İspanya'da çifte vergilendirme: Çek ve Polonyalı malikler gerçekte ne öder?
30 saniyede
Taşınmaz İspanya'da bulunduğu için İspanya, kira gelirinizi, satışınızı ve mirasınızı öncelikle vergilendirir. Kira geliri ve satış bakımından anlaşmalar iki kez vergilendirilmenizi önler. Miras bakımından ise böyle bir anlaşma yoktur.
İspanya'daki taşınmazınızı önce hangi ülke vergilendirir?
Geri kalanını basitleştiren tek bir kural vardır. Taşınmazlar bakımından, Çekya-İspanya ve Polonya-İspanya vergi anlaşmaları, dünyadaki neredeyse tüm vergi anlaşmaları gibi, taşınmazın fiilen bulunduğu ülkeye, taşınmazdan elde edilen gelir ve kazançları vergilendirme konusunda ilk hakkı tanır. Nerede yaşadığınızdan bağımsız olarak İspanya, İspanya'daki kira gelirini, İspanya'daki satışı ve İspanya'daki mirası öncelikle vergilendirir.Kendi ülkeniz olan Czechia veya Poland, dünya genelindeki gelirinizi ülkenizde beyan ettiğinizde, zaten vergilendirilmiş bu gelirle ilgilenmek zorunda kalır. Aşağıdaki bölümlerde açıklanan anlaşma mekanizmasının, yani daha önce ödediğiniz vergiye karşılık mahsup uygulanmasının, gerçekten önem kazandığı yer burasıdır. İki sistemin birbirinden gerçekten farklılaştığı nokta da budur.
Kira geliriniz her iki tarafta nasıl vergilendirilir?
Mukim olmayan bir malik olarak IRNR, yani mukim olmayanların gelir vergisi kapsamında vergilendirilirsiniz ve beyan Modelo 210 üzerinden yapılır. Her ikisi de Czech ve Polish maliki kapsayan bir AB/AEA mukimi olarak oran, NET kira geliriniz üzerinden %19'dur: bu oran uygulanmadan önce mortgage faizi, onarım giderleri, yönetim ücretleri, IBI ve bina sigortası giderlerinin tümü indirilebilir. Belirli bir yılın kira geliri için beyan dönemi, izleyen yılın 1 ila 20 Ocak tarihleri arasındadır.Taşınmazı hiç kiraya vermeseniz bile Spain sizi vergilendirir. Taşınmazın kendi kullanımınıza hazır olması nedeniyle varsayılan gelir kuralı uygulanır; bu gelir, yine Modelo 210 üzerinden ve yıllık olarak aynı %19 oranında vergilendirilir. Bu durum, yaygın ve gerçek bir yanılgıyı ortaya çıkarır: taşınmazı kiraya vermemek, Spain'de dikkate almanız gereken bir vergi olmadığı anlamına gelmez.
Ülkesindeki vergi bakımından Polish bir mukim, Spanish kira gelirini dünya genelindeki gelirinin bir parçası olarak beyan eder ve daha önce ödenmiş Spanish vergisini, aynı gelir üzerinden Poland'daki vergi yükümlülüğünden mahsup eder. Bu kredi esaslı mekanizma doğrudan kaynağında teyit edilmiştir. Czech bir mukim de dünya genelindeki geliri üzerinden vergilendirilir ve yabancı kaynaklı gelirler için anlaşma kapsamında vergi indirimi mevcuttur. Ancak Czechia-Spain anlaşmasının taşınmazlardan elde edilen kira gelirine hangi özel yöntemi, mahsup mu yoksa istisna mı, uyguladığı bu incelemede teyit edilmemiştir. Czech bir malike bunu kesinleşmiş bir gerçek olarak değil, "vergi indirimi mevcut, kesin mekanizmayı kendi muhasebecinizle teyit etmeniz gerekir" şeklinde ifade edin.Bu sayfada oran, yalnızca anlaşma mekanizmasını gösterecek ölçüde açıklanmıştır. Kesin oran tablosu, emsal gelir matrahı ve eksiksiz beyan takvimi ayrı bir rehberin tamamını oluşturmaktadır.
Kaynaklar
Taşınmazı hiç kiraya vermezsem Spain'de yine de herhangi bir beyanda bulunmam gerekir mi?Evet. Varsayılan gelir kuralı, taşınmazı fiilen kiraya verip vermediğinizden bağımsız olarak uygulanır ve beyan aynı şekilde, Modelo 210 üzerinden yapılır. AB/AEA mukimleri için oran yine %19'dur. Taşınmaz boş durduğu için bu işlemi atlamak, yaygın ve gerçek bir hatadır.
Satış yaptığınızda vergi borcuna ne olur?
AB/AEA mukimi olarak hem Czech hem de Polish satıcı, sermaye kazancı üzerinden %19 oranında vergilendirilir. Sermaye kazancı, satış fiyatından edinim maliyetinin ve izin verilen giderlerin çıkarılmasıyla hesaplanır. Kaynaklar, bu %19 oranının artık tüm mukim olmayanlar için sabit olup olmadığı veya bazı yorumlarda hâlâ AB dışı mukimler için daha yüksek bir oranla birlikte uygulanıp uygulanmadığı konusunda farklılık göstermektedir. Her iki durumda da AB vatandaşı olan Czech veya Polish bir satıcı %19 oranına tabi olur ve güvenilmesi gereken rakam budur.Satışın tamamlanması sırasında alıcının, satış bedelinin %3'ünü keserek nihai sermaye kazancı vergi borcunuza karşı teminat olarak 30 gün içinde doğrudan Spanish vergi dairesine ödemesi yasal bir zorunluluktur. Bu durum yalnızca nihai vergi borcunuzu değil, noter sırasında hesabınıza fiilen geçecek tutarı da doğrudan etkiler. Bu nedenle satış fiyatını kabul etmeden önce bunu bilmenizde fayda vardır.
| Adım | Ne olur? | Nerede açıklanıyor |
|---|---|---|
| Noterde, satışın tamamlanmasıyla | Alıcı, satış bedelinin %3'ünü keser ve 30 gün içinde vergi dairesine öder. | Modelo 211 |
| Sonrasında, kendi beyannameniz | Kendi sermaye kazancı beyannamenizi verirsiniz. Gerçek kazancın %19'u kesilen %3'lük tutardan düşükse aradaki farkı geri alırsınız. Daha yüksekse aradaki bakiyeyi ödersiniz. | Modelo 210 |
| Ülkenizde, yıllık beyannamenizde | Poland: Kazancı beyan eder ve daha önce ödenmiş Spanish vergisini, kira gelirinde olduğu gibi dünya genelindeki gelir mekanizması kapsamında mahsup edersiniz. Czechia: Kazancı beyan edersiniz ve anlaşma kapsamında vergi indirimi mevcuttur, ancak bu özel anlaşma bakımından uygulanacak yöntem bu incelemede teyit edilmemiştir. | Ülke vergi beyannamesi |
Mirasçılarınızın iki kez vergilendirilmesini önleyen bir anlaşma var mı?
Hayır. Bu, bu sayfadaki en önemli bilgidir ve Czech ve Polish alıcıların çoğunu şaşırtır: Spain, ne Czechia ne de Poland ile veraset vergisi anlaşması imzalamıştır. Spain'in veraset vergisi anlaşmaları ağı yalnızca üç ülkeyi kapsar: France, Greece ve Sweden.Yukarıda açıklanan gelir ve sermaye kazancı anlaşması kapsamındaki vergi indirimi, miras bakımından hiçbir şekilde geçerli değildir. Spanish taşınmazınızı miras alan Czech veya Polish bir mirasçı, taşınmazın bulunduğu yerdeki bölgesel kurallar uyarınca, taşınmaz Spanish olduğu için Spain tarafından vergilendirilir. Ayrıca Czechia veya Poland, aynı miras için kendi iç veraset vergisi kurallarını uygulayabilir ve mirasın iki kez vergilendirilmesini önlemek üzere tasarlanmış ikili bir mekanizma bulunmamaktadır.
| İndirim | Ne işe yarar | Koşul |
|---|---|---|
| Akrabalık indirimi, Grup I-II | Mirasın vergilendirilebilir değerini 1.000.000 EUR'ya kadar azaltır. | Eş, çocuklar, torunlar, anne-baba veya büyükanne ve büyükbabalar. |
| Mutad mesken indirimi | Merhumun kendi evinin değeri üzerinden, üst sınır olmaksızın sabit yüzde 99 indirim. | Yalnızca taşınmaz merhumun sürekli ikametgahıysa ve mirasçı taşınmazı izleyen üç yıl boyunca elinde tutarsa uygulanır. |
| Yüzde 99 vergi indirimi | Yukarıdaki indirimlerden sonra ödenmesi gereken vergiyi yüzde 99 azaltır. | Endülüs'ün kendi bölgesel mevzuatı uyarınca I-II Gruplarına uygulanır. |
Burada farklı bir nedenle önemli olan AB düzeyindeki bir kural vardır: 650/2012 sayılı AB Veraset Tüzüğü, mirasınızın hukuken nasıl dağıtılacağını hangi ülkenin MİRAS HUKUKUNUN, vergi hukukunun değil, düzenleyeceğini belirler ve evrak işleri açısından önem taşıyabilir. Bu tüzük tek başına çifte vergilendirmeyi önlemez ve yukarıdaki hususların tamamından ayrı bir konudur.İspanya'daki miras vergisi sürecinin tamamı, beyanname verme süresi, uygulanacak hukuk sorunu ve örnek hesaplamalar ayrı bir rehberin konusunun tamamını oluşturur. Bu sayfanın eklediği tek husus, söz konusu rehberde ele alınmayan gerçeği, yani anlaşma boşluğunun kendisini ve bunun yukarıdaki vergi avantajının tek taraflı ve yalnızca İspanya tarafında geçerli olduğu anlamına gelmesinin nedenini açıklamaktır.
Kaynaklar
Peki mirasçılarım aynı taşınmaz için gerçekten hem İspanya'da hem de Çekya veya Polonya'da vergilendirilebilir mi?Bu, dürüstçe ifade edilmesi gereken ve çözümlenmemiş bir risktir. İspanya, yukarıda belirtilen bölgesel vergi avantajını kullanarak mirası kendi tarafında vergilendirecektir. Çekya veya Polonya'nın daha sonra aynı mirası yeniden vergilendirip vergilendirmeyeceği ve bu ülkelerden herhangi birinin daha önce ödenmiş yabancı miras vergisi için kendi tek taraflı vergi avantajına sahip olup olmadığı, bu araştırmada her iki ülke bakımından da doğrulanmamıştır. Tahminde bulunmak yerine kendi ülkenizde adı belirli bir veraset vergisi uzmanına başvurmanız gerekir.
Her yıl beyanname vermek gerçekte neleri içerir?
İspanya'da kira geliri veya İspanya'da bir satış geliri bulunan Çek veya Polonyalı bir malikin, otomatik olarak uzlaştırılan tek bir süreç değil, dikkate alması gereken İKİ vergi beyannamesi vardır. İspanya tarafında kira veya varsayımsal gelir için Modelo 210 ve satış için ayrıca noterin yüzde 3 kesintisine ilişkin evrak işleri gerekir. Kendi ülkenizdeki taraf ise, aynı İspanya kaynaklı geliri veya kazancı içermesi gereken olağan yıllık beyannamenizdir; anlaşma kapsamında mahsup hakkının burada aktif olarak talep edilmesi gerekir.Bu işlemleri sizin yerinize hiçbir taraf yapmaz. İspanya, ödediğiniz tutarı Çek veya Polonya vergi makamına otomatik olarak bildirmez ve kendi ülkenizdeki beyannameniz de bunu otomatik olarak dikkate almaz. Vergi avantajını her iki tarafta da geçerli olduğu her yıl sizin veya muhasebecinizin kendiniz talep etmeniz gerekir.
Bu, İspanyol bir gestorün kendi ülkenizdeki muhasebecinizle birlikte yönetmesi gereken, iki ülke arasındaki koordinasyonun tam olarak gerekli olduğu bir durumdur. İki dildeki iki ayrı evrak setini kendi başınıza bir araya getirmeye çalışmanız uygun değildir.
İspanya'daki taşınmazınız iki vergi borcu oluşturmadan önce hazırlamanız gerekenler
İlk kira ödemesinden veya ilk satıştan önce, beyanname verme süresinde keşfetmek yerine hazırlamanız gereken beş husus.| Hazır edin | Neden önemli | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| İspanya tarafında sizin için Modelo 210 beyannamesini verecek, adı belirli bir muhasebeci | Yüzde 19'luk net oran, gerçekten indirilebilecek giderlerin talep edilmesine bağlıdır; bunların atlanması fazla vergi ödemenize neden olur. | Beyannamenizi bir kez kendiniz verip aynı yöntemin her yıl işe yarayacağını ummak. |
| Aynı gelir veya kazanç için kendi ülkenizde adı belirli bir muhasebeci veya vergi danışmanı | Anlaşma kapsamında mahsup otomatik değildir; bunu kendi ülkenizdeki beyannamenizde aktif olarak talep etmeniz gerekir. | İspanya ile kendi ülkenizin vergiyi kendi aralarında uzlaştıracağını varsaymak. |
| Taşınmazın kiraya verilmiş mi yoksa boş mu bırakılmış sayılacağına dair net bir yanıt | Her ikisi de İspanya'da aynı oranda, ancak farklı kurallar ve farklı beyannameler kapsamında vergilendirilir. | "Aslında kiraya vermiyoruz, dolayısıyla beyan edilecek bir şey yok" varsayımı tam olarak yanlış olan varsayımdır. |
| Önceki yılın kira geliri için 1 ile 20 Ocak arasındaki beyanname verme süresini not etmek | Bu süreyi kaçırmak küçük bir gecikme değil, yükümlülüklere uyulmaması anlamına gelir. | Son tarihi geçtikten sonra öğrenmek. |
| Yukarıdaki anlaşma boşluğu göz önünde bulundurularak veraset planlaması konusunda erkenden danışmanlık almak | Miras vergisi için iki taraflı bir çözüm bulunmadığından planlama ölümden sonra değil, önceden yapılmalıdır. | Artık hiçbir şeyin planlanamayacağı ve konunun gerçekten önem kazandığı ana kadar beklemek. |
Burada gerçekten çözümlenmemiş olanlar
Bu, 21 Ağustos 2026 itibarıyla genel bir bilgilendirmedir ve kendi durumunuza ilişkin vergi danışmanlığı değildir. Yukarıdaki her bölüm için adı belirtilmiş kaynaklarla sınırlı bir araştırmaya dayanmaktadır ve çeşitli gerçek boşluklar tahmin edilmek yerine açıkça belirtilmiştir.Çekya-İspanya anlaşmasının kira geliri ve sermaye kazançları için kendi vergi avantajı yöntemi, mahsup veya istisna, bu incelemede anlaşma metninin kendisiyle doğrulanmamıştır. Bu yöntemin kesin bir hüküm olarak ifade edilmesinden önce anlaşmanın doğrudan incelenmesi veya bir Çek vergi danışmanına başvurulması gerekir.İspanya'da zaten ödenmiş verginin, ikamet ülkesindeki mahsup indiriminden yararlanılırken nasıl belgelendirileceği, yani bir sertifikanın mı yoksa Modelo 210 makbuzunun mu kullanılacağı, iki ülke için de teyit edilmedi. Çekya veya Polonya'nın, ayrı bir yabancı varlık bildirim yükümlülüğünü tetikleyen kendi iç eşik değerine sahip olup olmadığı da araştırılmadı. Bu, gelirin veya kazancın kendisinden farklı bir konudur.Her şeyden önce, Çekya'nın veya Polonya'nın daha önce ödenmiş yabancı miras vergisi için kendi iç tek taraflı mahsup hükümleri bu incelemede araştırılmadı. Miras için hiç anlaşma bulunmadığı göz önüne alındığında, bu, herhangi bir alıcı iki ülkeden birinin sağladığı korumaya güvenmeden önce, adı belirli bir uzmanla netleştirilmesi en çok önem taşıyan eksikliktir.
Çifte vergilendirme hakkında en sık sorulan sorular
- İspanya yerine Çekya'da veya Polonya'da yaşamak, İspanya'daki vergi oranlarını değiştirir mi?
- Hayır. Mülk İspanya'da bulunduğu için İspanya, kişinin hangi AB ülkesinde yaşadığından bağımsız olarak, tüm AB ve AEA sakinleri için aynı oranda vergi alır. Çekyalı ve Polonyalı bir mülk sahibi arasındaki fark, bundan sonra ikamet ülkesinde ne olduğudur; İspanya'nın kendisinin aldığı vergi değil.
- İspanya'da zaten vergi ödüyorsam, aynı geliri ikamet ülkemde yine de beyan etmem gerekir mi?
- Evet. Hem Çekya hem de Polonya, sakinlerini dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergilendirir. Bu nedenle İspanya kaynaklı aynı gelir veya kazanç, ikamet ülkenizdeki beyannamede de yer almalıdır. Anlaşma, tam olarak daha önce ödenen İspanya vergisi için orada mahsup alabilmeniz amacıyla vardır, ancak bu mahsuptan gerçekten yararlanmanız gerekir.
- Satış sırasında kesilen %3, nihai değer artışı vergimle aynı mıdır?
- Hayır; bunu böyle değerlendirmek yaygın bir hatadır. Bu, nihai vergi borcunuza mahsup edilmek üzere kesilen bir teminattır. Daha sonra kendi beyannamenizi verirsiniz: gerçek %19'luk kazanç, kesilen tutardan düşükse aradaki farkı geri talep edersiniz; yüksekse kalan tutarı ödersiniz.
- İspanyol vasiyeti, mirasın çifte vergilendirilmesi sorununu önleyebilir mi?
- İspanyol vasiyeti, bir ölümden sonra ailenizin aylar sürecek ek evrak işlemlerinden kaçınmasına yardımcı olur ve terekeye hangi ülkenin miras hukukunun uygulanacağını seçmenize olanak tanır. Ancak tek başına yukarıdaki vergi sorununu çözmez: iki ülke arasında da anlaşma yoktur. Bu nedenle her iki taraftaki vergi yükümlülüğü, vasiyet olsun veya olmasın, ayrıca ele alınmalıdır.
