Erros mais comuns ao comprar um imóvel em Espanha
Em 30 segundos
Os erros que mais dinheiro custam aos compradores estrangeiros em Espanha são banais. Orçamentam apenas o preço pedido, sem mais nada, mas o custo real é 8 a 13 % superior. Esperam que o notário verifique o imóvel, mas não o faz. E tomam uma decisão no último dia de uma viagem de visitas, porque o voo de regresso é no domingo.
- ProcessoProcessoAssinar uma reserva antes de ler as condições de reembolso.What to do insteadPeça ao advogado que a leia antes de o dinheiro sair.
- DinheiroDinheiroOrçamentar apenas o preço pedido, ignorando os 8 a 13 % adicionais.What to do insteadCalcule o custo total antes de procurar.
- ImóvelImóvelIgnorar a inspeção técnica porque ninguém a exige.What to do insteadVerifique o lote e o edifício, não apenas o preço.
- DecisãoDecisãoFazer uma reserva no último dia da viagem porque o voo de regresso é no domingo.What to do insteadDefina os critérios antes de viajar, não durante a viagem.
Com que se preocupam os compradores e o que custa realmente dinheiro?
Quase todos os compradores estrangeiros chegam com a mesma curta lista de receios, e quase nenhum deles corresponde ao que acaba por custar dinheiro. É útil esclarecer primeiro esta lista, porque os receios fazem muito ruído e os erros reais passam despercebidos.
Com que chegam os compradores preocupadosO que custa realmente dinheiro
- Os ocupantes ilegais ficam com o apartamento enquanto estou na Chéquia
- Acontece, mas é mais raro aqui do que a cobertura dos meios de comunicação checos sugere. O verdadeiro risco nesta zona é menos dramático: uma regra que não leu. Uma comunidade pode restringir o que faz com o imóvel, e essa decisão é tomada numa reunião a que não assistiu.
- O promotor fica com o meu dinheiro e nunca termina a obra
- Todos os pagamentos que fizer antes de uma construção nova estar concluída têm de ser cobertos por uma garantia bancária em seu nome, e o seu advogado verifica a redação relativa à sua unidade antes de qualquer transferência de dinheiro. O erro financeiro que realmente acontece é menor e muito mais comum: fazer o orçamento com base no preço pedido e em mais nada.
- Existe um defeito jurídico oculto que ninguém consegue encontrar
- Um bom advogado independente encontra esses problemas, e encontrá-los é precisamente o serviço que está a pagar. O que nenhuma verificação padrão abrange, a menos que alguém o solicite, é o que pode ser legalmente construído no lote à sua frente. Isso não é um defeito do imóvel. É um facto sobre a vizinhança.
- Vou pagar demasiado pelo imóvel
- É possível e, se mantiver o imóvel durante tempo suficiente, poderá recuperar. A versão dispendiosa é pagar um preço justo pelo imóvel errado: a microlocalização errada, a orientação errada ou um apartamento cujos custos correntes o tornam mais caro do que uma habitação semelhante.
Qual destes doze vê com mais frequência?Não lhe vamos dar uma classificação, porque não fizemos uma contagem, e uma classificação inventada é precisamente o tipo de coisa que deve ser evitada. Podemos dizer-lhe onde os erros se concentram. Quase tudo o que é dispendioso acontece em dois momentos: na semana em que o orçamento é definido e nos dois últimos dias de uma viagem de visitas. Um advogado que trabalhe para si deteta a maioria dos erros burocráticos.
Que erros de processo afetam os compradores com mais frequência?
O notário espanhol presencia a assinatura e transforma a venda numa escritura pública, mas não verifica se o imóvel é uma boa decisão. Não verifica se o vendedor pagou as despesas de condomínio, se o edifício corresponde aos seus documentos ou se o preço é justo. Presumir o contrário é o primeiro de quatro erros. Os quatro têm a mesma origem: o processo parece familiar, mas não é.
- ComumEsperar que o notário verifique o imóvelA palavra existe na sua língua, mas descreve aí uma função diferente. Um notário espanhol confirma identidades, lê a escritura em voz alta e regista que assinou. Não verifica se o vendedor pagou as despesas de condomínio, se o edifício corresponde aos seus documentos ou se o preço é justo.What to do insteadConsidere a marcação com o notário como o dia em que a venda se torna definitiva, não como o dia em que é verificada. A verificação acontece semanas antes, e alguém tem de ser pago para a realizar.
- SérioUsar o advogado do vendedor ou do promotorÉ uma opção disponibilizada e é conveniente. Em muitos países, a distinção entre as duas partes é frequentemente pouco clara. Aqui, o advogado do promotor desempenha um trabalho competente, mas apenas para o promotor.What to do insteadContrate o seu próprio advogado independente, pago por si. Recomendamos habitualmente a Malaga Solicitors, mas é livre de escolher o seu próprio advogado. Não recebemos qualquer comissão de referência em nenhum dos casos.
- SérioAssinar um contrato de reserva sem ler as condições de reembolsoO pagamento da reserva é pequeno em comparação com a compra total. Parece uma formalidade e os compradores costumam assiná-lo sob pressão de tempo. Mas é o único pagamento de toda a compra que não tem qualquer garantia por detrás.What to do insteadPeça ao advogado para ler o contrato de reserva antes de o dinheiro sair, não depois. Há um ponto essencial: saber exatamente quais conclusões fazem o dinheiro regressar-lhe e obter isso por escrito.
- ComumAssinar documentos espanhóis que não consegue lerTodos na sala são simpáticos e estão com pressa, e pedir uma tradução parece atrasar as coisas sem motivo.What to do insteadPeça o documento antecipadamente, numa língua que leia, e solicite um intérprete ajuramentado no notário, se assim o desejar. Abrandar uma assinatura é gratuito. Anulá-la não é.
Quanto disto posso evitar sem pagar a ninguém?Mais do que a maioria das pessoas espera. Ler corretamente o contrato de reserva, perguntar para quem trabalha o advogado do outro lado da mesa e pedir um documento numa língua que leia são ações gratuitas. O que não é gratuito é a verificação jurídica independente, e esse é o único ponto em que nunca sugeriríamos poupar dinheiro.
Que erros financeiros custam mais aos compradores?
Acrescente aproximadamente 13 % ao preço de uma construção nova e cerca de 9 % ao de um imóvel usado. Depois, acrescente o custo anual de manter o imóvel. Em seguida, verifique quanto um banco lhe emprestará realmente, com base na sua própria avaliação. Três dos quatro erros abaixo são simples questões de aritmética e o quarto diz respeito ao banco. Pode responder aos quatro antes de visitar um único imóvel.
- Fazer o orçamento com base no preço pedido e em mais nadaNuma construção nova, conte com custos de aproximadamente 13 % acima do preço. Num imóvel usado, cerca de 9 %. A diferença deve-se sobretudo aos impostos. Uma construção nova está sujeita a 10 % de IVA e, na Andaluzia, a AJD. Um imóvel usado está sujeito a um imposto de transmissão de 7 %. Depois, acrescente o advogado, o notário, o registo e vários itens menores. Num apartamento de 500.000 €, isto não é um pequeno erro de arredondamento. É a diferença entre uma compra que funciona e outra que terá de renegociar.
- Orçamentar a compra e esquecer a propriedadeSer proprietário do imóvel implica uma série de pagamentos que nunca termina: imposto municipal sobre imóveis, recolha de resíduos, seguro, eletricidade e água, declaração do imposto de não residente e despesas de condomínio. As despesas de condomínio são as que mais variam, de cerca de 900 € a cerca de 6.000 € por ano. É por isso que dois apartamentos com o mesmo preço podem diferir em milhares de euros por ano. Compare o custo total, não apenas o preço.
- Deixar a transferência da moeda para a última semanaPara um comprador estrangeiro, o maior custo individual muitas vezes nem sequer é uma comissão. É a taxa de câmbio aplicada a uma transferência de montante elevado. O segundo maior risco é o momento. Um banco pode pedir-lhe que prove a origem do dinheiro ou reter uma transferência para uma verificação interna. Ambas as situações são normais e ambas demoram dias. O pior momento para descobrir isto é na marcação com o notário.
- Pressupor que uma hipoteca espanhola funciona como uma checaSe aufere rendimentos numa moeda diferente do euro, planeie realisticamente um financiamento de cerca de metade do valor atribuído pelo próprio banco ao imóvel, e não 70 ou 80 % do valor que acordou pagar. O banco empresta com base na sua própria avaliação. Assim, se comprar por 500.000 € e o banco avaliar o imóvel em 470.000 €, o empréstimo será calculado com base nos 470.000 €. Resolva o financiamento antes de fazer a reserva, não depois de escolher o imóvel.
Pode responder a estas quatro questões antes de visitar um único imóvel. É por isso que são apresentadas tão cedo. Um orçamento que já inclua os impostos, os custos anuais e o verdadeiro rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel é um orçamento com o qual pode realmente procurar imóveis.
Fontes
Estas percentagens mudam se eu comprar através de uma empresa?Podem. Essa é uma questão para um consultor fiscal espanhol antes de assinar qualquer coisa, não para nós nem para uma página da Internet. O que podemos dizer é o seguinte: comprar através de uma estrutura societária para poupar impostos é uma das situações em que um pressuposto checo funciona mal aqui, e o custo de errar costuma aparecer anos mais tarde.
Que erros cometem os compradores relativamente ao próprio imóvel?
Espanha não exige uma vistoria. Não o impede de comprar junto a um lote vazio. E não lhe diz se pode arrendar o apartamento. Tem de perguntar pessoalmente sobre os três aspetos.
- SérioSaltar a inspeção técnica porque ninguém a exigeNão existe qualquer requisito legal nem uma expectativa habitual, por isso a maioria dos compradores não a faz. As fotografias são tiradas na melhor hora do imóvel e não mostram a sua idade. Os problemas dispendiosos estão atrás da parede, sob o terraço e no interior das instalações.What to do insteadPeça uma inspeção técnica independente para qualquer imóvel que esteja realmente interessado em comprar.
- SérioVerificar o edifício, mas não o lote à sua frenteUma verificação jurídica normal informa-o sobre o imóvel que está a comprar. Não lhe diz o que pode ser legalmente construído no terreno adjacente. Uma moradia antiga e baixa em frente ao seu terraço pode estar situada num lote onde é permitida uma construção muito mais alta.What to do insteadPergunte o que permite o planeamento urbanístico no lote em frente, antes de atribuir valor à vista.
- ComumPresumindo que pode arrendá-lo a turistasNão é automático. Depende do imóvel, do município, das regras do condomínio e do sistema de licenciamento em vigor. Um condomínio pode aprovar, limitar, estabelecer condições ou proibir o arrendamento turístico por deliberação aprovada por uma maioria de três quintos.What to do insteadConfirme os direitos de arrendamento antes de reservar, se o arrendamento for uma das razões pelas quais está a comprar.
Uma compra na planta é mais arriscada do que um imóvel usado?É um tipo de risco diferente, não simplesmente um risco maior. Na planta, o seu dinheiro fica em risco durante mais tempo e a data da outorga da escritura pode ser adiada. Por isso, todos os pagamentos anteriores à outorga da escritura devem estar cobertos por uma garantia bancária em seu nome. Num imóvel usado, obtém o imóvel imediatamente, mas também herda o seu historial: o estado de conservação, os documentos e a sua situação num condomínio que já tem decisões e dívidas. Os erros abaixo resultam de ambas as situações.
Qual é o erro isolado mais dispendioso nesta costa?
Um calendário, não um documento. É assim: cinco dias marcados, oito visitas por dia, um voo de regresso no domingo e uma reserva assinada no sábado à tarde. A viagem está a terminar e regressar a casa sem nada parece um fracasso. Nenhum dos guias ingleses identifica este erro. Segundo a nossa experiência, é o mais dispendioso dos catorze.Aqui não há qualquer problema jurídico. Toda a gente é honesta e a documentação está em ordem. Mas o comprador tomou ainda assim a decisão pela razão errada. Um prazo imposto por um voo, pelas férias escolares ou por uma nova ronda de preços do promotor não é motivo para um imóvel ser adequado para si.A solução é simples e funciona. Antes da viagem, decida o que tornaria um imóvel digno de ser reservado. Escreva-o. E dê a si próprio autorização, antecipadamente, para regressar a casa sem comprar. A maioria dos dias de visitas inclui menos de seis imóveis, pela mesma razão: depois de seis, deixa de os ver verdadeiramente. Se a viagem lhe proporcionar uma seleção de imóveis em vez de uma assinatura, foi uma viagem bem-sucedida.
A outra metade deste problema é a pressão da disponibilidade, e merece um nome próprio. "A última unidade boa" é uma razão para o vendedor querer uma decisão rápida. Por si só, não é uma razão para tomar uma.
Quais destes erros são especificamente checos?
Quatro erros, e nenhum deles aparece em qualquer guia inglês, porque não são erros que um comprador inglês cometa. Cada um é um hábito que funciona bem na Chéquia, mas não funciona aqui.| O que trazemos da Chéquia | Porque não funciona aqui | O que fazer |
|---|---|---|
| A certeza do registo predial | Em muitos países, a lista de proprietários do registo predial é quase uma prova definitiva, e as pessoas tratam a versão espanhola da mesma forma. Uma nota simple é o extrato simples do registo predial espanhol que mostra quem é o proprietário de um imóvel e que ónus estão registados contra ele, sendo o primeiro documento que o seu advogado lê antes de pagar o que quer que seja. Mas não é uma prova definitiva. É uma fotografia de um determinado momento. Alguns encargos demoram a aparecer e o edifício real pode ser diferente do que está registado. | Leia-o como uma informação entre várias. O advogado analisa-o juntamente com a certidão do condomínio, a situação da licença, o cadastro e o próprio edifício. É a diferença entre quaisquer dois destes elementos que a verificação deteta. |
| O agente é razoavelmente neutro | Em muitos países, a diferença entre um agente do comprador e um agente do vendedor quase não existe, por isso um comprador estrangeiro não se lembra de perguntar. Nesta costa, a pessoa que lhe mostra o imóvel é normalmente paga pelo vendedor e desempenha corretamente o seu trabalho para o vendedor. | Faça uma pergunta a qualquer pessoa que lhe mostre um imóvel: quem lhe paga? Depois, decida como interpretar as respostas. Não é uma acusação, é um facto de que precisa. |
| Orçamentar em coroas | Um orçamento baseado numa taxa de câmbio que viu uma vez não é um orçamento real. Numa compra de várias centenas de milhares de euros, uma pequena variação da taxa de câmbio vale mais do que todas as comissões desta página somadas. E a taxa que obtém numa transferência elevada não é a taxa que vê nas notícias. | Defina o orçamento em euros, obtenha uma cotação real para o montante da transferência que irá efetivamente fazer e saiba, antes de apresentar uma proposta, como uma variação da taxa afeta o seu limite máximo. |
| O meu advogado, o meu banco e o meu mediador acompanham-me | O seu próprio advogado no seu país de origem não pode tratar da transmissão de um imóvel em Espanha. Uma hipoteca checa não incide sobre um imóvel espanhol. E uma seguradora checa normalmente não assegura o edifício. As pessoas costumam descobrir isto no momento em que precisam dessa assistência. | Parta do princípio de que nada vem consigo além do seu dinheiro e da sua documentação. Trate cedo de obter os equivalentes espanhóis. Conte com o NIE como o primeiro passo de que precisa, e não como algo a deixar para mais tarde. |
Todas as descobertas aqui descritas são baratas antes da reserva e caras depois dela.
Quase nada disto é raro. O que determina o custo é o momento em que vem à luz. Estas são categorias reais de problemas, apresentadas dos dois lados da assinatura.| Antes de reservar | Depois de assinar | |
|---|---|---|
| Voto comunitário sobre arrendamento turístico | Aguarda pela reunião, lê o resultado e decide com ele à sua frente. Se isso eliminar a razão pela qual ia comprar, não compra. | É proprietário de um apartamento que não pode fazer aquilo para que o comprou. A votação não se aplica retroativamente a quem já arrenda legalmente, o que não ajuda quem ainda não começou. |
| O que pode ser construído no lote em frente | Verifica-se a situação urbanística e decide-se se o preço faz sentido tendo em conta o risco ou não. | Descobre quando erguem a vedação. A vista representava uma grande parte do preço e não há forma de a recuperar. |
| Documentos que não correspondem ao edifício | Os requisitos são enviados ao vendedor e o passo seguinte aguarda até que sejam resolvidos. O risco permanece do lado dele. | O risco é seu. É proprietário de uma ampliação não documentada e a pessoa que terá de a legalizar. |
| Uma comunidade com dívidas ou cobrança iminente | Solicita-se a certidão, leem-se as últimas atas e a quota extraordinária é negociada no preço ou constitui motivo para desistir. | Um período limitado de dívidas em atraso acompanha o imóvel, e não o vendedor, e a quota extraordinária chega em seu nome. |
| O custo total real | O imposto, os honorários e os custos anuais de manutenção estão incluídos no orçamento, pelo que o limite com que procura corresponde à realidade. | A diferença sai do sinal, do orçamento para mobilar ou da reserva que tencionava manter. |
| O próprio sinal da reserva | As condições de reembolso são lidas primeiro, para que o sinal esteja protegido precisamente contra estas descobertas ou não seja pago. | São 6.000 a 11.000 € fora do sistema de garantias, e o seu reembolso depende de uma redação que ninguém leu. |
Quatro vezes dissemos ao cliente para não comprar
Cada erro acima é uma categoria. Os quatro casos por detrás destas categorias são reais e estão descritos integralmente na sua própria página. Num deles, uma reunião da comunidade decidiu o resultado. Noutro, numa construção nova, a pressão para decidir rapidamente era a única coisa urgente. Num imóvel usado, o lote em frente podia legalmente receber uma construção com três pisos. E, numa moradia, o edifício e a respetiva documentação não coincidiam totalmente. Não tínhamos nada a ganhar com nenhuma destas quatro conversas.Não os apresentamos aqui de forma resumida. Um caso que vale a pena ler merece ser lido devidamente, e está a apenas um clique de distância.
Os erros dos quais não o podemos proteger
Podemos verificar um imóvel, uma comunidade, um lote e um conjunto de documentos. Não podemos dizer-lhe se, em 2032, continuará a querer voar para cá seis vezes por ano, e essa é a premissa por detrás da maioria das segundas residências. Se a resposta honesta for uma viagem por ano durante duas semanas, arrendar é muitas vezes a melhor opção, e dir-lho-emos.A outra questão é o orçamento, e é o que menos gostamos de dizer. Abaixo de aproximadamente 250.000 € pelo próprio imóvel, a escolha na Costa del Sol é muito limitada, e a Costa Blanca costuma fazer mais sentido pelo mesmo dinheiro. A partir de cerca de 300.000 €, existem opções reais aqui, mas tudo depende ainda da localidade, da distância do mar, do estado de conservação e do que precisa da vista. Preferimos encaminhar alguém para outra costa a vender-lhe o melhor imóvel de uma má seleção de imóveis.E nós não somos os advogados. Coordenamos, gerimos o calendário e dizemos-lhe o que pensamos. A verificação jurídica é feita por um advogado independente, pago por si e que trabalha para si, e não recebemos qualquer comissão de nenhum advogado por o encaminhar para algum deles.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Perguntas frequentes sobre erros na compra
- Algum destes doze erros é impossível de desfazer?
- Dois aproximam-se disso. Uma decisão da comunidade que o impede de arrendar o imóvel não é algo de que possa sair pagando, e o mesmo se aplica a uma autorização urbanística no lote em frente. Tudo o resto pode ser corrigido a um custo. Esse custo é normalmente dinheiro, por vezes um ano e, ocasionalmente, a venda de um imóvel usado num momento pior do que aquele que teria escolhido.
- Os mesmos erros aplicam-se a 300.000 € e a três milhões?
- A lista é a mesma, mas o peso muda. No segmento inferior, os erros de cálculo são os que mais prejudicam, porque os custos adicionais ao preço representam uma parcela maior do que tem. No segmento superior, os erros documentais são os que mais prejudicam, porque os montantes são maiores, e uma discrepância entre uma moradia e a sua documentação é dispendiosa de corrigir. Por esse motivo, verificamos mais quando o orçamento é elevado, e não menos.
- Se já reservei um imóvel, é demasiado tarde para o verificar?
- Não, e este é o momento mais comum em que as pessoas nos contactam. O que muda é a sua posição, não a resposta: a verificação encontra as mesmas coisas em qualquer dos casos. O que pode fazer com as descobertas depende do que o contrato de reserva estabelece sobre o reembolso do seu dinheiro. Envie-nos o imóvel e o contrato em conjunto, e dir-lhe-emos ambas as coisas de uma só vez.
- Estes erros são específicos da Costa del Sol?
- Os erros relacionados com o processo e o dinheiro são espanhóis e aplicam-se em qualquer parte do país. Há três com um carácter local: o lote à sua frente é mais importante numa costa onde a vista faz parte do preço, o intervalo das despesas de condomínio é mais amplo em empreendimentos turísticos do que num quarteirão urbano, e o erro de calendário diz respeito a qualquer pessoa que compre num lugar para onde teve de viajar de avião.
- Por que razão publicaria uma agência uma lista dos erros cometidos pelos compradores?
- Porque a lista é o argumento. Cada item nela contido é algo que encontraríamos e sobre o qual o informaríamos. Um comprador que a leia e depois trate cuidadosamente da sua própria compra ainda obtém um resultado melhor do que alguém que não a leu. Somos pagos pelo vendedor, através de uma comissão que existe independentemente do agente envolvido. Por isso, uma página que torne mais difícil vender-lhe algo não nos custa nada.
