Imposto predial espanhol para não residentes
Em 30 segundos
Um proprietário não residente deve pagar imposto espanhol sobre o imóvel todos os anos, quer o arrende quer não, através do Modelo 210: 19 % se for residente fiscal na UE ou no EEE, 24 % se não for.
Modelo 210Agência Estatal de Administração Tributária
- Tipo de declarante
- RESIDENTE UE/EEE
- Base tributável
- RENDIMENTO IMPUTADO
- Despesas dedutíveis
- X XXX,XX €
- Ano fiscal
- AAAA
- Tipo de declarante. É esta opção que determina a taxa: 19 % se estiver assinalada, 24 % caso contrário.
- Base tributável. Rendimento imputado relativo ao período em que o imóvel não foi arrendado, ou rendimento efetivo do arrendamento relativo ao período em que foi. Nunca ambos ao mesmo tempo.
- Despesas dedutíveis. Apenas um residente da UE/EEE pode utilizar este campo.
- Ano fiscal. O ano fiscal declarado, um ano antes do ano em que apresenta a declaração.
O que desencadeia este imposto e qual é o seu montante?
O Modelo 210 é o formulário fiscal espanhol que um proprietário não residente deve entregar, sendo devido mesmo quando o imóvel nunca é arrendado. É a propriedade, e não o arrendamento, que o desencadeia: Espanha atribui um rendimento imputado nocional ao simples facto de possuir um imóvel habitável e tributa separadamente o rendimento efetivo do arrendamento, caso exista.A própria taxa depende do país onde tem residência fiscal: em termos gerais, 19 % para a UE e o EEE e 24 % para os restantes. Aplica-se a bases diferentes consoante tenha arrendado o imóvel ou não. Indicamos esta taxa apenas brevemente aqui, porque é simplesmente a razão pela qual a obrigação existe. A tabela completa de taxas, as percentagens da base do rendimento imputado e as regras relativas à dedução de despesas constituem um tema específico, com uma profundidade própria considerável.
Arrendou o imóvel em algum momento durante o ano?
- Sim, durante parte ou todo o anoApresenta a declaração com base no rendimento efetivo do arrendamento recebido, à taxa determinada pela sua residência fiscal.
- Não, nunca arrendadoApresenta a declaração com base num rendimento imputado nocional, atribuído à propriedade de um imóvel habitável.
Quando deve a declaração ser entregue?
O calendário de entrega mudou recentemente, de uma forma que a maioria dos comentários, em checo e em inglês, ainda não acompanhou. Antigamente, o prazo para entregar uma declaração relativa ao ano recém-terminado era descrito como um único prazo no final do ano. Atualmente, começa mais cedo e permanece aberto durante a maior parte do ano seguinte.
| Situação | O que é entregue | Quando |
|---|---|---|
| Imóvel nunca arrendado, utilizado pelo proprietário ou desocupado | Modelo 210, rendimento imputado, uma vez por ano. | De 1 de abril a 31 de dezembro do ano seguinte ao ano fiscal. |
| Imóvel arrendado durante parte ou todo o ano | Modelo 210 relativo ao rendimento do arrendamento, além de uma declaração separada para qualquer período em que não tenha sido arrendado. | O guia específico sobre impostos do arrendamento neste site aborda integralmente a frequência de entrega e a taxa exata. |
| Primeiro ano de propriedade | O período do rendimento imputado começa apenas na data em que adquiriu a propriedade. | Entregue no mesmo prazo do ano seguinte, calculado apenas para a parte do ano. |
| Um retorno vários anos atrasado | Ainda entregue através do Modelo 210, com juros e uma sobretaxa por entrega tardia. | Apresente a declaração assim que detetar a obrigação. A sobretaxa aumenta quanto mais tardar a apresentação, pelo que esperar é a única atitude que, com toda a certeza, agrava a situação. |
O que tem de existir previamente para que tudo isto possa ser declarado?
Em primeiro lugar, um NIE, porque não pode apresentar qualquer declaração fiscal espanhola sem ele. A lei não exige uma conta bancária espanhola para a própria declaração, mas, na prática, a maioria dos proprietários paga através de uma. Tratar de a abrir quando o primeiro prazo de declaração já está próximo é precisamente o tipo de urgência de última hora evitável que deve prevenir.Obter o NIE com antecedência não é apenas uma tarefa relacionada com a outorga da escritura. Considerá-lo como tal é a razão mais comum para que a primeira declaração seja totalmente esquecida, em vez de ser simplesmente apresentada fora de prazo.
- Tem um NIE?Who decidesO senhor ou o seu representanteWhat it grantsNúmero exigido nos formuláriosIf noDeclaração impossível
- Tem a referência cadastral?Who decidesNo recibo do IBIWhat it grantsA base do rendimento imputadoIf noRetorno não calculável
- Apresenta a declaração pessoalmente ou através de um representante?Who decidesA sua escolhaWhat it grantsUm deles gera declaração válidaIf noNenhum foi acordado, nada foi declarado
O serviço de NIE e administração da Arevont existe para articular este processo com o restante da compra, em vez de o deixar para quando o prazo estiver próximo.
A mesma divisão baseada na residência aplica-se quando vender?
Não, e é importante saber isto precisamente porque contraria o padrão descrito anteriormente. O imposto sobre as mais-valias resultantes da venda de um imóvel espanhol é uma taxa fixa de 19 % para todos os não residentes, sejam ou não da UE/EEE. O imposto sobre o rendimento relativo à propriedade e ao arrendamento do imóvel varia consoante a residência, mas o imposto sobre a venda não.
O que indica o padrão fiscalO que acontece numa venda
- Um vendedor de fora da UE/EEE paga uma taxa mais elevada, seguindo o padrão de 24 %
- A taxa sobre as mais-valias é de 19 % para todos os não residentes, independentemente da residência. Apenas o imposto sobre o rendimento relativo à propriedade e ao arrendamento do imóvel varia consoante o estatuto na UE/EEE.
O que confirmar antes de presumir que uma declaração foi tratada
Três aspetos a verificar uma vez por ano, em vez de presumir que estão assegurados.| Peça | O que lhe indica | Como é uma resposta inadequada |
|---|---|---|
| Quem é responsável pela declaração, com indicação do nome | Alguém tem de preparar e apresentar esta declaração todos os anos; não é uma fatura que chegue automaticamente. A maioria dos proprietários que não a apresenta simplesmente nunca confirmou quem ficaria responsável por isso. | Nenhuma pessoa ou empresa identificada como responsável pela declaração, um ano após a outorga da escritura. |
| Se o primeiro ano parcial foi declarado | Uma compra concluída a meio do ano continua a exigir uma declaração proporcional relativa a esse ano. É a declaração que os proprietários mais provavelmente esquecem por completo, uma vez que nada na própria outorga da escritura dá indicação da sua necessidade. | A presunção de que a obrigação começa no janeiro seguinte, e não na data da outorga da escritura. |
| Se o NIE e, quando utilizada, uma conta espanhola estão disponíveis | Nem a declaração do rendimento imputado nem a declaração de rendas podem ser apresentadas sem o NIE. Deixá-lo para quando o prazo estiver próximo é o atraso evitável mais comum. | Um pedido de NIE que não foi iniciado com antecedência suficiente. |
Uma orientação sobre a obrigação, não sobre a sua própria declaração
Lemos a alteração do prazo de apresentação (Orden HAC/623/2026) diretamente nas próprias páginas da Agencia Tributaria em 17 de agosto de 2026. Trata-se de uma alteração genuína e recente, que a maioria dos comentários sobre este tema ainda não acompanhou. Deliberadamente, mantemos aqui uma breve referência à própria taxa: as percentagens exatas, a base do rendimento imputado e as regras relativas à dedução de despesas são abordadas de forma completa e fundamentada no guia específico sobre a tributação do arrendamento. Duplicar essa tabela aqui apenas criaria o risco de, com o tempo, as duas versões divergirem.Estas são informações gerais sobre quando e por que motivo existe a obrigação. Não se trata de um cálculo do que V. Exa. deve pessoalmente, nem substitui a confirmação de quem apresenta a declaração por si. A Arevont não é consultora fiscal e não apresenta esta declaração.Deliberadamente, deixamos alguns aspetos para os respetivos guias: a tabela exata das taxas, as percentagens da base do rendimento imputado e a dedutibilidade das despesas pertencem ao guia sobre a tributação do arrendamento. A taxa sobre as mais-valias e a retenção de 3 % numa venda pertencem ao guia sobre os custos de venda e saída. Tornar-se residente fiscal em Espanha, o que substitui todo este regime por outro diferente, é tratado num guia separado.
Perguntas frequentes sobre a tributação de não residentes
- O que acontece se esta declaração for simplesmente esquecida durante alguns anos?
- Não desaparece. Continua a dever a declaração não apresentada, acrescida de juros e de uma sobretaxa que aumenta quanto mais tempo permanecer por apresentar. A autoridade tributária espanhola pode atuar retroativamente quando detetar a situação, por exemplo no momento de uma venda posterior. Apresentar a declaração voluntariamente com atraso, antes de ser solicitado a fazê-lo, é tratado de forma mais benevolente do que ser descoberto. Este é o argumento prático para apresentar uma declaração de um ano esquecido, em vez de esperar que a situação não seja detetada.
- Ser proprietário através de uma sociedade altera alguma coisa?
- Altera todo o regime, não apenas a taxa. Uma sociedade proprietária de um imóvel em Espanha é geralmente tributada ao abrigo das regras do imposto sobre as sociedades, em vez do regime aplicável a pessoas singulares acima descrito, e tem as suas próprias obrigações declarativas. Para uma sociedade sediada em determinadas jurisdições não cooperantes, aplica-se também um imposto especial separado sobre imóveis. Trata-se de uma comparação completamente diferente.
- A declaração do rendimento imputado continua a ser devida relativamente a um imóvel inabitável ou em renovação?
- Em geral, sim, porque a obrigação está associada à propriedade de um imóvel urbano de categoria habitável, e não ao facto de alguém poder ou não permanecer nele durante as obras de renovação. Um imóvel genuinamente incapaz de ser habitado constitui uma exceção específica e documentada que deve ser apresentada a um consultor fiscal, em vez de se presumir o contrário. Não é uma regra geral que possa ser afirmada num ou noutro sentido.
