Fraudes na compra de imóveis em Espanha
Em 30 segundos
A fraude deliberada é rara nesta costa. Assume quatro formas: um vendedor falso que vende um imóvel sem ter o direito de o vender, punível com um a quatro anos de prisão ao abrigo de uma única lei; um sinal desviado; um arrendamento falso; e uma fraude na planta que cobra pagamentos faseados sem qualquer garantia bancária a respaldá-los.
O que é considerado fraude aqui e o que não é?
A maior parte do que parece suspeito num anúncio espanhol não é fraude. Trata-se de uma rede de publicidade partilhada, de um preço antigo ou de uma técnica de vendas, e todo esse tema pertence a uma página separada. Esta página abrange apenas os casos em que alguém obtém a sua assinatura ou o seu dinheiro por algo que não tem o direito de lhe dar: um vendedor falso, um sinal desviado, um arrendamento falso ou um pagamento na planta sem garantia que o respalde.Um artigo da lei penal espanhola abrange simultaneamente os três primeiros padrões. O artigo 251.1 do Código Penal pune quem alegue falsamente ter o direito de dispor de um imóvel que não lhe pertence e depois o venda, o onere ou o arrende a outra pessoa, causando-lhe um prejuízo. Vender, onerar e arrendar são mencionados em conjunto na mesma frase da lei. É por isso que um vendedor falso e um arrendamento falso constituem legalmente o mesmo crime sob duas formas diferentes.
- Vendedor falso
- Qual é o seu aspeto
- Alguém assina sem ser o proprietário registado, muitas vezes através de uma procuração falsificada ou caducada.
- A lei por detrás
- Código Penal art. 251.1: 1 a 4 anos de prisão por vender um imóvel sem ter o direito de o vender.
- Como é detetada
- O proprietário registado na nota simple, confirmado em relação à pessoa que assina.
- Sinal desviado
- Qual é o seu aspeto
- Dinheiro solicitado antes de um advogado ter lido o contrato de reserva, pago numa conta que não corresponde à do vendedor.
- A lei por detrás
- Código Penal art. 251.2, juntamente com o mesmo crime de disposição indevida.
- Como é detetada
- O titular da conta, confirmado em relação ao vendedor ou à agência identificados no contrato.
- Arrendamento falso
- Qual é o seu aspeto
- Um anúncio de férias ou de arrendamento de longa duração que peça uma transferência antes de qualquer visita ou videochamada.
- A lei por detrás
- O mesmo artigo 251.1, na parte relativa ao arrendamento.
- Como é detetada
- Uma videochamada em direto no imóvel, marcada antes de efetuar o pagamento.
- Fraude na planta
- Qual é o seu aspeto
- Pagamentos faseados ao promotor sem uma garantia bancária individual a respaldá-los.
- A lei por detrás
- Ley 38/1999, primeira disposição adicional, reforçada pela Ley 20/2015.
- Como é detetada
- O próprio documento da garantia, verificado antes do vencimento de cada pagamento.
Parece fraudeO que é realmente
- O mesmo apartamento aparece anunciado seis vezes, a preços diferentes
- Este é um problema de anúncio partilhado, não uma fraude. Existe um guia específico sobre o assunto, com verificações que o esclarecem em dez minutos.
- Um imóvel vendido há meses continua anunciado
- Este é um anúncio antigo que ninguém retirou. O guia sobre publicidade imobiliária aborda este caso, não os padrões criminosos apresentados nesta página.
- Alguém pede dinheiro antes de o Senhor ou a Senhora ter visto o imóvel ou os documentos de propriedade
- Este é o verdadeiro padrão criminoso: dinheiro ou uma assinatura obtidos por alguém sem direito a recebê-los.
Como pode alguém vender um imóvel que não tem direito a vender?
O problema está quase sempre relacionado com a identidade, não com o próprio imóvel: um passaporte ou documento de identificação falsificado, uma procuração que foi cancelada, caducou ou nunca foi realmente outorgada, ou uma reivindicação de direitos sucessórios que nunca foi verdadeiramente regularizada. Os imóveis visados tendem a partilhar um padrão: estão vazios há muito tempo, pertencem a alguém que vive no estrangeiro ou foram herdados recentemente e ainda não foram atualizados no registo. São estas as situações em que ninguém está suficientemente atento para notar um estranho a agir em nome do proprietário.A defesa é a mesma verificação do registo que um advogado já realiza, embora por razões completamente diferentes. Uma nota simple identifica o proprietário registado. Uma procuração utilizada para assinar em nome de outra pessoa tem de ser genuína, atual e específica para esta venda. Um advogado verifica-a com base no registo notarial de onde provém, em vez de confiar simplesmente no documento. A verificação gratuita de anúncios da Arevont confirma quem está realmente por detrás de um anúncio, incluindo a verificação do nome do proprietário registado, antes de enviar qualquer dinheiro ou marcar uma viagem para o visitar.
- Pare e verifiqueO nome do vendedor não coincide com o do proprietário registado na nota simpleAlguém sem direito a vender está a tentar assinarWhat to do insteadObtenha a nota simple e compare os nomes antes de qualquer transferência de dinheiro
- Verifique primeiroO vendedor assina através de uma procuração que não viuO documento pode ter sido cancelado, ter caducado ou nunca ter sido realmente outorgadoWhat to do insteadVerifique o número do protocolo notarial junto do notário que o emitiu
- Verifique primeiroO imóvel foi transmitido por herança e o registo parece estar desatualizadoO registo pode não indicar quem tem realmente hoje o direito de vender o imóvelWhat to do insteadPeça a escritura de habilitação de herdeiros juntamente com o registo
Um notário detetaria automaticamente um vendedor falso, sem que o meu próprio advogado fizesse primeiro uma verificação?O notário verifica novamente a identidade e o registo no momento da assinatura. Trata-se de uma verificação real e independente, mas ocorre no final do processo, normalmente depois de o sinal de reserva já ter mudado de mãos. A verificação do seu próprio advogado ocorre semanas antes. Isto significa que um vendedor falso é detetado enquanto ainda é realisticamente possível desistir, e não depois de o dinheiro já ter sido transferido.
O que acontece a um sinal roubado e em que difere de um sinal verdadeiro?
Um sinal de reserva genuíno é dinheiro real em risco real, deliberadamente: é o único pagamento numa compra em Espanha que fica fora de todo o sistema de garantias criado para proteger tudo o que acontece depois. É precisamente por isso que as fraudes visam este pagamento. O padrão é quase sempre o mesmo: dinheiro pedido antes de um advogado ler o contrato de reserva, pago numa conta cujo titular não corresponde ao nome do vendedor ou da agência, por vezes descrito como reembolsável, "apenas para reservar", em vez do verdadeiro compromisso que uma reserva representa.Um sinal de reserva legítimo é pago numa conta cujo titular está identificado no próprio contrato de reserva, depois de o seu advogado ter lido as condições contratuais para recuperar o dinheiro. O serviço de coordenação jurídica da Arevont lê esse contrato antes de qualquer quantia sair da sua conta, sem custos, porque o advogado representa o Senhor ou a Senhora, não o vendedor nem a agência.
Onde está realmente o seu dinheiro
- ReservaPago antes de qualquer garantia ou conta de cliente o protegerO único pagamento numa compra em Espanha que fica totalmente fora do sistema de garantias. É precisamente por isso que as fraudes visam este pagamento.
- Verificação legalO advogado lê o contrato de reservaConfirma o titular da conta e as condições de reembolso antes de qualquer transferência adicional de dinheiro.
- arras / compra e vendaMantido numa conta de cliente segregada do advogadoLiberado apenas na outorga da escritura, ao abrigo de uma proteção que a reserva nunca teve.
- Outorga escrituraPago ao notárioO saldo muda de mãos no próprio momento da assinatura, não através de uma transferência sem supervisão realizada dias antes.
O que se considera cautela normalO que realmente protege um sinal
- Pagar uma pequena quantia para reservar um imóvel antes de alguém o ter visto é apenas cautela normal
- Uma verdadeira reserva só é paga depois de o seu advogado ter lido o contrato, para uma conta indicada no próprio contrato. Qualquer quantia paga antes desse momento não protege ninguém, exceto quem a solicitou.
- Uma promessa verbal de que um sinal é "reembolsável" vale tanto como escrevê-lo
- Apenas as condições escritas no contrato de reserva determinam se o dinheiro será devolvido. Uma promessa verbal não tem efeito depois de a transferência ter sido efetuada.
- O nome da conta não importa, desde que o preço pareça correto
- Um verdadeiro sinal é transferido para uma conta cujo titular corresponde ao vendedor ou à agência responsável pelo anúncio. Um nome de conta diferente, especialmente um nome pessoal ou estrangeiro, é o sinal mais claro deste padrão.
Se o meu sinal tiver sido realmente roubado, existe alguma forma realista de o recuperar?Existem duas vias distintas, e nenhuma é rápida. O seu banco pode tentar revogar no próprio dia uma transferência SEPA, e as probabilidades de sucesso diminuem acentuadamente depois das primeiras 24 a 48 horas, pelo que a rapidez é mais importante do que qualquer outra coisa que faça. Separadamente, uma denúncia criminal por fraude ao abrigo do artigo 251 também abre uma via para recuperar o dinheiro no âmbito do mesmo processo criminal. Este é um procedimento conduzido por um advogado, não um simples formulário, e vale a pena iniciá-lo imediatamente em vez de esperar para ver se o dinheiro reaparece por si só.
Pode alguém cobrar renda por um imóvel que não lhe pertence?
Sim, e a lei espanhola designa esta situação diretamente: o artigo 251.1 abrange o arrendamento de um imóvel com base numa falsa alegação de ter o direito de dele dispor, na mesma frase que a venda e a cobrança do respetivo preço. Este padrão visa geralmente pessoas que precisam de alojamento, não pessoas que estão a comprar: um arrendamento para férias ou de longa duração, por vezes com fotografias copiadas de um anúncio real, solicitando uma transferência para uma conta pessoal antes de qualquer visita e antes de o "senhorio" aceitar uma videochamada a partir do interior do imóvel verdadeiro.Um comprador estrangeiro depara-se sobretudo com este risco durante uma viagem de visitas, quando é tentador reservar rapidamente um alojamento onde quer que o preço pareça mais vantajoso. Os métodos que tornam convincente um anúncio de arrendamento, incluindo fotografias roubadas e descrições reutilizadas, são os mesmos já explicados para os anúncios de venda no guia de publicidade do site. A diferença aqui é que o dinheiro em risco é o do alojamento, não o de um imóvel.
- Pare e verifiqueO “senhorio” recusa uma videochamada em direto no imóvelUm senhorio verdadeiro não tem nada a esconder nem motivo para recusarWhat to do insteadPeça uma chamada em tempo real, não uma visita gravada
- Pare e verifiqueÉ-lhe pedido que pague por transferência bancária, fora da plataforma de reservasSe ignorar a plataforma, perde o registo do pagamento e a proteção do compradorWhat to do insteadPague através do sistema da própria plataforma, não diretamente ao proprietário
- Verifique primeiroO mesmo endereço é anunciado noutro local com um nome diferenteO anúncio pode ser duplicado ou conter um conjunto de fotografias roubadasWhat to do insteadPesquise o nome da rua ou do empreendimento noutros anúncios
Poderia um promotor simplesmente desaparecer com os pagamentos faseados antes de existir a garantia da era da crise?
Este costumava ser o tipo mais lesivo de fraude imobiliária em Espanha. Vale a pena compreendê-lo como parte da história, porque a lei que encerrou esta lacuna é precisamente o que protege um comprador atualmente. A exigência de uma garantia para pagamentos faseados de imóveis novos existe desde a Ley 57/1968. Contudo, a aplicação da lei antes da crise financeira de 2008 era inconsistente. Os promotores cobravam regularmente pagamentos sucessivos à medida que eram atingidas etapas da construção, sem que existisse uma garantia efetiva emitida em nome do próprio comprador. Quando um projeto falhava, os compradores descobriam que a garantia que pensavam ter ou não existia ou abrangia uma apólice coletiva que nunca os identificava pessoalmente.A Ley 20/2015 reforçou a mesma regra, agora prevista na disposição adicional primeira da Ley 38/1999. Encerrou precisamente a lacuna que tornava possível a fraude antiga. Todos os pagamentos efetuados antes da outorga da escritura devem agora estar cobertos por uma garantia emitida em nome do próprio comprador, entregue no momento da assinatura do contrato de compra e venda, e não prometida para mais tarde. O próprio mecanismo, o que o documento deve indicar e o que acontece se um promotor continuar a falhar atualmente constituem um tema próprio, abordado integralmente numa página separada.
Antes da Ley 20/2015Desde a Ley 20/2015
- Existia uma garantia no papel, por vezes sob a forma de uma apólice coletiva que abrangia todo o empreendimento, mas não qualquer comprador individualmente identificado.
- A garantia deve ser emitida individualmente, em nome do próprio comprador, para os pagamentos específicos desse comprador, e entregue no momento da assinatura do contrato de compra e venda.
- A aplicação da lei era inconsistente. Muitas vezes, o comprador só descobria que a garantia não tinha valor depois de um projeto já ter falhado.
- O próprio documento pode ser verificado antes do vencimento de cada pagamento. É precisamente nesse momento que deve solicitá-lo, e não depois de assinar.
- Existe sequer um documento de garantia?Who decidesContacte diretamente o promotorWhat it grantsPasse à verificação seguinteIf noNão pague. Sem documento, não há proteção, independentemente do que lhe disserem verbalmente.
- É emitida especificamente em seu nome?What it grantsConfirma que é seu, não uma apólice coletivaIf noUma garantia que identifica o empreendimento, e não o comprador, não o protege pessoalmente.
- Abrange o montante total, incluindo impostos?What it grantsConfirma que o pagamento total está cobertoIf noUma garantia parcial deixa exatamente a lacuna de que esta fraude se aproveita.
- Foi emitida por um banco ou seguradora?What it grantsConfirma que existe um garante real por trás dela, que pode ser responsabilizadoIf noTudo o resto não é a garantia exigida por lei.
A versão desta fraude que ainda ocorre atualmente é mais pequena e mais difícil de detetar do que o simples desaparecimento do promotor. Parece um plano de pagamentos que avança mais depressa do que a emissão da garantia, ou um documento de garantia que existe, mas nunca foi emitido para os seus pagamentos específicos. Peça para o ver antes de o pagamento vencer, não depois.
Comprar a um promotor grande e conhecido elimina este risco?Reduz o risco. Um promotor grande, com reputação pública e outros projetos em curso, tem muito mais a perder por não concluir a obra do que um promotor pequeno ou recém-criado. Mas isso não substitui a própria verificação. A lei exige a mesma garantia pessoal, independentemente da dimensão do promotor. O documento protege-o a si, não apenas a reputação do promotor.
O que pode verificar sozinho e onde precisa realmente de alguém no local
Todas as verificações abaixo são reais e pode realizá-las. A coluna da direita não é a única forma de fazer a verificação. Mostra o que muda quando ela é feita aqui na costa, em vez de ser feita a partir de um ecrã distante.| Sem ajuda, da Chéquia | Com verificação local | |
|---|---|---|
| Se o vendedor é proprietário do imóvel | Pode pedir uma nota simple e ler o nome do proprietário. Mas é na tradução e compreensão autónomas de um documento do registo espanhol que a maioria das pessoas fica bloqueada. | A verificação gratuita de anúncios da Arevont compara o proprietário registado com a pessoa ou agência com quem está a lidar, antes de qualquer movimento de dinheiro. |
| Se a conta para o sinal de reserva é legítima | Pode pedir o nome do titular da conta e compará-lo por escrito com o nome do vendedor ou da própria agência. | A coordenação jurídica da Arevont lê as condições do contrato de reserva antes de o dinheiro sair da sua conta, sem qualquer custo. |
| Se o anúncio de arrendamento é real | Uma pesquisa inversa das imagens das fotografias, a mesma verificação de dez minutos que deteta um anúncio de venda desatualizado ou duplicado. | Uma videochamada em direto no imóvel, organizada em seu nome quando ainda não pode deslocar-se para a realizar pessoalmente. |
| Se a garantia do promotor cobre o seu pagamento | Pode pedir para ver o documento e verificar se o identifica pessoalmente, pelo montante específico, antes de pagar. | Confirmado como parte da coordenação jurídica antes do vencimento de cada pagamento faseado, não depois. |
Quão raro é, honestamente?
Não existe uma estatística publicada que meça especificamente a fraude imobiliária deliberada contra compradores estrangeiros na Costa del Sol. Inventar uma seria pior do que dizê-lo honestamente. O que podemos afirmar com honestidade é isto: a maior parte do que parece alarmante ao comprar aqui, os anúncios partilhados, os preços antigos e as técnicas de venda, não é fraude. Tratar tudo como fraude faz com que um comprador se preocupe com as coisas erradas e seja descuidado com as verdadeiras.Os quatro padrões acima são crimes reais, cada um com um artigo real do Código Penal por trás. As verificações que os detetam, consultar o registo, ler o contrato antes de pagar, telefonar por vídeo ao "senhorio" e ver a garantia antes do vencimento do pagamento, são as mesmas que um comprador cuidadoso deveria realizar de qualquer forma, por motivos normais, em todas as compras. Estas são informações gerais sobre a forma como a lei espanhola trata estes padrões. Não constituem aconselhamento jurídico sobre qualquer transação específica e não realizam nenhuma das verificações descritas. Essa tarefa cabe a um advogado independente, em seu nome. O guia do próprio site sobre o que um advogado verifica explica tudo isto em pormenor.A Arevont não recebe qualquer comissão de referência dos advogados com quem trabalha e não cobra ao comprador pelas verificações descritas acima. Isso não torna nenhuma compra isenta de risco. Significa que as verificações que detetam estes quatro padrões estão disponíveis antes de assumir qualquer compromisso.
Perguntas frequentes sobre fraudes em compras
- Como é que um anúncio roubado se transforma em fraude, em vez de ser apenas um anúncio enganador?
- O anúncio em si, mesmo com fotografias copiadas, não constitui o crime. O crime ocorre no momento em que alguém utiliza esse anúncio falso para cobrar dinheiro ou obter uma assinatura por um imóvel ou arrendamento que não tem o direito de lhe oferecer. Um anúncio roubado pelo qual nunca pagou nada é apenas um anúncio enganador. O mesmo anúncio transforma-se em fraude assim que envia um sinal para uma conta sem relação com a transação.
- Comprar através de uma agência como a Arevont significa que isto não me pode acontecer?
- Não, e ninguém aqui afirma isso. As verificações gratuitas da Arevont confirmam o proprietário registado, leem o contrato de reserva antes de pagar e verificam um anúncio de arrendamento numa chamada em direto, quando solicitado, tudo antes de haver movimento de dinheiro. Eliminam os pontos cegos específicos de um comprador na Chéquia quando consulta um ecrã. Não tornam a fraude impossível em todo o mundo.
- Qual é o maior sinal de que algo pertence a um destes quatro padrões, em vez de ser apenas um anúncio normal enganador?
- Dinheiro ou uma assinatura solicitados antes de ser possível realizar a verificação, seja uma visita, a leitura do contrato por um advogado ou uma videochamada no imóvel. Todos os padrões acima partilham esta característica. Um vendedor, agência ou promotor legítimo não tem qualquer motivo para recusar a sequência verificar primeiro e pagar depois, porque a verificação também torna a transação real para essa parte.
- Posso recuperar um sinal roubado através dos tribunais espanhóis, não apenas do meu banco?
- Uma denúncia criminal por fraude ao abrigo do artigo 251.º abre uma via para recuperar o seu dinheiro no âmbito do mesmo processo criminal. O seu advogado pode prosseguir por esta via em simultâneo com uma ação cível autónoma ou em alternativa à mesma. A recuperação do dinheiro nunca é garantida, sobretudo depois de este ter saído de Espanha. É precisamente por isso que existem as verificações acima: para evitar a perda desde o início, e não para a reparar posteriormente.
- Encontrei uma versão muito mais barata de um anúncio de que gosto, republicada num local informal, como um grupo do Facebook. Devo presumir que se trata de uma destas burlas?
- Não necessariamente. Na maioria dos casos, trata-se precisamente do padrão de anúncio antigo, com preço incorreto ou duplicado explicado no guia de publicidade do site, e não de fraude. Só se torna fraude criminal quando alguém lhe pede para pagar ou assinar antes de o utilizador ou o seu advogado poderem verificar quem essa pessoa realmente é. Considere a republicação uma pista que vale a pena verificar, e não uma prova, por si só, de qualquer um dos padrões.
