Perguntas frequentes sobre a compra de imóveis em Espanha
Estas são as respostas que damos ao telefone, com as mesmas palavras. Vinte e quatro perguntas, as que os compradores estrangeiros fazem com maior frequência, agrupadas de acordo com o que está a tratar, e não por ordem alfabética. Todas as respostas terminam com uma ligação para a página que explica devidamente o tema.
- cerca de acima do preço de compra de uma construção nova
- 13 %
- cerca de acima do preço de compra de um imóvel usado
- 9 %
- cerca desta percentagem do valor que um banco financia para um não residente
- 50 %
- quantas vezes precisa de vir a Espanha
- 1×
Como funciona realmente a compra em Espanha e quanto tempo demora?
Um imóvel concluído demora entre algumas semanas e alguns meses, desde a reserva até à entrega das chaves, e uma construção nova pode demorar mais dois anos. Uma viagem é suficiente e duas são preferíveis, porque quase todas as etapas podem ser assinadas através de uma procuração.Como funciona todo o processo de compra e quanto tempo demora?
No caso de um imóvel concluído, deverá normalmente contar com várias semanas a vários meses desde a reserva até receber as chaves. No caso de uma construção nova, depende da fase em que o projeto se encontra. Pode estar a comprar um apartamento concluído, mas também um projeto que será concluído nos próximos dois anos. Descrevemos acima todo o processo, desde a seleção e as verificações jurídicas até ao notário.
Quantas vezes preciso de visitar Espanha?
Uma vez é suficiente, duas é ainda melhor. Todo o processo pode ser tratado à distância através de uma procuração, mas ainda assim preferimos que faça uma visita pelo menos uma vez.
Posso comprar um imóvel mesmo que não viva em Espanha?
Sim. Comprar um imóvel e obter residência em Espanha são duas coisas diferentes. Pode ser proprietário de um imóvel enquanto não residente, e grande parte do processo pode ser tratada através de uma procuração.
Preciso de um NIE e de uma conta bancária espanhola para comprar um imóvel?
Precisa de um NIE. Uma conta bancária espanhola é muito útil na prática. Um NIE é um número de identificação de estrangeiro de que irá precisar para a compra, os impostos e outros assuntos relacionados com o imóvel. Tratamos disso atempadamente com um advogado, porque ficar à espera dele quando está prestes a assinar é uma forma desnecessária de complicar a compra.
A quem deve pertencer o imóvel?
Você, ambos os cônjuges ou outra pessoa, dependendo da sua situação familiar e financeira. Não existe uma única resposta certa. A estrutura de propriedade poderá afetar mais tarde a herança, os impostos e a venda, pelo que é melhor decidir este assunto com um advogado e um consultor fiscal antes de assinar o contrato de compra e venda, e não no notário. Se estiver a comprar em casal, tiver filhos, possuir património significativo em Espanha ou estiver a considerar comprar através de uma empresa, informe o advogado logo no início.
Quanto lhe custará a compra além do preço?
Cerca de 13 % acima do preço numa construção nova e cerca de 9 % num imóvel usado. Se precisar de uma hipoteca enquanto não residente, conte com um financiamento de cerca de metade do valor definido pelo banco, em vez dos 70 ou 80 % que poderá esperar.Quanto me custará a compra no total, além do preço do imóvel?
Numa construção nova, conte com aproximadamente 13 % acima do preço de compra e cerca de 9 % num imóvel usado. A maior diferença está nos impostos: numa construção nova, paga 10 % de IVA e também AJD na Andaluzia, enquanto num imóvel usado o imposto de transmissão é de 7 %. Terá também de acrescentar os honorários do advogado, o notário, o registo predial e vários custos menores. Pode calcular o custo total da compra acima, na página, com base no preço do imóvel.
Quanto dinheiro próprio preciso de ter se quiser um crédito hipotecário?
Depende sobretudo de estar a comprar uma construção nova ou um imóvel usado.Numa construção nova, é aconselhável ter aproximadamente 20 a 40 % do preço de compra disponíveis para os pagamentos que possam ser devidos antes de o projeto estar concluído. Também precisará de fundos próprios para os impostos e os custos adicionais da compra, incluindo 10 % de IVA e outros custos relacionados com a transmissão.Num imóvel usado, enquanto não residente, conte realisticamente com que o banco financie aproximadamente metade do valor que atribuir ao próprio imóvel. Por isso, terá de dispor do restante preço de compra e dos custos da compra com fundos próprios.Para um imóvel com um custo de 500.000 €, os seus fundos próprios em dinheiro muitas vezes não serão, portanto, de 100.000 ou 150.000 €, mas significativamente mais. É por isso que tratamos do financiamento antes do sinal, e não apenas depois de ter decidido comprar um imóvel específico.
Posso obter uma hipoteca enquanto cidadão da UE?
Sim, mas, enquanto não residente, não conte automaticamente com um financiamento de 70 ou 80 % do preço.Com rendimentos numa moeda que não seja o euro, é realista esperar um financiamento de cerca de 50 % do valor determinado pelo banco. Para alguns clientes, a proposta poderá ser melhor, enquanto para outros poderá ser pior, dependendo dos seus rendimentos, responsabilidades financeiras, idade, moeda dos rendimentos e do banco específico.Também é importante que o banco não calcule a hipoteca com base no preço de compra, mas sim na sua própria avaliação. Se estiver a comprar por 500.000 €, mas o banco avaliar o imóvel em 470.000 €, o financiamento será calculado com base nos 470.000 €.É por isso que, antes de escolher um imóvel, verificamos qual o financiamento que pode realisticamente esperar e de quanto irá precisar em fundos próprios.
Como transferir dinheiro de outra moeda para euros?
Pagará a maior parte da compra em euros, pelo que, tratando-se de um montante elevado, faz sentido considerar não só a comissão de transferência, mas sobretudo a taxa de câmbio efetiva. Pode transferir o dinheiro através do seu próprio banco ou de um prestador especializado em câmbio e, para montantes elevados, vale a pena comparar as propostas. Acima de tudo, não deixe a transferência para a última hora. O banco poderá pedir-lhe que comprove a origem do dinheiro ou atrasar a transferência devido a uma verificação interna. Com base no plano de pagamentos, informaremos antecipadamente quando irá precisar de cada montante.
Terei de provar a origem do meu dinheiro?
Sim. Numa transação de maior dimensão, conte com que o banco e as outras partes envolvidas lhe peçam que comprove a origem dos fundos. Se o dinheiro provier da venda de uma empresa, de dividendos, de investimentos ou de outra estrutura mais complexa, prepare a documentação antes de começar a transferir o dinheiro.
Uma construção nova custa cerca de 13 % mais do que o preço, e um imóvel usado cerca de 9 %A mesma resposta à primeira pergunta deste grupo, apresentada de forma a permitir comparar as duas opções lado a lado. Valores indicativos, obtidos através da nossa própria calculadora de custos na página inicial.
Faça este cálculo com o seu próprio preço, em vez de utilizar um exemplo. A calculadora utiliza o preço do imóvel e apresenta o custo total da compra, item a item.
| Construção nova | Imóvel usado | |
|---|---|---|
| Total acima do preço | cerca de 13 % | cerca de 9 % |
| O imposto principal | IVA de 10 % | IMT 7% |
| Imposto de selo andaluz | AJD | não cobrado |
| Também a pagar | advogado, notário, registo predial e vários itens menores | advogado, notário, registo predial e vários itens menores |
Onde está realmente em risco o seu dinheiro e o que o protege?
Apenas num momento: o sinal, que é o único pagamento efetuado fora do sistema de garantias. Tudo o que se segue está protegido por uma garantia bancária emitida em seu nome ou pelo seu próprio advogado, que decide quando o dinheiro é libertado.Como é protegido o meu dinheiro?
Depende de estar a comprar uma construção nova ou um imóvel usado.Numa construção nova, a garantia bancária é a proteção mais importante. Os pagamentos que enviar ao promotor antes de a construção estar concluída devem ser protegidos de acordo com o plano de pagamentos específico. Antes de enviar o dinheiro, o advogado verifica a conta, a documentação e a garantia aplicável a esse pagamento. Para os pagamentos cobertos por uma garantia bancária, receberá uma confirmação relativa ao montante e ao comprador específicos.Num imóvel usado, o processo é estruturado de forma diferente. O advogado acompanha os contratos, os prazos e o método de transferência, para que o vendedor receba o dinheiro apenas quando este tiver efetivamente de ser libertado no âmbito da transação.Por isso, não se trata apenas de saber para onde envia o dinheiro. Antes de cada pagamento significativo, o advogado verifica por que motivo o está a enviar, a quem e em que condições.
A taxa de reserva é reembolsável se o advogado encontrar um problema?
Depende da redação do contrato de reserva e varia consoante o promotor e o vendedor. A taxa de reserva é o único pagamento efetuado fora do sistema de garantias, pelo que deve ser de valor reduzido e o contrato deve indicar claramente as condições do seu reembolso. É por isso que o advogado o lê antes de o dinheiro ser enviado, e não depois.
O que verificará o advogado antes de eu assinar seja o que for?
Quem é efetivamente o proprietário do imóvel, se existem hipotecas, processos de execução ou outras responsabilidades, se os dados do registo predial estão corretos, se existem dívidas à associação de proprietários e se a situação jurídica corresponde ao que está a comprar. Para um imóvel específico, as verificações são ampliadas de acordo com o seu tipo e historial.
Preciso do meu próprio advogado?
Sim. Um advogado independente que o represente a si, e não ao promotor ou vendedor. O advogado verifica a propriedade, as dívidas, os ónus, as licenças, os contratos e a situação jurídica do imóvel antes de se comprometer com a compra. Não empregamos advogados nem recebemos comissões pelas recomendações. Apresentar-lhe-emos várias opções e poderá escolher por si próprio.
E se o promotor não concluir o projeto?
Todos os pagamentos efetuados antes da conclusão do edifício têm, por lei, de estar cobertos por uma garantia bancária emitida em seu nome. O seu advogado verificará a redação exata da garantia relativa à sua unidade antes de ser efetuado qualquer pagamento e explicar-lhe-á exatamente o que esta cobre.
Posso herdar as dívidas do anterior proprietário?
Algumas dívidas e responsabilidades associadas ao imóvel podem afetar o novo proprietário. Por isso, antes da compra, verificamos não só o vendedor, mas também o próprio imóvel. Entre outras coisas, o advogado verifica a situação deste junto da associação de proprietários e obtém os certificados relevantes antes da assinatura.
Quatro pressupostos que custam caro aos compradoresTodos estes pontos são respondidos detalhadamente nas perguntas acima. Em conjunto, são as quatro coisas que os compradores estrangeiros mais frequentemente interpretam mal antes de alguém ler um contrato.
Suposições dos compradoresO que é realmente verdade
- Cada pagamento está protegido
- A reserva é o único pagamento efetuado fora do sistema de garantias. Por isso, deve ser de montante reduzido, e o contrato que define as condições para a sua devolução deve ser lido antes de o dinheiro ser transferido, não depois.
- O promotor assume o risco de uma construção inacabada
- Apenas se a documentação estiver correta. Todos os pagamentos efetuados antes de a construção estar concluída têm de estar cobertos por uma garantia bancária emitida em seu nome, e o seu advogado verifica a redação exata relativa ao seu apartamento antes de qualquer transferência.
- Uma hipoteca cobre 70 a 80 por cento
- Não no caso de um não residente que pague numa moeda diferente do euro. Conte com cerca de metade do valor definido pelo próprio banco e tenha em atenção que o banco concede o empréstimo com base na sua própria avaliação, e não no preço que acordou.
- Sem renda de arrendamento, sem imposto espanhol
- Ainda assim, é necessário entregar uma declaração. O Modelo 210, o imposto sobre o rendimento presumido dos não residentes, aplica-se a um imóvel vazio, e a maioria dos proprietários só descobre isso tardiamente.
Pode arrendar o imóvel a turistas?
Não automaticamente. Depende do imóvel específico, da localidade e das próprias regras da comunidade, razão pela qual esta questão é verificada antes de efetuar a reserva, e não descoberta posteriormente.Posso arrendar o imóvel a turistas por períodos curtos?
Não automaticamente. Depende do imóvel específico, do município, das regras da associação de proprietários e das normas em vigor para o alojamento turístico. Por isso, verificamos se o arrendamento de curta duração é possível antes da reserva, caso o arrendamento seja uma das razões pelas quais está a comprar o imóvel.
Quanto lhe custa ser proprietário todos os anos?
IBI, a quota da comunidade, recolha de resíduos, seguro, serviços públicos e uma declaração fiscal espanhola, mesmo num ano em que nunca arrende o imóvel. A quota da comunidade é geralmente o elemento que explica por que razão dois apartamentos semelhantes têm custos de propriedade diferentes.Quanto pagarei por ano?
IBI, quotas da associação de proprietários, encargos com resíduos, seguro, eletricidade e água e, para não residentes, também obrigações fiscais em Espanha. A maior diferença entre dois apartamentos com preços semelhantes deve-se frequentemente às quotas da associação de proprietários. Por isso, para um imóvel específico, apresentamos os custos anuais reais, em vez de um valor universal.
Pago impostos em Espanha mesmo que não arrende o imóvel?
Sim. Modelo 210, imposto sobre rendimentos imputados para não residentes. Na sua língua, isto explica quase nada, e a maioria dos proprietários só se apercebe disso demasiado tarde.
E se precisar de vender o imóvel daqui a dois ou três anos?
Pode vendê-lo a qualquer momento. A questão é saber a que preço e com que rapidez. Os imóveis com características que os futuros compradores também procurarão vendem-se novamente com maior facilidade: uma boa microlocalização, uma vista, a orientação certa, facilidade de deslocação a pé ou um empreendimento de elevada qualidade. Por isso, ao comprar, não consideramos apenas se gosta do imóvel hoje, mas também a quem acabará por vendê-lo. Ao vender como não residente, conte também com custos e impostos relacionados com a venda.
O imóvel ficará na família?
Sim, e isto pode ser preparado antecipadamente. Aplica-se o imposto espanhol sobre sucessões, mas a Andaluzia oferece benefícios generosos aos familiares próximos. No seu testamento, pode também escolher que a sucessão seja regida pela legislação do seu próprio país, e um testamento espanhol breve pode poupar à sua família meses de burocracia.
É melhor comprar do que arrendar e esta é a costa certa para o seu orçamento?
Se vier uma vez por ano durante duas semanas, arrendar é mais simples. Se vier várias vezes por ano, ser proprietário começa a fazer sentido de outra forma e, abaixo de aproximadamente 250.000 € pelo imóvel em si, dir-lhe-emos que a Costa Blanca é provavelmente a melhor opção.Comprar um imóvel tornar-me-á residente fiscal em Espanha?
Não. Ser simplesmente proprietário de um imóvel não o torna residente fiscal em Espanha. A residência fiscal é determinada de acordo com a sua situação concreta, incluindo o tempo que passa em Espanha e o local onde se encontra o centro dos seus interesses económicos e pessoais. Se quiser passar uma parte maior do ano aqui ou mudar-se permanentemente, aconselhe-se sobre a sua residência fiscal antes de se mudar. Isto poderá afetar a forma como Espanha avalia os seus rendimentos e ativos fora do país.
É melhor comprar ou arrendar?
Se vier uma vez por ano durante duas semanas e o imóvel ficar vazio durante o resto do ano, arrendar poderá ser mais simples.Mas, quando vier várias vezes por ano ou passar uma parte mais longa do ano na Costa del Sol, ser proprietário de um imóvel começa a fazer muito mais sentido. Não terá de procurar um arrendamento disponível de cada vez, lidar com preços sazonais ou mudar entre apartamentos diferentes. Basta chegar com uma pequena mala, pois tudo o resto já estará à sua espera em casa.Isto é ainda mais significativo se viajar com um cão ou crianças, ou se quiser vir durante várias semanas ou meses. Nem sempre é fácil encontrar bons arrendamentos de longa duração e, na época alta, podem ser muito caros.E, se arrendar legalmente o imóvel quando não o estiver a utilizar, o rendimento do arrendamento poderá cobrir uma parte significativa dos custos anuais de propriedade. Com um imóvel bem escolhido, não estará apenas a pagar por um lugar para visitar nas férias, mas a ser proprietário de uma segunda casa que poderá gerar rendimento durante parte do ano.Por isso, com os clientes que querem vir regularmente, normalmente concentramo-nos mais em saber quando é que comprar começará a fazer sentido do que em saber se faz sentido de todo.
Costa del Sol ou Costa Blanca?
Depende sobretudo do seu orçamento e do que espera de Espanha.A Costa Blanca é geralmente mais barata e, com o mesmo orçamento, pode comprar significativamente mais nessa zona. A Costa del Sol é mais cara, mas oferece um estilo de vida mais completo durante todo o ano, infraestruturas internacionais, o aeroporto de Málaga, golfe, escolas, cuidados de saúde e uma grande comunidade internacional.Se tiver menos de aproximadamente 250.000 € para o imóvel em si, dir-lhe-íamos diretamente que provavelmente não nos concentraríamos na Costa del Sol. A escolha a este preço é muito limitada e o mesmo orçamento poderá fazer consideravelmente mais sentido na Costa Blanca.A partir de aproximadamente 300.000 €, começam a surgir opções reais na Costa del Sol, mas tudo depende ainda da localização, da distância do mar, do estado do imóvel e dos requisitos relativos à vista ou ao arrendamento.
O que ganhamos com a sua compra?
A comissão é paga pelo promotor ou pelo vendedor e já está incluída na respetiva tabela de preços, pelo que o comprador não nos paga nada adicional. Não empregamos os advogados que recomendamos e também não recebemos qualquer comissão deles.A resposta mais completa encontra-se numa página, em vez de estar num acordeão, porque estas são as perguntas que determinam se confia em tudo o que encontra neste site e merecem mais do que quatro frases.
Vinte minutos ao telefone respondem ao que uma FAQ geral não consegue responder
Quase todas as perguntas desta página têm uma resposta diferente para um imóvel específico numa localidade específica, e essa é a resposta de que realmente precisa. Estas são as mesmas palavras que usamos na chamada; é durante a chamada que são aplicadas ao seu imóvel.Vinte minutos, sem compromisso, e pode trazer um imóvel que encontrou noutro lugar. Se já tem um anúncio à sua frente, envie-o em vez disso e obterá a resposta sobre esse imóvel, e não sobre imóveis em geral.