Īpašuma pirkšana ar uzņēmuma starpniecību: kad tas ir lietderīgi
30 sekundēs
Gandrīz katram vienas brīvdienu mājas pircējam atbilde ir nē. Uzņēmums rada ikgadēju deklarāciju iesniegšanas pienākumu, apliek jūsu paša īpašuma lietošanu ar nodokli un padara pārdošanu sarežģītāku. Turklāt tas nesamazina pirkuma nodokli pat par vienu eiro.
Cik Spānijas īpašumu, un vai aiz tā patiešām ir reāls uzņēmums?
- Viena brīvdienu mājaPērciet privāti. Šī ir vienkāršā, parastā atbilde gandrīz ikvienam pircējam.
- Vairāki īpašumi, kas komerciāli izīrēti kā reāls uzņēmumsUzņēmums var būt pamatots risinājums. Pirms tā dibināšanas, balstoties uz saviem skaitļiem, saņemiet neatkarīgu nodokļu konsultāciju.
Vai uzņēmums parasti ir pamatots risinājums vienai brīvdienu mājai?
Nē, un to ir vērts pateikt skaidri, nevis pasniegt kā neitrālu izvēli starp divām vienlīdz labām iespējām. Ja pērkat vienu īpašumu sev un ģimenei, privātīpašums gandrīz vienmēr ir vienkāršāks, lētāk uzturams un lētāk pārdodams. Katra reāla priekšrocība, ko sniedz uzņēmums, attiecas uz citu situāciju, nevis uz jūsējo.Šis jautājums rodas pastāvīgi, parasti čehu pieņēmuma dēļ, ka uzņēmums var pasargāt no nodokļiem tāpat, kā tas dažkārt notiek viņu valstī. Spānijā viena brīvdienu māja parasti rada pretēju rezultātu. Jūs maksājat to pašu pirkuma nodokli, papildu nodokli par īpašuma izmantošanu personīgām vajadzībām un virkni ikgadēju deklarāciju, par kurām privātpersonai nekad nebūtu jādomā.
Ko cilvēki pieņemKāds patiesībā ir nodoklis
- Uzņēmums samazina nodokli, ko maksā par īpašuma iegādi
- Nē. ITP vai IVA plus AJD, vienreizējais pirkuma nodoklis, tiek aprēķināts vienādi neatkarīgi no tā, kas ir pircējs, privātpersona vai uzņēmums.
- Uzņēmums pasargā īpašumu no ieskaitīšanas personīgajā labklājībā
- Pašas daļas joprojām ir jums piederošs aktīvs, kura vērtību nosaka uzņēmuma bilance, un tās joprojām tiek ieskaitītas labklājības nodokļa aprēķinā. Mehānismu skatiet īpašajā labklājības nodokļa ceļvedī.
- Īpašuma izmantošana personīgām vajadzībām ar sava uzņēmuma starpniecību ir nodokļu ziņā neitrāla vienošanās
- Parasti tā nav. Ja īpašums pieder uzņēmumam un jūs vai jūsu ģimene to izmanto personīgi, šī kārtība tiek uzskatīta par tādu, it kā uzņēmums to izīrētu jums par tirgus nomas maksu, un šie nosacīti gūtie nomas ienākumi tiek aplikti ar nodokli.
Kad uzņēmums ir izmaksu vērts?
Pastāv četri reāli gadījumi, un tiem visiem ir viena kopīga iezīme: neviens no tiem nav saistīts ar vienu brīvdienu māju. Uzņēmums rada reālu administratīvu un finansiālu slogu, un šis slogs atmaksājas tikai tad, kad darījumu un darbību ir pietiekami daudz, lai tā pārvaldība būtu pamatota. Tālāk minētie mantošanas un atbildības gadījumi ir norādīti kā reāli apsvērumi, taču nav izklāstīti skaitļos, jo faktiskā kārtība ir atkarīga no pārrobežu līgumu noteikumiem un apstākļiem, ko nevar noregulēt ar vispārīgu noteikumu.
- Īsts portfelis, nevis viens īpašumsIeguldītājam, kuram pieder vairāki Spānijas īpašumi izīrēšanai, nevis viena brīvdienu māja, ir vairāk reālu iemeslu izmantot uzņēmuma struktūru: kopīga administrēšana, vienots grāmatvedības uzskats vairākiem aktīviem un struktūra, kas var piesaistīt finansējumu visam portfelim.
- Pienācīgi plānota mantošana vairākās paaudzēsDažos gadījumos uzņēmuma daļu nodošana ģimenei var būt vienkāršāka nekā tieši piederoša īpašuma nodošana. Taču tas pilnībā ir atkarīgs no konkrētā mantošanas un pēctecības līguma starp Spāniju un jūsu mītnes valsti, un šis jautājums jāuzdod speciālistam, kurš pārzina abu valstu tiesību sistēmas.
- Jau esošs pamatdarbības uzņēmums, kuram Spānijā jau nepieciešama pārstāvniecībaUzņēmums, kas Spānijā patiešām veic komercdarbību, piemēram, īsteno nomas uzņēmējdarbību kā savu faktisko darbību, nevis tikai tur vienu aktīvu, atrodas citā nodokļu situācijā nekā čaulas uzņēmums, kas izveidots tikai viena brīvdienu dzīvokļa turēšanai.
- Atbildības nošķiršana paaugstināta riska nomas uzņēmējdarbībaiJa īpašums tiek komerciāli izīrēts lielā apjomā un ar reālu darbības risku, daži īpašnieki atbildības apsvērumu dēļ apsver uzņēmuma struktūru. Tas ir patiess apsvērums. Taču administratīvās izmaksas godīgi jāizvērtē salīdzinājumā ar risku, ko laba apdrošināšanas polise, iespējams, jau var segt lētāk.
Ievērojiet, kā nav šajā sarakstā: viena dzīvokļa iegāde ģimenes brīvdienām un neregulārai izīrēšanai. Šis ir parastais gadījums, kuram bieži vien nevajadzīgi izveido uzņēmuma struktūru, taču to nevajadzētu darīt.
Kas un kad jums jādeklarē, ja īpašums pieder uzņēmumam?
Trīs regulāras deklarācijas, un tās visas jāiesniedz vienā un tajā pašā gada periodā. Kopš ar Real Decreto 609/2023 tika izveidots nacionālais Registro de Titularidades Reales, katram Spānijas uzņēmumam jāatklāj tā patiesā labuma guvējs, proti, fiziskā persona, kurai tas galīgajā kārtā pieder vai kura to kontrolē. Tas notiek divas reizes: vienreiz pašā dibināšanas aktā un vēlreiz, pievienojot informāciju gada pārskatam, ko katru gadu iesniedz Registro Mercantil, komercreģistrā. Tā ir valsts mēroga prasība, kas nav īpaši saistīta ar īpašumu, un tā attiecas gan uz neaktīviem, gan aktīviem uzņēmumiem.Turklāt uzņēmumam valsts nodokļu iestādei AEAT jāiesniedz ikgadējā Impuesto sobre Sociedades deklarācija. Tā jāiesniedz arī tad, ja attiecīgajā gadā nav bijusi nekāda darbība, un šādu deklarāciju sauc par nulles deklarāciju. Tās neiesniegšana nav droša izvēle. Jo ilgāk netiek iesniegta obligātā deklarācija, jo lielāki kļūst sodi. Tas ir tas pats noteikums, kas šīs vietnes nerezidentu nodokļu ceļvedī aprakstīts attiecībā uz privātpersonas ikgadējo deklarāciju.
| jan | feb | mar | apr | maijs | jun | jūl | aug | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uzņēmumu nodokļa deklarācija (Impuesto sobre Sociedades) | jūl | |||||||||||
| Registro Mercantil iesniegtais gada pārskats | jūl | |||||||||||
| Patiesā labuma guvēja atklāšana (titularidad real) | jūl |
- Uzņēmumu nodokļa deklarācija (Impuesto sobre Sociedades)
- Jāiesniedz līdz 25. jūlijam uzņēmumam, kura finanšu gads sakrīt ar kalendāro gadu. Nestandarta finanšu gads maina datumu, tāpēc apstipriniet savu termiņu pie grāmatveža.
- Registro Mercantil iesniegtais gada pārskats
- Iesniedz kopā ar nodokļu deklarāciju vai neilgi pēc tās.
- Patiesā labuma guvēja atklāšana (titularidad real)
- Pievieno gada pārskata iesniegumam, kā arī atkārtoti dibināšanas laikā, ja tā notiek attiecīgajā gadā.
Katra valdes locekļa NIE un uzņēmuma Spānijas nodokļu numura nokārtošana pirms dibināšanas, nevis trūkuma atklāšana pie notāra, ir tieši tas, ko Arevont NIE un administrēšanas pakalpojums nodrošina kopā ar šādu pirkumu.
Cik maksā uzņēmuma uzturēšana papildus pašam pirkumam?
Aptuveni 500 līdz 1 000 € gadā tikai par neaktīva uzņēmuma administrēšanu, papildus pirkuma nodoklim, kas ir tāds pats kā pērkot personīgi. Neaktīvam uzņēmumam, kuram pieder īpašums un kurš nedara neko citu, joprojām ir nepieciešama formāla grāmatvedība, ikgadēja uzņēmumu ienākuma nodokļa deklarācija un gada pārskats, kas jāiesniedz reģistrā. Tās ir reālas, regulāras izmaksas, kurām nav ekvivalenta fiziskai personai piederošam īpašumam, izņemot parastās ikgadējās īpašumtiesību izmaksas, kas jau ir jāsedz ikvienam pircējam.3 % ikgadējais nodoklis no kadastrālās vērtības ir vienīgais skaitlis, par kuru ir vērts būt precīziem, jo tas biedē vairāk pircēju, nekā vajadzētu. To piemēro tikai uzņēmumam, kas ir rezidents valstī, kuru Spānija klasificē kā nesadarbojošos jurisdikciju, ko agrāk sauca par nodokļu paradīzi. Ne Čehija, ne Polija nav šajā sarakstā, tāpēc parasts Čehijā vai Polijā reģistrēts uzņēmums vai Spānijas SL, kas pieder Čehijas vai Polijas akcionāram, šo nodokli neizraisa. To ir vērts skaidri pateikt, jo bailes no šī nodokļa ir izplatītas, bet reālais risks šīs vietnes pircējiem būtībā ir nulle.
| Pirkuma nodoklis (ITP vai IVA plus AJD)Tāpat kā pērkot personīgi | Ietaupījuma nav |
|---|---|
| Neaktīvas sabiedrības ikgadējā administrēšanaGrāmatvedība, nodokļu deklarācijas, reģistrācija | 500 līdz 1 000 € |
| 3 % īpašais nodoklis no kadastrālās vērtībasTikai nesadarbojošās jurisdikcijas, ne Čehija vai Polija | Nav piemērojams |
| 25 % uzņēmumu nodoklis īres ienākumiemSalīdziniet ar savu nerezidenta likmi no tā paša ienākuma | Atkarīgs no īres maksas |
| Tā vietā piederēt personīgiUzņēmuma slāņa vispār nav | 0 €, bez papildu slāņa |
Vai Spānijas SL dibināšanas vietā varētu izmantot Čehijas vai Polijas uzņēmumu?Ārvalstu uzņēmums var piederēt Spānijas īpašumam, un šim nolūkam nav noteikti nekādi pilsonības ierobežojumi. Praksē lielākā daļa pircēju, kuriem patiešām nepieciešama uzņēmuma struktūra, izmanto Spānijas SL, jo Spānijas bankas, notāri un reģistrs ikdienā ir pielāgoti darbam ar to. Ārvalstu uzņēmums papildus visam iepriekš aprakstītajam rada arī savu pārrobežu ziņošanas slāni. Par to, kura iespēja ir vienkāršāka tieši jūsu situācijā, jākonsultējas ar juristu, kurš strādā abās jurisdikcijās.
Kas jānoskaidro pirms uzņēmuma struktūras izvēles
Šis ir godīgs kontrolsaraksts, nevis kādas iespējas pārdošanas prezentācija. Lielākā daļa pircēju, kas to izlasa, secina, ka nekas no minētā uz viņiem neattiecas, un pērk personīgi.- Vai tas patiešām ir viens īpašums personīgai un ģimenes lietošanai?Ja jā, tas ir parastais gadījums, un iepriekš sniegtā godīgā atbilde ir spēkā: pērciet personīgi. Tas nenozīmē, ka uzņēmums ir nelikumīgs vai neparasts, tikai to, ka šeit tas rada izmaksas bez līdzvērtīga ieguvuma.
- Vai Jums jau pieder vai plānojat iegādāties vairākus īpašumus Spānijā?Portfeļa gadījumā uzņēmuma administratīvās izmaksas ir vieglāk kompensēt ar ieguvumiem. Arī tad tas automātiski nenozīmē, ka uzņēmums ir pareizā izvēle. Aprēķins joprojām ir jāveic.
- Vai paaudžu mantošana ir reāls un tuvākajā laikā aktuāls jautājums?Šis ir vienīgais gadījums, kad struktūra patiešām var palīdzēt, taču tikai ar pienācīgu pārrobežu konsultāciju. Tas nenozīmē, ka jebkura struktūra darbosies vienādi saskaņā ar Čehijas vai Polijas mantošanas noteikumiem. Tas ir jāpārbauda atsevišķi.
- Vai īpašums atrodas valstī, kas iekļauta Spānijas nesadarbojošos jurisdikciju sarakstā?Šī ir vienīgā situācija, kurā 3 % ikgadējais nodoklis vispār tiek piemērots. Parasti dibinātam Čehijas vai Polijas uzņēmumam atbilde ir nē, un šī pozīcija uz Jums vienkārši neattiecas.
Personīgi vai ar uzņēmuma starpniecību
Tas pats īpašums, divi īpašumtiesību veidi. Vienas brīvdienu mājas gadījumā labās puses sleja ir parastā izvēle.| Ar uzņēmuma starpniecību | Personīgi | |
|---|---|---|
| Pirkuma nodoklis noslēgumā | Identiski: ITP vai IVA plus AJD, aprēķināti tādā pašā veidā. | Identiski: arī pērkot personīgi, ietaupījuma nav. |
| Īpašuma izmantošana personīgi | Var tikt piemērota nosacītās tirgus nomas maksas maksa, kas apliekama kā uzņēmuma ienākums. | Šādas problēmas nav: Jūs vienkārši esat sava īpašuma īpašnieks un to izmantojat. |
| Ikgadējās deklarācijas papildus īpašumam | Uzņēmuma ienākuma nodokļa deklarācija katru gadu, pat ja darbība nenotiek, kā arī gada pārskati un informācija par faktiskajiem labuma guvējiem. | Parastā ikgadējā nerezidenta deklarācija, ko šīs vietnes nodokļu ceļveži jau aptver, un nekas vairāk. |
| Uzturēšanas izmaksas ārpus īpašuma | aptuveni 500 līdz 1 000 € gadā par neaktīva uzņēmuma pamata administrēšanu. | Nekādu citu izmaksu, izņemot paša īpašuma īpašumtiesību izmaksas. |
| Vēlāka pārdošana | Varat pārdot īpašumu no uzņēmuma vai arī pašas kapitāldaļas. Otra iespēja ir daudz sarežģītāks darījums, kam abām pusēm nepieciešamas specializētas nodokļu konsultācijas. | Parasta īpašuma pārdošana, process, kas jau aprakstīts šīs vietnes ceļvedī par pārdošanas un izstāšanās izmaksām. |
| Bagātības nodokļa risks | Kapitāldaļas joprojām tiek ieskaitītas un novērtētas, izmantojot uzņēmuma bilanci. | Tiek ieskaitīts pats īpašums. Skatiet bagātības nodokļa ceļvedi, lai uzzinātu, uz ko tas patiešām attiecas. |
Ko nosaka vispārīgs noteikums un ko var noteikt tikai Jūsu paša skaitļi
Uzņēmumu ienākuma nodokļa likme (25 %) un patiesā labuma guvēju atklāšanas prasība ir noteikti noteikumi, kas izriet no sākotnējā avota. Arī 3 % īpašais nodoklis un tā piemērošana nesadarbojošos jurisdikciju gadījumā izriet no sākotnējā avota (Ley IRNR, 40.-45. pants). Vienkāršais secinājums, ka tas neattiecas uz parastu Čehijā vai Polijā reģistrētu uzņēmumu, izriet tieši no šīs piemērošanas jomas. Aptuvenās ikgadējās uzturēšanas izmaksas 500 līdz 1 000 € apmērā ir tirgus aplēse, kas pārbaudīta divos avotos, nevis oficiāli publicēts skaitlis. Reālie piedāvājumi atšķiras atkarībā no pakalpojumu sniedzēja.Neviens vispārīgs noteikums nenosaka, vai uzņēmums tieši Jūsu gadījumā ļaus ietaupīt naudu. Tas ir atkarīgs no tā, vai Jūs vispār iznomājat īpašumu, par kādu nomas maksu, kāda ir Jūsu personīgā nodokļu situācija mītnes valstī, kā arī no pārrobežu mantošanas un līgumu jautājumiem, uz kuriem patiesi var atbildēt tikai nodokļu konsultants, kas strādā abās jurisdikcijās. Parastajā gadījumā, kad ir viens īpašums, ko personīgi izmanto un reizēm iznomā, godīgs sākotnējais pieņēmums ir, ka tas naudu neietaupīs. Uzņēmuma struktūrai ir jāpamato tās pašas izmaksas.Šeit neviens neveic iepriekš aprakstīto aprēķinu. Arevont juridiskās koordinācijas ietvaros pirms Jūs iemaksājat rezervācijas depozītu, tiek piesaistīts neatkarīgs konsultants. Tādējādi tik svarīgs lēmums tiek pieņemts, balstoties uz reāliem skaitļiem, nevis uz čehisku pieņēmumu, kas šeit nonācis nejauši.
Biežāk uzdotie jautājumi par pirkšanu ar uzņēmuma starpniecību
- Vai es velti uztraucos par 3 % nodokli?
- Parastam Čehijā vai Polijā reģistrētam uzņēmumam gandrīz noteikti jā. 3 % ikgadējo nodokli piemēro tikai uzņēmumam, kas ir rezidents valstī, kuru Spānija klasificē kā nesadarbojošos jurisdikciju, un ne Čehija, ne Polija nav šajā sarakstā. Tās ir vienas no visbiežāk sastopamajām nepamatotajām bažām par šo tematu.
- Vai kapitāldaļu pārdošanas vietā varu pārdot uzņēmumu?
- Jā, un pircēji dažkārt strukturē pārdošanu šādā veidā, lai mainītu darījuma aplikšanu ar nodokļiem. Tas ir daudz sarežģītāks darījums nekā parasta īpašuma pārdošana. Tam nepieciešamas specializētas nodokļu konsultācijas gan pārdevēja, gan pircēja pusē. Pircējam vajadzētu būt piesardzīgam, pieņemot kapitāldaļu pārdošanu īpašuma pārdošanas vietā, pirms viņš precīzi saprot, kādas saistības ir saistītas ar šīm kapitāldaļām.
- Vai īpašuma turēšana ar uzņēmuma starpniecību ļauj izvairīties no Spānijas bagātības nodokļa?
- Nē. Pašas kapitāldaļas ir Jums personīgi piederošs aktīvs, kas tiek novērtēts, izmantojot uzņēmuma bilanci, un tiek ieskaitītas tāpat kā tieši piederošs īpašums. Skatiet bagātības nodokļa ceļvedi, lai uzzinātu, uz ko tas patiešām attiecas. Lielākajai daļai parasto pircēju tas vispār neattiecas, neatkarīgi no tā, vai ir uzņēmums.
- Kas notiek ar minimālo īres termiņu, ja uzņēmums iznomā īpašumu ilgtermiņā?
- Tas mainās. Uzņēmuma iznomātāja minimālais termiņš saskaņā ar Spānijas īres tiesībām ir 7 gadi, nevis 5 gadi, ko nodrošina individuāls iznomātājs. Ceļvedī par izīrētiem īpašumiem tas ir pilnībā izskaidrots. Tās ir reālas, konkrētas sekas, kas jāzina, pirms izlemjat, kā turēt īpašumu, kuru plānojat iznomāt ilgtermiņā.
