Gestão de arrendamento de curta duração na Costa del Sol, da licença ao pagamento
Nem todos os imóveis desta costa podem ser arrendados a turistas, e essa é a primeira questão a resolver. A Andaluzia, o município e o condomínio têm, cada um, poder de veto e, desde abril de 2025, um condomínio pode recusar um novo arrendamento de curta duração por maioria de três quintos. Por isso, começamos por verificar se o arrendamento é legalmente possível na sua morada exata, e só depois falamos de o gerir. Se for possível, tratamos de tudo com a nossa própria equipa e os nossos próprios profissionais de limpeza: da licença com o seu advogado aos anúncios, à definição dos preços, a cada hóspede, às mudanças entre estadias, ao registo policial exigido em Espanha e a um extrato mensal com o dinheiro na sua conta espanhola. Cobramos 20 % + IVA de cada reserva e absolutamente nada se não houver reservas.
Primeiro, se está autorizado a arrendá-lo
Comprar um imóvel nesta costa e arrendá-lo a turistas são duas autorizações diferentes, e a segunda não é automática. A possibilidade de arrendamento de curta duração numa morada específica é decidida por três autoridades distintas e todas têm de dizer que sim. Dois apartamentos quase idênticos na mesma urbanização podem ter respostas completamente diferentes.Isto é mais importante do que qualquer outra coisa nesta página, porque é a única questão que não pode ser corrigida posteriormente. Uma comissão é negociável, um anúncio pode ser reescrito e uma pessoa responsável pela limpeza pode ser substituída. Um condomínio que votou contra o arrendamento de curta duração já tomou a sua decisão, e o imóvel que comprou por esse motivo é agora um imóvel que possui por outro motivo.
| Quem decide | O que decide | Quem verifica e quando |
|---|---|---|
| A Andaluzia e o seu registo turístico | As regras regionais para um alojamento de uso turístico e o próprio registo. Não pode anunciar legalmente um arrendamento de curta duração sem esse registo. Desde julho de 2025 existe também um número de registo nacional separado, proveniente do registo estatal de arrendamentos, que as plataformas exigem antes de publicar um anúncio, pelo que um imóvel conforme com as regras tem atualmente ambos. O registo regional também não aceita um registo num município que tenha introduzido a sua própria restrição, sendo assim que a decisão da câmara municipal prevalece sobre a regional. | O seu advogado apresenta o pedido, juntamente connosco. Antes disso, verificamos se o imóvel pode ser registado, porque apresentar um pedido de licença para um imóvel que não pode obtê-la significa gastar dinheiro e semanas sem qualquer resultado. |
| O município | As localidades estabelecem os seus próprios limites e várias apertaram as regras para novos arrendamentos turísticos nos seus bairros mais movimentados. A resposta depende da localidade e, por vezes, do bairro, sendo esta a questão que muda com maior frequência. | Verificamos as regras aplicáveis à sua morada exata antes de gastar qualquer valor em fotografia ou preparação. Uma regra aplicável numa localidade vizinha ou no ano passado não é uma resposta. |
| O condomínio | Desde 3 de abril de 2025, iniciar um novo arrendamento de curta duração requer o consentimento expresso de uma maioria de três quintos dos proprietários. As situações já existentes antes dessa data podem ser avaliadas de forma diferente, sendo essa uma questão para o seu advogado e não para nós. | Num imóvel usado, lemos os estatutos e as atas das reuniões, e o seu advogado verifica-os. Numa construção nova, perguntamos antecipadamente ao promotor se o arrendamento era permitido pelo regulamento do condomínio. Num imóvel que já possui, lemos o que foi decidido desde que o comprou. |
Fontes
Posso arrendar o meu apartamento a turistas?Não automaticamente. Depende do imóvel específico, do município, das regras da comunidade e das regras em vigor para o alojamento turístico. É por isso que verificamos o arrendamento de curta duração antes do sinal de reserva, se o arrendamento fizer parte do motivo pelo qual está a comprar. Num imóvel que já possua, aplicam-se as mesmas três verificações, mas são feitas agora em vez de nessa altura.
O anúncio diz que está disponível uma licença turística. É suficiente?Não. Uma licença que existe hoje informa-o sobre o que era verdade quando foi concedida, não sobre o que a comunidade decidiu na sua última reunião ou sobre o que o município fez relativamente a novos registos desde então. Também não se mantém automaticamente após todas as mudanças de proprietário, como os vendedores tendem a presumir. Verificamos por escrito a situação atual do imóvel específico, e o seu advogado confirma-a.
O que é gratuito e a que se destinam realmente os 20 %
Esta questão tem duas partes, com preços completamente diferentes. Descobrir se um imóvel pode ser arrendado é gratuito, e continua a sê-lo, quer venha a utilizar os nossos serviços quer não, porque é a resposta que o protege do único erro nesta página que não pode ser corrigido. A gestão do arrendamento é o serviço pago, e é paga a partir dos rendimentos do imóvel.A razão pela qual a primeira parte é gratuita não é a generosidade. Se o arrendamento é o motivo pelo qual está a comprar e se verificar que não é possível, preferimos que descubra isso antes do sinal de reserva e não depois, tal como o senhor também preferiria.
Gratuito, quer nos utilize ou nãoO serviço pago, 20 % + IVA de cada reserva
- Envia-nos uma morada e informamos se o arrendamento de curta duração é legalmente possível nesse local
- Tratamos do registo com o seu advogado, criamos o anúncio, definimos os preços e colocamos o imóvel no mercado.
- Se está a comprar connosco, a legalidade do arrendamento é verificada antes do sinal de reserva, como parte da compra
- Posteriormente, gerimos o calendário, mantemos o registo atualizado e lidamos com a comunidade enquanto operador, e não enquanto comprador.
- Informamos quais os imóveis e quais os municípios que ficam excluídos se o imóvel tiver de gerar rendimentos
- Definimos o preço do imóvel semana a semana, com base no que está realmente a acontecer no mercado nessa época.
- Dizemos claramente quando um imóvel não terá um bom desempenho no arrendamento, incluindo um que, de outro modo, lhe poderíamos vender
- Acompanhamos cada hóspede desde a primeira pergunta até à avaliação, e os nossos próprios profissionais de limpeza preparam o imóvel entre estadias.
- Se a resposta for não, recebe a justificação sem qualquer custo
- Recebe um extrato por mês, com o dinheiro na sua conta espanhola e todos os custos discriminados no mesmo documento.
Há algo que não muda em qualquer dos casos. Recusar o serviço de arrendamento não torna pior a parte gratuita. Os contactos, as respostas e a ajuda habitual após a entrega das chaves continuam exatamente como antes e, se preferir que o imóvel fique simplesmente desocupado e seja acompanhado, esse é um serviço diferente e mais barato.
Ainda não comprei. Podem verificar um imóvel antes de eu fazer uma proposta?Sim, e é a coisa mais útil que fazemos sobre este tema. Diga-nos qual é o imóvel e o que pretende fazer com ele, e informaremos o que dizem as três autoridades e o que ainda terá de ser verificado por um advogado. Se estiver a comprar através de nós, isto acontece naturalmente antes da reserva. Se não estiver, continua a não ter qualquer custo.
O que fazemos realmente e o que é pago com o dinheiro
O arrendamento de curta duração não é uma forma de rendimento passivo, mas sim um pequeno negócio de hospitalidade associado à sua porta de entrada. Alguém tem de responder a uma mensagem às onze da noite, decidir se o preço de uma reserva para daqui a três semanas está correto, estar presente quando um hóspede não consegue abrir o portão, registar cada chegada junto da polícia e deixar o imóvel verdadeiramente limpo quatro horas depois da saída do último hóspede. Esse é o trabalho, e os 20 % são o preço de não ter de o fazer.A tabela abaixo apresenta todo o âmbito do serviço. É deliberadamente específica, porque a diferença entre um gestor e outro quase nunca está na percentagem anunciada.
| O quê | Como é cobrado | O que significa na prática |
|---|---|---|
| O que inclui os 20 % | ||
| Os anúncios e os canais | Incluído na comissão | A fotografia profissional, o texto do anúncio e a presença do imóvel no Airbnb, Booking.com e nos outros portais são geridos através de um único gestor de canais, pelo que um só calendário controla todos e o imóvel não pode ser reservado duas vezes. Também trazemos os nossos próprios hóspedes diretos, que não têm qualquer comissão de plataforma. |
| Os preços | Incluído na comissão | Definidos por época, por dia da semana e pelo que está realmente a ser vendido nesse mês, e ajustados à medida que o calendário fica preenchido. Um preço noturno fixo é o motivo mais comum para um imóvel gerar menos rendimentos do que o imóvel ao lado. |
| Cada hóspede, desde a primeira pergunta até à avaliação | Incluído na comissão | Consultas, a reserva, as instruções de chegada, o problema à meia-noite, o check-out, os litígios e as avaliações. Na língua em que o hóspede escrever, que não é checo e muitas vezes também não é inglês. |
| Check-in e acesso | Incluído na comissão | A chegada é tratada no local, incluindo os hóspedes que aterram à uma da manhã e os que não conseguem abrir o portão. As chaves, os códigos e o acesso ficam a nosso cargo, não a seu cargo para organizar a partir da Chéquia. O procedimento habitual é uma caixa de chaves na propriedade, simples, económica e que não falha quando o Wi-Fi falha. Se preferir uma fechadura inteligente, também está disponível, e a chegada funciona então como check-in autónomo, com um código emitido para cada reserva que deixa de funcionar no check-out, o que é adequado para voos tardios. Nenhuma das opções altera o que nos paga. A comissão é fixa, de 20 % + IVA, quer alguém receba o hóspede à porta quer não, porque recebê-lo nunca foi a parte dispendiosa deste trabalho. |
| Registo dos hóspedes na polícia | Incluído na comissão | Em Espanha, todos os hóspedes têm de ser registados em cada estadia, e a obrigação cabe ao anfitrião, não à plataforma. O registo é feito no SES.HOSPEDAJES, o sistema do Ministério do Interior, e nós submetemo-lo digitalmente no check-in para cada hóspede de cada reserva. É uma das duas obrigações que os proprietários que arrendam por conta própria mais frequentemente desconhecem, e é a que implica uma coima. |
| A mudança entre estadias | Incluído na comissão | As nossas próprias equipas de limpeza, não uma agência subcontratada, sempre com o mesmo padrão, com a roupa de cama mudada e a propriedade fotografada à saída, para que o estado em que foi deixada seja um facto e não motivo de discussão. |
| O extrato mensal e o pagamento | Incluído na comissão | Um documento por mês: o que entrou por reserva, o que saiu e porquê, a nossa comissão e o montante que chega à sua conta espanhola. Não um total sem discriminação. E o extrato é um resumo, não o limite do que pode consultar, porque também tem acesso a um portal com o calendário e as reservas: o que está confirmado, o que se aproxima e que datas continuam disponíveis, sem ter de perguntar a ninguém. Os proprietários que querem consultar todas as semanas podem fazê-lo, e os que querem ler um documento por mês e nada mais são o caso habitual. |
| Cobrado ao hóspede, não a si | ||
| A taxa de limpeza | É paga pelo hóspede | Cada reserva inclui uma taxa de limpeza, tal como acontece em qualquer anúncio que já tenha reservado. É cobrada ao hóspede, não é descontada do seu rendimento e fica connosco, deduzindo a lavandaria, que custa aproximadamente 12 a 15 € por hóspede, para toalhas e roupa de cama. |
| Pago a partir dos rendimentos do arrendamento, discriminado no seu extrato | ||
| Pequenas reparações durante o arrendamento | Paga com o rendimento, ao custo | Uma persiana avariada, uma caldeira que deixou de funcionar, uma chaleira substituta. O pagamento é feito com o que a propriedade rendeu e aparece no extrato com a respetiva fatura. Nada é acrescentado e não recebemos nada do profissional pela recomendação. |
| Coordenação de um profissional para uma obra maior | 25 € / h, mais 25 € pela deslocação | A mesma tarifa da nossa gestão imobiliária, e a deslocação é gratuita quando coincide com uma mudança que já iríamos realizar. A fatura dele é da responsabilidade dele; a nossa cobre apenas o tempo que alguém tem de permanecer no local. |
| Não somos nós. Outra entidade trata disso e trabalhamos com ela | ||
| A licença turística e o registo | O seu advogado, uma só vez | Submetido pelo seu advogado e preparado em conjunto connosco. É um custo que paga uma vez, antes do primeiro hóspede, e está incluído na tabela de preços abaixo. |
| Imposto sobre rendas | O seu consultor fiscal | Não somos consultores fiscais e esta página não se transforma discretamente em aconselhamento fiscal. Fornecemos ao seu consultor os valores, por mês, no formato que ele solicitar. O que é dedutível e a que taxa depende da sua residência fiscal. |
| Seguros | Encaminhado | Uma apólice feita para um proprietário ocupante não é uma apólice feita para uma propriedade com hóspedes pagantes, e dizer à sua seguradora a verdade sobre a utilização da propriedade não é opcional. Um especialista trata disso. |
Quem fala com os hóspedes e em que língua?Somos nós, na língua em que o hóspede escrever, normalmente inglês, espanhol ou alemão. Não participa na conversa, a menos que seja necessária uma decisão da sua parte, e nunca é a pessoa a quem um hóspede envia mensagens à meia-noite porque o ar condicionado deixou de funcionar.
Utilizam uma empresa de limpeza subcontratada?Não. As equipas de limpeza são nossas, fazem parte do nosso quadro e a limpeza é uma atividade que gerimos, não um serviço que compramos. Essa é a maior diferença prática entre os gestores desta costa, porque uma mudança que não seja feita a tempo significa uma reserva cancelada e uma avaliação que não pode remover.
Como circula realmente o dinheiro
Esta é a parte sobre a qual os proprietários perguntam por último e mais se preocupam, por isso apresentamos aqui toda a cadeia. Nada é invulgar, mas quase ninguém a publica, e um proprietário que não conheça a ordem destes passos não consegue saber se um extrato está correto.
- O hóspede reserva e pagaO hóspede paga a tarifa por noite mais a taxa de limpeza, à plataforma ou diretamente a nós. A plataforma cobra a sua própria comissão neste momento. Essa percentagem é definida pela Airbnb ou pela Booking, não por nós, e aparece no seu extrato numa linha própria, em vez de ser incorporada em qualquer valor nosso.
- A estadia acontece e a propriedade é preparadaCheck-in, a própria estadia, check-out, depois a limpeza e a roupa de cama. A taxa de limpeza paga pelo hóspede cobre tudo isto e nunca toca no seu rendimento. A lavandaria é deduzida dessa taxa, aproximadamente 12 a 15 € por hóspede.
- São deduzidos os custos da propriedadeUma reparação, uma substituição, um consumível ou uma deslocação necessária para tratar do acesso. Cada item é discriminado, com a respetiva fatura. Nada é acrescentado ao preço do profissional e nada lhe é retirado pela recomendação.
- Os nossos 20 % são deduzidos do restanteÉ uma percentagem do rendimento do arrendamento, por isso não há nada a pagar num mês sem reservas. A comissão depois dos custos próprios do imóvel, e não antes, é a versão que mantém os nossos incentivos alinhados com os seus.
- O restante vai para a sua conta espanholaMensalmente, para uma conta em seu nome em Espanha. Precisa de uma conta espanhola para este efeito e podemos indicar-lhe a página sobre como abrir uma, caso ainda não tenha uma.
- O extrato é enviado com o pagamentoUm documento: cada reserva, cada custo, a comissão e o pagamento. É também o documento de que o seu consultor fiscal precisa, que é outra razão para estar discriminado em vez de resumido.
O que deliberadamente não fazemos é indicar-lhe um valor mensal que possa esperar. O rendimento de um imóvel depende do mercado, do imóvel, das avaliações e dos preços, e um gestor que promete um valor antes da primeira temporada não lhe disse a verdade sobre quais desses fatores controla.
Quanto custa
Uma comissão, acordada antes de tudo começar, e nada a pagar até o imóvel gerar rendimento. Não há taxa de instalação, avença mensal, taxa de anúncio nem custos de fotografia.
| O quê | Quanto | O que significa |
|---|---|---|
| A nossa comissão | 20 % + IVA de cada reserva | Fixa. É retirada do rendimento do arrendamento depois dos custos próprios do imóvel. O valor exato é confirmado para o seu imóvel antes de decidir, porque um imóvel que exige mais trabalho para ser arrendado custa mais a operar. |
| Como começar | 0 € | Fixa. A fotografia profissional, o texto do anúncio, a definição dos preços e a colocação do imóvel nos canais estão incluídos na comissão. Não lhe é pedido qualquer pagamento antes de o imóvel gerar rendimento. |
| Um mês sem reservas | 0 € | Fixa. A comissão existe apenas como uma percentagem do rendimento do arrendamento, por isso um mês vazio não lhe custa nada. Também pode sair quando quiser, e as reservas confirmadas são respeitadas durante a transição. |
| Gestão do imóvel além do arrendamento | 0 € | Fixa. Se o imóvel gerar rendimento através de nós, a gestão já está coberta pela comissão de arrendamento e não há uma taxa de gestão separada. |
| Limpeza entre estadias | Paga o hóspede | Fixa. É cobrada ao hóspede como taxa de limpeza em cada reserva, por isso não é deduzida do seu rendimento. Ficamos com ela, descontando a lavandaria, que custa aproximadamente 12 a 15 € por hóspede, pelas toalhas e pela roupa de cama. |
| Coordenação de um profissional | 25 € / h, mais 25 € pela deslocação | Fixa, e à mesma taxa da nossa gestão de imóveis. É dispensada quando o trabalho ocorre durante uma mudança que alguém já iria realizar. |
| A licença turística e o registo | 150 a 400 €, uma vez | Valor indicativo. É apresentado pelo seu advogado, preparado connosco e pago uma vez antes da chegada do primeiro hóspede. É o honorário do advogado, não nosso, e depende do imóvel. |
| Comissão da plataforma | Definida pela plataforma | A Airbnb e a Booking retêm a sua própria percentagem antes de o dinheiro chegar até nós. Não somos nós que a definimos nem recebemos qualquer parte dela. Surge como uma linha própria no seu extrato, e uma reserva direta não inclui esse custo. |
Quais são as condições e o que acontece às minhas reservas se eu sair?Existe um acordo escrito, simples, e pode terminá-lo quando quiser. As reservas já confirmadas são respeitadas durante a transição, porque um hóspede que reservou de boa-fé não deve perder as férias devido a uma mudança de gestor. Nada mais tem um período de aviso associado, e o calendário, o anúncio e as fotografias são seus.
As quatro perguntas que todos os proprietários fazem antes de aceitar
Surgem sempre pela mesma ordem, e nenhuma é descabida. É a sua casa, e a proposta é que estranhos durmam nela enquanto está a dois mil quilómetros de distância.
- Estranhos na minha casaTodos os hóspedes são identificados e registados junto da polícia antes de entrarem no imóvel, uma obrigação legal e não um serviço que tenhamos inventado. As reservas são analisadas, e um pedido que pareça destinado a uma festa, e não a férias, é recusado. Preferimos perder um fim de semana a prejudicar a relação com um vizinho.
- E se danificarem alguma coisa?Três instrumentos diferentes cobrem esta situação, e o aplicável depende da origem da reserva, por isso vale a pena conhecer os três. Uma reserva através de uma plataforma está coberta pela garantia própria da plataforma para anfitriões ou pela sua cobertura de danos, e a reclamação é apresentada através dela. Uma reserva que nos chegue diretamente inclui um sinal, cobrado antes da chegada e devolvido depois de o imóvel ser verificado. Além disso, existe a sua própria apólice, que tem de ser feita para um imóvel com hóspedes pagantes, e não para um proprietário ocupante, porque uma apólice que descreva uma utilização errada é uma apólice que recusa a reclamação. O que faz qualquer um dos três instrumentos funcionar são as provas: o imóvel é fotografado depois de cada mudança, para que fique registado, com a respetiva data, o estado em que o hóspede o encontrou e aquele em que o deixou. Pequenas coisas partem-se constantemente. São reparadas com o rendimento e aparecem no extrato, e ninguém apresenta uma reclamação por causa de um copo de vinho.
- Isto vai tornar-se um trabalhoÉ um trabalho. É o nosso trabalho. Não participa na conversa com os hóspedes, não define os preços do calendário, não anda atrás de um empregado de limpeza e não regista ninguém junto de ninguém. O que recebe é um extrato mensal e, ocasionalmente, uma decisão que custa dinheiro.
- Deixo de poder usar a minha casa?Não. Bloqueia as datas que pretende antes da época e utiliza o imóvel pessoalmente. O padrão habitual é o oposto do que as pessoas esperam: os proprietários vêm durante os meses intermédios e no Natal, quando a costa é ainda mais agradável, e deixam o imóvel gerar rendimento durante as semanas de verão que provavelmente não utilizariam.
Posso manter os meus próprios pertences no imóvel?É normal ter um armário fechado para o proprietário, e a maioria dos nossos proprietários tem um. Tudo o resto tem de poder ser substituído, porque a certa altura alguma coisa se estragará ou será levada. A regra geral é que tudo aquilo que lamentaria perder não deve estar num imóvel utilizado por hóspedes.
Quando o imóvel é seu
Define primeiro as suas próprias datas e o calendário é organizado em função delas. Na prática, isso significa informar-nos antes da época sobre as semanas que pretende e bloquear posteriormente quaisquer outras, desde que as datas ainda não tenham sido vendidas. Uma reserva confirmada não pode ser cancelada para lhe dar lugar, e essa é a única limitação real, igual à que qualquer hotel enfrenta.Vale a pena ser honesto quanto ao compromisso, porque é esse o ponto central da decisão. As semanas em que o imóvel gera mais rendimento são aquelas em que mais gostaria de estar aqui. Um proprietário que quer o mês de agosto todos os anos e também quer que o imóvel cubra os seus custos está a pedir duas coisas diferentes, e é melhor saber isso antecipadamente do que descobrir em junho. Os proprietários que vêm várias vezes por ano e escolhem os períodos intermédios tendem a ficar muito satisfeitos com este acordo. Os proprietários cuja única viagem ocorre na primeira quinzena de agosto tendem a ficar mais satisfeitos com um imóvel que simplesmente lhes pertença.E chega a um imóvel que está verdadeiramente pronto, o que é uma vantagem subestimada. Foi limpo segundo o padrão destinado a um hóspede pagante, a roupa de cama está fresca e tudo o que deixou de funcionar em março foi reparado nesse mesmo mês, em vez de ser descoberto por si às onze da noite, com a mala no corredor.
Se o arrendamento de curta duração falhar
Por vezes, a resposta à primeira secção é não. A comunidade votou contra, o município encerrou novos registos ou o edifício simplesmente nunca foi preparado para esse fim. Isso não significa o fim do imóvel nem o fim da conversa, significa apenas que é necessário um plano diferente.
- Arrendamento longoSe o edifício não permitir arrendamento de curta duração, normalmente ainda poderá arrendar o imóvel a longo prazo, mas não através do Airbnb ou do Booking. O rendimento mensal é inferior e muito mais estável, e há um inquilino em vez de quarenta hóspedes. O compromisso relevante é este: o imóvel está ocupado, pelo que não poderá utilizá-lo pessoalmente.
- Um arrendamento médio, de alguns mesesOs arrendamentos mensais de inverno constituem um mercado real nesta costa, porque os europeus do norte vêm para cá durante o inverno e os visitantes de verão já partiram. Fica entre as duas opções: proporciona um rendimento superior ao de um arrendamento de longa duração e o imóvel fica livre nos meses em que realmente pretende utilizá-lo.
- E podemos tratar de qualquer uma delas, se pedirAmbas são feitas mediante pedido, e não constituem um produto permanente, por isso informe-nos e diremos se o imóvel é adequado. Quando aceitamos tratar do arrendamento, colocamos o imóvel no Idealista, que é onde os inquilinos desta costa procuram efetivamente, e pagamos nós próprios a fotografia. Não há qualquer taxa de adesão nem qualquer pagamento para o anúncio ser publicado. O objetivo não é a generosidade. É que um imóvel vazio porque o arrendamento não se concretizou não tem valor para nenhum de nós.
- Seja proprietário e tenha acompanhamentoSe o imóvel não vai gerar rendimento, a questão passa a ser quem vigia uma casa vazia. É um serviço separado e muito mais barato, apresentado noutra página.
- Aguarde e verifique novamenteUma comunidade pode votar novamente e um município pode alterar as suas regras em qualquer direção. Se hoje a resposta for não, vale a pena saber o que teria de mudar para passar a ser sim, e isso é algo que lhe podemos dizer, em vez de tentar adivinhar.
Já arrendei o imóvel pessoalmente. O que acontece ao meu anúncio e às minhas avaliações?Assumimos o controlo do calendário em vez de começar de novo. As reservas confirmadas são respeitadas nos termos existentes e, sempre que possível, mantemos o anúncio existente para que o histórico de avaliações não se perca, porque um anúncio com dois anos de avaliações gera mais rendimento do que um novo sem nenhuma. O que normalmente muda primeiro são os preços e as fotografias. Informe-nos antes de assinar qualquer coisa, porque uma entrega do imóvel a meio da época exige planeamento em função das reservas já existentes.
O que verificamos antes de gastar qualquer valor
Isto é feito antes das fotografias, antes do pedido de licença e antes de qualquer movimentação de dinheiro. Demora dias, não semanas, e a maior parte é trabalho de gabinete. O resultado é uma resposta simples: sim, e eis o que é necessário, ou não, e eis o motivo. Se a resposta for não, poupámos ambos a bastante tempo e não pagou nada.| O que verificamos | Porque determina a resposta | O que recebe |
|---|---|---|
| O próprio imóvel | ||
| Documentação de ocupação e habitabilidade | Um imóvel não pode ser registado para uso turístico sem os documentos que comprovem que é legalmente habitável. Numa construção nova, estes documentos chegam com a entrega do imóvel; num imóvel usado mais antigo, por vezes estão completamente em falta, o que constitui um problema anterior à sua intervenção. | Confirmado através dos documentos, com as lacunas identificadas. Tudo o que estiver em falta é encaminhado para o seu advogado, não para nós. |
| Se pode existir um registo nesta morada | Um pedido de licença para um imóvel que não pode obtê-la custa semanas e os honorários do advogado, terminando exatamente onde começou. | Verificado no registo antes de qualquer pedido ser apresentado. |
| A disposição, os quartos e o que as regras exigem | O alojamento turístico tem requisitos mínimos, e o número de hóspedes que pode legalmente receber determina mais o rendimento do imóvel do que a tarifa por noite. | Uma capacidade indicada por escrito e o que teria de mudar para a aumentar. |
| O município e o registo | ||
| As restrições do município | Várias localidades tornaram mais rigorosas as regras para novos arrendamentos turísticos, e a decisão é tomada por localidade e, por vezes, por distrito. O registo andaluz não aceitará um registo quando a localidade o tiver restringido. | A situação atual para a sua morada exata, com a data, para que saiba quando foi verificada. |
| Se as regras estão a ser revistas | Uma regra prestes a mudar é tão importante como uma que já mudou, e essa é a diferença entre gastar agora na preparação e esperar três meses. | O que se sabe e o que não se sabe, exposto claramente em vez de apresentado como certeza. |
| O condomínio | ||
| Estatutos do condomínio | Uma proibição pode estar inscrita nos estatutos e simplesmente nunca ser mencionada por quem vende o imóvel. Este é o mesmo documento que o seu advogado lê antes de uma compra. | Lido, com as cláusulas relevantes citadas para si. |
| As atas das reuniões | A votação por três quintos que importa pode já ter ocorrido ou estar na ordem de trabalhos de uma reunião de que ninguém lhe falou. Uma votação marcada para o próximo mês pode decidir toda a razão pela qual está a comprar. | Lidas até onde existam, com tudo o que for relevante devidamente assinalado. |
| A posição real da comunidade | Um edifício onde o arrendamento é legal, mas os vizinhos são hostis, é um edifício onde cada hóspede dará origem a uma queixa. Trata-se de uma avaliação, não de um documento, e vale a pena obtê-la. | Uma avaliação honesta, inclusive quando é a razão pela qual lhe diríamos que não. |
| Se vai funcionar na prática | ||
| Registo dos hóspedes e obrigações operacionais | Todos os hóspedes têm de ser registados em cada estadia, e essa obrigação cabe ao anfitrião. É algo que os proprietários que arrendam em privado mais frequentemente desconhecem. | Preparado antes da primeira reserva e realizado digitalmente em cada entrada. |
| Acesso, chaves e entrada dos hóspedes | Uma urbanização fechada cujo código a comunidade não fornece, ou um edifício onde o porteiro recusa hóspedes turísticos, transforma um bom imóvel num imóvel operacionalmente impossível. | Verificado na prática, sem pressupostos. |
| Se conseguimos resolver tudo a tempo | Uma saída às dez e uma entrada às três deixam quatro horas para uma limpeza completa e a troca da roupa de cama. Se a nossa equipa não puder estar lá de forma fiável, o imóvel fica fora do que aceitamos, e preferimos dizê-lo a aceitá-lo. | Um sim ou não direto, baseado na localização real do imóvel. |
| O que o imóvel precisa antes do primeiro hóspede | Camas, roupa de cama, uma cozinha que funcione para seis pessoas em vez de duas, cortinas opacas nos quartos e ar condicionado com a manutenção em dia. Um imóvel mobilado para o proprietário raramente está mobilado para hóspedes. | Uma lista, separando o que é essencial do que pode ser feito mais tarde. |
Como começa
A compra tem quinze etapas e termina com as chaves. É isto que acontece depois. Se comprou através de nós, a verificação do arrendamento na etapa 01 já ocorreu antes da sua reserva, pelo que isto começa na etapa 02. Se não comprou através de nós, começa com uma morada e um telefonema.Etapa 15 de 15 e seguintes
- A verificação de adequaçãoGrátis, aproximadamente diasIndica-nos a morada e o que pretende fazer com o imóvel. Verificamos as três camadas e damos-lhe uma resposta por escrito, com a respetiva fundamentação. Este serviço é gratuito, quer avance quer não, e é o passo que determina tudo o que acontece depois.New buildPerguntamos antecipadamente ao promotor se o arrendamento de curta duração era permitido pelo regulamento da comunidade, porque, numa construção nova, pode ainda não haver atas para consultar e os estatutos são uma proposta do promotor. Obter a resposta antes da outorga da escritura é muito mais fácil do que obtê-la depois.ResaleLemos os estatutos e as atas das reuniões, que o seu advogado verifica. Num imóvel que já tenha sido arrendado, verificamos também se o registo existente é transferido ou se é necessário apresentar um novo, porque os vendedores presumem habitualmente a primeira hipótese, que nem sempre é verdadeira.
- Estamos no imóvelAntes de anunciarNão assumimos a gestão de um imóvel que não tenhamos visto. É durante a visita que surge a resposta real: como o imóvel será fotografado, quantas pessoas podem dormir nele confortavelmente, e não apenas em teoria, o que falta, se o terraço é o motivo que leva alguém a reservá-lo e com que rapidez a nossa equipa consegue entrar e sair num dia de mudança de hóspedes.
- A licença, com o seu advogadoSemanasO registo é apresentado pelo seu advogado e preparado connosco. Em paralelo, informamos o que o imóvel precisa antes da chegada do primeiro hóspede, distinguindo o que é essencial do que pode esperar até depois da primeira época.
- Fotografia, anúncio e preçosAproximadamente diasFotografias profissionais, o anúncio escrito para cada canal, o calendário de preços elaborado para a época em que o imóvel será lançado e o imóvel ativo nas plataformas através de um único calendário. Tudo isto está incluído na comissão e não lhe será faturado qualquer valor adicional.
- O primeiro hóspede e a primeira prestação de contasA partir desse momentoAs reservas chegam, o imóvel é preparado entre cada uma delas e, um mês depois, recebe a primeira prestação de contas e o primeiro pagamento. Depois disso, contactamo-lo quando for necessária uma decisão e, caso contrário, uma vez por mês.
Fazer por si ou não
O mesmo imóvel, a mesma época, duas formas de o gerir. A coluna da esquerda mostra o que implica realmente arrendar em privado a partir da Chéquia, e não uma caricatura desse processo.| Por sua conta ou através de outra agência | Com Arevont | |
|---|---|---|
| Quem confirmou que pode arrendá-lo | Normalmente, ninguém. Um agente disse que sim ou o anúncio indicava que havia uma licença disponível, mas nenhuma dessas afirmações é um documento. | Nós, verificando as três camadas antes de qualquer despesa. Não consideramos a resposta de um agente uma confirmação. |
| Quem responde ao hóspede às onze da noite | O senhor, em inglês, noutro fuso horário, sobre uma caldeira que nunca viu. | Nós, na língua do hóspede, e o senhor fica a saber através da prestação de contas. |
| Quem limpa entre estadias | Uma empresa de limpeza que nunca conheceu, contratada por mensagem, cuja ausência só descobre através do hóspede seguinte. | As nossas próprias empregadas de limpeza, com contrato connosco e segundo um horário que controlamos. |
| Quem regista os hóspedes junto da polícia | O senhor, em cada estadia, e a maioria dos anfitriões privados desconhece que essa obrigação existe. | Feito digitalmente em cada check-in, como parte do serviço. |
| Quem paga uma caldeira avariada em agosto | O senhor, por transferência a partir da Chéquia, depois de encontrar um canalizador que responde numa língua que não fala. | Pago a partir das receitas, ao preço de custo, discriminado na prestação de contas, com alguém presente durante a execução do trabalho. |
| O que acontece num mês sem reservas | 0 €, e o anúncio continua sem receber reservas. | 0 €. A comissão é uma percentagem das receitas, por isso, sem receitas, não há comissão. |
| Quanto custa quando é arrendado | A comissão da plataforma, mais o seu próprio tempo, que é o custo que ninguém contabiliza. | 20 % + IVA da reserva, mais a própria comissão da plataforma, e nenhuma comissão da plataforma relativamente aos nossos hóspedes diretos. |
| A língua em que tudo acontece | Espanhol com a câmara municipal, a comunidade e o técnico. Inglês com os hóspedes. | Checo connosco, tudo o resto por nossa conta. |
O apartamento fazia sentido. Uma reunião de que ninguém tinha falado decidiu o resultado.
Este é um dos casos que já se encontram na nossa página inicial e pertence mais a esta página do que a qualquer outra, porque o arrendamento de curta duração era a razão principal pela qual o cliente estava a comprar. Um apartamento de 495.000 € em Mijas, dentro do orçamento e adequado à utilização que o cliente pretendia. Já estava reservado e o sinal tinha sido pago.- O que o cliente compravaUm apartamento que se enquadrava no orçamento e no plano. O arrendamento de curta duração fazia parte desse plano. O imóvel estava reservado e o sinal da reserva tinha sido pago.
- O que encontrámosAo trabalhar com o advogado, descobrimos que estava agendada uma reunião da comunidade pouco depois da reserva e que a ordem de trabalhos incluía uma votação sobre o arrendamento de curta duração. A informação que determinaria se a compra fazia sentido não constava do anúncio.
- O que fizemosRecomendámos não avançar automaticamente apenas porque o imóvel já estava reservado. Aguardámos o resultado da votação.
- Como terminouA votação não permitiu aquilo com que o cliente contava. Recomendámos não avançar com a compra. O sinal da reserva foi devolvido e o cliente desistiu do negócio.
O cliente evitou não só uma má compra. Também não perdeu o sinal da reserva.
Como é pago
- AnfitriãoPaga o preço por noite e a taxa de limpeza. A plataforma retém a sua própria comissão antes de o valor chegar até nós, e um hóspede que reserve diretamente connosco não suporta nenhuma dessas despesas.
- VocêNão paga nada adiantado nem mensalmente. Os nossos 20 % e os próprios custos do imóvel são deduzidos do que o imóvel gerou, e ambos são discriminados no mesmo extrato.
- Arevont20 % de cada reserva, a taxa de limpeza menos a lavandaria e 25 € por hora quando alguém tem de estar no imóvel para receber um técnico. É tudo. Não recebemos mais nada de lado algum e não cobramos nada a um técnico pela apresentação.
Não há nada a pagar no início nem num mês sem reservas. O acordo mantém-se em vigor e pode terminá-lo quando quiser, com as reservas confirmadas a serem honradas durante a saída.Se também gerirmos o arrendamento de curta duração do imóvel, não há qualquer taxa de gestão separada: a componente de supervisão já está incluída na comissão do arrendamento. Não é um desconto que tenhamos inventado para esta página, é a forma como os dois serviços sempre se articularam.Tudo o que já tem da nossa parte permanece como está. Os contactos, as respostas e a ajuda normal depois da entrega das chaves não têm preço e nunca terão, quer o imóvel gere um euro quer não.
Tratamos nós próprios da gestão do imóvel, da limpeza e dos arrendamentos de curta duração completos.
O que não lhe diremos e quando não deverá fazer isto
Não garantimos a ocupação nem os rendimentos, e nenhum gestor honesto o deverá fazer. O que um imóvel gera depende do mercado, do próprio imóvel, das avaliações e dos preços, e controlamos os dois últimos desses quatro fatores. Quem lhe der um valor antes de ver o seu imóvel e antes da primeira época está a afirmar algo que não pode saber.É também por isso que não existe nenhum valor de rendimentos em toda esta página. Nenhuma taxa de ocupação, nenhum preço médio por noite, nenhum retorno. Tínhamos valores desse tipo na versão antiga desta página e eram dados provisórios que ninguém tinha verificado, o que é pior do que não ter nenhum. Quando publicarmos números aqui, serão reais e provenientes de imóveis que gerimos efetivamente. Até lá, a ausência é a resposta honesta.O arrendamento é o único risco genuíno de toda a compra e vale a pena repeti-lo tanto no fim como no início. Vimos compradores construir um orçamento inteiro com base nos rendimentos do arrendamento e depois descobrir que a sua comunidade tinha votado contra o arrendamento de curta duração. Se está a comprar por causa do arrendamento, confirme essa possibilidade antes do sinal da reserva, connosco ou com outra pessoa.Só fazemos isto entre Manilva e Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís e Marbella. Fora destas cinco localidades, dizemos que não. Um gestor que não consegue ter um profissional à porta no dia da mudança de hóspedes é um número de telefone, não uma operação, e aceitar o seu dinheiro nessas condições seria pior do que não ter esta página. Pela mesma razão, também aceitamos um número limitado de imóveis.E há uma versão de si que não deverá fazer isto. Se a sua única viagem do ano for a primeira quinzena de agosto, o arrendamento ocupará precisamente as semanas que pretende utilizar. Se o imóvel estiver numa zona com pouca atividade fora da época alta, poderá estar arrendado durante dez semanas e vazio durante quarenta e duas, o que representa muita rotação para pouco retorno. Se preferir simplesmente que mais ninguém durma na sua cama, essa é uma resposta perfeitamente legítima e existe um serviço mais barato para si: alguém cuida do imóvel, mas ninguém fica nele.
Perguntas mais frequentes sobre o arrendamento de curta duração
- Qual é a vossa comissão e existe mais algum custo?
- 20 % de cada reserva, retirados do rendimento do arrendamento depois dos próprios custos do imóvel. Não há qualquer custo inicial, mensal, de anúncio ou de fotografia. A percentagem exata é confirmada para o seu imóvel antes de decidir, porque um imóvel que exige mais trabalho para ser arrendado custa mais a gerir. As únicas outras rubricas que alguma vez aparecem num extrato são a comissão da própria plataforma, os custos incorridos pelo imóvel e 25 € por hora se alguém tiver de estar presente para receber um técnico.
- Quando e como recebo o pagamento?
- Mensalmente, numa conta em seu nome em Espanha, com um extrato que apresenta cada reserva, cada custo e a comissão. Necessita de uma conta bancária espanhola para este efeito. Se ainda não tiver uma, trata-se de um processo separado e simples, sobre o qual temos uma página.
- Quem regista os hóspedes junto da polícia?
- Somos nós, por via digital, em cada check-in. Espanha exige este procedimento para todos os hóspedes de todas as estadias e a obrigação cabe ao anfitrião, não à Airbnb ou à Booking. É uma das duas coisas que os proprietários que arrendam por conta própria mais frequentemente desconhecem. A outra é que o imóvel tem de estar registado antes de poder ser anunciado.
- Posso utilizar o imóvel?
- Sim. Bloqueia as datas que pretende antes da época e utiliza-o. A única limitação é que uma reserva confirmada não pode ser cancelada para criar espaço, que é a mesma regra aplicada por qualquer hotel. A maioria dos proprietários satisfeitos com este acordo vem nos meses intermédios e no Natal e deixa o imóvel gerar rendimentos durante o verão.
- O que acontece se algo avariar enquanto um hóspede estiver no imóvel?
- Tratamos disso. As pequenas reparações são feitas no próprio dia, pagas com os rendimentos, e aparecem no seu extrato com a respetiva fatura. Tudo o que for dispendioso é orçamentado e comunicado antes de ser realizado, salvo se estiver a causar danos ativos. Nesse caso, travamos primeiro os danos e telefonamos-lhe depois. Não é a pessoa a quem um hóspede deve enviar uma mensagem sobre uma caldeira.
- Garantem um rendimento mínimo ou um número mínimo de noites?
- Não, e nenhum gestor honesto o deverá fazer. Os resultados dependem do mercado, do imóvel, das avaliações e dos preços. O que faremos é dizer-lhe, antes de começar, se pensamos que um imóvel será bem arrendado, inclusive quando a resposta for negativa. Preferimos perder o imóvel da carteira a aceitar um que deixe um proprietário desiludido.
- Quanto tempo decorre entre o primeiro contacto e o primeiro hóspede?
- A verificação de adequação demora dias. A licença e o registo através do seu advogado são os processos mais demorados e levam semanas, não dias. A fotografia, os anúncios e a definição dos preços demoram dias quando o imóvel está pronto. O que normalmente determina o prazo não é a burocracia, mas sim saber se o imóvel está mobilado e equipado para hóspedes. Num imóvel comprado vazio, isso é um trabalho separado, com o seu próprio prazo.
- Pago imposto em Espanha sobre o rendimento do arrendamento?
- Sim, e o cálculo é diferente consoante os períodos em que o imóvel está arrendado e aqueles em que o utiliza ou permanece vazio. Os custos dedutíveis podem ser abatidos ao rendimento do arrendamento quando as condições legais estão preenchidas, e o cálculo depende da sua residência fiscal e da forma como o imóvel é utilizado. Não somos consultores fiscais e não fingimos sê-lo. Fornecemos os valores mensais de que o seu consultor necessita, no formato que este solicitar.
