Uma FEIN é o mesmo que uma proposta de hipoteca?

É a descrição normalizada de uma proposta, não uma etapa de aprovação separada. Quando um banco está preparado para conceder o empréstimo, a FEIN apresenta as condições dessa proposta específica no formato exigido por lei. Depois, dispõe de pelo menos dez dias para a analisar antes de poder assinar qualquer documento perante o notário.

Posso obter uma taxa totalmente fixa acima de 500.000 €?

Por vezes, mas, ao entrar em 2026, vários bancos deixaram de oferecer uma taxa genuinamente fixa durante todo o prazo acima de aproximadamente esse montante e passaram a oferecer produtos de taxa mista: fixa durante um período inicial, normalmente de três anos, e depois variável. Pergunte claramente qual das opções está em causa, porque um produto misto comporta-se de forma muito diferente após o fim do período de taxa fixa.

Porque é que o estado da minha apostila e tradução é mais importante do que os meus rendimentos?

Não é mais importante. É simplesmente a etapa que não é familiar, embora não seja difícil, e são as etapas desconhecidas que acrescentam semanas silenciosamente. Mesmo rendimentos elevados documentados num formato não reconhecido têm de passar pela etapa da apostila e da tradução juramentada antes de um analista de crédito espanhol poder sequer agir com base neles.

Estes valores dizem-me o que me será proposto?

Não, e não é essa a sua finalidade. Descrevem o mercado e a lei. O que lhe será proposto depende dos seus próprios rendimentos, compromissos, idade, moeda e do banco específico. É precisamente para isso que servem o serviço de crédito hipotecário da Arevont e a respetiva avaliação de viabilidade.

Guides

Hipoteca em Espanha: como funciona realmente o mercado

Em 30 segundos

Um não residente que compre na Costa del Sol deve prever um rácio empréstimo/valor de 60 a 70 %. Isto significa 30 a 40 % do preço em dinheiro, além de ~9 % a ~13 % de custos adicionais. Desde 2019, o banco tem de lhe entregar uma FEIN e uma FiAE antes de poder assinar qualquer documento.

FEIN: Ficha Europeia de Informação NormalizadaFicha normalizada da oferta de crédito, Ley 5/2019

Taxa de juro: Fixa X,X % / Variável Euribor + X,X %
Custo anual total (TAE): X,X %
Produtos associados: Seguro de habitação, seguro de vida...
Período de reflexão: 10 dias no mínimo

Modelo. Os valores apresentados são meramente ilustrativos.

Taxa de juro. A taxa e o seu tipo, fixo ou variável, num formato normalizado. Isto permite-lhe comparar duas ofertas linha a linha.
Custo anual total (TAE). O custo total ao longo da duração do empréstimo, incluindo comissões, e não apenas a taxa anunciada.
Produtos associados. Produtos associados que reduzem a taxa no papel, mas acrescentam o seu próprio custo. Verifique se são realmente opcionais.
Período de reflexão. O aviso mínimo antes de poder assinar, contado a partir do dia em que recebe a FEIN.

Que rácio entre empréstimo e valor do imóvel publica o mercado para um comprador estrangeiro?

Entre 50 a 60 % e até 80 %. É sobretudo a sua cidadania que determina a sua posição, não o país onde vive. O que se segue explica como funciona, em geral, uma hipoteca espanhola para um comprador estrangeiro: o que o mercado publica, o que a lei exige que um banco lhe apresente e em que pontos um pedido checo ou polaco pode sofrer atrasos.Os bancos tratam os cidadãos da UE de forma mais favorável em todo o mercado. Várias fontes indicam que compradores não residentes da UE podem, por vezes, alcançar 70 a 80 por cento quando o imóvel se destina efetivamente a residência principal, e não a casa de férias. Os cidadãos de países terceiros veem mais frequentemente 50 a 60 % ou menos, independentemente do nível de rendimento. Isto deve-se ao facto de o banco calcular a dificuldade adicional de executar um empréstimo contra alguém fora do sistema jurídico da UE, e não de avaliar as finanças do requerente.

50 %80 %

Não comunitário, qualquer imóvel50 a 60 %
Cidadão da UE não residente, segunda habitação60 a 70 %
Cidadão da UE, residência principal efetiva (alguns bancos)70 a 80 %

Situação em 17 de agosto de 2026, verificada em três análises do mercado de 2026 publicadas em inglês, em vez de retirada da tabela de taxas publicada por um único banco. Estes são intervalos publicados pelo mercado, não uma proposta pessoal.

O seu próprio valor depende do banco, dos seus rendimentos, dos seus compromissos existentes e do próprio imóvel. Um intervalo de mercado não lhe pode indicar esse valor.

Calcular

Preço de compra

500.000 €

Avaliação bancária

470.000 €

94 % do preço de compra. O banco concede o empréstimo com base na sua avaliação, não no preço.

Montante concedido

50 %

Com rendimentos fora da zona euro, conte com cerca de metade.

Taxa de juro

3 %

Indicativo. As taxas variam.

Prazo

20 anos

Prestação mensal

1.303 €

Montante da hipoteca235.000 €

Capitais próprios265.000 €

Custos de compra (construção nova)64.839 €

Necessitará de329.839 €

Capitais próprios mais custos de compra. Ao longo de toda a hipoteca, pagará 312.793 € em 20 anos.

O resultado é indicativo. O montante que o banco realmente concede depende da sua própria análise dos seus rendimentos e da sua própria avaliação do imóvel.

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A sua estimativa: hipoteca como serviço

Fontes

O que são a FEIN e a FiAE e por que motivo um banco tem de lhas entregar?

Dois documentos normalizados, entregues antes de poder assinar qualquer documento, desde a Lei 5/2019 (a LCCI, a lei dos contratos de crédito hipotecário). Um banco espanhol não pode simplesmente entregar-lhe uma escritura hipotecária no dia da outorga da escritura. Deve primeiro entregar-lhe a FEIN (Ficha Europeia de Informação Normalizada). Trata-se da ficha de informação europeia normalizada que apresenta as condições reais do empréstimo. Deve também entregar-lhe a FiAE (Ficha de Advertências Estandardizadas). Trata-se de uma ficha de advertências que assinala qualquer elemento invulgar da proposta específica, como uma cláusula de limite mínimo ou um risco cambial.Dispõe então de um mínimo de 10 dias para analisar ambos os documentos antes de poder assinar qualquer coisa. Antes da conclusão, participa num ato notarial gratuito, o acta notarial previa, no qual um notário confirma que recebeu e compreendeu os documentos. Uma hipoteca não pode ser legalmente assinada sem esse ato. Esta proteção aplica-se a um não residente da mesma forma que a um residente espanhol. A lei não abre uma exceção para um comprador estrangeiro. No entanto, os documentos chegam em espanhol, e analisá-los com um advogado que trabalhe para si, e não para o banco, é o que torna o prazo de notificação verdadeiramente útil.

Antes de poder assinar

Proposta prontaFEIN e FiAE emitidasAs condições normalizadas e a ficha de advertências, entregues primeiro.
Mínimo de 10 diasPeríodo de reflexãoTempo para analisar ambos os documentos, idealmente com o seu próprio advogado.
Antes da outorgaAta notarial préviaAto notarial gratuito que confirma que recebeu e compreendeu os documentos.
Na outorgaHipoteca assinadaA par da própria venda, os fundos são disponibilizados nesse momento.

A coordenação jurídica da Arevont faz com que o seu advogado analise a FEIN comparando-a com as próprias datas do contrato de compra e venda antes de assinar qualquer documento. Assim, um problema de prazos da hipoteca pode surgir quando ainda há tempo para agir, e não à mesa do notário.

Coordenação com um advogado

Fontes

Lei 5/2019, de 15 de março, que regula os contratos de crédito imobiliário (BOE) ↗

A Lei 5/2019 protege um não residente da mesma forma que protege um residente espanhol?Sim, a própria lei não estabelece distinções com base na residência. Na prática, a FEIN e a FiAE são entregues em espanhol, de acordo com o calendário do próprio banco. Por isso, ter um advogado que trabalhe para si a analisá-las durante o prazo de aviso é o que transforma esta proteção jurídica em algo que pode utilizar.

Taxa fixa ou variável e o que mudou à entrada de 2026?

Uma taxa fixa a 20 anos situa-se atualmente em aproximadamente 3,8 a 5,2 %, tanto para requerentes da UE como de países terceiros nas fontes consultadas. Um produto de taxa variável é normalmente calculado com base na Euribor acrescida de uma margem de 1,5 a 2,5 pontos percentuais, pelo que o seu custo real varia com a Euribor em vez de permanecer fixo.À entrada de 2026, vários bancos reduziram as propostas de taxa fixa integral acima de cerca de 500.000 € e introduziram, em alternativa, produtos de taxa mista: um período fixo, normalmente de três anos, seguido da mudança para uma taxa variável durante o restante prazo. Se estiver a financiar um montante superior, pergunte claramente se a proposta que tem diante de si corresponde a uma taxa fixa genuína durante todo o prazo ou a um produto misto. Os dois comportam-se de forma muito diferente depois do terceiro ano.

O que as pessoas presumemO mercado de 2026

Uma taxa fixa significa a mesma prestação mensal durante todo o prazo do empréstimo: Apenas se for um produto genuinamente fixo durante todo o prazo. Uma proposta de taxa mista é fixa durante um período inicial, normalmente de três anos, e variável depois. Trata-se de um produto muito diferente com o mesmo rótulo.
A variável é simplesmente mais arriscada e a fixa mais segura: A taxa variável acompanha a Euribor acrescida de um spread, pelo que o seu custo varia com o mercado em geral, e não com a decisão do próprio banco. O facto de ser mais arriscada do que uma taxa fixa depende da evolução esperada da Euribor durante o seu prazo. Essa é uma questão para quem estiver a organizar o seu financiamento, não um facto que qualquer guia geral possa determinar.

Os valores das taxas são uma fotografia verificada em três fontes em agosto de 2026, não um feed em tempo real. Confirme as condições atuais com um intermediário de crédito antes de considerar qualquer valor apresentado aqui como uma proposta.

O que atrasa especificamente um pedido checo ou polaco?

Quase nada disto tem que ver com o facto de a documentação ser mais difícil de obter. O verdadeiro problema é que a documentação não está num formato que o sistema de um banco espanhol já reconheça, o que causa dificuldades previsíveis para um requerente checo ou polaco.

Apostila e tradução juramentada, não apenas uma tradução qualquerUma declaração de impostos, um recibo de vencimento ou uma conta empresarial checa ou polaca deve ser apresentada com uma apostila e, na maioria dos casos, com uma tradução juramentada para espanhol. Uma tradução exata, mas não juramentada, é normalmente rejeitada. Esta é a razão mais comum para um processo ficar incompleto.
Um formato de declaração de impostos para o qual a lista de verificação do banco não foi elaboradaOs modelos de análise de crédito espanhóis baseiam-se no formato de um recibo de vencimento e de uma declaração de impostos espanhóis ou da Europa Ocidental. Uma declaração de impostos do seu país contém a mesma informação numa estrutura diferente. Um analista de crédito que leia esse formato pela primeira vez é mais lento do que outro que esteja a ler um formato familiar. Isto acontece simplesmente porque o formato não lhe é familiar, não por existir qualquer regra nesse sentido.
Comprovar a origem do dinheiro através de uma fronteiraAs regras espanholas de prevenção do branqueamento de capitais exigem que o banco e, muitas vezes, o notário vejam uma origem documentada dos fundos envolvidos. O dinheiro transferido de uma conta checa ou polaca para Espanha nos meses anteriores à outorga da escritura é fácil de documentar se conservar os comprovativos das transferências. O dinheiro transferido anos antes, através de várias contas, não é fácil de documentar. Reconstruir esse percurso numa fase tardia é onde os processos normalmente ficam parados.
Um historial de crédito que não o acompanhaUm banco espanhol não consegue consultar o seu registo de crédito checo ou polaco da mesma forma que consulta um registo espanhol. Em vez disso, baseia-se na documentação que apresenta e na sua própria análise mais cuidadosa de um perfil financeiro desconhecido. É por isso, em parte, que o crédito a não residentes é geralmente concedido de forma mais prudente do que o crédito a residentes, independentemente da solidez das finanças subjacentes.

Nada disto é específico de um determinado banco que esteja a criar dificuldades. É o custo normal de um processo transfronteiriço. Iniciar atempadamente o processo de tradução e apostila é a única medida que reduz o prazo de forma fiável.Isto descreve uma prática bancária e de prevenção do branqueamento de capitais geral e bem estabelecida, e não uma única regulamentação identificada. Não foi verificado com base na lista de documentos publicada por nenhum banco específico. Confirme a lista exata junto do seu banco ou intermediário antes de a considerar completa.

O que confirmar antes de assinar a FEIN

A FEIN é o documento que realmente importa. Estes são os três aspetos que vale a pena confirmar com base nesse documento, em vez de confiar apenas na conversa de resumo.

Se a proposta é de taxa fixa genuína ou de taxa mistaSão comercializadas de forma semelhante, mas comportam-se de maneira muito diferente após o fim do período inicial de taxa fixa. Isto é especialmente importante acima do patamar de aproximadamente 500.000 €, onde vários bancos deixaram de oferecer taxas totalmente fixas ao entrar em 2026. É um mau sinal quando a descrição verbal de uma taxa "fixa" não é confirmada pela própria FEIN para toda a duração do empréstimo.
O que a FiAE assinala como invulgar nesta proposta específicaUma cláusula de taxa mínima, uma condição cambial ou uma penalização por reembolso antecipado aplicável apenas a esta proposta é precisamente o que a FiAE deve apresentar, separadamente das condições gerais da FEIN. É um mau sinal uma proposta apresentada sem qualquer FiAE ou sem lhe ter sido concedido o prazo mínimo indicado de 10 dias para análise antes da assinatura.
Se os seus documentos precisam de uma apostila, de uma tradução juramentada ou de ambasPartir do princípio de que uma tradução simples é suficiente é a razão mais comum para um processo checo ou polaco ficar incompleto durante semanas. É um mau sinal quando um documento é aceite por um serviço e rejeitado por outro porque foi traduzido, mas nunca apostilado, ou vice-versa.

Francamente

O que o mercado publica e o que não lhe pode prometer

A Lei 5/2019 e o sistema FEIN/FiAE são consultados na fonte (BOE-A-2019-3814) e constituem direito consolidado, não uma estimativa de mercado. Os intervalos de rácio entre empréstimo e valor e os valores atuais das taxas são um tipo diferente de afirmação. Verificámo-los em três análises do mercado de 2026 em língua inglesa que concordam entre si quanto à configuração do mercado. No entanto, nenhuma das três é um texto regulamentar primário, as taxas variam e nenhuma constitui uma proposta pessoal para si. Considere estes números como os valores atualmente publicados pelo mercado. Confirme o seu próprio valor com um intermediário antes de se basear nele e espere que os números fiquem desatualizados dentro de meses, não de anos.Nada disto lhe diz o que lhe será especificamente proposto, nem marca uma apresentação a um intermediário. Esse é o serviço de crédito hipotecário da Arevont. Existe porque a resposta honesta à pergunta "o que vou obter" depende dos seus rendimentos, dos seus compromissos atuais, da sua idade, da moeda em que é pago e do banco específico, não de uma média do mercado.

Perguntas mais frequentes sobre hipotecas em Espanha

Uma FEIN é o mesmo que uma proposta de hipoteca?: É a descrição normalizada de uma proposta, não uma etapa de aprovação separada. Quando um banco está preparado para conceder o empréstimo, a FEIN apresenta as condições dessa proposta específica no formato exigido por lei. Depois, dispõe de pelo menos dez dias para a analisar antes de poder assinar qualquer documento perante o notário.
Posso obter uma taxa totalmente fixa acima de 500.000 €?: Por vezes, mas, ao entrar em 2026, vários bancos deixaram de oferecer uma taxa genuinamente fixa durante todo o prazo acima de aproximadamente esse montante e passaram a oferecer produtos de taxa mista: fixa durante um período inicial, normalmente de três anos, e depois variável. Pergunte claramente qual das opções está em causa, porque um produto misto comporta-se de forma muito diferente após o fim do período de taxa fixa.
Porque é que o estado da minha apostila e tradução é mais importante do que os meus rendimentos?: Não é mais importante. É simplesmente a etapa que não é familiar, embora não seja difícil, e são as etapas desconhecidas que acrescentam semanas silenciosamente. Mesmo rendimentos elevados documentados num formato não reconhecido têm de passar pela etapa da apostila e da tradução juramentada antes de um analista de crédito espanhol poder sequer agir com base neles.
Estes valores dizem-me o que me será proposto?: Não, e não é essa a sua finalidade. Descrevem o mercado e a lei. O que lhe será proposto depende dos seus próprios rendimentos, compromissos, idade, moeda e do banco específico. É precisamente para isso que servem o serviço de crédito hipotecário da Arevont e a respetiva avaliação de viabilidade.

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