Inspeção do imóvel na Costa del Sol
Uma inspeção técnica consiste em um especialista examinar o imóvel e registar o que está realmente errado. Nós próprios não fazemos essa parte. Chamamos o inspetor ou arquiteto, asseguramos que participa atempadamente e garantimos que as suas conclusões se transformam em algo concreto: um preço, uma condição, uma reparação antes da assinatura ou um motivo para não comprar de todo. Também indicamos quando não vale a pena encomendar uma inspeção, porque ela não é necessária em todas as compras.
Quem examina realmente o edifício
Quatro pessoas diferentes examinam um imóvel antes de o comprar e apenas uma procura defeitos. É importante saber isto antes de presumir que alguém já verificou aquilo que o preocupa.Os especialistas tratam da competência técnica. Nós garantimos que tudo se articula: que a pessoa certa é contratada, que consegue entrar, que o relatório chega antes do prazo que tem de cumprir e que o que escreveu não fica simplesmente na sua caixa de entrada.
| Quem | De que lado estão | O que fazem realmente |
|---|---|---|
| Inspetor técnico ou arquiteto | Sua | Examina o imóvel, a estrutura, o telhado, a humidade, as instalações e a piscina, e regista o que encontrou. Esta é a verdadeira verificação técnica e, nos imóveis mais antigos, deteta os problemas que, de outro modo, só surgiriam depois de se mudar. |
| O advogado | Sua | Verifica os documentos, não o edifício: titularidade, encargos e dívidas, dívidas à comunidade, legalidade da construção, licença de ocupação e irregularidades urbanísticas. Um imóvel pode estar em perfeitas condições físicas e continuar a ser uma má compra, e o inverso também é verdade. |
| O avaliador do banco | O banco | Define um valor para efeitos de hipoteca. Encontrar defeitos não faz parte das suas funções. Não é uma inspeção técnica e não a substitui. |
| O agente do vendedor | O vendedor | Representa a outra parte, o que corresponde ao seu papel e é perfeitamente legítimo. A sua descrição do estado do imóvel é uma descrição comercial, não uma inspeção. |
| Profissionais | Nenhum dos dois, até os contratar | Entram mais tarde, quando já há algo para orçamentar ou reparar. Um orçamento para um trabalho também não é uma inspeção do edifício, e o empreiteiro que pretende obter o trabalho não é a pessoa indicada para lhe dizer se ele é necessário. |
| Arevont | Sua | Não é de todo uma função técnica. Indicamos quando vale a pena encomendar uma verificação, tratamos de encontrar o profissional, asseguramos o seu acesso, coordenamos o momento com a data da assinatura e levamos as suas conclusões para a negociação com o seu advogado. |
Fazem a inspeção pessoalmente?Não, e não gostaríamos que aceitasse essa solução se o fizéssemos. Não somos arquitetos nem engenheiros de estruturas. Tratamos de encontrar o especialista, estamos presentes quando for conveniente para si e cuidamos de tudo o que o envolve. O relatório é da responsabilidade dele e tem o nome dele.
O que a avaliação bancária não é
Este é o mal-entendido mais dispendioso do lado do comprador numa compra em Espanha e esclarecê-lo não custa nada. Se contratar uma hipoteca espanhola, um avaliador visitará o imóvel. Uma pessoa oficial percorrerá o imóvel com um instrumento de medição. É muito fácil concluir, por isso, que o edifício foi verificado.Não foi. Uma avaliação hipotecária existe para dizer ao banco quanto vale a sua garantia. O avaliador confirma que o imóvel corresponde aos documentos, regista o estado aparente de conservação, mede e fotografa. Tudo nesse relatório está orientado para um número, e esse número destina-se ao credor.
A que responde este relatórioO que continua sem lhe dizer
- A avaliação do banco (tasación)
- O valor do imóvel enquanto garantia do empréstimo, segundo as regras nacionais de avaliação. A visita é real e o técnico é qualificado, mas o objetivo é determinar o valor, não os defeitos. Humidade atrás de um armário não altera o valor de que o banco necessita.
- A diligência prévia do advogado
- Se aquilo que está a comprar é legalmente o que aparenta ser: quem é o proprietário, que dívidas tem, se foi construído e ampliado com autorização e se existe licença de ocupação. Não responde a nada sobre uma eventual infiltração no telhado.
- O certificado de desempenho energético
- Uma classificação por letras que o vendedor é obrigado a possuir. É calculada a partir da construção e das instalações, normalmente sem abrir nada, e uma classificação baixa é um indicador dos custos correntes, não uma lista de defeitos.
- O anúncio e a descrição do agente
- A forma como o imóvel está a ser vendido. "Bom estado" e "recentemente renovado" são expressões comerciais comuns sem significado definido, e as fotografias foram tiradas para lhe despertar o interesse em visitá-lo.
- A inspeção técnica
- O estado do próprio edifício, descrito por alguém sem interesse em que a venda se concretize. Esta é a única das cinco avaliações cujo objetivo é encontrar o que está errado.
Nenhuma das outras quatro é desonesta. Cada uma responde bem à sua própria pergunta. O erro é aritmético: somar quatro relatórios e presumir que, em conjunto, abrangem o edifício.
Sources
O banco vai enviar um avaliador. Ainda preciso de uma inspeção?Respondem a perguntas diferentes. O avaliador diz ao banco quanto vale o imóvel enquanto garantia. Procurar defeitos não faz parte desse trabalho, pelo que uma avaliação não substitui uma inspeção técnica nem pode ser interpretada como tal.
Quando vale a pena fazer uma inspeção e quando dizemos que não vale
Uma inspeção técnica é voluntária em Espanha. Não existe qualquer obrigação legal de solicitar uma, e a maioria dos compradores espanhóis não o faz. Isso não é motivo para a dispensar, mas significa que ninguém envolvido no processo lhe irá pedir que a faça, e significa que a pergunta honesta não é "deveria toda a gente fazê-lo", mas sim "isto mudaria alguma coisa neste caso".Tratamos de encontrar um inspetor quando tal é apropriado, não em todas as compras. Em termos gerais, é este o ponto em que traçamos a linha.
- Um imóvel mais antigo e qualquer imóvel com telhado próprioA idade é, isoladamente, o motivo mais forte. Uma casa tem o seu próprio telhado, a sua própria drenagem e, frequentemente, a sua própria piscina e jardim, e cada um desses elementos é um sistema que se desgasta segundo um calendário que ninguém lhe forneceu.
- Obras visíveis, ampliações ou uma conversãoSempre que algo tenha sido acrescentado, fechado ou transformado num quarto, há duas perguntas: foi bem feito e foi feito legalmente? O inspetor responde à primeira, o advogado à segunda, e vale a pena colocá-las em conjunto.
- Sinais de humidadeTinta fresca numa parede baixa, um desumidificador no canto durante uma visita, um apartamento no rés do chão com um jardim acima do nível do pavimento. A humidade é o defeito que esta costa produz com maior regularidade e aquele que fica pior nas fotografias.
- Um imóvel vazioMeses sem ninguém no imóvel e as pequenas falhas acumulam-se silenciosamente: vedantes, bombas, o equipamento da piscina, a caldeira, uma unidade de ar condicionado que não é utilizada há dois verões.
- Compra avultadaNão porque os imóveis caros sejam piores. Porque o mesmo risco proporcional representa um número maior e porque, nesse nível, o problema geralmente não é visível, precisamente por isso sendo necessário que alguém vá procurá-lo.
- Quando não pode estar presenteSe a decisão estiver a ser tomada a partir da Chéquia, com base em fotografias e no nosso vídeo, a presença de um especialista no edifício é a parte do processo que lhe falta, não um extra.
E a outra metade, que é a parte que preferimos explicar-lhe antes de gastar o dinheiro. Numa construção nova ainda abrangida pelas garantias, o trabalho não é uma inspeção, é uma verificação da entrega do imóvel, e deve consultar a página relacionada abaixo. Num apartamento pequeno, recente e bem conservado, sem nada de invulgar, uma inspeção frequentemente confirma o que uma visita cuidadosa já revelou, pelo que a despesa sensata é, em vez disso, pedir um orçamento especializado para o único elemento que realmente lhe interessa.O teste que aplicamos é simples: a descoberta poderia realisticamente alterar a sua decisão, o preço ou uma condição do contrato? Se a resposta for não, dir-lhe-emos isso em vez de marcar alguém. Não é o nosso dinheiro nem a nossa tarde, pelo que não temos qualquer razão para organizar uma verificação que não compense.
Imóvel usado e construção nova: porque a verificação é um trabalho diferente
A inspeção física é semelhante em ambos os casos. Aquilo PARA QUE serve é completamente diferente, e a diferença está em saber quem é obrigado a corrigir alguma coisa posteriormente.
| O que difere | Imóvel usado | Construção nova |
|---|---|---|
| Garantia | Nenhuma. O vendedor só responde por defeitos ocultos de que tivesse conhecimento e que tivesse ocultado, e o prazo para apresentar essa reclamação é curto. | Dez anos para a estrutura, três para as instalações e um para os acabamentos. Os pagamentos efetuados antes da outorga da escritura estão cobertos por uma garantia bancária. |
| Quem corrige as falhas | O comprador, depois de o imóvel ser seu. É por isso que a descoberta tem de surgir antes da assinatura, enquanto ainda pode alterar o preço ou as condições. | O promotor, suportando os custos, que é precisamente o que a lista de snagging se destina a registar. |
| Estado e equipamentos | Depende da idade. Conte com a substituição da cozinha e das casas de banho mais cedo ou mais tarde, e espere que outros elementos comecem a dar sinais de desgaste ao longo do tempo. | Tudo novo. O que se verifica é se foi concluído corretamente e se corresponde ao que escolheu. |
| Energia | Classes inferiores e consumo mais elevado do que numa construção nova. Isso revela-se nas faturas, não no preço de compra. | As classes mais elevadas, menor consumo e faturas mais baixas. |
| Valor da descoberta | Poder de negociação ou motivo para desistir. Altera a sua decisão e o seu valor. | Uma lista de obras com um prazo definido e alguém contratualmente obrigado a resolvê-las. |
Este é também o argumento honesto contra a ideia de que um imóvel usado é a opção mais barata. Um imóvel usado implica mais frequentemente renovação ou uma série de obras graduais, na cozinha, nas casas de banho e no ar condicionado, além do problema que ninguém esperava encontrar depois de uma parede ser demolida. Pode facilmente acabar por gastar o mesmo ou mais. Uma inspeção é a forma de deixar de ser surpreendido por essa aritmética e passar a ter um valor concreto antes de assinar.
Sources
Preciso disto numa construção nova?Normalmente, não nesta modalidade. Uma construção nova está abrangida pelas garantias de dez, três e um ano, pelo que, nessa fase, o trabalho consiste na verificação da entrega do imóvel e na lista de defeitos a apresentar ao promotor, que é um serviço diferente. Quando uma construção nova permanece concluída e por vender durante muito tempo, ou quando compra uma unidade pronta a habitar a um vendedor particular, em vez de ao promotor, volta a aplicar-se a lógica de um imóvel usado.
O vendedor afirma que o imóvel não tem defeitos. Isso é vinculativo?Não é o mesmo que uma garantia. Num imóvel usado, o vendedor responde pelos vícios ocultos de que tinha conhecimento e que ocultou, o que o coloca na posição de ter de provar aquilo que outra pessoa sabia, dentro de um prazo curto, depois de o imóvel já ser seu. É uma posição muito mais frágil do que a de quem identificou o problema antes de assinar.
O que acontece após a chegada do relatório
Um relatório que não altera nada não justificou ser encomendado. Esta é a parte do serviço que é verdadeiramente nossa e é por isso que preferimos que a inspeção seja realizada suficientemente cedo para ter impacto.
- Analisamos o relatório consigoOs relatórios são elaborados em espanhol ou em inglês e destinam-se a um leitor técnico. Analisamo-lo consigo e separamos os três grupos que existem sempre: elementos normais num imóvel desta idade, elementos que em breve terão custos e elementos que alteram a decisão.
- As conclusões que exigem documentação seguem para o advogadoUma ampliação construída sem autorização, um terraço que foi fechado, uma piscina que não aparece na descrição do registo. A constatação física é o início de uma questão jurídica, e essa questão deve ser tratada pelo seu advogado antes de qualquer empreiteiro.
- É possível atribuir um valor à conclusãoUm defeito sem um custo de reparação não constitui uma posição negocial, mas sim uma fonte de ansiedade. Quando o próprio relatório quantifica os trabalhos, é esse valor que apresentamos ao vendedor. Quando não o faz, podemos obter um orçamento de reparação junto de um profissional antes de iniciar a conversa sobre o preço, para que seja solicitado um montante específico para uma reparação específica, e não uma compensação baseada na impressão causada pelo imóvel. Diga-nos e trataremos disso. Vale a pena esperar os poucos dias necessários para qualquer questão sobre a qual realmente pretenda negociar.
- Quando é necessário um arquiteto, chamamo-loAlgumas conclusões ultrapassam aquilo a que um inspetor pode responder. Saber se uma ampliação pode ser legalizada, o que uma remodelação realmente implicaria, se a disposição que está a planear é sequer possível e quanto custaria tudo isso são questões para um arquiteto, por isso envolvemos um. Trata-se de um especialista independente, com honorários próprios, que lhe serão apresentados diretamente, sem qualquer intermediação nossa.
- O que pode ser resolvido torna-se uma exigência, não uma reclamaçãoCom o relatório em mãos, nós e o seu advogado determinamos precisamente o que tem de ser documentado, corrigido ou contabilizado e apresentamo-lo ao vendedor. É uma conversa muito diferente de pedir um desconto porque o imóvel parece desgastado.
- Reflete-se no preço, nas condições ou no prazoUma conclusão pode ser deduzida do preço, tornar-se uma condição a cumprir antes da outorga da escritura ou resultar numa reparação que o vendedor realiza primeiro. Qual das três opções é adequada depende da conclusão e do grau de motivação da outra parte, e é para isso que serve a negociação.
- Por vezes, a resposta é pararJá aconselhámos clientes a não avançar quando uma verificação jurídica ou técnica revelou algo grave. Ninguém gosta dessa conversa, mas continua a ser mais barato do que a alternativa. Não comprar é um resultado legítimo de um processo de compra e tratamo-lo como tal.
O que uma inspeção técnica analisa realmente
Uma inspeção consiste numa análise visual e não invasiva das partes acessíveis do edifício. O especialista regista o estado de cada elemento, os defeitos encontrados, a gravidade aparente e quais os itens que exigem uma abertura para que seja possível ter certezas. O âmbito varia consoante o imóvel e a pessoa contratada, por isso considere isto como a estrutura do trabalho, e não como uma lista fixa.| O que é analisado | Porque é decisivo | O que fazemos com a conclusão |
|---|---|---|
| O edifício | ||
| Estrutura e fundações | Fissuras, movimentação e assentamento são conclusões que podem pôr fim a uma compra, em vez de apenas conduzir a uma revisão do preço. São também as que uma visita tem menor probabilidade de detetar, porque o sintoma visível é frequentemente uma fissura fina no local errado. | Se for grave, o relatório indica o que precisa de ser investigado mais aprofundadamente e suspendemos o processo até essa questão ser esclarecida. Nada é assinado enquanto existir uma incógnita estrutural. |
| Telhado, terraços e impermeabilização | Nesta costa, um telhado passa a maior parte do ano sem fazer nada e justifica o seu custo durante alguns dias de chuva intensa. Um telhado plano ou um terraço sobre um espaço habitável é o local por onde a água entra. | Um orçamento de reparação transforma-se num argumento sobre o preço. Água estagnada, uma membrana deteriorada ou um terraço com drenagem inadequada tornam-se uma condição a cumprir antes da outorga da escritura. |
| Fachada, águas pluviais e drenagem | As caleiras e os tubos de queda muitas vezes nem sequer são instalados aqui, pelo que a chuva escorre pela parede e penetra na sua parte inferior. É algo normal a nível local, mas continuará a ser o seu problema de humidade. | Perguntamos o que a comunidade já decidiu sobre o assunto, uma vez que a fachada é normalmente uma área partilhada e a reparação pode ser paga através de uma contribuição extraordinária, em vez de ficar a seu cargo. |
| Humidade e entrada de água | A humidade ascendente é comum em apartamentos no rés do chão e em casas construídas sem uma barreira contra a humidade, e a pintura recente oculta-a perfeitamente durante uma visita. É o defeito mais sistematicamente subestimado na Costa del Sol. | As leituras são efetuadas com um medidor de humidade, e não a olho. Uma leitura é um número que pode apresentar ao vendedor, ao contrário de uma impressão. |
| No interior do imóvel | ||
| Janelas, portas e carpintaria | O alumínio antigo sem corte térmico, o vidro simples e as vedações deterioradas fazem a diferença entre um apartamento que mantém a temperatura e outro que funciona com o ar condicionado durante todo o verão e continua a ser ruidoso. | Normalmente, trata-se de um custo, não de uma crise. Calculamo-lo e incluímo-lo na proposta como um valor conhecido, em vez de surgir como uma surpresa no primeiro ano. |
| Eletricidade | Uma instalação de outra década pode ser segura e, ainda assim, ficar muito aquém do que as normas atuais exigiriam. Além disso, determina se pode instalar uma placa de indução, um carregador para o carro ou uma segunda unidade de ar condicionado. | Uma verificação funcional do quadro elétrico, dos circuitos e da ligação à terra. Se o relatório assinalar algum problema, um eletricista apresenta o orçamento da atualização antes de se comprometer, não depois. |
| Canalização, água quente e drenagem | A idade da canalização, a pressão da água e a forma como os chuveiros e a cozinha escoam efetivamente. A drenagem lenta e a baixa pressão fazem parte do quotidiano e são invisíveis em todas as fotografias alguma vez tiradas. | Abrimos as torneiras e observamos os escoamentos. Quando há indícios de problemas na canalização dentro das paredes, trata-se exatamente do tipo de questão que deve ser resolvida antes da assinatura, e não depois. |
| Ar condicionado e aquecimento | As unidades têm uma vida útil e um historial de manutenção, e o facto de "funcionar" em abril não significa que funcione da mesma forma em agosto. A substituição é um valor real a considerar numa propriedade inteira. | Sempre que possível, testamos o aquecimento e o arrefecimento. A idade e o estado de conservação entram no cálculo dos custos correntes, juntamente com a classe energética. |
| Cozinha e casas de banho | Numa propriedade usada, estas são as duas divisões que deve esperar substituir em algum momento. Saber se esse momento é agora ou daqui a oito anos representa a maior parte do orçamento de renovação. | Passa a ser um custo planeado, com uma data definida, e é isso que distingue uma renovação de uma emergência. |
| Exterior e áreas partilhadas | ||
| Piscina, equipamentos e rega | Uma piscina privada é também uma máquina, e não apenas um buraco no chão: bomba, filtragem, canalização e a própria estrutura. As fugas são dispendiosas e não são visíveis enquanto a piscina está cheia. | Quando o relatório levanta alguma questão, pedimos a intervenção de um especialista em piscinas, e o custo de funcionamento é incluído no cálculo dos custos da sua propriedade. |
| Jardim, limites e construções existentes | O que existe no lote deve corresponder ao que consta da planta. Um alpendre, uma arrecadação, uma pérgula ou uma cave convertida que exista na realidade, mas não no papel, é um problema jurídico disfarçado de problema físico. | A constatação física é enviada diretamente ao seu advogado. Este é o ponto mais comum em que uma verificação técnica se transforma numa questão jurídica. É importante definir claramente quem responde a cada questão: o inspetor descreve o que está construído e se corresponde ao registo predial e ao cadastro; saber se pode ser legalizado ou se dispõe de uma licença de ocupação é uma questão para o advogado, não para o inspetor. São três registos e um edifício, e é normal que não coincidam. |
| Zonas comuns e obras pendentes | Os elevadores, a garagem, o telhado, a piscina e a fachada são partes comuns, tal como a respetiva despesa. Uma comunidade que já tenha aprovado uma reparação dispendiosa compromete-o com a sua parte antes de chegar. | O estado físico resulta da inspeção, enquanto as atas e as dívidas vêm do advogado, e asseguramos que ambos são analisados em conjunto, e não separadamente. |
| Classe energética e custos correntes | Uma propriedade mais antiga encontra-se nas classes inferiores, com um consumo mais elevado, e isso reflete-se todos os meses, e não apenas uma vez no notário. | É incluído no cálculo dos custos de propriedade, juntamente com a quota de condomínio e os impostos anuais, para que a compra mais barata seja comparada honestamente com a mais recente. |
Onde se enquadra a inspeção na compra
A compra completa envolve quinze passos, desde o primeiro contacto até às chaves. A verificação técnica tem uma janela temporal, e essa janela é mais curta do que a maioria das pessoas imagina: deve ser encomendada suficientemente cedo para que uma constatação ainda possa alterar alguma coisa e concluída antes da assinatura que pretende fundamentar.Passos 8, 9, 13 e 14 de 15
- Reserva e momento de decidirQuando encontrar o imóvel certoUma reserva retira a propriedade do mercado enquanto esta é verificada. Este é o momento de decidir se uma inspeção técnica faz parte dessa verificação, porque o contrato de reserva é também o documento onde se acorda o que acontece ao sinal se uma verificação revelar um problema. Decidir depois é o que faz as pessoas sentirem que têm de avançar.ResaleO sinal da reserva e as condições acordadas. O preço, as datas e os equipamentos também são definidos aqui, precisamente os elementos que uma constatação pode voltar a pôr em causa.
- As verificações em conjuntoGeralmente, duas a quatro semanasA diligência prévia jurídica começa depois da reserva, sendo este o momento natural para realizar a inspeção técnica em paralelo. O mesmo período, dois especialistas diferentes, duas listas diferentes. É importante que se sobreponham, porque uma constatação relativa ao edifício transforma-se muitas vezes numa questão sobre a documentação, e pretende que ambos continuem a trabalhar quando isso acontecer.
- Última verificação antes da assinaturaAntes da outorgaNuma propriedade usada, voltamos a verificar tudo antes da assinatura, consigo ou em sua representação. Esta verificação é da nossa responsabilidade e não é uma vistoria: confirmamos que a propriedade se encontra no estado acordado e que os equipamentos constantes do inventário continuam no local. Se pretender uma verificação técnica profissional por um arquiteto ou inspetor, organizamo-la separadamente.New buildNuma construção nova, o processo depende do promotor. Alguns realizam o snagging antes da transmissão da propriedade, outros depois. Esse é o serviço complementar.ResaleO estado em comparação com o que foi acordado, e o inventário em comparação com o que ainda se encontra no imóvel.
- Notário e chavesDia da outorgaO prazo a partir do qual tudo o que foi referido é calculado. Depois de a escritura ser assinada, o imóvel é seu no estado em que se encontra, e uma constatação que surja no segundo dia será uma fatura de reparação, não uma posição negocial. Não tem de estar presente pessoalmente se o seu advogado tiver uma procuração, e estaremos presentes de qualquer forma.
O mesmo imóvel, verificado de duas formas
Como funciona a vertente técnica de uma compra sem um representante do comprador e com um representante.| Por sua conta | Com Arevont | |
|---|---|---|
| Quem lhe comunica o estado | O agente do vendedor, cuja função é vender este imóvel específico e cuja descrição do estado é uma descrição comercial. | Um especialista sem qualquer interesse na conclusão da venda, cuja única missão é encontrar o que está errado. A nossa função é conseguir que intervenha atempadamente. |
| Encontrar o profissional | Procurar numa língua que talvez não leia, sem forma de distinguir um inspetor de um construtor à procura da obra de reparação que se segue. | Tratamos de encontrar um inspetor ou um arquiteto entre os profissionais com quem trabalhamos e indicamos qual dos dois é adequado ao imóvel. |
| Momento | Encomendado tardiamente, depois de a reserva ser assinada e de o sinal estar comprometido, precisamente quando uma constatação tem menos força negocial. | Agendado para o mesmo período que a diligência prévia jurídica, para que uma constatação ainda possa ser considerada. |
| O que o relatório implica | Um documento técnico em espanhol e uma conversa em espanhol com a outra parte sobre esse documento. | Analisamo-lo consigo, dividimo-lo entre o que é normal, o que representa um custo e o que altera a resposta, e transformamos este último ponto numa exigência a apresentar ao vendedor com o seu advogado. |
| Quanto lhe custa | Os honorários do inspetor, independentemente de quem o contrate. | Os mesmos honorários do inspetor, faturados diretamente a si. A contratação, o acesso, o agendamento e a negociação posterior são gratuitos, porque, enquanto comprador, nunca nos paga nada. |
O imóvel que era muito mais antigo do que as fotografias
Um dos imóveis que fomos visitar era simplesmente muito mais antigo do que as fotografias do anúncio sugeriam. Nada nas fotografias era falso. Estavam bem iluminadas, bem enquadradas e tinham sido tiradas na melhor hora do imóvel, e nenhuma revelava a sua idade. Estar dentro dele demorou cerca de dez segundos a responder a uma pergunta que o anúncio inteiro tinha deixado em aberto. Essa é a versão ligeira deste problema, aquela que se deteta ao visitar o imóvel. A versão dispendiosa é a que não se consegue ver de todo: o que está atrás da parede, sob o terraço e dentro das instalações. Ninguém deteta isso ao visitar o imóvel, e esse é precisamente o argumento para enviar alguém cuja função é procurá-lo.Uma visita informa-o sobre a idade de um imóvel. Uma inspeção informa-o sobre o seu custo.
Quanto custa?
- Comprador0 €Não nos paga nada, compre ou não alguma coisa e quer uma verificação que tenhamos contratado o leve ou não a desistir de um imóvel.
- Promotor ou vendedor
- Construção nova
- 2,5 to 6 %
- Imóveis usados
- 1,5 to 4 %
- Inspetor ou arquitetoFatura-lhe diretamente a vistoria. Não somos pagos por esse profissional nem recebemos qualquer valor pela recomendação, que é o mesmo acordo que temos com o escritório de advogados que recomendamos.
A nossa intervenção é gratuita. Decidir se uma verificação vale a pena, contratar o especialista, garantir-lhe o acesso, compatibilizar o agendamento com a data da assinatura e levar as constatações para a negociação não lhe custa nada, porque, enquanto comprador, nunca paga nada à Arevont em momento algum.A própria inspeção é contratada separadamente e o especialista apresenta-lhe diretamente o orçamento. Não publicamos um preço para ela nem inventamos um intervalo: os honorários dependem do imóvel, da sua dimensão e da distância que alguém tenha de percorrer, e são honorários do especialista, não nossos. Recebe o valor antes de qualquer contratação e decide.O que se segue ao relatório também não é da nossa responsabilidade. Um especialista em piscinas, um eletricista ou um construtor que apresente um orçamento para uma reparação fatura-lhe o respetivo trabalho. Nada é acrescentado à fatura através de nós, neste caso ou em qualquer outro.
O preço do imóvel é o mesmo, mesmo que trate diretamente. Numa construção nova, consulte à vontade a tabela de preços do promotor e confirme-a.
O que uma inspeção não fará por si
Não fará com que alguém repare alguma coisa. Num imóvel usado não existe garantia. O vendedor responde apenas pelos defeitos ocultos de que tinha conhecimento e que ocultou, o que significa provar o que outra pessoa sabia, dentro de um prazo curto, depois de o imóvel já ser seu. Assim, o valor do relatório está inteiramente na decisão que toma enquanto ainda pode tomá-la, não numa reclamação posterior.Também não é uma garantia. Uma vistoria é visual e não invasiva: nada é desmontado, nenhuma parede é aberta, e um relatório que indique que um elemento precisa de uma investigação adicional está a ser honesto, não evasivo. Ainda assim, pode surgir no segundo ano algo que ninguém poderia ter visto na tarde em que esteve no imóvel.E não contratamos uma em todas as compras. Numa construção nova abrangida pelas respetivas garantias, o trabalho consiste numa verificação da entrega do imóvel, não numa vistoria. Num apartamento pequeno, recente e bem conservado, uma boa visita, acompanhada de um orçamento de um especialista para o único aspeto que lhe importa, é muitas vezes uma utilização mais sensata do dinheiro. Preferimos dizer-lho e enganar-nos quanto aos honorários a contratar alguém apenas para que o processo pareça minucioso.
Perguntas frequentes sobre a inspeção técnica
- É obrigatória uma inspeção técnica em Espanha?
- Não. Não existe qualquer exigência legal de realizar uma quando compra, e a maioria dos compradores espanhóis não a realiza. Ninguém envolvido no processo lha pedirá, precisamente por isso tem de ser uma decisão que toma, em vez de uma decisão por que espera.
- Quando tenho de a contratar?
- Idealmente, no momento da reserva, para que decorra durante o mesmo período de duas a quatro semanas que a diligência prévia jurídica e termine antes do contrato vinculativo. Tarde o suficiente para demonstrar que leva o imóvel a sério, mas cedo o suficiente para que uma constatação ainda possa alterar o preço ou tornar-se uma condição.
- Quanto custa e quem paga?
- O especialista apresenta-lhe diretamente o orçamento e fatura-lhe o serviço, e os honorários dependem do imóvel e da sua dimensão. Não publicamos um valor porque não são os nossos honorários que devemos publicar. A nossa intervenção, que consiste em tratar da contratação e acompanhar o que for detetado, é gratuita, tal como tudo o que fazemos por um comprador.
- O que acontece se o inspetor encontrar algo grave?
- Passa a ser uma exigência específica, em vez de uma reclamação. Com o seu advogado, definimos o que tem de ser documentado, corrigido ou contabilizado e apresentamos isso ao vendedor. O valor pode ser deduzido do preço, tornar-se uma condição antes da outorga da escritura ou dar lugar a uma reparação realizada previamente. E, se o problema for suficientemente grave, recomendamos desistir, algo que já fizemos antes.
- O vendedor pode recusar a entrada de um inspetor?
- O acesso depende da colaboração do vendedor e normalmente é combinado sem dificuldade, geralmente juntamente com uma visita. Se for recusado ou repetidamente adiado num imóvel que já está a reservar, isso constitui informação por si só e nós agiríamos em conformidade.
- Tenho de estar em Espanha para isso?
- Não. O especialista não precisa que esteja presente e nós também não. Recebe o relatório, analisamo-lo consigo numa chamada e, se quiser ver algo específico, voltamos ao imóvel e mostramos-lho por vídeo.
