É realmente possível negociar o preço de um imóvel em Espanha?

Num imóvel usado, normalmente sim, embora o montante dependa muito mais da motivação do vendedor do que da forma como a proposta é apresentada. Numa construção nova, raramente é possível negociar o preço em si. Quem responde a esta pergunta com uma percentagem está a fazer uma suposição.

Há margem com um promotor?

Alguma, mas normalmente não no preço. Os promotores definem uma tabela de preços fixa e um projeto forte, com uma lista de espera, não tem razões para a alterar. O que pode mudar é o calendário de pagamentos, o mobiliário e as especificações, e por vezes serviços adicionais. Uma redução do preço acontece sobretudo nas últimas unidades de um projeto concluído.

O que pode ser acordado além do preço?

O calendário de pagamentos, os prazos, a reserva e as suas condições, o mobiliário e as alterações, e a entrega do imóvel. Numa construção nova, estes aspetos normalmente valem mais do que a discussão do preço, e vale a pena pedir a lista de personalizações antes de fazer a reserva, não depois.

Quanto me custa negociar?

Nada. Não nos paga nada em momento algum da compra. Os nossos honorários são uma parte da comissão que o lado do vendedor pagaria de qualquer forma, e o imóvel custa-lhe o mesmo se tratar diretamente.

Qual é o valor do sinal da reserva e é reembolsável?

Normalmente, são 6 000 a 11 000 €, e, nos imóveis mais caros, cerca de 1 % do preço. A devolução depende da redação do contrato de reserva e varia consoante o promotor e o vendedor. Este é o único pagamento efetuado fora do sistema de garantias, pelo que deve ser de valor reduzido e o contrato deve indicar claramente as condições da sua devolução. É por isso que o advogado o analisa antes de o dinheiro sair, e não depois.

Negociarão um imóvel que encontrei sozinho?

Sim. Envie-nos o link do Idealista, do site de outra agência ou diretamente de um promotor. Confirmamos que ainda está realmente disponível e a que preço, dizemos-lhe o que perguntaríamos ao lado do vendedor e, se fizer sentido, tratamos da negociação e acompanhá-lo-emos até às chaves.

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Negociar o preço do imóvel na Costa del Sol

Negociar aqui não é um truque, e ninguém lhe pode prometer um desconto: o preço é definido pelo vendedor ou pelo promotor, não por uma agência. O que altera o resultado é saber por quanto esse tipo de imóvel naquela localidade está realmente a ser transacionado, o que o vendedor já recusou e o que, além do preço, pode efetivamente ser alterado. Nesta costa, isso são frequentemente o calendário de pagamentos, os prazos, o mobiliário e os termos da reserva. Lidamos com o promotor ou com o agente do vendedor do seu lado da mesa e, quando a resposta honesta é que não vale a pena fazer a oferta, é isso que lhe dizemos.

Quem está do outro lado

O promotor, o vendedor e o agente do vendedor querem todos que o negócio seja concluído. Essa é a função deles e não há nada de errado nisso. No entanto, é importante ter isso claro, porque é precisamente a razão pela qual um comprador beneficia de ter alguém cuja função é a oposta.A nossa função é descobrir os termos, acrescentar o que falta na oferta, comparar as alternativas e dizer-lhe se esta compra específica faz realmente sentido.

O promotor e a sua equipa de vendasSão eles que têm a tabela de preços e decidem quais as unidades que são disponibilizadas e quando. Num projeto sólido com uma lista de espera, não há razão para baixarem o preço e não o farão.
O agente do vendedorRepresenta o vendedor, não o comprador. Organiza a visita, responde às suas perguntas e representa os interesses do vendedor. O seu trabalho é vender esse imóvel específico nas melhores condições para o vendedor.
O vendedorNum imóvel usado, esta é a maior variável de todas. A margem existente depende muito mais da razão pela qual estão a vender e há quanto tempo tentam fazê-lo do que de qualquer coisa dita à mesa.
NósNão mantemos um portefólio próprio que precise de ser vendido e, nas raras ocasiões em que um anúncio é nosso, informamo-lo antes de o consultar. As agências desta costa partilham os anúncios, pelo que o preço é idêntico independentemente da agência por que chegar, o que significa que a única variável real que resta é quem está do seu lado.

O agente do vendedor não deveria ajudar-me também?Irá ajudá-lo e pode ser totalmente honesto consigo. Continua, ainda assim, a ser mandatado e pago pelo lado do vendedor para vender esse imóvel nas melhores condições para o vendedor. Essa é a sua função, e salientá-lo não é uma crítica.

Tem imóveis próprios que precise de vender?Não. Não temos imóveis em stock. Isso é mais importante aqui do que pode parecer, porque uma agência com inventário próprio tem uma razão para o orientar nesse sentido, e nós não temos nenhum.

De onde vêm os números

Viver aqui durante todo o ano não é apenas uma frase num website. Significa estar diariamente em contacto com agentes, promotores e negócios em curso, e é assim que sabemos por quanto é realmente vendido um determinado tipo de imóvel numa determinada localidade e onde ainda faz sentido falar sobre o preço.O preço anunciado e o preço que os nossos clientes acabam efetivamente por pagar tendem a ser duas coisas diferentes. A maior parte da informação útil sobre essa diferença não está no anúncio, nem em qualquer portal.

O que um portal lhe mostraO que vamos descobrir

O preço pedido: O preço anunciado, o que o vendedor espera e o preço a partir do qual faz realmente sentido iniciar uma conversa são três valores diferentes. Perguntamos ao lado do vendedor com qual deles estamos a lidar hoje.
Que o imóvel está anunciado: Se continua realmente disponível, por esse preço, e o que mudou desde que o anúncio foi publicado. Negociar uma unidade que já está reservada faz perder a sua semana e a nossa.
Nada sobre ofertas já feitas: Nos casos em que é relevante, descobrimos que ofertas o vendedor já recusou. Um único valor recusado diz-lhe mais sobre a margem de negociação de um negócio do que qualquer técnica.
Nada sobre a razão por que não vendeu: Perguntamos ao lado do vendedor por que razão um imóvel continua no mercado. Por vezes, a resposta é o preço. Outras vezes, é algo que gostaria de saber antes sequer de fazer uma oferta.
Que o imóvel está vendido: Nem todos os promotores são transparentes sobre o que foi realmente vendido. As unidades são disponibilizadas por lotes, as melhores são frequentemente retidas e uma unidade marcada como vendida pode voltar a aparecer mais tarde. Dir-lhe-emos quando o imóvel de que gosta parecer retido em vez de vendido e acompanharemos os projetos que lhe interessam para que saiba quando uma unidade é disponibilizada.
Um preço por metro quadrado, se tiver sorte: Calculamos o preço mediano pedido por metro quadrado a partir do nosso próprio catálogo, e não de estatísticas nacionais. Mediano significa que metade das ofertas naquela localidade é mais barata e metade é mais cara. Não é o preço mais baixo a que pode comprar nessa localidade, nem é uma avaliação de um imóvel específico.

Agora, o limite de tudo isto, porque é mais importante do que o resto. Os preços de venda não são públicos em Espanha. Não existe nenhum registo que o comprador ou nós possamos consultar para saber por quanto foi realmente vendido o apartamento lá em baixo. Tudo o que foi referido acima resulta de estarmos diariamente no mercado, não de dados verificados, e qualquer pessoa que lhe cite uma percentagem fixa abaixo do preço pedido como regra geral está a citar uma impressão.Também não tem de aceitar nada disto apenas com base na confiança. Quando existem imóveis comparáveis, vamos encontrá-los, dizemos-lhe o preço pedido por cada um e o que é genuinamente comparável entre eles, em vez de serem apenas próximos, e depois indicamos onde pensamos que a sua oferta deve começar e porquê. Por vezes, não há nada honesto com que comparar um imóvel e, nesses casos, dizemos isso em vez de construir uma comparação com imóveis que não são semelhantes.

Análise trimestral do mercado

Como sabe por quanto um imóvel é realmente vendido?Através do contacto diário com agentes, promotores e negócios em curso nesta costa. É também por isso que não lhe daremos um valor por escrito como se tivesse sido medido: Espanha não tem um registo público dos preços de venda, pelo que ninguém nesta costa dispõe de um valor verificado, independentemente do que lhe digam.

Numa construção nova, o preço é a última coisa a mudar

Um promotor dispõe de uma tabela de preços, e um projeto com lista de espera não tem qualquer razão para aplicar um desconto. Isso não significa que não haja nada a pedir. Significa que aquilo que vale a pena pedir não é o preço e que quase tudo isso tem de ser levantado antes de fazer a reserva, porque depois a resposta é normalmente não.

Calendário de pagamentosQuanto se paga e quando. Transferir peso entre as prestações durante a construção e o saldo na outorga da escritura vale muitas vezes mais para um comprador do que uma pequena redução no preço, e é aquilo a que um promotor pode mais facilmente dar o seu acordo.
Melhoria das especificaçõesCozinha, casas de banho, pavimento, ar condicionado, aquecimento por piso radiante e resguardos de duche. Se forem feitos através do promotor enquanto o apartamento está a ser construído, custam uma fração do que o mesmo trabalho custaria depois e, em alguns projetos, são disponibilizados como um pacote, em vez de serem apresentados linha a linha.
Parking and storageEm muitos projetos, estes elementos têm um preço separado e são apresentados mais tarde como extras. Saber se estão incluídos e quantos lugares existem representa dinheiro real no negócio e é frequentemente deixado para uma altura demasiado tardia para o perguntar.
Pacote de mobiliárioAlguns promotores trabalham com um pacote de mobiliário para o projeto. Vale a pena confirmar antes de fazer a reserva se existe um, o que inclui efetivamente e se pode ser incluído no negócio, sobretudo se tencionar arrendar o imóvel.
Alterações enquanto está no papelMudar uma parede, alterar a localização das tomadas ou substituir uma banheira por um duche. É possível fazê-lo numa fase inicial e impossível mais tarde. A lista do que este promotor em particular fará e não fará é um documento, e pode pedi-lo.
Período da quota do condomínioQuem suporta a quota do condomínio entre a sua outorga da escritura e o momento em que o empreendimento está concluído e a funcionar devidamente. Um valor mensal pequeno, mas significativo ao longo de alguns anos, e uma questão perfeitamente legítima a colocar enquanto o contrato ainda está em aberto.

Nenhuma destas coisas é uma promessa e não vamos fingir que um promotor lhe deve alguma delas. O que isto é, na realidade, é a lista que analisamos com o promotor em seu nome e a razão pela qual pedimos a lista de personalizações antes da reserva, e não depois.

Quando lhe dizemos para não fazer sequer a proposta

Não estamos aqui para levar todas as compras até ao notário. Por vezes recomendamos negociar. Por vezes, esperar. E, por vezes, não comprar de todo. Se, na nossa opinião, um imóvel estiver demasiado caro, tiver uma desvantagem grave ou o seu preço não corresponder ao mercado, dir-lho-emos. Também lhe diremos se vemos margem para negociar ou se consideramos que, à partida, não vale a pena fazer a proposta.

PreçoExiste uma alternativa melhor no mercado. O imóvel pode ser perfeitamente bom; o que não se sustenta é o preço deste, tendo em conta o que o mesmo orçamento compra noutro lugar.
LocalAquilo que não consegue ver no anúncio altera o significado da compra. O que hoje existe junto ao imóvel não é a questão. O que poderá legalmente existir ali amanhã é-o muitas vezes.
VerificaçõesUma conclusão jurídica ou técnica altera a recomendação. A partir desse momento, a conversa já não é sobre o preço e insistir num preço melhor seria um conselho errado.

Um dos nossos casos envolveu um imóvel usado em Marbella, pelo valor de 1.100.000 €, em que uma grande parte daquilo que o cliente estava a pagar era a vista desafogada. O lote em frente revelou-se edificável e aquilo que poderia legalmente ser construído ali teria alterado substancialmente essa vista. De repente, o preço pareceu diferente: o cliente não estaria a comprar apenas o apartamento e a vista, mas também o risco de perder uma das duas coisas pelas quais estava a pagar um prémio. Recomendámos que não o comprasse.Por vezes, o melhor resultado é um negócio que não acontece. A resposta certa nem sempre é sim.

Chegam de facto a dissuadir clientes de fazer compras?Sim, e já o fizemos em negócios pelos quais teríamos recebido uma comissão. Existe uma página dedicada a esses casos, e a razão pela qual os publicamos é que os princípios não convencem quem está a gastar várias centenas de milhares de euros. Os exemplos concretos convencem.

O valor da sua comissão determina aquilo que recomenda?

A nossa comissão não é igual em todos os imóveis. Depende da proposta e dos termos acordados com o promotor ou com a agência do vendedor e, se perguntar qual é o valor aplicável a um imóvel específico, dir-lho-emos.Por isso, é perfeitamente legítimo perguntar se o seu valor pode afetar o imóvel que recomendamos. Não afeta, e há razões para isso que não exigem que aceite simplesmente a nossa palavra.

Um imóvel melhor supera uma comissão maiorSe o imóvel que faz mais sentido para si for aquele em que a nossa comissão é mais baixa, será esse que recomendamos. Normalmente, isto acontece com imóveis usados, nos quais a nossa comissão tende a ser inferior à de alguns projetos de promotores.
Sem metas de vendas por projetoNão recebemos bónus por volume nem recompensas por vender um determinado número de unidades num projeto específico, pelo que não há nenhum projeto para o qual precisemos de o encaminhar.
Existem casos concretosAconselhámos clientes a desistir quando uma verificação jurídica ou técnica revelou um problema grave e recomendámos um imóvel diferente, apesar de isso significar uma comissão mais baixa para nós, porque considerámos que era a melhor escolha para o cliente.

Como somos pagos

Que tipo de sinal está realmente a assinar

A prática espanhola conhece mais do que um tipo de sinal e estes não funcionam da mesma forma. O tipo estabelecido pelo contrato determina se pode desistir, quanto lhe custa desistir e o que o vendedor lhe deve se for ele a desistir. É o único mecanismo nesta página que protege o dinheiro e fica definido antes de alguém assinar.

O que o contrato estabelece	O que significa alguém desistir	Como lidamos com isso
Arras penitenciales	Qualquer uma das partes pode desistir pelo preço estipulado. O comprador perde o sinal e o vendedor devolve-o em dobro. A saída existe e está prevista no contrato.	Este é o acordo que o notário com quem trabalhamos recomenda, porque é o único que lhe deixa uma saída por um custo que conhecia antecipadamente. O tipo que realmente se adequa ao seu caso é uma decisão dele no âmbito do seu contrato, e garantimos que a questão é colocada antes de qualquer assinatura, e não depois.
Arras confirmatorias	Ninguém comprou um direito de desistir. O sinal é um pagamento parcial de uma venda já acordada, pelo que a outra parte pode recorrer ao tribunal para obrigá-lo a concluí-la.	Assinalamo-lo assim que surge numa minuta, e o seu notário explica-lhe o que isso altera para si antes de qualquer assinatura ou pagamento.
Arras penales	A desistência é tratada como um incumprimento com uma penalização acordada, e, dependendo da redação, a outra parte poderá exigir que a venda avance na mesma.	É a mesma situação: damos-lhe o nome correto em vez de a deixarmos passar como uma formalidade, e o notário lê a redação efetiva, em vez do título acima dela.

O nome da cláusula importa menos do que aquilo que diz, e um título numa minuta não prova o mecanismo que lhe está subjacente. Ler a redação é responsabilidade do seu notário. Garantir que é lida antes de o dinheiro sair da sua conta e que aquilo que acordou verbalmente é o que acabou por constar da minuta é responsabilidade nossa.

Contrato de reserva

O que negociamos por si

O preço é uma de seis questões e, numa construção nova, é normalmente a menos flexível. Este é o conjunto completo, com indicação do que pode realisticamente mudar em cada ponto, porque uma página que fala apenas do preço descreve uma negociação que, neste caso, na sua maior parte não acontece.

O quê	O que pode mudar na prática	Imóveis de construção nova e usados
Dinheiro
Preço	É definido pelo vendedor ou pelo promotor. A nossa função é saber a que preço está a ser negociado o mesmo produto nas proximidades, o que já foi recusado e se vale sequer a pena apresentar uma proposta.	Numa construção nova, uma redução do preço de compra é a exceção, não a regra, e ocorre sobretudo nas últimas unidades de um empreendimento concluído que o promotor quer escoar. Num imóvel usado, normalmente há mais margem, embora nem sempre, e o valor depende muito da motivação do vendedor.
Calendário de pagamentos	Quanto paga e quando paga. Numa construção nova, isto muda mais frequentemente do que o preço e, para a maioria dos compradores, vale mais do que um pequeno desconto.	Numa construção nova, o calendário é definido pelo promotor: normalmente, uma reserva, depois um pagamento maior por ocasião do contrato, prestações durante a construção e o saldo no notário. Num imóvel usado, é feita a reserva, depois normalmente 10 a 20 % no contrato de compra e venda e o restante no notário.
Prazo e condições
A reserva e as suas condições	A reserva retira o imóvel do mercado e reserva-o para si enquanto o advogado realiza a verificação jurídica. Normalmente, são 6 000 a 11 000 €, e, nos imóveis mais caros, pode corresponder a cerca de 1 % do preço. É o único pagamento efetuado fora do sistema de garantias, razão pela qual deve ser de valor reduzido.	É o mesmo instrumento em ambos os casos, mas o contrato é o que importa: tem de indicar claramente o que acontece ao sinal se a verificação jurídica detetar um problema. É por isso que o notário o lê antes de o dinheiro sair, e não depois.
Prazos	Quando recebe as chaves e o que acontece se essa data se atrasar. Nesta costa, o atraso da data é o caso normal, não a exceção.	Num imóvel usado, a data da outorga da escritura é verdadeiramente negociável e muitas vezes vale mais do que uma pequena alteração do preço. Numa construção nova, a data é definida pelo promotor e depende de licenças e ligações que estão fora do seu controlo. Por isso, conte com um atraso de alguns meses, em vez de negociar uma data que lhe foi prometida.
O próprio imóvel
Mobiliário e alterações	O que fica com o imóvel e o que está autorizado a alterar nele. Frequentemente, é o elemento de maior valor que está efetivamente disponível numa construção nova.	Numa construção nova: acabamentos, por vezes a disposição enquanto ainda está no papel e acrescentos práticos muito mais baratos durante a construção. Peça essa lista antes de fazer a reserva, não depois. Num imóvel usado: o que fica no imóvel, que é uma parte real do preço e é frequentemente deixado vago no anúncio.
Handover	O estado em que o imóvel é entregue e o que acontece relativamente a tudo o que for encontrado nesse dia.	Numa construção nova, a lista de defeitos na entrega do imóvel, com os prazos de garantia a contar a partir daí. Num imóvel usado, o que é retirado, o que é reparado e o que é simplesmente aceite tal como foi visto.
O que não é negociável
As suas proteções jurídicas	Não são negociadas, e é importante que ninguém finja o contrário. Numa construção nova, o dinheiro que paga antes da outorga da escritura está protegido pela lei espanhola e por uma garantia bancária, não por uma cláusula que alguém tenha negociado.	A maioria dos promotores não altera um contrato de compra e venda padrão e, num empreendimento com cem unidades, realisticamente não pode fazê-lo. A função do notário é confirmar que a garantia é válida e emitida em seu nome, uma das verificações mais importantes de toda a compra.

Nada nesta tabela constitui uma promessa. O que podemos prometer é que cada uma destas seis questões é levantada junto do vendedor antes de se comprometer com qualquer coisa e que ouvirá uma resposta honesta, inclusive quando a resposta é não.

Análise da proposta

Onde ocorre a negociação da compra

A compra completa tem quinze etapas, desde a primeira chamada até às chaves. O contacto com o vendedor decorre até à quinta etapa, a decisão é sua na sexta e tudo o que foi acordado fica registado na oitava, a reserva. Na décima primeira, essas condições tornam-se vinculativas. A partir da nona etapa, o notário assume o processo.

Etapas 5, 6, 8 e 11 de 15

Contacto com o vendedorSobre as visitas aos imóveis
É aqui que se concentra a maior parte do trabalho efetivo, e quase nada dele se parece com uma negociação. Trata-se de colocar as perguntas que permitem estabelecer o que está realmente disponível, a que preço e em que condições.
New buildOrganizamos a visita com o promotor e tratamos da comunicação por si.
ResaleLidamos com o agente do vendedor e descobrimos informações que não encontrará no anúncio, incluindo o motivo pelo qual o imóvel ainda não foi vendido.
Uma decisão sem pressãoEm qualquer momento do processo
Não tem de comprar na primeira visita, nem na segunda. Podemos trabalhar consigo durante meses. Se nada do que está atualmente no mercado fizer sentido suficiente, dir-lho-emos. Por vezes, a decisão certa é comprar; outras vezes, é alterar os critérios e, por vezes, é simplesmente esperar.
A reservaQuando encontrar o imóvel certo
A reserva retira o imóvel do mercado e mantém-no reservado para si enquanto o advogado realiza a diligência prévia jurídica. É neste momento que os termos deixam de ser uma conversa e passam a ser um documento, razão pela qual o contrato de reserva tem de indicar claramente as condições, incluindo o que acontece ao sinal se a diligência prévia jurídica detetar um problema.
New buildUm contrato de reserva com o promotor. O montante depende do projeto.
ResaleUm sinal de reserva e os termos acordados. É neste momento que se estabelecem o preço, os prazos e quaisquer móveis.
O contrato vinculativoApós uma análise bem-sucedida
Só nesta fase surge o contrato que define os termos para concluir a transação, os prazos, os pagamentos e as consequências do incumprimento do acordo. O que foi acordado anteriormente é o que deve ficar escrito no contrato, e verificar se assim é compete ao seu advogado, não a nós.
New buildO calendário de pagamentos é definido pelo promotor. Pode incluir vários pagamentos durante a construção ou uma parcela maior apenas na outorga da escritura. A estrutura exata depende do projeto.
ResaleNormalmente, um contrato de arras e um sinal adicional. As condições, incluindo as consequências da desistência, são estabelecidas no próprio contrato.

Coordenação da diligência prévia

A mesma negociação, de duas formas diferentes

O mesmo imóvel e o mesmo vendedor, abordados de duas formas.

	Por sua conta	Com Arevont
Quem o agente representa	Representam o vendedor ou o promotor.	Representamos apenas V. Ex.ª.
Qual é o papel deles	O papel deles é vender um imóvel específico.	A nossa tarefa é descobrir se faz sentido comprá-lo.
O que sabe antes de abrir	O preço pedido e tudo o que o anúncio diz sobre o imóvel.	O preço real de transação de imóveis comparáveis, o que o vendedor já recusou, quando conseguimos descobrir essa informação, e o motivo pelo qual o imóvel ainda não foi vendido.
Quem lhe dará as más notícias	A pessoa que lhe fala do imóvel também precisa de o vender.	Dir-lhe-emos quando um imóvel for uma má escolha e porquê. Mesmo que isso signifique perder uma oportunidade.
Idioma e distância	Espanhol ou inglês, com comunicação a partir do seu país de origem, de acordo com o fuso horário da outra parte.	Checo, através de pessoas na costa que lidam pessoalmente com a outra parte.
Quanto lhe custa	Nada diretamente. A comissão do vendedor já está incluída no preço.	Nada. A comissão é a mesma, mas parte dela vai para alguém que o representa.

Um exemplo concreto

A última unidade boa, por 720.000 €

Uma construção nova em Estepona. O cliente gostou do projeto e a unidade específica correspondia à maior parte dos critérios. Havia também pressão para decidir rapidamente, porque já não restavam muitas unidades comparáveis. Esta é a situação de negociação mais comum nesta costa, e não tem nada a ver com o preço.

O que estava em cima da mesaUma unidade por 720.000 € e uma razão para decidir rapidamente. A escassez é um facto real quando se trata de um bom projeto, mas também é a razão mais antiga do setor para deixar de comparar.
O que comparámosO preço, a orientação, a distribuição, a vista e os termos do projeto, comparados com as outras opções disponíveis, naquele momento, dentro de um orçamento semelhante. O apartamento em si não era o problema. Por 720.000 €, encontrávamos alternativas em que o cliente obtinha mais pelo mesmo valor, nos aspetos que realmente lhe importavam.
O que recomendamosNão o reservar por receio de que desaparecesse. Em vez disso, apresentámos-lhe as alternativas específicas e explicámos em que aspetos cada uma era melhor pelo mesmo orçamento.
O que aconteceuNão reservou a unidade. Continuámos a procurar e comprou outro imóvel, que correspondia ao que realmente pretendia com a compra. A decisão foi tomada por comparação, e não por um prazo imposto pela outra parte.

Não decidimos se um imóvel é bom. Decidimos se é bom para si, por este preço.

Quando dissemos não

Quanto lhe custa?

Comprador0 €Sem comissão, sem avença, sem qualquer custo na outorga da escritura e sem qualquer custo se desistir de um negócio ao qual dedicámos semanas.
Promotor ou vendedor
Construção nova
2,5 to 6 %
Imóveis usados
1,5 to 4 %
A comissão já está incluída no preço e é paga pelo lado do vendedor, quer recorra aos nossos serviços quer trate diretamente.
ArevontA nossa comissão é uma parte dessa comissão e só existe se a compra se concretizar. Aconselhá-lo a não comprar faz-nos perder a comissão, precisamente por isso, o aconselhamento tem valor.

É simples. O vendedor acordou uma comissão com a sua própria agência. Se chegar sem representação própria, normalmente esse montante fica todo com a agência do vendedor. Se o representarmos, a agência do vendedor paga-nos a nossa parte dessa mesma comissão. O preço do imóvel não muda para si e não paga qualquer valor adicional.Quem paga os nossos honorários não decide quem representamos. A agência do vendedor representa o vendedor. Nós representamo-lo a si. Não baseamos a nossa atividade num stock próprio que precisamos de vender, por isso, se concluirmos que um imóvel não é uma boa compra para si, iremos dizê-lo, mesmo que depois não recebamos nada desse negócio.Há, contudo, algo a que deve estar atento. Algumas agências na Costa del Sol cobram também uma comissão ao comprador. Connosco não encontrará isso.

O preço do imóvel é o mesmo, mesmo que trate diretamente. No caso de uma construção nova, peça sem hesitar a tabela de preços do promotor e confirme-a por si próprio.

Franqueza

O que a negociação aqui não consegue fazer

Ninguém lhe pode prometer uma percentagem, e deve considerá-lo um sinal de alerta quando alguém o faz. O preço é definido pelo vendedor ou pelo promotor, não por uma agência, e, numa construção nova, é o mesmo qualquer que seja a agência através da qual compre. Um agente que promete um grande desconto num projeto antes sequer de conhecer o projeto está a usar o desconto como isco.Numa construção nova, a margem é limitada. Na maioria dos casos, o que pode ser ajustado é o calendário de pagamentos, o mobiliário ou alguns extras. Uma redução do preço de compra é a exceção, não a regra, por exemplo nas últimas unidades de um projeto concluído que o promotor quer escoar. Depois do forte crescimento dos últimos anos, o mercado está a abrandar gradualmente, por isso alguns promotores podem estar mais abertos a discutir o preço, mas não funciona contar antecipadamente com um desconto. Esta é a situação do mercado em meados de 2026 e é a frase que muda mais rapidamente nesta página, por isso confirme-a no relatório trimestral atual em vez de confiar nela daqui a um ano.Num imóvel usado, normalmente há mais margem do que numa construção nova, embora nem sempre. O preço, a data de entrega do imóvel, o mobiliário e as restantes condições da compra estão todos em aberto, e muito depende da motivação do vendedor, que é precisamente a única coisa que nós podemos descobrir e o comprador não.E há um limite importante. Uma reserva não significa que tudo tenha sido verificado. Não podemos verificar tudo antes dela, precisamente por isso a análise jurídica vem a seguir e o contrato de reserva tem de indicar o que acontece ao seu sinal se essa análise encontrar um problema.

As perguntas mais frequentes sobre negociação

É realmente possível negociar o preço de um imóvel em Espanha?: Num imóvel usado, normalmente sim, embora o montante dependa muito mais da motivação do vendedor do que da forma como a proposta é apresentada. Numa construção nova, raramente é possível negociar o preço em si. Quem responde a esta pergunta com uma percentagem está a fazer uma suposição.
Há margem com um promotor?: Alguma, mas normalmente não no preço. Os promotores definem uma tabela de preços fixa e um projeto forte, com uma lista de espera, não tem razões para a alterar. O que pode mudar é o calendário de pagamentos, o mobiliário e as especificações, e por vezes serviços adicionais. Uma redução do preço acontece sobretudo nas últimas unidades de um projeto concluído.
O que pode ser acordado além do preço?: O calendário de pagamentos, os prazos, a reserva e as suas condições, o mobiliário e as alterações, e a entrega do imóvel. Numa construção nova, estes aspetos normalmente valem mais do que a discussão do preço, e vale a pena pedir a lista de personalizações antes de fazer a reserva, não depois.
Quanto me custa negociar?: Nada. Não nos paga nada em momento algum da compra. Os nossos honorários são uma parte da comissão que o lado do vendedor pagaria de qualquer forma, e o imóvel custa-lhe o mesmo se tratar diretamente.
Qual é o valor do sinal da reserva e é reembolsável?: Normalmente, são 6 000 a 11 000 €, e, nos imóveis mais caros, cerca de 1 % do preço. A devolução depende da redação do contrato de reserva e varia consoante o promotor e o vendedor. Este é o único pagamento efetuado fora do sistema de garantias, pelo que deve ser de valor reduzido e o contrato deve indicar claramente as condições da sua devolução. É por isso que o advogado o analisa antes de o dinheiro sair, e não depois.
Negociarão um imóvel que encontrei sozinho?: Sim. Envie-nos o link do Idealista, do site de outra agência ou diretamente de um promotor. Confirmamos que ainda está realmente disponível e a que preço, dizemos-lhe o que perguntaríamos ao lado do vendedor e, se fizer sentido, tratamos da negociação e acompanhá-lo-emos até às chaves.

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