, mos zgjidhni mbi bazën e taksës. Llogaritni koston totale të secilës pronë konkrete, duke përfshirë atë që i nevojitet pasi të merrni çelësat, dhe krahasoni këto dy shifra.
Si dhe kur paguani
Grafiku i pagesave është diferenca praktike që shumica e blerësve e ndiejnë të parën, sepse përcakton sa para të gatshme ju nevojiten dhe kur.
| Etapa | Ndërtim i ri | Prona të dorës së dytë |
|---|---|---|
| Rezervimi | Zakonisht 6.000 deri në 11.000 €, sipas projektit. | Zakonisht 6.000 deri në 11.000 €, ndërsa për pronat më të shtrenjta deri në 1 % të çmimit. |
| Me nënshkrimin e kontratës | Zakonisht 20 deri në 40 % të çmimit, plus IVA. | Zakonisht duke e çuar totalin në 10 deri në 20 % të çmimit. |
| Gjatë pritjes | Pagesat e mëtejshme ndjekin grafikun e pagesave të vetë projektit. Disa projekte i shpërndajnë ato gjatë ndërtimit; të tjerat kërkojnë edhe një pagesë dhe pjesën e mbetur në përfundimin e blerjes. | Asgjë. Prisni datën e përfundimit të blerjes të rënë dakord te noteri. |
| Te noteri | Pjesa e mbetur, në përfundimin e blerjes dhe transferimin e pronësisë. | Pjesa e mbetur, me nënshkrimin e aktit. |
Pasoja që ia vlen ta planifikoni: për një ndërtim të ri mund t'ju nevojitet herët një pjesë e madhe e parave tuaja, muaj ose vite përpara se të keni diçka për ta përdorur ose dhënë me qira. Për një pronë të dorës së dytë, paratë lëvizin më vonë, por më shpejt.
Çfarë mbulohet më pas
Kjo është diferenca me pasojat më të rënda dhe ajo që njerëzit e vërejnë vetëm kur diçka shkon keq.Një ndërtim i ri ka garanci ligjore: dhjetë vjet për strukturën, tre vjet për instalimet dhe një vit për përfundimet. Një pronë e dorës së dytë nuk ka asnjë të tillë. Shitësi mban përgjegjësi vetëm për defektet e fshehta për të cilat kishte dijeni dhe i ka fshehur, gjë që është shumë më e vështirë të provohet se një kërkesë për garanci.
Kjo nuk e bën një pronë të dorës së dytë një blerje më të keqe. E bën inspektimin teknik të detyrueshëm për njërën dhe një lehtësi për tjetrën. Për një pronë më të vjetër, një inspektim nga një arkitekt ose ekspert vlerësimi është e vetmja garanci që do të merrni.
Hapësira dhe adresat e mira
Dy kompromise lëvizin në drejtime të kundërta dhe së bashku vendosin për më shumë blerje sesa taksa.
- Një pronë e dorës së dytë zakonisht ju jep më shumë hapësirë brendaApartamentet më të vjetra ndërtoheshin me më shumë hapësirë. Një ndërtim i ri i kushton një pjesë më të madhe të sipërfaqes tarracave dhe ambienteve të përbashkëta të kompleksit, ndaj për të njëjtat para shpesh merrni më pak metra katrorë brenda dhe më shumë hapësirë jashtë.
- Një ndërtim i ri zakonisht ju jep kosto më të ulëta mirëmbajtjejeKlasifikimet më të larta energjetike, izolimi bashkëkohor dhe instalimet moderne, të cilat pasqyrohen në faturat dhe në faktin që nuk do t'ju duhet t'i zëvendësoni për vite.
- Adresat më të mira buzë detit janë prona të dorës së dytë.Toka më pranë ujit është ndërtuar dekada më parë. Shumica e projekteve të reja ndodhen në brendësi të A7. Ndërtimet e reja në vijën e parë ekzistojnë, por janë shumë të pakta dhe çmimi i tyre e pasqyron këtë.
- Ndërtimi i ri ju lë të zgjidhniNdërsa një projekt është në ndërtim, zakonisht zgjidhni materialet, sipërfaqet dhe ngjyrat, ndërsa disa zhvillues mund të zhvendosin një mur ndarës. Një pronë e dorës së dytë blihet ashtu siç është; ndryshimi i saj nënkupton rinovim.
Sa kohë deri te çelësat tuaj
Për një pronë të dorës së dytë, rruga nga rezervimi deri te çelësat zakonisht zgjat një deri në tre muaj. Për një ndërtim të ri, gjithçka varet nga faza e projektit: blerja kur përfundimi i blerjes është afër mund të jetë pothuajse po aq e shpejtë, ndërsa blerja që në fazën e themeleve mund të nënkuptojë dy deri në tre vjet.Pritja nuk është kohë e humbur për një ndërtim të ri, por është kohë gjatë së cilës zotëroni një kontratë dhe jo një pronë. Nëse ju nevojitet një vend për ta përdorur verën e ardhshme, kjo e zgjidh vetë çështjen.
Ku ka hapësirë për negociim
Ndërtim i riProna të dorës së dytë
- Ulja e çmimit është përjashtim.
- Çmimi zakonisht është i negociueshëm, megjithëse jo gjithmonë.
- Çfarë ndryshon në vend të tij: grafiku i pagesave, pajisje më të mira dhe disa shërbime shtesë.
- Çfarë ndryshon: çmimi, data e përfundimit të blerjes, pajisjet dhe kushtet e tjera të marrëveshjes.
- Rasti më i mirë zakonisht janë njësitë e fundit në një projekt të përfunduar, të cilat zhvilluesi dëshiron t'i shesë.
- Ajo që e përcakton këtë është se sa i motivuar është shitësi, pikërisht gjëja që një blerës nuk mund ta shohë i vetëm.
Pas rritjes së fortë të viteve të fundit, tregu po ngadalësohet, ndaj disa zhvillues janë më të hapur për të diskutuar çmimin se më parë. Kjo është arsye për të pyetur, jo arsye për të llogaritur mbi një ulje çmimi.
Cili ju përshtatet
Nuk është sistem pikëzimi. Këto janë kushtet në të cilat secila prej tyre është përgjigjja e drejtpërdrejtë.
Ndërtimi i ri është zgjidhja më e lehtë nëseProna e dorës së dytë është përgjigjja më e thjeshtë nëse
- Dëshironi standard modern, pa asgjë për të ribërë, dhe me garanci që e mbështesin atë.
- Dëshironi çelësat brenda muajsh dhe jo vitesh.
- Dëshironi kosto të ulëta përdorimi dhe vlerësimin më të mirë energjetik.
- Dëshironi të jeni sa më pranë plazhit që e lejon bregdeti.
- Dëshironi që pishina, palestra, spa-ja ose hapësira e bashkëpunimit të jenë pjesë e kompleksit.
- Dëshironi më shumë metra katrorë brenda për të njëjtën shumë.
- Nuk e keni problem të prisni dhe dëshironi të zgjidhni planimetrinë dhe përfundimet.
- Më mirë do ta rinovonit sipas shijes suaj sesa të pranonit zgjedhjet e dikujt tjetër.
- Dëshironi disa vite pa shpenzime të konsiderueshme për riparime.
- Dëshironi një lagje të konsoliduar me gjelbërim të pjekur dhe fqinj që jetojnë vërtet aty.
Çfarë të kontrolloni te secila
Të dyja kanë mënyra të ndryshme dështimi, ndaj verifikimi i plotë ligjor nuk është i njëjtë për të dyja.
| Për një ndërtim të ri | Në pronë të dorës së dytë | Pse ka rëndësi |
|---|---|---|
| Zhvilluesi, toka, licencat dhe dokumentacioni kontraktual. | Pronësia, detyrimet, urdhrat e përmbarimit dhe borxhet ndaj komunitetit të pronarëve. | Një borxh i lidhur me pronën mund t'ju ndjekë ju; një projekt pa licencë mund të ngecë. |
| Garancia bankare, e lëshuar në emrin tuaj dhe për pagesat tuaja specifike. | Ligjshmëria e çdo punimi ndërtimor dhe e çdo zgjerimi të paregjistruar. | Këto janë dy rastet kur paratë humben vërtet dhe të dyja mund të kontrollohen paraprakisht. |
| Data e përfundimit të blerjes dhe çfarë parashikon kontrata nëse ajo shtyhet. | Statutet e komunitetit, veçanërisht nëse synoni ta jepni pronën me qira. | Një përfundim i vonuar i blerjes kushton kohë; një kufizim për dhënien me qira mund ta eliminojë arsyen për të cilën e bletë pronën. |
Krahasimi që dëshirojnë njerëzit është i gabuar
Pothuajse çdo version i kësaj pyetjeje në internet merr përgjigje me një tabelë taksash, sepse taksa është i vetmi numër që është i njëjtë për të gjithë. Është gjithashtu numri që ka më pak rëndësi.Blerjet që shkojnë keq nuk dështojnë sepse dikush pagoi 11.2 % në vend të 7 %. Ato dështojnë sepse një pronë e dorës së dytë kërkonte dyzet mijë euro punime që askush nuk i kishte llogaritur, ose sepse një apartament i blerë në fazën e projektit u zgjodh nga një pamje vizuale dhe doli të ishte i orientuar nga veriu, drejt një shpati, ose sepse një pronë u ble për t'u dhënë me qira dhe komuniteti kishte votuar tashmë kundër dhënies me qira.Prandaj, nuk i përgjigjemi kësaj pyetjeje në mënyrë abstrakte. Krahasojmë dy prona konkrete, me të gjitha kostot, duke përfshirë edhe atë që i nevojitet secilës pas dorëzimit, dhe themi se cilën do të blinim.
Pyetje të zakonshme
- A është blerja në fazën e projektit më e lirë se një ndërtim i ri i përfunduar në të njëjtin projekt?
- Zakonisht, po, dhe zbritja është shpërblimi për pritjen dhe marrjen përsipër të rrezikut të ndërtimit. Ndërsa projekti shitet dhe përfundon, apartamentet e mbetura zakonisht kanë çmime më të larta se ato të parat.
- A mund të marr kredi hipotekore për një blerje në fazën e projektit?
- Po, por jo ende. Një bankë e miraton kredinë afërsisht dy muaj para përfundimit të blerjes, ndaj aplikimi më herët nuk sjell asnjë rezultat. Kjo është edhe arsyeja pse këstet e kaparit për një ndërtim të ri duhet të paguhen nga fondet tuaja.
- A paguaj taksa dy herë për një ndërtim të ri, IVA dhe ITP?
- Jo. Një pronë është ose transferimi i parë, i cili përfshin IVA plus AJD, ose një transferim i mëvonshëm, i cili përfshin ITP. Asnjëherë të dyja.
- Çfarë ndodh nëse zhvilluesi nuk e përfundon projektin?
- Çdo pagesë që keni bërë para përfundimit të blerjes duhet të mbulohet nga një garanci bankare në emrin tuaj, e cila i kthen paratë së bashku me interesin ligjor. Avokati juaj kontrollon formulimin e saktë të kësaj garancie para se të kryhet ndonjë pagesë.
- A është një pronë e dorës së dytë gjithmonë më e lirë për metër katror?
- Jo. Pranë detit, ajo është shpesh më e shtrenjta nga të dyja, sepse toka atje është ndërtuar shumë kohë më parë dhe një pronë e dorës së dytë është e vetmja mënyrë për ta blerë.
