Quanto custa comprar um imóvel em Espanha: construção nova ou imóvel usado
Em 30 segundos
Reserve aproximadamente 13 % adicionais para uma construção nova e aproximadamente 9 % adicionais para uma revenda. Isto cobre o imposto, o notário, o registo e o advogado. A diferença entre os dois números resulta quase inteiramente do imposto.
| Construção nova | Imóveis usados | |
|---|---|---|
| Imposto11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notário e registo | 1.500 € | 1.500 € |
| Advogado~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE e traduções | 150 € | 150 € |
| Transferir serviços | 600 € | 600 € |
| Total adicional | 63.250 € | 42.250 € |
O que compõe os 8 a 13 por cento adicionais?
São seis itens, e apenas dois são impostos. Os restantes são o notário, um registo predial, um advogado, um NIE e traduções, e a transferência dos contratos de serviços para o seu nome. Os seis aplicam-se tanto a uma construção nova como a um imóvel usado. Apenas a rubrica fiscal muda.IVA é o IVA espanhol e, numa casa nova, corresponde a 10 % do preço de compra. É o maior dos dois itens fiscais de uma construção nova abaixo indicados. Os detalhes sobre a razão da sua aplicação e sobre a base de cálculo do imposto aplicável a um imóvel usado são apresentados na página sobre impostos.
| Item | Construção nova (de um promotor) | Imóveis usados (de um proprietário particular) |
|---|---|---|
| Imposto | 10 % de IVA, mais 1,2 % de AJD (imposto do selo sobre a escritura assinada) na Andaluzia, 11,2 % no total. | 7 % de ITP (imposto de transmissão), calculado sobre o valor mais elevado: o preço acordado ou o valor de referência oficial do imóvel. |
| Notário e registo predial | Cerca de 1.000 a 1.700 € no total para valores de 350.000 a 500.000 €, e cerca de 1.400 a 2.200 € para 1.000.000 €, segundo as tabelas oficiais de honorários. Aumenta moderadamente com o preço, e não de forma linear. | A mesma tabela de honorários. O notário e o registo não cobram valores diferentes por um imóvel usado. |
| Advogado | Cerca de 1 % do preço, com IVA incluído, pela verificação jurídica independente e pela outorga da escritura propriamente dita. | O mesmo. Este é o único item que corresponde a um honorário de mercado, e não a uma tarifa governamental fixa. É o único que o seu próprio advogado lhe apresenta por escrito antes de o contratar. |
| NIE e traduções | Cerca de 150 €, valor fixo, não uma percentagem do preço. | O mesmo valor fixo. |
| Transferência e ligação de serviços | Cerca de 600 € para registar a água, a eletricidade e, quando aplicável, a ligação à Internet em seu nome. | O mesmo, embora um distribuidor possa não cobrar nada por uma simples mudança do titular. Consulte a nota de informação direta abaixo. |
A quanto ascende o total para três preços reais?
Uma percentagem isolada esconde a evolução dos custos individuais. Eis a mesma tabela calculada para 350.000 €, 500.000 € e 1.000.000 €, em ambas as modalidades. A percentagem diminui ligeiramente à medida que o preço aumenta. Isto acontece porque três dos seis itens, o notário e o registo, o honorário mínimo do advogado, o NIE e as traduções, e a transferência dos serviços, não aumentam ao mesmo ritmo que o preço.
- 350.000 €Construção nova: 394.950 € no total, mais 12,8 %. Imóveis usados: 380.250 € no total, mais 8,6 %.
- 500.000 €Construção nova: 563.250 € no total, mais 12,7 %. Imóveis usados: 542.250 € no total, mais 8,5 %.
- 1.000.000 €Construção nova: 1.124.750 € no total, mais 12,5 %. Imóveis usados: 1.082.750 € no total, mais 8,3 %.
Estes três totais correspondem aos valores publicados pelo site, atualizados em agosto de 2026. A mesma tabela aparece na calculadora de custos da página inicial. Pressupõem uma situação normal: sem uma taxa fiscal reduzida, sem uma surpresa relativa ao valor de referência e com uma estrutura de propriedade normal, e não complexa. Se a sua situação não for normal, o total muda. É precisamente por isso que a lista de verificação abaixo solicita um valor por escrito, e não um intervalo publicado.
Quando vence cada um destes pagamentos?
Em três ou quatro momentos distintos, e não num só, sendo o padrão diferente em cada modalidade. Num imóvel usado, a maior parte do dinheiro é paga na outorga da escritura. Primeiro, um pequeno sinal de reserva, depois o restante sinal no contrato de arras, enquanto decorrem as verificações jurídicas, e, por fim, o imposto, os honorários e o restante preço num único dia, perante o notário. Numa construção nova, o mesmo total é distribuído pelo período de construção, através de pagamentos faseados que podem prolongar-se por dois anos ou mais antes de as chaves existirem.Planear apenas com base no total é o que causa problemas, porque o total não corresponde ao montante de que a sua conta bancária tem de dispor em cada data. O que importa é o dinheiro que precisa de ter disponível em cada momento, e uma hipoteca não ajuda da mesma forma em todos eles. Cobre com muito mais facilidade o saldo final do que um pagamento faseado efetuado dois anos antes da outorga da escritura. O único pagamento que funciona da mesma forma em ambas as modalidades é o sinal de reserva, e é o único pagamento que fica completamente fora do sistema de garantia.
Imóveis usados
- ReservaSinalUma pequena quantia, fora do sistema de garantia.
- Contrato de arrasSaldo menos sinalA diligência prévia decorre em paralelo.
- Outorga escrituraImpostos, taxas e o restante do preçoITP, notário, registo, advogado e saldo remanescente, sobretudo num só momento.
Construção nova
- ReservaSinalA mesma pequena quantia, mesmas regras.
- Durante a construçãoPagamentos faseadosCada um coberto por uma garantia bancária antes do vencimento.
- Outorga escrituraIVA, AJD, taxas e saldo finalLiquidado apenas no final.
Suposições dos compradoresQuando vence efetivamente cada pagamento
- O montante adicional total vence-se na outorga da escritura
- O sinal da reserva vence-se primeiro e fica fora de todo o sistema de garantias e impostos. É uma pequena quantia, paga para retirar o imóvel do mercado, reembolsável nos termos indicados no contrato de reserva. Consulte o guia sobre garantias bancárias para saber o que o protege e o que não o protege.
- Uma construção nova é paga da mesma forma que um imóvel usado
- Um imóvel usado envolve normalmente uma única fatura de imposto de transmissão e um conjunto de taxas, tudo na outorga da escritura ou perto dela. Uma construção nova distribui dinheiro efetivo por pagamentos faseados durante a construção. Cada pagamento deve ser legalmente coberto por uma garantia bancária antes do seu vencimento, e o imposto e o saldo são liquidados apenas no final. Consulte o guia de proteção do dinheiro para conhecer o percurso completo de cada euro.
- Honorários do advogado pagos no início
- É normalmente pago juntamente com a outorga da escritura, depois de concluída a verificação jurídica e de a compra avançar. Solicite esta informação por escrito antes de contratar alguém. É o único item da tabela acima que corresponde a um honorário de mercado, e não a uma taxa governamental.
O que deve obter confirmado por escrito antes de confiar num valor?
Quatro elementos, todos por escrito e todos disponíveis antes de se comprometer com qualquer coisa. Uma percentagem num guia é um valor de planeamento. Indica aproximadamente a dimensão do montante, o que é suficiente para comparar opções, mas não para assinar um contrato com base nele. O que o transforma no seu valor real é o valor de referência próprio do imóvel, uma estimativa escrita dos honorários do advogado que irá realmente contratar, o plano de pagamentos do promotor com a redação da garantia anexada e uma estimativa do notário e do registo calculada para o seu próprio intervalo de preços, não copiada de outro.O motivo para solicitar a informação por escrito não é desconfiança. É que um valor comunicado verbalmente não pode ser posteriormente verificado face ao que lhe é faturado. Cada um dos quatro elementos também tem uma resposta negativa facilmente reconhecível, e ouvi-la é mais útil do que ouvir um número. As más respostas são: ninguém verificou o valor de referência, um honorário redondo sem discriminação, um plano de pagamentos sem um documento de garantia que o sustente ou um valor do notário copiado de outro intervalo de preços. Qualquer uma destas respostas significa que a estimativa em que se está a basear ainda não foi realmente elaborada.
| Peça | O que lhe indica | Como é uma resposta inadequada |
|---|---|---|
| O valor de referência do imóvel | Se o imposto de transmissão do imóvel usado será calculado sobre o preço que acordou ou sobre um valor de referência oficial mais elevado. Consulte a página sobre impostos para conhecer todos os detalhes. | Ninguém o verificou ou garantiu que "normalmente não é um problema". |
| Estimativa escrita dos honorários | A percentagem real para o seu preço e situação específicos, discriminada, antes de o contratar. | Um valor redondo, sem discriminação, comunicado verbalmente. |
| Plano de pagamentos e redação da garantia do promotor (apenas construção nova) | Quando vence cada pagamento faseado e o que o cobre especificamente. Consulte o guia sobre garantias bancárias. | Um plano sem documento de garantia anexado. |
| Estimativa do notário e do registo para o seu intervalo de preços | O único item desta tabela que varia por escalões, em vez de acompanhar o preço de forma contínua. | Um valor de outro intervalo de preços, copiado sem verificação. |
O que surpreende os compradores neste valor?
Há três aspetos que surpreendem um comprador estrangeiro mais frequentemente do que qualquer outro neste valor, e os três são problemas de calendarização, não de aritmética. É barato verificar cada um antes de se comprometer e dispendioso descobri-lo depois da outorga da escritura. É por isso que vale a pena enumerá-los separadamente das percentagens acima.
- CaroNinguém verificou o valor de referência do imóvelEspanha calcula o imposto de transmissão do imóvel usado sobre o que for mais elevado: o preço acordado ou o valor de referência oficial. Quando o valor de referência é mais elevado, o imposto ultrapassa 7 % do que realmente pagou.What to do insteadSolicite o valor de referência por escrito antes de se comprometer. O guia sobre impostos explica o funcionamento e indica a fonte.
- CaroUma construção nova orçamentada como se todo o dinheiro vencesse no finalOs pagamentos faseados durante a construção normalmente exigem 20 a 40 % do preço em dinheiro antes de as chaves existirem, além do imposto já calculado acima. Um crédito hipotecário normalmente não cobre estes pagamentos da mesma forma que cobre o saldo final.What to do insteadObtenha o plano de pagamentos antes da reserva e verifique exatamente o que o seu financiamento cobre e quando.
- EvitávelUm plano para transportar o dinheiro da compra em numerárioUma movimentação transfronteiriça de numerário superior a 10.000 € desencadeia uma declaração aduaneira espanhola, apresentada antes da viagem, separada de qualquer informação que um banco solicite sobre a origem dos fundos.What to do insteadTransfira o montante por transferência bancária ou apresente a declaração antes de viajar de avião. Os procedimentos de apresentação são abordados no guia sobre impostos.
Mesma compra, duas vias de outorga da escritura
Duas vias verdadeiramente diferentes para obter as mesmas chaves, e a percentagem do imposto é a menor das diferenças entre elas.| Construção nova | Imóveis usados | |
|---|---|---|
| Imposto além do preço | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fixo, sem questão sobre o valor de referência. | 7 % ITP, mas calculado sobre o maior entre o preço e o valor de referência: consulte a página sobre impostos. |
| Quando o dinheiro é devido | Por fases, ao longo da construção. Cada fase é coberta por uma garantia bancária antes de ser paga. | Regra geral, no momento ou próximo da outorga da escritura, numa ou duas ocasiões. |
| Dinheiro necessário antes de a hipoteca ajudar | Frequentemente, 20 a 40 % do preço, porque o financiamento raramente cobre os pagamentos faseados anteriores à outorga da escritura. | Normalmente, apenas o sinal e as despesas; uma hipoteca pode aproximar-se mais do saldo total. |
| Tempo entre a reserva e as chaves | Aproximadamente de dois meses a três anos, dependendo da fase de construção no momento da reserva. | Aproximadamente de um a três meses. |
| O que protege o dinheiro enquanto espera | Uma conta de construção protegida, além de uma garantia bancária individual. Consulte o guia sobre proteção do dinheiro. | Uma conta de cliente separada do advogado, liberada no notário. |
Um valor de planeamento, não a sua fatura
Estas taxas estão atualizadas em agosto de 2026, tendo sido consultadas diretamente na legislação fiscal andaluza, em vez de copiadas de um blogue checo. Aplicam-se a uma compra normal por um comprador particular. Não constituem aconselhamento fiscal pessoal. Além disso, a Andaluzia não representa toda a Espanha: um imóvel noutra comunidade autónoma pode estar sujeito a uma taxa de ITP ou AJD diferente, porque ambas são definidas regionalmente.Um dos itens da tabela acima é inferior ao que parece para alguns compradores. Desde 12 de fevereiro de 2026, um distribuidor não pode cobrar qualquer valor por uma simples mudança de titular num contrato de eletricidade, ao abrigo do Real Decreto 88/2026. O valor de 600 € acima indicado para a transferência de serviços é uma estimativa combinada e prudente para água, eletricidade e internet. A sua fatura real pode ser inferior.Nenhum intervalo publicado pode calcular o seu valor exato. A página sobre impostos explica mais detalhadamente por que motivo o valor do imposto pode variar, e a página sobre custos anuais abrange tudo o que começa no mês seguinte à outorga da escritura. Um advogado deve verificar ambos com base nos seus documentos reais, e não num intervalo publicado.
Perguntas frequentes sobre os custos de compra
- Porque dizem algumas fontes que os custos variam entre 10 e 16 %, e não entre 8 e 13 %?
- Fontes diferentes contabilizam itens diferentes. Algumas incluem um ano completo de custos de propriedade (IBI, despesas de condomínio) nos "custos de compra". Isto torna o intervalo mais amplo e mistura um custo único com um custo recorrente. Os intervalos acima contabilizam apenas o que paga para concluir a própria compra. Por isso, o intervalo é mais estreito e, na nossa opinião, mais útil para orçamentar a transação isoladamente.
- 13 % ou 9 % é o valor exato para o meu preço específico?
- Não, e os três exemplos calculados acima mostram porquê. A percentagem diminui ligeiramente à medida que o preço aumenta, porque vários dos seis itens quase não variam com o preço. Considere o intervalo como o seu valor de planeamento e utilize a lista de verificação acima para o transformar num valor real para um imóvel.
- É possível acrescentar parte deste montante adicional a uma hipoteca?
- Em parte, dependendo do item em questão. Uma hipoteca espanhola é calculada com base na avaliação do imóvel feita pelo próprio banco, e não no preço acrescido dos custos. Por isso, os custos fiscais e as despesas acima indicados são normalmente pagos com fundos próprios, e não financiados pela hipoteca. Alguns compradores incluem parte desse valor num empréstimo maior garantido por outro ativo. Essa é uma decisão de financiamento a tratar com o serviço de hipotecas, e não uma questão relativa aos custos de compra.
- Estes valores aplicam-se da mesma forma a um lote ou a uma unidade comercial?
- Não. Todos os valores aqui apresentados referem-se a uma compra residencial. Um lote ou um imóvel comercial está sujeito a 21 % de IVA, e não a 10 %, e o tratamento do ITP aplicável a um lote é diferente do aplicável a uma habitação concluída. Se é isso que está a comprar, estes não são os valores corretos a utilizar.
