Se comprar uma unidade não vendida a um banco em vez de a um promotor, que imposto se aplica?

Depende de quem lha vende legalmente, e não da forma como é comercializada. Um banco ou um fundo que detenha imóveis de construção nova retomados está normalmente a vender como empresa. Isto pode significar que o IVA continua a aplicar-se, embora a transação pareça tratar-se de um imóvel usado. É precisamente este tipo de caso que a lista de verificação acima pretende detetar antes da outorga da escritura, e não depois.

A taxa de imposto muda se comprar através de uma empresa espanhola em vez de comprar pessoalmente?

O imposto de compra, ITP ou IVA mais AJD, é calculado da mesma forma, independentemente de quem seja o comprador. Quando o comprador é uma empresa, o que muda é um conjunto completamente diferente de aspetos: o imposto empresarial recorrente, as declarações anuais e a tributação de uma futura venda. Essa comparação é o tema do guia sobre a compra através de uma empresa.

A taxa do AJD é igual em toda a Espanha?

Não. O AJD, tal como o ITP, é uma taxa definida regionalmente no âmbito de um quadro nacional, pelo que uma comunidade autónoma diferente pode estabelecer uma percentagem diferente. O valor de 1,2 % acima indicado corresponde especificamente à taxa atual da Andaluzia, em vigor em agosto de 2026.

Guides

Impostos na compra de imóveis em Espanha: ITP, IVA e AJD

Em 30 segundos

Numa compra na Costa del Sol, paga um de dois impostos. Qual deles depende apenas de quem vende. Uma revenda de um proprietário particular está sujeita a ITP de 7 % do preço. Uma construção nova vendida por um promotor está sujeita a IVA 10 % mais AJD 1,2 %, ou 11,2 % no total.

Quem lhe vende o imóvel?

Proprietário privado, imóvel usadoITP a 7 % do preço, ou do valor de referência, caso este seja superior.
Promotor, construção novaIVA a 10 % mais AJD a 1,2 %, 11,2 % no total.

Que imposto paga e por que razão depende do vendedor?

O IVA, o imposto espanhol sobre o valor acrescentado, corresponde a 10 % do preço de uma habitação totalmente nova. Aplica-se sempre que o vendedor é o promotor, porque a venda de uma construção nova é uma operação comercial sujeita a IVA, e não uma transmissão entre particulares.O AJD é o imposto espanhol do selo aplicado à escritura assinada, correspondente a uma pequena percentagem do preço, e na Andaluzia é pago juntamente com o IVA numa construção nova. Nunca é combinado com o imposto de transmissão de imóveis usados abaixo indicado; uma compra está sujeita a uma família de impostos ou à outra, nunca a ambas.O ITP é o imposto de transmissão pago quando compra um imóvel usado e, na Andaluzia, corresponde a 7 % do preço. Aplica-se sempre que o vendedor é uma pessoa particular e não um promotor, que é o caso habitual de um imóvel em segunda mão.

Quem vendeO que paga

Promotor, unidade de construção nova: 10 % de IVA mais 1,2 % de AJD, 11,2 % no total. Fixados pela legislação nacional e regional; nada a negociar.
Proprietário privado, imóvel usado: 7 % de ITP, calculado sobre o valor mais elevado: o preço acordado ou o valor oficial de referência do imóvel. Consulte abaixo.

Glossary: AJD Glossary: ITP

Quanto custa comprar

Fontes

As taxas mais baixas de que talvez tenha ouvido falar aplicam-se alguma vez ao seu caso?

Tanto a legislação espanhola como a andaluza estabelecem abaixo das taxas principais taxas de imposto reduzidas, que serão encontradas por um comprador estrangeiro que pesquise este tema. Quase nunca se aplicam a uma compra para férias ou investimento. Vale a pena saber porquê, em vez de esperar que se apliquem.As quatro taxas abaixo são apresentadas tal como são habitualmente descritas, em vez de serem citadas do texto oficial da lei, pelo que devem ser consideradas indicativas. Na prática, isto não lhe custa nada, porque nenhuma delas é uma taxa que teria de incluir no seu orçamento.

	ITP reduzido, 6 % ou 3,5 %Apenas residentes	IVA reduzido, 4 %Habitação social	IVA mais elevado, 21 %Terrenos e comerciais
O que exige	O imóvel torna-se a sua residência habitual, a sua residência principal e permanente, além de estar sujeito a um limite de valor.	Reservado a habitação social oficialmente protegida (habitação de proteção oficial).	Aplica-se a um lote de terreno ou a uma unidade comercial, e não a uma habitação.
Aplica-se a um comprador comum	Não. Um não residente que compre uma segunda residência na Costa del Sol não é elegível, independentemente do que um anúncio possa sugerir.	Não. Não se aplica aos imóveis comuns de construção nova nesta costa.	Este é o único caso em que a taxa é mais elevada para o comprador, e não mais baixa.
O que fazer	Considere 7 %. Se um agente lhe disser que se aplica uma taxa mais baixa, peça-lhe que o confirme por escrito e solicite ao seu advogado que a verifique.	Ignore-a, a menos que a unidade esteja formalmente designada como habitação protegida, o que é indicado na documentação própria do imóvel.	Verifique o que está a comprar. Um lote ou uma unidade comercial é tributado de forma diferente de uma habitação, e o anúncio nem sempre deixa isso claro.

A regra prática é considerar 7 % para um imóvel usado e 11,2 % para uma construção nova, tratando qualquer valor inferior que encontre como um caso especial que não se aplica a si até que um advogado confirme o contrário por escrito.

Por que motivo o imposto pode ser superior a 7 por cento do valor que pagou?

O valor de referencia é o valor de referência que Espanha estabelece para um imóvel, e o imposto de transmissão de um imóvel usado é calculado com base nesse valor sempre que ele seja superior ao preço que pagou. Desde 1 de janeiro de 2022, a base tributável do ITP é legalmente o maior dos dois valores, e não simplesmente o preço indicado no contrato.Existe para impedir que comprador e vendedor declarem um preço inferior ao real para reduzir o imposto. O seu efeito sobre um comprador honesto que tenha acordado um preço justo é simples e automático: se o próprio valor de referência do Catastro for superior ao valor acordado, o imposto segue o valor de referência.

Suposições dos compradoresO que faz o valor de referência

O imposto é 7 % do preço indicado no contrato: É 7 % do maior dos seguintes valores: o preço do contrato ou o valor de referência. Os dois são geralmente próximos, embora por vezes não sejam.
Um preço acordado mais baixo significa um imposto menor: Apenas até ao limite mínimo do valor de referência. Abaixo desse limite, o imposto mantém-se igual, independentemente do que o contrato indique, e é também por isso que declarar um preço inferior ao real não traz qualquer benefício, apenas riscos.

Exemplo ilustrativo, não referente a um imóvel real
	Preço acordado	Valor de referência
Valor base	400.000 €	430.000 €
ITP a pagar7 % da base	28.000 €	30.100 €

Exemplo prático, não referente aos valores de um imóvel real. O imposto incide sobre 430.000 €, em vez de 400.000 €, apenas quando o próprio valor de referência do Catastro é superior ao preço acordado; o Catastro publica o valor real de cada imóvel específico.

Glossary: valor de referencia

O que verifica o advogado

Fontes

Lei 11/2021, relativa a medidas de prevenção e combate à fraude fiscal (BOE) ↗

Posso contestar o valor de referência se considerar que está errado?Sim, através do imposto que paga: pode pagar ITP sobre o valor de referência e contestá-lo formalmente depois ou, em alguns casos, solicitar uma correção. Terá de demonstrar que o valor real de mercado é inferior. Trata-se de um procedimento a realizar por um advogado, e não de um formulário que possa preencher sozinho. Vale a pena levantar a questão antes da outorga da escritura, se os valores parecerem muito diferentes, e não depois de já ter pago.

O que acontece se levar pessoalmente o dinheiro da compra em numerário?

Quase ninguém que financie uma compra em Espanha deveria transportar numerário através de uma fronteira, e o motivo não é apenas prático. Espanha considera que o transporte de numerário acima de determinado limite é algo que deve declarar antecipadamente, separadamente de qualquer informação que o seu banco ou advogado lhe solicite sobre a origem do dinheiro.A regra aplicável a um comprador estrangeiro é a legislação espanhola, não o regulamento da UE que a maioria dos artigos cita. A regra da UE (Reglamento 2018/1672) regula apenas a fronteira externa da UE. A entrada ou saída da UE com 10.000 € ou mais em numerário deve ser declarada automaticamente se o transportar, ou divulgada mediante pedido se for transportado sem acompanhamento. Viajar da Chéquia para Espanha não implica atravessar uma fronteira externa da UE, pelo que esse regulamento não se aplica a esta viagem.O que se aplica diretamente é a legislação espanhola: ao abrigo da Ley 10/2010 e da Orden ETD/1217/2022, um movimento de 10.000 € ou mais por pessoa, numa viagem nacional ou intra-UE, é declarado através do formulário Modelo S-1, apresentado antecipadamente sempre que a passagem não disponha de um posto aduaneiro. Existe um limite separado e mais elevado de 100.000 € apenas para movimentos realizados integralmente dentro de Espanha, que não se aplica a uma viagem da Chéquia para Espanha.

Transportar 10 000 € ou mais em dinheiro
Who decidesQuem o transporta
What it grantsImpõe a obrigação
If noNada a declarar
Apresente o Modelo S-1 antes
Who decidesAntes de viajar
What it grantsMovimento legal registado
If noApreensão e multa
Confirme o limite de pagamentos em numerário com o seu advogado
Who decidesO seu advogado
What it grantsSem limite neste pagamento
If noCorre o risco de ultrapassar um limite que ninguém confirmou consigo

Vale a pena assinalar mais uma regra, em vez de a apresentar como definitiva: Espanha também limita o montante do preço de compra que pode ser pago em numerário, ao abrigo do artigo 7 da Ley 7/2012, na sua redação atual. Conforme é habitualmente descrito, o limite é de 1.000 € quando uma empresa é parte na transação, ou de 10.000 € quando o pagador é uma pessoa singular não residente. Não encontrámos este valor no texto jurídico oficial do BOE, pelo que deve considerá-lo um forte indício de que um pagamento elevado em numerário é restringido e confirmar o valor exato com o seu advogado antes de se basear nele.

Fontes

Ainda tenho de declarar alguma coisa se transferir o dinheiro através de um banco, em vez de o transportar?Uma transferência bancária não é um movimento de numerário e o Modelo S-1 não se aplica. O seu banco irá ainda perguntar pela origem dos fundos no âmbito das verificações habituais de prevenção do branqueamento de capitais. Trata-se de uma questão diferente daquela a que esta secção responde e é essa questão que a página de perguntas frequentes aborda em "Terei de documentar a origem do meu dinheiro?" A transferência bancária é também o método recomendado por este site: consulte o guia de transferências de moeda.

O que confirmar antes de se basear nestas taxas

Quatro aspetos, verificados com base na sua transação específica e não numa taxa publicada.

Peça	O que lhe indica	Como é uma resposta inadequada
O valor de referência do imóvel	O Catastro publica esse valor e o seu advogado pode verificá-lo antes de assinar qualquer documento. Indica-lhe se os 7 % serão aplicáveis ao preço que acordou ou a um valor mais elevado.	Ninguém verificou, ou existe apenas a promessa de "tratar disso mais tarde".
Confirmação escrita da categoria fiscal aplicável	Saber se o vendedor é o promotor (IVA e AJD) ou um proprietário particular (ITP) parece óbvio, mas por vezes não é. É o caso, por exemplo, de um imóvel usado correspondente a uma unidade de construção nova não vendida que continua na posse do promotor original.	Uma suposição baseada na forma como o imóvel é comercializado, e não em quem é identificado como vendedor no contrato.
Como planeia transferir os fundos da compra	Uma transferência bancária elimina totalmente a questão do Modelo S-1. Se o plano envolver numerário, mesmo que apenas em parte, este é o momento de esclarecer a obrigação de declarar e o limite de pagamento, não depois de já ter atravessado a fronteira.	Nenhum plano além de "trago-o quando vier".
Se a sua situação está sujeita a imposto sobre o património ou a imposto sobre o rendimento de não residentes	Ambos existem, ambos são independentes da tributação da compra acima referida e cada um tem a sua própria página: imposto sobre o património e imposto sobre o rendimento de não residentes.	Silêncio, ou a suposição de que a compra é o único facto tributável.

Transferência bancária em vez de numerário

Duas formas de o dinheiro da compra chegar fisicamente, mas apenas uma evita a declaração.

	Numerário	Por transferência
Obrigação de declarar	Modelo S-1, apresentado antecipadamente, acima de 10.000 € por pessoa.	Nenhuma específica à transferência.
Risco de limite de pagamento	Possivelmente restringido acima de um limite baixo ao abrigo do artigo 7 da Ley 7/2012; confirme com o seu advogado.	Não aplicável; uma transferência não é um pagamento em numerário.
Provar a origem dos fundos	Mais difícil: quando chega, o dinheiro já não tem um registo documental próprio.	Um registo bancário que o seu próprio banco e o banco espanhol já detêm.
Risco prático da própria viagem	Transportar uma grande quantia em dinheiro pela Europa, declarada ou não.	Nenhum, além do risco normal de viajar.

Francamente

A taxa, não a sua fatura

Todas as taxas acima indicadas estão atualizadas em agosto de 2026. Consultámos diretamente a legislação fiscal andaluza e nacional, em vez de a copiar de um comentário, e confirmámo-las face à lei orçamental andaluza de 2026, que não alterou nem a taxa de 7 % do ITP nem a taxa de 1,2 % do AJD. A Andaluzia estabelece as suas próprias taxas de ITP e AJD no âmbito do quadro nacional. A mesma compra noutra comunidade autónoma pode estar sujeita a uma taxa regional diferente, embora a legislação nacional subjacente seja idêntica.Esta é uma informação geral sobre a aplicação do imposto, não um cálculo do montante que lhe cabe pagar pessoalmente. O valor de referência, a data exata da outorga da escritura e qualquer circunstância especial da sua compra devem constar do aconselhamento escrito do seu advogado, e não de um guia publicado. Um valor, o limite dos pagamentos em numerário, está explicitamente assinalado como não verificado, em vez de ser apresentado como definitivo: não confie nesse número sem que o seu próprio advogado o confirme.Alguns temas são deixados para os seus próprios guias: o guia dos custos de compra abrange o custo total, incluindo os honorários do notário, do registo e do advogado. O guia dos custos anuais abrange o IBI e a declaração de não residente apresentada a partir do ano seguinte ao da outorga da escritura. Os guias do imposto sobre o património e das sucessões abordam integralmente essas duas questões fiscais distintas.

Perguntas fiscais mais comuns

Se comprar uma unidade não vendida a um banco em vez de a um promotor, que imposto se aplica?: Depende de quem lha vende legalmente, e não da forma como é comercializada. Um banco ou um fundo que detenha imóveis de construção nova retomados está normalmente a vender como empresa. Isto pode significar que o IVA continua a aplicar-se, embora a transação pareça tratar-se de um imóvel usado. É precisamente este tipo de caso que a lista de verificação acima pretende detetar antes da outorga da escritura, e não depois.
A taxa de imposto muda se comprar através de uma empresa espanhola em vez de comprar pessoalmente?: O imposto de compra, ITP ou IVA mais AJD, é calculado da mesma forma, independentemente de quem seja o comprador. Quando o comprador é uma empresa, o que muda é um conjunto completamente diferente de aspetos: o imposto empresarial recorrente, as declarações anuais e a tributação de uma futura venda. Essa comparação é o tema do guia sobre a compra através de uma empresa.
A taxa do AJD é igual em toda a Espanha?: Não. O AJD, tal como o ITP, é uma taxa definida regionalmente no âmbito de um quadro nacional, pelo que uma comunidade autónoma diferente pode estabelecer uma percentagem diferente. O valor de 1,2 % acima indicado corresponde especificamente à taxa atual da Andaluzia, em vigor em agosto de 2026.

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