Īpašuma pārdošana Spānijā: nodokļi un pārdošanas izmaksas
30 sekundēs
Pārdošana, ja neesat rezidents, nozīmē trīs atsevišķus maksājumus. Pircējs darījuma noslēgšanas brīdī ietur 3 % cenas. Nodoklis par Jūsu faktisko peļņu ir vienota likme 19 %. Jāmaksā arī pašvaldības plusvalía, un likumīgi tā var kļūt par pircēja pienākumu, ja pārdevējs nav rezidents.
| Pārdošanas cena | 500.000 € |
|---|---|
| Ieturējums noslēdzot darījumu3 % no cenas | 15.000 € |
| Capital gains tax19 % no faktiskā ieguvuma | Nokārto pēc iesniegšanas |
| plusvalía municipalLīdz 30 % no zemes vērtības pieauguma | Nokārto pēc iesniegšanas |
Kādi ir trīs atsevišķie maksājumi, un kāpēc cilvēki tos sajauc?
Katra pārdošana, ko veic persona, kas nav rezidents, ietver tos pašus trīs maksājumus, un katru no tiem reglamentē atšķirīgs noteikums un atšķirīgs termiņš. Visbiežāk tiek sajaukts 3 % ieturējums ar 19 % nodokļa maksājumu. Ieturējums ir AVANSA, nevis nodoklis. Šīs summas reti sakrīt.
| Maksājums | Likme | Kas to maksā |
|---|---|---|
| 3 % ieturējums (Modelo 211) | 3 % no nolīgtās pārdošanas cenas. | PIRCĒJS to ietur darījuma noslēgšanas brīdī un tieši samaksā nodokļu iestādei neatkarīgi no tā, vai Jums beigās būs jāmaksā kāda summa. |
| Kapitāla pieauguma nod. (Modelo 210) | Vienoti 19 % no faktiskā kapitāla pieauguma, vienādi visām personām, kas nav rezidenti. | Pārdevējs to nokārto, ņemot vērā jau ieturētos 3 %: atmaksa, ja ieturēts par daudz, vai papildu maksājums, ja ieturēts par maz. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Līdz 30 %, likmi nosaka vietējā pašvaldība, un nodokli piemēro bāzei, kas aprēķināta pēc vienas no divām metodēm, izvēloties zemāko summu. | Saskaņā ar likumu to maksā pārdevējs, taču pilsētas dome var pieprasīt, lai to kā aizstājējs nodokļu maksātājs samaksā PIRCĒJS, ja pārdevējs nav rezidents. Šādu noteikumu vairums pārdevēju negaida. |
Kā darbojas 3 % ieturējums, un kad Jūs to saņemat atpakaļ?
Darījuma noslēgšanas brīdī pircējam saskaņā ar likumu ir jāietur 3 % no nolīgtās cenas un viena mēneša laikā, izmantojot Modelo 211, tie jāiemaksā nodokļu iestādei. Tas notiek neatkarīgi no pārdošanas iznākuma. Pat pārdevējam, kurš nav guvis peļņu vai pārdošanas rezultātā ir cietis zaudējumus, pie notāra no pārdošanas cenas ietur 3 %.Pēc tam Jums ir četri mēneši no pārdošanas datuma, lai iesniegtu Modelo 210. Ar to deklarē faktisko kapitāla pieaugumu un to salīdzina ar ieturēto summu. Ja 19 % nodoklis par faktisko pieaugumu ir mazāks nekā jau ieturētie 3 %, kas ir bieži sastopams gadījumos, kad īpašums vairākus gadus turēts augošā tirgū, Jūs saņemat starpības atmaksu. Ja tas ir lielāks, starpība jāpiemaksā, iesniedzot to pašu deklarāciju.
3 % ieturējums
- Noslēdzot darījumuPircējs ietur 3 %Neatkarīgi no iznākuma.
- 1 mēneša laikāPircējs iesniedz Modelo 211Iemaksāts nodokļu iestādei.
- 4 mēnešu laikāJūs iesniedzat Modelo 210Faktiskā pieauguma deklarēšana un salīdzināšana.
- Pēc iesniegšanasAtmaksa vai starpības samaksaAtmaksa, ja 19 % no pieauguma ir mazāk nekā ieturētie 3 %.
Četru mēnešu termiņš un salīdzināšana ir tieši tāda deklarācija, ko Arevont uztic neatkarīgam juristam, nevis kārto pats. Arevont neveic nodokļu darbus, un šo deklarāciju nevajadzētu atlikt līdz termiņa tuvošanās brīdim.
Kā tiek aplikta ar nodokli plusvalía municipal?
plusvalía ir pašvaldības nodoklis par nekustamā īpašuma zemes vērtības pieaugumu, un to maksā pārdevējs, nevis pircējs. Tomēr praksē šīs izmaksas var kļūt par pircēja pienākumu samaksāt darījuma noslēgšanas brīdī: ja pārdevējs ir nerezidents, pašvaldība var noteikt pircēju par aizstājējnodokļa maksātāju, kā pilnībā izklāstīts turpmāk. Tam nav nekādas saistības ar ēku vai Jūsu faktisko peļņu: nodokli piemēro tikai zemes, uz kuras atrodas īpašums, vērtības pieaugumam, ko pašvaldība aprēķina par gadiem, kuros Jums tas piederēja.Kopš 2021. gada reformas iepriekšējā nemainīgā formula, saskaņā ar kuru nodokli varēja piemērot pat zaudējumu gadījumā, vairs nav spēkā. Jūs izvēlaties to no divām aprēķina metodēm, kuras rezultāts ir mazāks. Objektīvajā metodē izmanto kadastrālo zemes vērtību, to reizinot ar koeficientu, kas noteikts atbilstoši īpašuma turēšanas periodam, un pēc vietējās likmes piemērošanas ierobežojot to līdz 30 % maksimumam. Faktiskā metode balstās uz faktisko pieaugumu starp pirkuma un pārdošanas cenu. Ja vērtība vispār nav palielinājusies, pašas nodokļu iestādes reforma apstiprina, ka saskaņā ar nevienu no metodēm nekas nav jāmaksā.
Vai zemes vērtība palielinājās laikā, kad tā Jums piederēja?
- JāMaksājams pēc tās no abām metodēm, kas dod mazāko summu, ar maksimālo apmēru 30 %, tiklīdz piemēro vietējo likmi.
- Nē, vai arī nevarat to uzrādītSaskaņā ar abām metodēm nekas nav jāmaksā, ko apstiprina 2021. gada reforma.
Ko pieņem pārdevējiKo mainīja 2021. gada reforma
- plusvalía vienmēr jāmaksā par pārdošanu
- Tas jāmaksā tikai tad, ja zemes vērtība ir palielinājusies. Pārdodot ar zaudējumiem vai par tādu pašu zemes vērtību, par kādu to iegādājāties, nekas nav jāmaksā, ja vien Jūs varat to pierādīt.
- To vienmēr maksā pārdevējs, bez izņēmumiem
- Saskaņā ar likumu tā ir pārdevēja saistība, taču, ja pārdevējs ir nerezidents, pašvaldība var noteikt PIRCĒJU par aizstājējnodokļa maksātāju. Praksē tas nozīmē, ka summa bieži tiek ieturēta no cenas darījuma noslēgšanas brīdī, nevis vēlāk izrakstīta atsevišķi.
Cik maksā aģentūras un juridiskie pakalpojumi pārdošanas darījumā?
Papildus nodokļiem ir vēl divas pozīcijas, turklāt neviena no tām nav nodoklis: tās ir tirgus maksas, tāpat kā pirkšanas pusē. Tas, kā pārdodat īpašumu, ietekmē abas.
- Option 1Ekskluzīva aģentūraViena aģentūra, viens pārdošanas līgums.
- Izmaksas
- 1,5 līdz 4 %
- Ātrums
- Atkarīgs no šīs aģentūras pircēju loka
- Sasniedzamība
- Šīs aģentūras tīkls
- Option 2Multi-agencyTo vienlaikus piedāvā vairākas aģentūras.
- Izmaksas
- 1,5 līdz 4 %
- Ātrums
- Bieži ātrāk, mazāk individuālas uzmanības
- Sasniedzamība
- Visplašākā sasniedzamība no trim
- Option 3Privāta pārdošanaPilnīgi bez aģenta.
- Izmaksas
- 0 €, bez komisijas
- Ātrums
- Parasti lēnāk
- Sasniedzamība
- Tikai jūsu tīkls un portāli
- Pārdevēja aģenta komisijaParasti 1.5 līdz 4% no otrreizējā tirgus īpašuma pārdošanas cenas, ko maksā pārdevējs. Tas ir tirgus diapazons, nevis kāda oficiāla avota noteikts lielums, jo neviena uzraudzības iestāde nepublicē komisijas likmi. Tā atšķiras atkarībā no aģentūras, reģiona un konkrētās sludinājuma vienošanās, tāpēc uzskatiet to par aptuvenu summu, kas jāapstiprina aģentūrā, nevis par fiksētām izmaksām.
- Jūsu jurists pārdošanaiPārdevējam neatkarīga juridiskā pārstāvība ir tikpat izdevīga kā pircējam: līguma pārbaude, 3 % ieturējuma un darījuma noslēgšanas koordinēšana, kā arī, ja nepieciešams, plusvalía aprēķināšana. Lielākā daļa neatkarīgas juridiskās koordinēšanas pakalpojumu, kas attiecas uz pirkuma pusi, attiecas arī uz pārdošanu.
Kas jāapstiprina pirms tīro ieņēmumu aplēses
Četras lietas, kas pārbaudītas, balstoties uz jūsu faktiskajiem pirkuma dokumentiem, nevis vispārīgu noteikumu.| Pieprasiet | Ko tas atklāj | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Jūsu sākotnējā iegādes cena un izmaksas rakstiski | Kapitāla pieaugumu aprēķina kā starpību starp summu, ko samaksājāt, pieskaitot pieļaujamās iegādes un uzlabošanas izmaksas, un summu, par kādu pārdodat, nevis tikai pārdošanas cenu. Bez sākotnējiem datiem neviens nevar aprēķināt faktisko 19 % saistību. | Nav dokumentu par sākotnējām pirkuma izmaksām, notāra atlīdzību vai uzlabošanas rēķiniem. |
| Vai par īpašumu ir nokārtotas dzīvokļu īpašnieku kopības maksas un IBI | Neapmaksāts dzīvokļu īpašnieku kopības parāds vai IBI rēķins var tikt piesaistīts īpašumam un sarežģīt darījuma noslēgšanu, tāpat kā pirkuma gadījumā. | Pirms pārdošanas datuma saskaņošanas neviens nav pārbaudījis, vai konta stāvoklis ir aktuāls. |
| Kura plusvalía aprēķina metode dod mazāku summu | Saskaņā ar likumu izvēle ir jūsu ziņā, un abas metodes var dot ļoti atšķirīgus rezultātus atkarībā no tā, cik ilgi īpašums jums piederēja un kā vietējā līmenī mainījās zemes vērtība. | Summa, kas norādīta, aprēķinot tikai pēc vienas metodes, bez otras metodes aprēķina salīdzināšanai. |
| Kurš saskaņā ar pārdošanas līgumu ir atbildīgs par plusvalía | Tā kā pašvaldība var vērsties pie pircēja kā aizstājēja nodokļu maksātāja, pārdošanas līgumā skaidri jānorāda, kurš sedz šīs izmaksas pircēja un pārdevēja starpā, nevis jāatstāj tās puses ziņā, kuru pašvaldība vispirms izvēlas uzrunāt. | Līgumā par plusvalía vispār nekas nav teikts. |
Peļņa pret zaudējumiem vai pārdošanu pa nullēm
3 % ieturējums abos gadījumos izskatās vienāds. Tas, kas notiek pēc tam, nav vienāds.| Pārdošana ar peļņu | Pārdošana bez peļņas vai ar zaudējumiem | |
|---|---|---|
| 3 % ieturējums noslēgšanas brīdī | Ietur jebkurā gadījumā saskaņā ar Modelo 211. | Arī ietur jebkurā gadījumā: pircēja pienākums nav atkarīgs no jūsu faktiskā rezultāta. |
| Kapitāla pieauguma nodoklis | 19 % no faktiskā pieauguma, visticamāk, mazāk nekā ieturētie 3 %, tādēļ veidojas atmaksa. | Nekas nav jāmaksā; viss ieturētais 3 % ir atgūstams. |
| plusvalía municipal | Jāmaksā par zemes vērtības pieaugumu, ko aprēķina pēc mazākās no divām summām. | Nekas nav jāmaksā, ja zemes vērtība patiešām nav palielinājusies, ko var pierādīt saskaņā ar 2021. gada reformu. |
| Jāiesniedz jebkurā gadījumā | Modelo 210 četru mēnešu laikā, lai veiktu galīgo aprēķinu un pieprasītu atmaksu. | Modelo 210 četru mēnešu laikā, lai atgūtu ieturēto summu un attiecīgā gadījumā pierādītu, ka plusvalía nav palielinājusies. |
Mehānisms, nevis Jūsu neto ieņēmumi
Mēs pārbaudījām 19 % kapitāla pieauguma likmi, 3 % ieturējumu un plusvalía reformu tieši Agencia Tributaria oficiālajās lapās un attiecīgajos BOE tekstos 2026. gada 17. augustā. Jāuzsver viens aspekts: valdības ierosinātais plusvalía koeficientu atjauninājums 2026. gadam (RD-ley 16/2025) Kongresā netika apstiprināts. Tādēļ spēkā paliek RD-ley 8/2023 koeficienti. Vairāki mūsu pārbaudītie komentāru avoti vēl nebija atjaunināti.Šī ir vispārīga informācija par to, kā tiek aplikta ar nodokli pārdošana, nevis Jūsu neto ieņēmumu aprēķins. Jūsu faktiskais guvums ir atkarīgs no sākotnējās iegādes cenas, atskaitāmajām izmaksām un konkrētajiem plusvalía koeficientiem, ko piemēro Jūsu pašvaldība. Šie aprēķini jāiekļauj advokāta rakstiskajā aprēķinā, nevis jānorāda publicētā diapazonā. Arevont nav nodokļu konsultants un neiesniedz šo nodokļu deklarāciju. Šis darbs jāuztic neatkarīgam advokātam.Daži jautājumi aplūkoti atsevišķos ceļvežos: nosacītā ienākuma un īres ienākuma nodoklis, ko piemēroja, kamēr Jums piederēja īpašums, kas ir atsevišķs jautājums no pārdošanas; mehānisms, kā kopības parāds tiek piesaistīts īpašumam; un atsevišķs jautājums par nodokli par turētu bagātību, nevis par realizētu guvumu. Katram jautājumam ir savs ceļvedis.
Biežākie jautājumi par pārdošanu un izbeigšanas izmaksām
- Ja pārdodu ar zaudējumiem, vai joprojām saņemšu atpakaļ visus 3 %?
- Jā, ja varat pierādīt faktiskus zaudējumus. Maksājamais kapitāla pieauguma nodoklis ir nulle, un visu darījuma noslēgšanas brīdī ieturēto 3 % varat atgūt, iesniedzot Modelo 210 četru mēnešu termiņā. Ieturējums nav minimālā summa, kas Jums jāmaksā. Tas ir avansa maksājums, ko salīdzina ar faktisko rezultātu.
- Vai no manis var pieprasīt plusvalía samaksu pēc tam, kad jau esmu aizbraucis no Spānijas?
- Jā. Tieši tādēļ pastāv noteikums, kas ļauj pašvaldībai iekasēt plusvalía no pircēja kā aizstājēja nodokļu maksātāja: vajāt nerezidentu pārdevēju, kurš jau ir atstājis valsti, ir grūtāk nekā iekasēt nodokli pārdošanas brīdī. Tādēļ pārdošanas līgumā skaidri jānorāda, kurš sedz šīs izmaksas, nevis jāatstāj jautājums neatrisināts.
- Vai 19 % likme mainās, ja līdz pārdošanas brīdim esmu kļuvis par Spānijas nodokļu rezidentu?
- Jā: Spānijas nodokļu rezidentam kapitāla pieaugumu apliek ar nodokli saskaņā ar parasto rezidentu skalu, nevis ar fiksēto 19 % likmi nerezidentiem. Rezidentiem ir arī savi noteikumi par atvieglojumiem, atkārtoti ieguldot līdzekļus galvenajā mājoklī, kas uz nerezidentiem neattiecas. Tas ir pavisam cits aprēķins, un šīs vietnes ceļvedis par rezidentu nodokļiem to pilnībā izskaidro.
