Bérlős ingatlan vásárlása Spanyolországban
30 másodpercben
Ha Spanyolországban bérlővel rendelkező ingatlant vásárol, nem egy jövedelmet termelő, üres otthont kap. Átveszi a fennálló bérleti szerződést annak fennmaradó ötéves vagy hétéves minimális időtartamára, az előző tulajdonos által elfogadott feltételekkel, függetlenül attól, hogy a szerződést bejegyezték-e. A bérlőnek emellett törvényes elővásárlási joga is lehet, így Ön csak ezt követően vásárolhatja meg az ingatlant.
Mi történik a bérleti szerződéssel, amikor megvásárolom az ingatlant?
Ön teljes egészében az eladó helyébe lép. A bérbe adott ingatlan vevője átveszi a bérbeadó jogait és kötelezettségeit a szerződés első 5 évének hátralévő részére, illetve 7 évre, ha az előző bérbeadó vállalkozás volt. Ez attól függetlenül érvényes, hogy a bérleti szerződést bejegyezték-e az ingatlan-nyilvántartásba. A bérlő által fizetett bérleti díj, a már megkezdődött időtartam és az eredeti szerződés valamennyi feltétele pontosan úgy száll át az ingatlannal együtt, ahogyan korábban fennállt.A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy Ön az első napon nem emelheti meg a bérleti díjat, új tulajdonosként nem rövidítheti le a hátralévő időt, és az értékesítési közvetítő azon kijelentése, hogy „a bérlő hamarosan kiköltözik”, nem dokumentum. Legfeljebb olyasmi, amit a bérlő mondott az eladónak.
Örökölt bérleti szerződés
- Adásvétel zárásaÁtveszi a bérleti szerződéstUgyanaz a bérleti díj, ugyanazok a feltételek, ugyanaz a hátralévő idő, mint az előző tulajdonos esetében.
- 5. vagy 7. év az eredeti aláírástól számítvaA minimális időszak végeA bérlő kiköltözhet, vagy a bérleti szerződés ismét automatikusan meghosszabbodhat.
Mit tehet Ön az ingatlannal
- Véglegesítéstől a lejáratigÖn számára nem elérhetőÖn nem használhatja saját céljára, és másnak sem adhatja bérbe.
- A futamidő lejárta utánFree to use or rent outCsak akkor, ha az örökölt minimális időszak valóban lejárt.
| Amit Ön feltételezhet | Amit a törvény előír | Forrás |
|---|---|---|
| A bérlet az adásvétellel megszűnik | Nem így van. A vevő átveszi a bérleti szerződést annak minimális időtartamának hátralévő részére. | LAU 14. cikk |
| Új vevőt nem köt | Igen. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem feltétele annak, hogy a vevő örökölje a bérleti szerződést. | LAU 14. cikk |
| Tulajdonosként emelhetem a bérleti díjat | Csak akkor, ha a meglévő szerződés lehetővé teszi a bérleti díj módosítását, és az abban foglalt feltételek teljesülnek. Az ingatlan megvásárlása ezen a rendelkezésen semmit sem változtat. | A LAU 14. cikke a meglévő szerződéssel összefüggésben |
Számít-e, hogy azért vásárolom az ingatlant, hogy magam éljek benne?Nem, az Ön saját tervei nem rövidítik le a bérlő által örökölt időtartamot. Az, hogy később visszakaphatja-e az ingatlant saját használatra, attól függ, hogy az eredeti szerződés fenntartotta-e ezt a jogot, valamint hogy a megfelelő felmondást közölték-e, ugyanúgy, ahogyan ez az eladó esetében történt volna. Ez nem attól függ, hogy a tulajdonos személye megváltozott-e.
A bérlőt illeti meg az első vásárlás joga, mielőtt én megvásárolhatnám az ingatlant?
Lehetséges, hogy igen. A jelenlegi bérlőt törvényes elővásárlási jog illeti meg, vagyis a derecho de adquisición preferente, kivéve, ha erről a bérleti szerződés aláírásakor érvényesen lemondott. Ez a spanyol gyakorlatban gyakori, de nem általános. Ha a jogról lemondtak, a bérbeadónak akkor is értesítenie kell a bérlőt az eladási szándékról legalább 30 nappal az adásvétel véglegesítése előtt. A közjegyzői okiratban rögzíteni kell, hogy ez az értesítés megtörtént. Ha ez elmarad, az ingatlan-nyilvántartás megtagadhatja az Ön vásárlásának bejegyzését.Ez dokumentum-ellenőrzés, nem tárgyalás. Az Ön ügyvédje az adásvételi kötelezettségvállalás előtt megerősíti, hogy az adott bérleti szerződés tartalmaz-e érvényes lemondást, és hogy az értesítést valóban megtették-e.
- Tanteo: a bérlő elsőkénti vásárlási jogaAz adásvétel véglegesítése előtt lehetőséget kell adni a bérlőnek, hogy azonos feltételek mellett megvásárolja az ingatlant, kivéve, ha a bérleti szerződés aláírásakor érvényesen lemondott erről a jogról.
- Where
- A bérleti szerződésben ellenőrizve.
- Lemondás esetén az eladónak akkor is értesítenie kellA bérlőt tájékoztatni kell az eladási szándékról, és a közjegyzői okiratban rögzíteni kell, hogy ez megtörtént.
- How long
- Véglegesítés előtt legalább 30 nappal.
- Watch out
- Ha ez elmarad, az ingatlan-nyilvántartás megtagadhatja az Ön vásárlásának bejegyzését.
- Retracto: a bérlő jogorvoslata hibás adásvétel eseténHa a bérlőnek nem ajánlották fel megfelelően elsőként az ingatlant, az adásvétel véglegesítése után átveheti a vevő helyét.
- Watch out
- A jog tiszteletben tartása nélkül véglegesített adásvétel megtámadható. Ezért az értesítés dokumentumai ugyanolyan fontosak, mint az adásvételi szerződés.
A fenti 25. cikk tartalmát több, egymástól független spanyol jogi forrás is megerősíti, amelyeket 2026. augusztus 17-én tanulmányoztak, nem pedig közvetlenül a BOE szövegét. Mielőtt erre támaszkodna, ügyvédjének meg kell erősítenie a pontos megfogalmazást az adott bérleti szerződés alapján.
Mine kell átszállnia az eladóról Önre az adásvétel véglegesítésekor?
Négy dolog, az ingatlanon felül, és egyikük sem vár arra, hogy Ön rákérdezzen.
- A foglaló és annak nyilvántartásaA bérlő által eredetileg befizetett foglalónak az új bérbeadóként Önre kell átszállnia, a regionális lakásügyi hatóságnál vezetett nyilvántartásával együtt, így a bérleti jogviszony végén Ön fizeti azt vissza, nem pedig az eladó.
- Már beszedett, időarányos bérleti díjAz adásvétel véglegesítése utáni időszakra már megfizetett bérleti díj Önt illeti meg, az átadás-átvétel napjai szerint felosztva.
- Dátummal ellátott leltárAmit a bérlő a bérleti jogviszony kezdetén átvett, ami fontos lehet, ha a foglalóval kapcsolatban vita merül fel.
- Bérletidíj-fizetési igazolásIgazolja, hogy nincs olyan bérletidíj-hátralék, amelyet egyébként a bérleti szerződéssel együtt Ön örökölne.
A konkrét ingatlan meglévő bérleti jogviszonyai, valamint a használatra és bérbeadásra vonatkozó szabályok már szerepelnek az Arevont által vezetett, minden vásárlás során alkalmazott jogi koordinációs ellenőrzőlistán, nem csak egy bérlő által lakott ingatlan esetén kerülnek rá. Ugyanarról az ügyvéd által végzett ellenőrzésről van szó, amelyet még egy dokumentumra alkalmaznak.
Elkülöníthetők-e az örökölt közösségi tartozások a bérleti jogviszony kérdésétől?Igen, ezeket külön ellenőrzik. A közösségi tartozás az ingatlant követi, függetlenül attól, hogy ki lakik benne, bérlő vagy tulajdonos, és ez más igazolás, mint a bérlő saját bérletidíj-helyzetére vonatkozó dokumentum. Mindkettőt az adásvétel véglegesítése előtt kell bekérni, és egyik sem helyettesíti a másikat.
Mi van, ha üresen szeretném az ingatlant?
Ha bérlővel együtt vásárolja meg, nem jut gyorsabban üres ingatlanhoz, mint az eladó, és nem is kényszerítheti ki ezt. Három valós lehetőség van, és egyik sem automatikusan "az ajánlott megoldás". Az, hogy melyik a legjobb, a bérlőtől és az Ön rendelkezésére álló időtől függ.
- Option 1Tárgyaljon önkéntes korai kiköltözésrőlGyakori, és nem kényszeríthető ki, csak megegyezéssel lehetséges.
- Ár
- Általában némi kártérítéssel
- Bizonyosság
- Nem garantáltA bérlő nemet mondhat.
- Idő
- A leggyorsabb, ha működik
- Option 2Használja a fenntartott jogot, ha a szerződés tartalmaz ilyetAz ingatlannal együtt száll át Önre, az eladóval azonos felmondási feltételek mellett.
- Ár
- Nincs szükség kártérítésre
- Bizonyosság
- Csak fenntartás eseténAz ingatlan megvásárlása nem keletkezteti ezt a jogot.
- Idő
- A rögzített felmondási idő
- Option 3Várja ki a fennmaradó időtartamotA legegyszerűbb és az egyetlen mindig elérhető lehetőség.
- Ár
- Nincs többletköltség
- Bizonyosság
- Mindig elérhető
- Idő
- Teljes hátralévő időtartam
Ennek előnye is van: az a ingatlan, amely már az első naptól kezdve stabil, jogilag védett bérleti bevételt termel, másfajta eszköz, mint az, amelyet Önnek kell engedélyeztetnie, berendeznie és értékesítenie. Ezt érdemes figyelembe venni ahelyett, hogy a bérlőt kizárólag akadálynak tekintené.
Bérlővel vagy üresen vásárolni: mi a különbség?
Ugyanaz az ingatlan, két eltérő állapotban, valódi kompromisszumokkal. Egyik sem egyszerűen jobb a másiknál.
| Szempont | Bérlővel | Üresen |
|---|---|---|
| Már az első naptól bevétel | Igen, a már megállapodott bérleti díjon, amelyet a meglévő szerződésen kívül nem emelhet meg. | Semennyi, amíg nem talál saját bérlőt vagy vendéget. |
| Az ingatlan saját használata | Nem lehetséges az időtartam lejártáig, illetve amíg a bérlő bele nem egyezik a kiköltözésbe. | Immediate. |
| Irányár | A korlátozást tükrözve gyakran alacsonyabb egy hasonló, üres ingatlan áránál. | Teljes piaci összehasonlítás, korlátozásból eredő árengedmény nélkül. |
| Mire terjedjen ki a jogi átvilágítás | A bérleti szerződésre, a 25. cikk szerinti helyzetre, a foglalóra és a bérleti díjak fizetési előzményeire, a szokásos ellenőrzéseken felül. | Csak a szokásos ingatlan- és jogi ellenőrzésekre. |
Mit kérjen egy bérlővel terhelt ingatlan megvásárlása előtt
Öt dokumentum, amelyet a foglalás előtt kell bekérni, nem pedig a jogi ellenőrzés során.| Igénylés | Ebből megtudhatja | Így néz ki egy rossz válasz |
|---|---|---|
| A teljes bérleti szerződés, nem annak összefoglalója | A fennmaradó időtartam, a bérleti díj, az esetleges módosítási záradék, valamint az elővásárlási jogról való esetleges lemondás mind ebben az egy dokumentumban szerepel. | „A feltételek szokásosak”, de dokumentumot nem mutatnak be. |
| A 25. cikk szerinti értesítés igazolása, ha lemondtak a jogról | Enélkül az ingatlan-nyilvántartás megtagadhatja az Ön vásárlásának bejegyzését. | A bejegyzett értesítés helyett adott biztosíték. |
| A foglaló igazolása és annak megjelölése, hogy hol helyezték letétbe | Ennek át kell szállnia Önre, a későbbi visszafizetés kötelezettségével együtt. | Nincs adat a foglaló őrzési helyéről. |
| A bérlő bérletidíj-fizetési igazolása | Igazolja, hogy a bérleti szerződéssel együtt nem szállnak át hátralékok. | „Mindig időben fizetnek”, de erről semmi sincs írásban. |
| A bérleti jogviszony kezdetekor készült, dátummal ellátott leltár | Ez az egyetlen valódi védelem egy későbbi foglalóvitában. | Nincs leltár, vagy a leltáron nem szerepel dátum. |
Amit nem ígérhetünk egy konkrét bérleti szerződéssel kapcsolatban
Ez általános tájékoztatás a LAU 14. és 25. cikkéről, 2026. augusztus 17-i állapot szerint. A 14. cikket közvetlenül a jogszabályban olvastuk el, a 25. cikket pedig független jogi források alapján ellenőriztük. Ez nem jogi tanácsadás egy konkrét bérleti jogviszonyra vonatkozóan. A pontos fennmaradó időtartam, az elővásárlási jogról való lemondás ténye és az esetleges bérletidíj-módosítási záradék mind annak az egy dokumentumnak a szövegétől függ. Csak az ügyvédje tudja megmondani, mi alkalmazandó, miután elolvasta azt.A spanyol bérleti jog erőteljesen védi a bérlőt, jobban, mint amire egy külföldi vevő általában számít. Az a vásárlás, amely abból a feltételezésből indul ki, hogy „a bérlő majd egyszerűen kiköltözik”, valójában találgatásra épül. Ha a vásárlás egyetlen célja az ingatlan üresen történő birtokba vétele, ezt még a foglalás előtt, nem pedig utána kell ellenőriznie.Mi koordináljuk az ellenőrzést. Nem mi vagyunk az ügyvéd. A 25. cikk szerinti értesítést és a bérleti szerződést független ügyvéd olvassa el és erősíti meg, ezekért nem az Arevont vállal tanúsítást.
Gyakran ismételt kérdések bérlővel terhelt ingatlan vásárlásáról
- Kilakoltathatom a bérlőt egyszerűen azért, mert az ingatlant saját lakhatásom céljára vásároltam meg?
- Nem. Az, hogy ott szeretne élni, önmagában nem indokolja az átszállt bérleti szerződés idő előtti megszüntetését. Erre csak akkor van lehetőség, ha az eredeti szerződés fenntartotta a bérbeadó jogát az ingatlan személyes használat céljából történő visszavételére, és az adott záradék alapján megfelelő értesítést küldenek. Ez a jog az ingatlannal együtt száll át, az adásvétel nem hozza létre.
- Általában olcsóbban vásárolható meg egy bérlővel terhelt ingatlan, mint egy azzal egyenértékű üres ingatlan?
- Gyakran igen, mert az ingatlan szabad használatának vagy bérbeadásának korlátozása valós költséget jelent a vevő számára, és a piac ezt rendszerint árengedménnyel tükrözi. Az, hogy az árengedmény elég nagy-e ahhoz, hogy megérje vállalni a korlátozást, attól függ, mennyi van hátra a minimális időtartamból, és valójában mit szeretne kezdeni az ingatlannal.
- Mi van akkor, ha az eladó azt mondja, hogy a bérlő már beleegyezett a kiköltözésbe az adásvétel véglegesítése előtt?
- Kérje ezt írásban, a bérlő aláírásával és dátummal, mielőtt erre támaszkodna. Az értékesítési ügynök által továbbított szóbeli ígéret nem köti a bérlőt, és sem Ön, sem az eladó nem tudja kikényszeríteni, ha a bérlő meggondolja magát.
- Változtat ezen bármit, ha magánszemély helyett cégen keresztül vásárolok?
- A bérleti szerződéssel együtt átszálló minimális időtartamot változtatja meg, nem azt, hogy a szerződés átszáll-e. A bérleti szerződés mindkét esetben átszáll. A különbség az, hogy a céges bérbeadó minimális időtartama 7 év az 5 év helyett. Ezt érdemes tudnia, mielőtt eldönti, hogyan tartsa fenn az ingatlant.
