Abrir uma conta bancária em Espanha ao comprar um imóvel
Pode comprar um imóvel em Espanha sem uma conta bancária espanhola, mas quase ninguém deveria fazê-lo. Precisa de uma antes de assinar uma hipoteca e, depois de ser proprietário do imóvel, a eletricidade, a água, as despesas de condomínio, o imposto municipal sobre imóveis e a taxa de resíduos são debitados dessa conta mês após mês. O seu advogado independente abre-a junto do banco, normalmente em simultâneo com o NIE. O nosso trabalho é garantir que a conta existe antes de algo ficar dependente dela e que sabe qual pagamento vence quando.
Quem abre a conta e onde terminamos
Nós não abrimos a sua conta bancária. Um advogado independente trata disso com o banco, normalmente ao mesmo tempo que trata do seu NIE, sendo pago por si e trabalhando para si. O que fazemos é coordenar o calendário, para que a conta não seja aquilo por que todos estão à espera no dia da assinatura da hipoteca ou da primeira quota de condomínio.A distinção é mais importante aqui do que em quase qualquer outra página, porque o banco é a única parte neste processo que se representa a si própria. Não está do seu lado nem do lado do vendedor. É uma empresa que lhe vende um produto, e o preço desse produto é um valor que tem de solicitar.
| O que tem de acontecer | Quem o faz | O que isso significa para si |
|---|---|---|
| Abrir a conta | ||
| Primeiro, o NIE | O advogado independente | O número de identificação é necessário antes de quase tudo o resto. Tem uma página própria, em vez de um parágrafo aqui, e a versão curta é que o processo começa cedo porque ninguém pode garantir quando será emitido. |
| Abrir a conta | O advogado, com o banco | Ele apresenta a declaração e trata de tudo com a agência. Com uma procuração, grande parte do processo pode ser tratada sem ter de viajar até cá para a marcação. |
| Escolher o banco | O senhor | Nós não o escolhemos por si e não recebemos nada de ninguém por o encaminhar para qualquer entidade. Pergunte pelo custo de manutenção mensal antes de assinar, porque uma conta de não residente raramente é gratuita como uma conta de residente. |
| Depositar dinheiro | ||
| Transferir o seu dinheiro da Chéquia | O cliente, com o seu banco checo ou um prestador de câmbio | Nós não transferimos o seu dinheiro nem fazemos câmbio. O que podemos indicar é quando cada montante tem de estar disponível, que é precisamente a parte em que as coisas costumam correr mal. |
| Provar a origem do dinheiro | O cliente, perante o banco, o advogado e o promotor | Numa compra de maior valor, isto será solicitado. Reúna a documentação antes de começar a fazer transferências, e não enquanto um pagamento já estiver retido. |
| O próprio dinheiro da compra | Normalmente, nem sequer a sua conta | Num imóvel usado, os fundos passam normalmente pela conta de clientes do advogado e, numa construção nova, pela conta de construção protegida. A sua própria conta destina-se à gestão corrente do imóvel, e a secção abaixo explica a diferença. |
| Depois de o imóvel ser seu | ||
| Os débitos diretos | Advogado após a outorga da escritura | As transferências dos serviços são procedimentos normais após a outorga da escritura. Uma vez configuradas, a eletricidade, a água e o condomínio são debitados desta conta, quer esteja no país quer não. |
| As declarações fiscais anuais | O advogado ou um consultor fiscal | Não são nossos e nunca os apresentamos como nossos. O que obtém de nós é saber quem os detém e quando vencem. |
| O calendário de tudo | Arevont | Esta linha é todo o serviço. Não abrimos contas, não guardamos o seu dinheiro e não prestamos aconselhamento fiscal. Garantimos que as pessoas que fazem essas coisas começam a tempo e permanecem coordenadas. |
Preciso de uma conta bancária espanhola para comprar um imóvel?Não obrigatoriamente, e preferimos dizê-lo claramente em vez de lhe vender algo. A nossa própria resposta na página inicial é que o NIE é obrigatório e que uma conta espanhola é muito útil na prática. Torna-se uma exigência incontornável no momento em que existe uma hipoteca, porque as prestações mensais têm de ser pagas a partir de uma conta espanhola.
Quem a abre efetivamente?O seu advogado independente, juntamente com o banco. Normalmente, o mesmo escritório trata do NIE, das transferências dos serviços e das declarações fiscais anuais posteriormente, razão prática pela qual vale a pena ter um advogado em vez de quatro especialistas.
O que sai efetivamente e com que frequência
A razão para ter uma conta espanhola não é a compra. São os dez anos seguintes à compra. Um imóvel aqui gera um pequeno fluxo de pagamentos que nunca para, e a maioria é configurada como débitos diretos numa conta local, porque é assim que os fornecedores, a câmara municipal e o condomínio esperam ser pagos.Os valores abaixo são os que publicamos na nossa tabela anual de custos correntes. São indicativos para um apartamento. Uma moradia tem custos mais elevados, especialmente no imposto municipal sobre imóveis, no seguro, na energia e na manutenção, e uma piscina ou um jardim aumenta todos eles.
| O que paga | O intervalo que publicamos | |
|---|---|---|
| Sai da conta, esteja aqui ou não | ||
| Eletricidade e água | Mensal | 100 a 300 € por mês e, por vezes, mais. Inclui o consumo e os encargos fixos, que continuam a ser cobrados mesmo quando o imóvel está vazio. |
| Despesas de condomínio | Mensal ou trimestral, contabilizado como custo anual | 900 a 6.000 € por ano. Piscina, jardins, elevador, segurança e manutenção das áreas comuns. Em condomínios de luxo, consideravelmente mais, e esta é frequentemente a maior diferença entre dois apartamentos com o mesmo preço. |
| IBI, o imposto local sobre imóveis | Anual | 400 a 1.000 € ou mais. É fixado pela câmara municipal com base no valor cadastral, pelo que dois imóveis semelhantes podem ter encargos diferentes. |
| Recolha de resíduos, o lixo | Anual | 80 a 200 €. Cobrados pela câmara municipal, não por uma empresa de serviços, razão pela qual chegam separadamente e surpreendem as pessoas. |
| Seguro do edifício | Anual | 300 a 800 €, dependendo do imóvel, da cobertura e do valor. |
| Só se pedir um empréstimo | ||
| A prestação da hipoteca | Mensal | É esta que torna a conta obrigatória, e não apenas conveniente. Um banco espanhol exige que as prestações sejam pagas a partir de uma conta espanhola, pelo que a conta tem de existir antes de assinar. |
| Entra na conta | ||
| Rendimento de arrendamento, se arrendar o imóvel | Mensal, na época alta | Quando tratamos do arrendamento, o rendimento chega todos os meses a esta conta. A possibilidade de fazer arrendamento de curta duração depende do imóvel, do condomínio e do município, e verificamo-la antes de uma reserva se esse for um dos motivos da sua compra. |
Todos estes pagamentos saem automaticamente da conta?É esse o objetivo de ter a conta. Os serviços, as despesas de condomínio e a hipoteca são normalmente configurados como débitos diretos numa conta espanhola, e o advogado trata dos débitos dos serviços depois da outorga da escritura. O IBI e a taxa de resíduos são cobrados pela câmara municipal e também podem ser pagos por débito direto, que é o que pretende se estiver aqui apenas algumas semanas por ano. Configure todos no início, em vez de esperar que a primeira fatura fique por pagar.
O que o banco realmente exige e cobra
Esta é a parte que podemos descrever, mas não executar. O que se segue é o que o banco central espanhol, a polícia nacional e um grande banco espanhol publicam eles próprios, porque quase tudo o que está escrito na sua língua sobre este assunto é informação de segunda mão. Quando uma fonte nada diz, indicamo-lo em vez de preencher a lacuna.
Suposições dos compradoresO que as fontes realmente publicam
- Sem NIE, sem conta
- São dois documentos diferentes para resolver dois problemas diferentes. O Banco de España afirma que um banco deve confirmar que não é residente, e a Policía Nacional emite um certificado separado de não residência precisamente para esse fim, através do formulário EX15 e da mesma taxa 790 do NIE, atualmente de 7,31 €. Pelo menos um grande banco espanhol publica uma conta para não residentes que exige um passaporte válido e nada mais. Continua a precisar do NIE para comprar o imóvel: este consta da escritura e de todas as declarações fiscais posteriores.
- Uma conta à ordem é gratuita, como no seu país
- Normalmente, a abertura é gratuita. O valor a perguntar é o da comissão de manutenção recorrente, que é onde os não residentes perdem dinheiro sem dar por isso. O mesmo banco publica uma manutenção de 0 € na sua conta online para não residentes e de 20 € por mês na sua conta à ordem normal, isenta apenas se cumprir condições de domiciliação: salário depositado, rendimentos nacionais regulares e utilização do cartão. Não se trata formalmente de uma sobretaxa para estrangeiros. A questão é que um comprador não residente não consegue estruturalmente cumprir as condições que tornam gratuita uma conta espanhola.
- Tem de vir de avião e ir a uma agência
- Nem sempre. Um grande banco espanhol publica a abertura totalmente online para não residentes: os seus dados, uma verificação de identidade por vídeo, uma assinatura digital, e o seu país de origem consta da lista publicada de países elegíveis. Trata-se de um banco e não de uma regra, e outros continuam a exigir a sua presença ao balcão. O seu advogado indicar-lhe-á o que exige o banco com que trabalha efetivamente, e uma procuração permite seguir a via da agência.
- Aberta a conta, fica aberta
- A declaração de não residência que assina ao abrir a conta tem uma validade de dois anos ao abrigo da ordem espanhola que a rege, e deve ser entregue no prazo de um mês após a abertura da conta. Na prática, o banco contactá-lo-á de dois em dois anos para obter uma nova declaração. Os proprietários que deixam essas cartas por abrir numa caixa de correio espanhola são os que acabam por descobrir que a conta foi restringida num momento inconveniente.
- Dinheiro na conta é dinheiro utilizável
- O Banco de España é explícito ao afirmar que um banco pode exigir documentação sobre a origem do dinheiro depositado, que pode solicitá-la depois de a conta já estar aberta e que pode bloquear o acesso aos fundos enquanto a origem não for justificada. Esta é a melhor razão para reunir a documentação relativa à origem dos fundos antes de existir um prazo para a compra, e não durante esse prazo.
- Então, quanto tempo demora?
- Não lhe daremos um prazo, e olharíamos com desconfiança para qualquer pessoa que o fizesse. A via online acima é anunciada como estando pronta em poucos minutos, mas não é publicado em que momento a conta pode efetivamente receber uma transferência de entrada de montante elevado. O certificado de não residência tem um prazo máximo legal de cinco dias para uma decisão, mas não para chegar ao ponto de apresentar o pedido. Começamos cedo porque essa é a única parte deste processo que alguém pode controlar.
Nada do que foi dito acima constitui uma recomendação de um banco. É o único conjunto de condições que conseguimos citar do próprio site de um banco espanhol, em vez de o retirar do blogue de alguém, e está nesta página para que possa ver a diferença entre um valor publicado e um valor repetido. Faça as mesmas três perguntas na sua própria agência: o valor da comissão mensal de manutenção, o que é necessário para a reduzir e o custo de uma transferência recebida do estrangeiro.
Fontes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: o que o banco exige ao abrir uma conta, comprovativo de não residência e origem dos fundos ↗
- Policía Nacional, serviço eletrónico: certificado de não residência, formulário EX15 e prazo de processamento ↗
- Policía Nacional: tabela de taxas Tasa 790, código 012 (certificado de não residência 7,31 €, atribuição do NIE 9,84 €) ↗
- Banco Santander: conta online para não residentes com passaporte, lista de países e sem comissões de manutenção ↗
- Banco Santander: informação pré-contratual para uma conta à ordem, comissão de manutenção de 20 € por mês ↗
- BOE, Orden EHA/3202/2008: validade de dois anos da declaração de não residência ↗
Quanto custa manter uma conta bancária espanhola?A abertura é normalmente gratuita. O que varia é a comissão mensal de manutenção, que pode ir de zero numa conta destinada a não residentes até cerca de 20 € por mês numa conta à ordem normal, cuja isenção não poderá obter sem domiciliar nela um salário espanhol. Peça à agência que lhe indique o valor por escrito antes de assinar, porque este é o único custo desta página que ninguém lhe comunica espontaneamente.
Preciso também de um certificado de não residência além do NIE?É possível, e depende do banco. São documentos diferentes: o NIE identifica-o para a compra e para efeitos fiscais, enquanto o certificado de não residência comprova a sua situação perante o banco. Alguns bancos aceitam um passaporte em alternativa. O seu advogado tratará do documento que o banco em questão exigir.
Abrir a conta sem viajar
A segunda pergunta que todos os compradores estrangeiros fazem, depois de saberem quanto custa, é se têm de se deslocar a uma agência em Marbella para assinar alguma coisa. A resposta honesta tem três partes, e apenas a primeira é uma promessa.
- Uma procuração torna possível tratar de tudo à distânciaÉ o único documento que determina quanto desta compra terá de tratar pessoalmente. Com uma procuração válida, o seu advogado pode tratar de grande parte da documentação em seu nome, incluindo a outorga da escritura perante o notário. Isso não o compromete a comprar nada e pode ser assinado muito antes de existir um imóvel.
- Assine-a aqui se já vier de qualquer formaAssinar a procuração perante um notário durante uma viagem de visitas custa-lhe uma hora de um dia que já está a passar na costa. Assiná-la na Chéquia normalmente significa obter uma apostila e uma tradução juramentada adicional, o que implica trabalho e dinheiro, mas não constitui um problema.
- Diga desde o início ao advogado que a conta está incluídaUma procuração é redigida para uma finalidade específica. Não é um documento universal que abranja tudo o que possa surgir mais tarde. Se pretende que a conta seja aberta sem a sua presença, diga-o enquanto o texto ainda está a ser definido, e não posteriormente.
- A última palavra continua a ser do bancoOs bancos definem a sua própria política de identificação e têm o direito de exigir a sua presença. O seu advogado dir-lhe-á o que o banco com que trabalha realmente exige, e consideraríamos qualquer promessa de abertura totalmente remota garantida, da nossa parte ou da parte de qualquer outra pessoa, uma frase de vendas e não um facto.
Um alerta, e é por isso que nada disto é tratado de forma leviana. Uma procuração falsificada é uma forma conhecida de cometer fraude imobiliária em Espanha, a par de anúncios falsos e do email que informa que os dados bancários foram alterados. Nunca pague a ninguém nem assine nada com base num documento recebido por email sem o verificar primeiro connosco ou com o seu advogado.
O meu advogado pode abrir a conta sem a minha presença?Com a procuração adequada, ele pode tratar de grande parte do processo em seu nome, e é assim que a maioria dos nossos clientes procede. Não é algo que prometêssemos em abstrato, porque o banco define a sua própria política de identificação e tem o direito de querer vê-lo. Pergunte ao advogado no momento em que a procuração estiver a ser redigida, para que a conta fique abrangida pelo seu âmbito e não fora dele.
Transferir coroas checas sem perder dinheiro pelo caminho
O preço de compra é em euros e a maioria dos compradores estrangeiros mantém pelo menos parte do dinheiro em coroas. Quando estão em causa várias centenas de milhares de euros, a taxa de câmbio deixa de ser um pormenor: a diferença entre duas formas de converter o mesmo montante pode chegar a milhares de euros. O conversor de moeda no nosso site mostra-lhe um valor indicativo em coroas para um imóvel. A compra propriamente dita é feita em euros, e a taxa que obtém efetivamente é uma questão entre si e o seu banco ou o seu prestador de serviços de câmbio.
- Não deixe a transferência para o último diaUma transferência internacional de montante elevado pode ser retida pelas próprias verificações do banco sobre a origem do dinheiro ou por um limite diário. Entretanto, os prazos de compra são fixos. Por isso, a transferência é planeada antecipadamente, e não na manhã da marcação com o notário.
- A taxa do banco não é a taxa do GoogleO que determina o resultado não é apenas a comissão de transferência. É sobretudo a diferença entre a taxa de mercado e a taxa que o banco lhe oferece efetivamente. Num montante elevado, mesmo uma pequena diferença representa muito dinheiro.
- Não tem de converter tudo de uma só vezNuma construção nova, o dinheiro é normalmente pago por fases, de acordo com o calendário de pagamentos do projeto, pelo que não é obrigado a converter o preço total da compra num único dia. Isso depende das datas de pagamento e do risco cambial que pretende assumir.
- Prepare cedo a origem dos fundosA origem do dinheiro é verificada durante uma compra. O banco, o advogado ou o promotor pedir-lhe-á documentos que mostrem de onde veio o dinheiro, e, numa compra de maior valor, tê-los preparados antecipadamente é o que impede que uma transferência seja atrasada.
- Não tem de procurar um prestador por si próprioSe preferir não começar por um site de comparação, podemos apresentá-lo a um prestador de serviços de câmbio com quem trabalhamos, o que normalmente é a forma mais rápida de obter uma cotação real para um montante real, em vez de uma taxa publicitada como destaque. É livre de utilizar o seu próprio banco ou qualquer prestador da sua preferência e, se já tiver um com o qual esteja satisfeito, continue a utilizá-lo. Peça a taxa aplicável ao seu montante efetivo antes de se comprometer com alguém, incluindo connosco.
O que podemos fornecer-lhe aqui é o calendário, e não a taxa. Diga-nos aproximadamente quanto pretende gastar e quando pretende comprar, e indicar-lhe-emos qual o montante que tem de estar disponível em cada data, para que a transferência nunca seja o elemento atrasado.
Quando preciso efetivamente de cada montante?Numa construção nova: primeiro, a taxa de reserva de aproximadamente 6.000 a 11.000 €; depois, normalmente 20 a 40 % do preço mais IVA no contrato com o promotor; em seguida, os pagamentos de acordo com o calendário da construção; e, por fim, o restante na outorga da escritura. Num imóvel usado: a mesma taxa de reserva; depois, normalmente até 10 a 20 % no contrato de arras; e, por fim, o restante junto do notário. Indicamos as suas datas específicas antes de transferir qualquer montante.
A sua conta não é onde fica o dinheiro da compra
Os compradores estrangeiros chegam à espera do mecanismo de depósito em garantia notarial que conhecem do seu país. Aqui, ele não existe dessa forma. Funciona de maneira diferente, e não pior. A consequência prática é que, na maioria das compras, o dinheiro do imóvel nunca passa pela conta que acabou de abrir.
| Onde fica o dinheiro | De quem é a conta | Quando é movimentado |
|---|---|---|
| A sua conta espanhola | Sua | A gestão do imóvel: os serviços, a comunidade, o IBI, a prestação da hipoteca e quaisquer rendimentos de arrendamento recebidos. Normalmente, não o próprio preço de compra. |
| A conta de cliente do advogado | O seu advogado, numa conta separada e supervisionada | O percurso normal num imóvel usado. Os advogados espanhóis mantêm o dinheiro dos clientes numa conta segregada e supervisionada, e não na sua própria conta operacional. O vendedor só o recebe junto do notário, no momento em que a escritura é assinada. |
| A conta de construção protegida | Afeta exclusivamente a um empreendimento específico | O percurso numa construção nova. Por lei, os seus pagamentos são feitos para uma conta especial destinada a essa construção, e cada pagamento deve ser coberto por uma garantia bancária em seu nome. O seu advogado verifica esta situação antes de sair o primeiro euro após a reserva. |
| O cheque bancário no notário | Emitido sobre uma conta espanhola | O saldo é pago por cheque bancario entregue no momento da assinatura. O dinheiro e as chaves mudam de mãos na mesma sala e no mesmo instante. |
A minha conta é igual à conta de cliente do advogado?Não, e é comum confundir as duas. A conta de cliente é uma conta segregada e supervisionada em nome do advogado, que retém o dinheiro da compra até ao notário. A sua própria conta é a que paga o imóvel depois de este ser seu.
O que lhe será solicitado
Duas listas numa só, porque se sobrepõem e são solicitadas por pessoas diferentes. A primeira indica o que um banco precisa para o identificar. A segunda indica o que todas as pessoas envolvidas na transação precisam para verificar de onde veio o seu dinheiro. A maior parte é enviada eletronicamente a partir da Chéquia.| O que é necessário | Quem a solicita | Como costuma decorrer |
|---|---|---|
| Para o identificar | ||
| Passaporte ou ID nacional | O banco e o advogado tratam do NIE ao mesmo tempo. | Começa por ser necessária uma digitalização. O original é necessário quando algo é efetivamente assinado. |
| O seu NIE | O banco, depois de este existir. Também consta da escritura e de todas as declarações fiscais posteriores. | O advogado apresenta-o em paralelo com a diligência prévia jurídica, e não depois dela. |
| Endereço e contactos na Chéquia | O banco e o advogado, como parte da identificação habitual. | Enviado eletronicamente com o restante. Uma fatura recente de serviços ou um extrato bancário em seu nome é a prova habitual. |
| Algo que demonstre a sua profissão e os seus rendimentos | O banco. Um processo de não residente normalmente inclui um documento de emprego ou de rendimentos. | Eletronicamente. A lista exata depende do banco, razão pela qual o seu advogado lhe pergunta antes de reunir qualquer documento. |
| Origem do dinheiro | ||
| Extratos bancários | O banco, o advogado ou o promotor, como prova da origem dos fundos. | Eletronicamente, e convém prepará-lo antes de começar a movimentar o dinheiro, e não depois. |
| Prova da origem dos fundos | Os mesmos três documentos, em qualquer compra de maior valor. Este não é opcional e é aqui que as transferências ficam bloqueadas. | Normalmente, extratos, documentos relativos à venda de outro imóvel, rendimentos ou dividendos. O que é adequado depende da sua situação. |
| Documentação para uma estrutura mais complexa | O banco, se o dinheiro provier da venda de uma empresa, de investimentos ou de qualquer estrutura composta. | Comece por este documento. É o que demora mais tempo a reunir e o que pode bloquear completamente uma transferência. |
| Só se pedir dinheiro emprestado | ||
| Declarações fiscais de dois ou três anos | O banco espanhol, como parte do processo de crédito hipotecário. | Eletronicamente. Traduções quando o banco as solicitar. |
| Recibos ou contas empresariais | O banco espanhol, para determinar os rendimentos subjacentes ao pedido. | Eletronicamente, com declarações fiscais. |
| Consulta do registo de crédito e extratos dos empréstimos existentes | O banco espanhol, para verificar os compromissos já existentes. | Obtido na Chéquia e enviado posteriormente. Conte com quatro a oito semanas para uma decisão sobre o crédito hipotecário depois de o processo ser entregue. |
| A procuração, se não vier | O seu advogado, para que possa agir em seu nome junto do banco e do notário. | Assinada perante um notário. Aqui, durante uma viagem, ou a partir da Chéquia, com apostila e tradução ajuramentada. |
Onde se enquadra na compra
A compra completa tem quinze etapas, desde o primeiro contacto até às chaves. A conta é aberta na etapa dez, juntamente com o NIE e a diligência prévia jurídica, e não depois deles, e é utilizada nas etapas doze e catorze. Esse é o principal argumento para começar cedo: duas etapas posteriores dependem dela.Passos 10, 12 e 14 de 15
- NIE, a conta e a documentaçãoAo mesmo tempoO NIE é o seu número de identificação espanhol, necessário para concluir a compra. O advogado trata do pedido e gere a conta bancária e o restante da documentação conforme necessário. Uma procuração permite-lhe tratar de grande parte do processo em seu nome, para que não tenha de viajar novamente para Espanha para obter documentos individuais.
- Pagamentos e esperaPor tipo de imóvelEntre a assinatura do contrato e a tomada de posse podem passar-se semanas e, numa construção nova, meses ou anos. Durante todo esse período, acompanhamos o que acontece a seguir e quando: os pagamentos seguintes, os documentos e os prazos. É aqui que o calendário de pagamentos e a conta se encontram, e onde uma transferência deixada para o fim se torna visível para todos.New buildOs pagamentos seguintes seguem o calendário específico do projeto. Em alguns projetos há prestações ao longo de todo o processo; noutros, há mais um pagamento e o saldo na outorga da escritura.ResaleDepois de assinar o contrato relevante, normalmente aguarda a data acordada para a outorga da escritura no notário.
- O notário e as chavesDia da outorgaA escritura é assinada, o saldo do preço é pago e o imóvel passa a ser seu. O saldo é pago através de cheque bancario, emitido sobre uma conta espanhola e entregue no momento da assinatura. Não tem de estar presente pessoalmente se o seu advogado dispuser da procuração adequada, e estaremos presentes no dia, de qualquer forma.
Por sua conta ou connosco
A mesma conta, de duas formas.| Por sua conta | Com Arevont | |
|---|---|---|
| Abrir a conta | O senhor decide qual o banco, qual a agência e quais os documentos, em espanhol, ao balcão. | O seu advogado abre-a junto do banco como parte da documentação de que já está a tratar, e combinamos com ele quando o processo começa. |
| Quando descobre que falta | Muitas vezes, no momento em que deveria estar a assinar um crédito hipotecário, que é o momento mais dispendioso possível. | Este processo decorre em paralelo com o NIE e a diligência prévia jurídica, pelo que existe muito antes de haver uma data para a assinatura. |
| A transferência da Chéquia | Organizada na véspera do vencimento e depois retida para verificar a origem do dinheiro. | Planeada antecipadamente com base no calendário de pagamentos, para saber qual o montante que deve estar disponível em cada data. |
| A documentação da origem dos fundos | Reunida sob pressão enquanto um pagamento já está retido. | Solicitada no início, quando há tempo para encontrar um documento de uma venda de há cinco anos. |
| A língua em que isso acontece | Em espanhol ou inglês, com a agência, segundo o calendário desta. | Em checo, desde a primeira chamada até às chaves, com pessoas que estão nesta costa. |
Em 500.000 €, décimas de um por cento fazem a diferença
Isto não é o relato de um cliente, nem o apresentamos como tal. É aritmética, e está na nossa página inicial com as mesmas palavras. Está aqui porque é a resposta mais clara à questão de por que razão nos damos ao trabalho de falar da conta e da transferência.- Meio por cento de 500.000 € são cerca de 2.500 €Essa é a diferença entre duas formas de converter o mesmo montante de dinheiro no mesmo dia. Não é uma comissão que alguém lhe apresente. É a diferença entre a taxa de mercado e a taxa que lhe é oferecida.
- Um por cento são 5.000 €O que é mais do que o NIE, as traduções e a ligação dos serviços, tudo somado, e aproximadamente a quota anual do condomínio de um bom apartamento. É uma quantia real e fica invisível em qualquer fatura.
- Por isso, compare a taxa final, não a comissão indicadaIsto nada diz sobre o que qualquer banco específico cobra, e não afirmamos que algum prestador cobre meio por cento. É aritmética baseada numa percentagem indicada. A única conclusão é que, num montante elevado, a comissão de transferência anunciada é o valor menor.
A parte que podemos realmente influenciar é o momento. Saber a data de vencimento de cada pagamento permite-lhe comparar prestadores com calma, em vez de aceitar o que estiver disponível na tarde em que for necessário.
Quanto lhe custa?
- Comprador0 €A nossa coordenação não é faturada. O que paga nesta página é o advogado e tudo o que o banco cobrar, e nada disso nos é pago.
- Promotor ou vendedor
- Construção nova
- 2,5 to 6 %
- Imóvel usado
- 1,5 to 4 %
- ArevontA nossa comissão faz parte dessa remuneração e só é cobrada se a compra se concretizar. Nenhum banco nos paga seja o que for por o encaminharmos para esse banco, razão pela qual esta página não identifica nenhum banco.
A nossa parte é gratuita, tal como tudo o que diz respeito ao lado do comprador. A abertura da conta faz parte do trabalho que o seu advogado independente realiza no âmbito da compra e, nas nossas tabelas publicadas de custos de aquisição, os honorários dele correspondem a um por cento do preço. O NIE e as traduções aparecem nas mesmas tabelas por cerca de 150 €, a preço fixo, tanto para 350.000 € como para um milhão.O que o próprio banco cobra é um valor que não publicamos, porque não temos um valor que possamos garantir para todos os bancos e todas as situações. A pesquisa acima baseia-se no que os bancos publicam, e a forma útil de colocar a questão é fazê-lo junto da agência antes de assinar: qual é a comissão mensal de manutenção desta conta para um não residente, o que é necessário para a isentar e quanto custa uma transferência proveniente do estrangeiro.O cálculo é indicativo. Os custos exatos variam em função do preço do imóvel, do crédito hipotecário e da transação específica.
Se, em última análise, decidir não comprar, não nos paga nada.
O que não fazemos e o que não prometemos
Não abrimos a sua conta, não escolhemos o seu banco, não guardamos o seu dinheiro e não trocamos a sua moeda. Um advogado independente abre a conta junto do banco e é remunerado por si. Não somos um banco, um prestador de serviços de pagamento nem consultores fiscais.O banco representa os seus próprios interesses. Não se trata de uma crítica, mas da estrutura. O seu advogado está do seu lado, o notário não está do lado de ninguém e o banco é uma empresa que lhe vende uma conta e, possivelmente, um crédito hipotecário. A taxa de câmbio do banco não é a taxa que vê no Google e uma transferência de montante elevado pode ser atrasada pelas suas próprias verificações internas. Peça os valores em vez de os presumir.Não precisa estritamente de uma conta espanhola para comprar. Dizemos que é muito útil, não obrigatória, e não lhe diremos o contrário apenas para tornar a página mais simples. Torna-se obrigatória no momento em que existe um crédito hipotecário e a sua necessidade torna-se evidente na primeira vez que uma quota de condomínio é devolvida.As regras, as comissões e as políticas bancárias mudam, e mudam sem que ninguém nos informe. O que consta nesta página corresponde ao que as fontes publicaram na data indicada junto das mesmas. Confirme a situação atual com o seu advogado e com o banco antes de nela confiar.
As perguntas mais frequentes sobre uma conta bancária em Espanha
- Preciso de uma conta espanhola para o crédito hipotecário?
- Sim. Antes de assinar um crédito hipotecário, precisará de uma conta num banco espanhol, porque as prestações mensais são pagas a partir dessa conta. Esse é o único caso em que a conta deixa de ser útil e passa a ser obrigatória.
- Tenho de viajar para Espanha para abrir a conta?
- Não necessariamente. Uma procuração permite que o seu advogado trate de grande parte da documentação por si, incluindo junto do banco, e a maioria dos documentos que terá de fornecer é enviada eletronicamente a partir da Chéquia. Os bancos definem a sua própria política de identificação, pelo que o seu advogado confirma o que o banco específico exige, em vez de nós o prometermos antecipadamente.
- O banco pode reter o meu dinheiro depois de este chegar?
- Pode restringir o acesso ao dinheiro, sim, e o Banco de Espanha afirma-o claramente: um banco pode exigir documentação sobre a origem dos fundos depositados numa conta, pode solicitá-la depois de a conta já estar aberta e pode bloquear o acesso enquanto a origem não for justificada. Numa compra de maior dimensão, isto é normal e não suspeito. É também por isso que deve reunir a documentação relativa à origem dos fundos antes de existir uma data para a outorga da escritura, e não durante o processo.
- Como transfiro dinheiro de coroas checas para euros?
- Através do seu banco checo ou de um prestador especializado em câmbio, sendo aconselhável compará-los quando se trata de um montante elevado. Se preferir não começar do zero, podemos apresentá-lo a um prestador com quem trabalhamos, mas é livre de utilizar outro da sua escolha. O que determina o resultado é a taxa que efetivamente obtém, e não a comissão de transferência anunciada. A única regra que consideraríamos essencial é não deixar isso para o último dia.
- Que banco devo utilizar?
- Não recomendamos nenhum e não recebemos qualquer valor de nenhum banco. Normalmente, o seu advogado tratará do assunto com um banco com o qual trabalha regularmente, o que costuma ser mais rápido, mas é livre de escolher o seu próprio banco. O que recomendamos a qualquer pessoa é perguntar pela comissão mensal e pelas condições para a reduzir antes de assinar.
- O que acontece à conta depois de receber as chaves?
- Passa a ser a conta do imóvel. Depois da outorga da escritura, o advogado transfere os contratos de serviços para o seu nome e os débitos diretos começam a ser debitados dessa conta. Se nos confiar o imóvel, o rendimento do arrendamento será depositado nessa mesma conta todos os meses.
