Piyasa raporu

Costa del Sol piyasa raporu Q3 2026

2026'nın üçüncü çeyreği dönemi için kendi piyasa raporumuz. Fiyatlar, arz, yeni yapılar ve tek tek beldeler, kataloğumuzdan hesaplanmıştır. Yayımlanma tarihi: 12 Ağustos 2026.

Tüm piyasa raporları Eksiksiz gayrimenkul kataloğu

Özet, tek cümleyle

Piyasa soğudu. Fiyatlar hâlâ yükseliyor, ancak daha yavaş.

Katalogdaki ilanlar9.166Dondurulan tarih itibarıyla yeni yapı ve ikinci el konutlar birlikte.

Ortanca talep fiyatı680.000 €Ortalama değil, ortadaki fiyat. İlanların yarısı bunun üzerinde, yarısı altında.

Medyan m² fiyatı4.750 €/m²Talep fiyatının yapılı alana bölünmesiyle elde edilen orta değer.

Yeni yapı projeleri286Seçki değil, sahilde satışta olan her proje.

Rakamlar 12 Ağustos 2026 tarihinde donduruldu. Yayından sonra değişmez.

Neler değişti

Bu çeyrekte değişen beş şey

Bu ilk rapor olduğundan henüz karşılaştırılacak bir şey yok. Gelecek çeyrekten itibaren buradaki her rakam, değişimini de gösterecek.

Bir rakam katalogdan hesaplanamıyorsa tahmin edilmek yerine dışarıda bırakılır.

Fiyatlar

Kataloğumuz, çeyrekten çeyreğeİlk ölçüm

Medyan talep fiyatı 680.000 €, yani m² başına 4.750 €/m². Katalog 100.000 € ile 35 mil. € arasında değişiyor. İkinci el konutlarda m² başına 4.710 €/m², yeni yapılarda ise m² başına 6.167 €/m².

Resmî istatistiklerSatış fiyatlarıİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Kasım 2026Kaynak: Ministerio de Vivienda

Malaga ilinde gerçekten satılan mülklerin m2 başına fiyatı. Kataloğumuzda yalnızca talep fiyatları bulunur. Kesin kaynak: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Estadistica de precio de vivienda libre (ekspertiz değeri, EUR/m2, il bazında) veya Tinsa IMIE.

İşlemler

İşlem hacimleri resmî sicilden alınır ve bir çeyrek geriden yayımlanır. Bu nedenle bu bölüm güncel dönem yerine teyit edilmiş son dönemi bildirir.

Resmî istatistiklerİşlem hacmiİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Kasım 2026Kaynak: Colegio de Registradores

Çeyrek dönemde Malaga ilinde satılan mülk sayısı ve yabancı alıcıların payı. Kesin kaynak: Colegio de Registradores, Estadistica Registral Inmobiliaria (üç aylık, il bazında) veya INE, Estadistica de Transmisiones de Derechos de la Propiedad.

Talep

Yayımlanan herhangi bir veriye göre değil, aldığımız taleplere göre ölçülür. Alıcıların ne aradığını gösterir; bu, her zaman satışta olanlarla aynı değildir.

Resmî istatistiklerİpoteklerİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Ekim 2026Kaynak: INE

Malaga ilinde tescil edilen yeni konut ipotekleri ve ortalama faiz oranı ile çeyrek dönem sonundaki Euribor. Kesin kaynak: INE, Estadistica de Hipotecas (aylık, il bazında) ve Euribor için Banco de Espana.

Resmî istatistiklerAlıcıların uyruklarıİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Kasım 2026Kaynak: Colegio de Registradores

Çeyrek dönemde Malaga ilinde satın alma yapan her bir uyruğun payı; raporlandığı yerlerde Çekya payı da dahildir. Kesin kaynak: Colegio de Registradores, Estadistica Registral Inmobiliaria, alıcıların uyruklarına göre tablosu.

Kendi verilerimizKendi alıcılarımızCRM sistemimizden, siteye bağlandıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Ekim 2026Kaynak: CRM Arevont

Çeyrek dönemde kendi taleplerimizin dağılımı: ülke, bütçe, şehir, yeni yapı veya ikinci el konut. Rapordaki başka hiç kimsede bulunmayan tek veri budur; bu nedenle yayımlanmaya değerdir. Kesin kaynak: Arevont CRM. Üç aylık talep dışa aktarımı gerekir; henüz siteye bağlanmamıştır.

Yeni yapı

Satıştaki projeler, çeyrekten çeyreğeİlk ölçüm

Katalogda bulunan 286 286 proje 641.000 € medyanı ve 227.400 € başlangıç fiyatlarıyla.

Resmî istatistiklerYeni yapı ruhsatlarıİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Kasım 2026Kaynak: Ministerio de Vivienda

Çeyrek dönemde Malaga ilinde verilen konut yapı ruhsatları. Kataloğumuzda yalnızca satışa sunulmuş projeler gösterilir. Kesin kaynak: Konut ve Kentsel Gündem Bakanlığı, Yapı Denetim Ruhsatı İstatistikleri (Teknik Mimarlar Birlikleri).

Yönetmelik

Kısa süreli kiralama, turist lisansları ve site haklarına ilişkin kurallar beldeye ve binaya göre değişir. Buradaki her bilgi geneldir ve belirli bir mülk hakkında hiçbir zaman tavsiye niteliği taşımaz.

Resmî istatistiklerKısa dönemli kiralama kurallarıİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Ekim 2026Kaynak: BOJA + municipal bulletins

Çeyrek dönemde hangi Costa del Sol belediyeleri turistik kiralama koşullarını değiştirdi? İlgili kararnameye bağlantı verilir. Bağlantı yoksa rapora alınmaz. Kesin kaynak: Boletin Oficial de la Junta de Andalucia (turistik konaklama sicili) ve başta Malaga ve Marbella olmak üzere münferit belediye bültenleri.

Data

Her çeyrekte aynı beş grafik

Aynı ölçümler her seferinde aynı sırada sunulur; böylece bir rapor, düzeni yeniden öğrenmeye gerek kalmadan diğeriyle karşılaştırılabilir.

Ortanca talep fiyatıTüm katalogdaki medyan talep fiyatı.

680.000 €İlk ölçüm

Q3 2026680.000 €

Tek bir ölçüm. İkinci sütun sonraki raporda yer alacak.

Medyan m² fiyatıYapılı alanın m² başına medyan talep fiyatı.

4.750 €/m²İlk ölçüm

Q3 20264.750 €/m²

Tek bir ölçüm. İkinci sütun sonraki raporda yer alacak.

Katalogdaki ilanlarHer snapshotta listelenen mülk sayısı.

9.166İlk ölçüm

Q3 20269.166

Tek bir ölçüm. İkinci sütun sonraki raporda yer alacak.

Yeni yapılarSatılık projeler, birim değil.

286İlk ölçüm

Q3 2026286

Tek bir ölçüm. İkinci sütun sonraki raporda yer alacak.

Resmî istatistiklerİşlem hacmiİspanyol makamları yayımladıktan sonra eklenecektir.

Beklenen yayın: Kasım 2026Kaynak: Colegio de Registradores

Beldeye göre

10 ilandan az ilanı olan beldeler dışarıda bırakılır: bu sayının altında tek bir sıra dışı mülk medyanı değiştirir ve sayı anlamını yitirir.

Beldeye göre medyan m² fiyatıYapılı alanın m² başına talep fiyatı.

Manilva (107)3.866 €/m²

İlk ölçüm

San Roque and Sotogrande (72)4.255 €/m²

İlk ölçüm

Torrox (13)4.451 €/m²

İlk ölçüm

Casares (85)4.710 €/m²

İlk ölçüm

Mijas (324)4.961 €/m²

İlk ölçüm

Benalmádena (116)5.568 €/m²

İlk ölçüm

Estepona (574)5.763 €/m²

İlk ölçüm

Benahavís (354)6.286 €/m²

İlk ölçüm

Málaga (24)6.314 €/m²

İlk ölçüm

Fuengirola (216)6.638 €/m²

İlk ölçüm

Torremolinos (42)6.696 €/m²

İlk ölçüm

Marbella (877)7.710 €/m²

İlk ölçüm

Beldeye göre medyan talep fiyatıHer beldedeki ortadaki ilan fiyatı.

Manilva (107)495.000 €

İlk ölçüm

Torrox (13)599.000 €

İlk ölçüm

Casares (85)625.000 €

İlk ölçüm

Fuengirola (216)704.000 €

İlk ölçüm

Mijas (324)737.000 €

İlk ölçüm

Estepona (574)850.000 €

İlk ölçüm

Torremolinos (42)892.000 €

İlk ölçüm

Benalmádena (116)1 mil. €

İlk ölçüm

Málaga (24)1,2 mil. €

İlk ölçüm

San Roque and Sotogrande (72)1,6 mil. €

İlk ölçüm

Marbella (877)1,7 mil. €

İlk ölçüm

Benahavís (354)1,7 mil. €

İlk ölçüm

Beldeye göre ilanlarHer beldenin gerçekte sunduğu seçenek miktarı.

Torrox13

0,5 %

Málaga24

0,9 %

Torremolinos42

1,5 %

San Roque and Sotogrande72

2,6 %

Casares85

3 %

Manilva107

3,8 %

Benalmádena116

4,1 %

Fuengirola216

7,7 %

Mijas324

11,6 %

Benahavís354

12,6 %

Estepona574

20,5 %

Marbella877

31,3 %

Beldeye göre daire fiyatıHer beldede listelenen en ucuz daire.

Manilva228.000 €

Estepona285.000 €

Mijas299.000 €

Benalmádena319.000 €

Fuengirola330.000 €

Torremolinos390.000 €

Marbella399.000 €

Málaga399.000 €

Benahavís415.000 €

Casares440.000 €

San Roque and Sotogrande492.000 €

Beldeye göre villa fiyatıHer kasabadaki en ucuz listelenen villa.

Manilva399.000 €

Mijas409.000 €

Estepona590.000 €

Marbella599.000 €

Benalmádena611.895 €

Benahavís640.000 €

Casares730.000 €

Fuengirola750.000 €

Málaga799.000 €

Torrox850.000 €

San Roque and Sotogrande995.000 €

Piyasada neler var

Portföyün yapısı: maliyeti, türü ve ne zaman tamamlanacağı.

Fiyat aralığına göre ilanlarArzın gerçekte nerede bulunduğu.

up to 250k €359

3,9 %

250k to 500k €2.731

29,8 %

500k € to 1 mil. €3.145

34,3 %

1 to 2 mil. €1.515

16,5 %

2 to 5 mil. €1.068

11,7 %

5 mil. € and above348

3,8 %

Konut türüne göre ilanlarDaireler, villalar, sıra evler ve arsalar.

Apartments3.641

39,7 %

Villas2.804

30,6 %

Penthouses1.406

15,3 %

Townhouses950

10,4 %

Other365

4 %

Yeni yapı, tamamlanma yılı2026 öncesindekiler zaten inşa edilmiş ve taşınmaya hazır.

2023, hazır2 2 proje

2024, hazır12 12 proje

2025, hazır45 45 proje

202673 73 proje

202772 72 proje

202870 70 proje

20297 7 proje

Yatak odası sayısına göre ilanlarPortföyün büyüklüğe göre dağılımı.

1 yatak odası424

4,7 %

2 yatak odası2.459

27,5 %

3 yatak odası3.075

34,3 %

4 yatak odası1.461

16,3 %

5 veya daha fazla yatak odası1.533

17,1 %

Tüm yeni yapı projelerine göz atın

Belde belde

Sahildeki her kasaba, arkasındaki rakamlarla

Her kasaba için aynı beş veri. m² başına medyan fiyata göre sıralanır.

ŞehirMedyan fiyatm² başınaDaire fiyatları:Villalar başlayanDeğişim

Marbella877 ilanMarbella bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat1,7 mil. €

m² başına7.710 €/m²

Daire fiyatları:399.000 €

Villalar başlayan599.000 €

Değişimİlk ölçüm

Torremolinos42 ilanTorremolinos bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat892.000 €

m² başına6.696 €/m²

Daire fiyatları:390.000 €

Villalar başlayanÇok az

Değişimİlk ölçüm

Fuengirola216 ilanFuengirola bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat704.000 €

m² başına6.638 €/m²

Daire fiyatları:330.000 €

Villalar başlayan750.000 €

Değişimİlk ölçüm

Málaga24 ilanMálaga bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat1,2 mil. €

m² başına6.314 €/m²

Daire fiyatları:399.000 €

Villalar başlayan799.000 €

Değişimİlk ölçüm

Benahavís354 ilanBenahavís bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat1,7 mil. €

m² başına6.286 €/m²

Daire fiyatları:415.000 €

Villalar başlayan640.000 €

Değişimİlk ölçüm

Estepona574 ilanEstepona bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat850.000 €

m² başına5.763 €/m²

Daire fiyatları:285.000 €

Villalar başlayan590.000 €

Değişimİlk ölçüm

Benalmádena116 ilanBenalmádena bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat1 mil. €

m² başına5.568 €/m²

Daire fiyatları:319.000 €

Villalar başlayan611.895 €

Değişimİlk ölçüm

Mijas324 ilanMijas bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat737.000 €

m² başına4.961 €/m²

Daire fiyatları:299.000 €

Villalar başlayan409.000 €

Değişimİlk ölçüm

Casares85 ilanCasares bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat625.000 €

m² başına4.710 €/m²

Daire fiyatları:440.000 €

Villalar başlayan730.000 €

Değişimİlk ölçüm

Torrox13 ilanTorrox bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat599.000 €

m² başına4.451 €/m²

Daire fiyatları:Çok az

Villalar başlayan850.000 €

Değişimİlk ölçüm

San Roque and Sotogrande72 ilanSan Roque and Sotogrande bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat1,6 mil. €

m² başına4.255 €/m²

Daire fiyatları:492.000 €

Villalar başlayan995.000 €

Değişimİlk ölçüm

Manilva107 ilanManilva bölgesindeki mülkler

Medyan fiyat495.000 €

m² başına3.866 €/m²

Daire fiyatları:228.000 €

Villalar başlayan399.000 €

Değişimİlk ölçüm

Anlamlı bir medyan vermek için çok az ilan bulunduğundan hariç tutuldu: Rincón de la Victoria (6), Nerja (5).

İki farklı pazar

Yeni yapı ve ikinci el konutlar aynı şekilde hareket etmez

Farklı fiyatlandırılır, farklı vergilendirilir ve farklı hızlarda hareket ederler. Tek bir pazar olarak karşılaştırılmaları her ikisini de gizler.

Yeni yapılar286 projects

Ortanca talep fiyatı641.000 €

Medyan m² fiyatı6.167 €/m²

Portföydeki en düşük fiyat227.400 €

Daire fiyatları:227.400 €

Villalar başlayan1.014.000 €

İkinci el konutlar8.880 listings

Ortanca talep fiyatı680.000 €

Medyan m² fiyatı4.710 €/m²

Portföydeki en düşük fiyat100.000 €

Daire fiyatları:110.000 €

Villalar başlayan105.000 €

Fiyat aralıkları, yeni yapı ve ikinci el konut karşılaştırmasıHer pazarın her aralıktaki payı.

Yeni yapıİkinci el konutlar

up to 250k €1 %4 %

250k to 500k €33,6 %29,7 %

500k € to 1 mil. €36,7 %34,2 %

1 to 2 mil. €11,9 %16,7 %

2 to 5 mil. €14,3 %11,6 %

5 mil. € and above2,4 %3,8 %

Yatak odası sayıları, yeni yapı ve ikinci el konut karşılaştırmasıHer büyüklükteki pazar payı.

Yeni yapıİkinci el konutlar

110,8 %4,5 %

246,2 %26,9 %

329,4 %34,5 %

49,1 %16,6 %

5 veya daha fazla4,5 %17,5 %

Gelecek çeyrek

Takip ettiklerimiz

Şu anda bize en çok bilgi veren unsur satışın tamamlanma tarihi. Kataloğumuzda 2026'da tamamlanacak 73 proje, 2027'de 72 proje ve 2028'de 70 proje bulunuyor; dolayısıyla yeni yapı arzı önümüzdeki birkaç yıl içinde azalmıyor. İkinci unsur, kıyı ile iç kesimler arasındaki fark: m² başına medyan fiyat beldeler arasında iki kattan fazla değişiyor ve bir mülkün hâlâ iyi bir yatırım olup olmadığı burada belirleniyor. Üçüncü unsur ise kısa dönemli kiralama kuralları, özellikle Malaga'da. Bunlar belediye düzeyinde değişiyor ve kiraya vermeyi planladığınız bir mülk için fiyattan daha önemli olabilir. Bu üç unsuru da takip ediyoruz; bir sonraki rapor bunları bu çeyrekle karşılaştıracak.

Yöntem

Bu rakamların kaynağı

Raporu, ulusal istatistiklerden değil, Costa del Sol'daki kendi yeni yapı ve ikinci el konut kataloğumuzdan hesaplıyoruz. Rakamlar 12 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla sabittir.

Bunlar talep fiyatlarıdırHesaplamayı, mülklerin satışa sunulduğu fiyatlar üzerinden yapıyoruz. İspanya'da gerçekleşen satış fiyatları kamuya açık değildir; bir mülkün ne kadara satıldığını söylediğini iddia eden herkes bu bilgiyi bizden farklı bir kaynaktan edinmiştir.

Ortalama değil, medyanMedyan, ilanların yarısının daha ucuz, diğer yarısının ise daha pahalı olduğu anlamına gelir. Otuz milyon avroluk tek bir villa ortalamayı saptırır. Medyanı değiştirmez.

Örneklemi küçük kasabaları dahil etmiyoruz10 ilandan az bulunan yerlerde medyan yayımlamıyoruz. Anlamsız bir rakam göstermektense boş bırakmak daha iyidir.

Metrekare fiyatı yalnızca karşılaştırma içindirBu değer, kasabaları birbiriyle karşılaştırmak içindir. Belirli bir mülkün değerini konumu, manzarası, bulunduğu kat, durumu ve plaja uzaklığı belirler.

Raporda bulamayacaklarınızSatılan mülklerin sayısı, noter fiyatları, ipotekler veya alıcıların uyrukları. İspanyol makamları bunları yayımlar, biz de elle ekleriz. O zamana kadar raporda, beklediğimiz tarihi gösteren boş bir alan yer alır.

Karşılaştırma neden bir sonraki raporda yer alıyorKimse kullanılabilir bir biçimde fiyat geçmişi yayımlamıyor. Bu nedenle her çeyrekte kataloğun tamamını saklıyor ve ikinci rapordan itibaren gerçek değişimi bu veriler üzerinden hesaplıyoruz.

Her grafik tek bir veri kümesinden oluşturulurRapordaki her grafik aynı sabit kataloğa göre hesaplanır. Çubuklar her zaman o veri kümesindeki en yüksek değerle orantılıdır ve her grafik hesaplamanın kaç ilandan yapıldığını belirtir.

Her raporda neler var

Her çeyrekte aynı yedi bölüm, aynı sırayla.

01Özet: temel rakamlar ve karar
02En büyük beş değişiklik
03Grafikler
04Belde belde
05Yeni yapılar ve ikinci el konutlar
06Sırada neyi izliyoruz
07Yöntem

Archiv

Önceki çeyrekler

Yayınladığımız tüm raporlar. Her birindeki rakamlar, yazıldığı tarihteki haliyle sabittir.

Her raporu görün

Bu rapor ücretsizdir ve kayıt olmanız gerekmez. Raporu, piyasayı anlayan bir alıcının daha iyi sorular sorması ve daha iyi soruların bizim işimizi de kolaylaştırması nedeniyle yayımlıyoruz.

Aynı rakamları tek bir kasaba veya belirli bir mülk türü için istiyorsanız bize sorun, sizin için hazırlayalım.

Bize soru sorun Kataloğu inceleyin