Contrato de compra e venda ao comprar um imóvel em Espanha
Em 30 segundos
Uma revenda em Espanha utiliza um contrato de arras, com um depósito de 10 a 20 % do preço. A lei espanhola reconhece três tipos de contrato de arras, cada um com consequências diferentes se o negócio não se concretizar. O contrato deve indicar o tipo, porque, se nada disser, o tipo predefinido é o pior para o comprador.
| Arras penitencialesCódigo Civil, art. 1454.º | Arras confirmatoriasO padrão implícito | Arras penalesum híbrido | |
|---|---|---|---|
| O que é | Direito de desistir por preço fixo | Um pagamento parcial normal | Uma penalização, além do direito de forçar a venda |
| Se desistir | Perde o sinal | Ainda podem exigir a conclusão | Paga a penalização, mas a venda ainda pode ser forçada |
| Se desistirem | Devolvem-no em dobro | Ainda pode exigir a conclusão | Pagam a penalização, mas a venda ainda pode ser forçada |
| Escolha esta opção se | Pretende uma saída simples a um preço conhecido | Nenhuma das partes planeia desistir | Pretende algo que desencoraje mais a desistência do que um simples sinal |
Que contrato assino e o que acontece se precisar de desistir?
Assina um contrato de arras. O que acontece se desistir depende inteiramente de qual dos três tipos legais o contrato identifica. O contrato de arras é o contrato particular de sinal utilizado na compra de um imóvel usado. O comprador e o vendedor assinam-no antes do notário, e o contrato estabelece a penalização se uma das partes cancelar o negócio. O sinal é o pagamento substancial que se segue à reserva e compromete ambas as partes com a venda, sendo tratado na prática espanhola como uma quantia de garantia e não como um pagamento parcial do qual possa desistir. Arras não são o mesmo que um sinal checo. Consoante o tipo acordado, a desistência pode custar ao comprador o sinal e ao vendedor o dobro desse montante. Trata-se de uma consequência muito mais significativa do que a palavra "sinal" sugere a um leitor estrangeiro.O artigo 1454.º do Código Civil descreve o tipo utilizado pela maioria dos contratos: arras penitenciales. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro do sinal. Este tipo permite que qualquer uma das partes desista simplesmente, a um preço fixo. Existem outros dois tipos, que funcionam de forma muito diferente. Pode consultar os três tipos apresentados integralmente ao lado deste parágrafo.Se o contrato não indicar qual o tipo aplicável, é comum afirmar-se que os tribunais espanhóis aplicam por defeito as arras confirmatorias. Esta é a versão que NÃO lhe permite simplesmente desistir pelo preço do sinal. Esta regra supletiva é amplamente repetida nos comentários jurídicos. No entanto, o próprio artigo 1454.º rege apenas as arras penitenciales e não estabelece o que acontece por defeito quando o contrato é omisso. A verdadeira regra supletiva não foi confirmada com base no texto jurídico oficial do BOE. Para um comprador, a abordagem mais segura é presumir que se aplicam as arras confirmatorias até que um advogado confirme o contrário. É precisamente por isso que o tipo deve constar de uma frase clara no contrato, e não ser deixado à presunção.
Que tipo de arras devo pedir?arras penitenciais, se para si for importante poder desistir por um preço conhecido. Este é também o tipo que a maioria dos agentes imobiliários e advogados espanhóis utiliza por hábito. Assim, na prática, normalmente só está a pedir ao seu advogado que confirme que a expressão consta do contrato, e não a pedir algo invulgar.
A construção nova é diferente?
Sim. O documento que se segue à reserva numa construção nova é normalmente designado apenas por contrato privado de compra e venda (contrato privado de compraventa), e não por "arras". Os artigos do Código Civil acima não o regulam. Cada pagamento que faça ao promotor antes de o edifício estar concluído deve ser coberto, desde o momento em que a licença de construção é concedida, por uma garantia bancária ou uma apólice de seguro em seu nome, emitida por um banco ou seguradora autorizados. Se o promotor não entregar o imóvel dentro do prazo, a garantia devolve cada euro que pagou, acrescido dos juros legais. Esta é uma forma de proteção diferente de um sinal devolvido em dobro. A conclusão de uma construção nova demora normalmente entre 2 meses e 3 anos, consoante a fase do próprio projeto.A lei atualmente aplicável é a primeira disposição adicional (disposición adicional primera) da Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, conforme alterada pela Ley 20/2015. Uma lei anterior, a Ley 57/1968, abrangia esta matéria e continua a ser mencionada em muitos materiais antigos disponíveis online. Foi revogada em 1 de janeiro de 2016, e o seu conteúdo foi transferido para a disposição acima referida. Se um contrato ou um consultor ainda mencionar a lei de 1968, está a citar uma lei revogada. Vale a pena notar este facto, em vez de presumir que se trata de uma abreviatura inofensiva.
| Imóveis usadosarras | Construção novacontrato particular de compra e venda | |
|---|---|---|
| Legislação aplicável | Código Civil, artigo 1454 | LOE, primeira disposição adicional |
| Montante típico nesta fase | 10 a 20 % do preço | Definido pelo calendário de pagamentos do promotor |
| Se não conseguirem entregar | Sinal devolvido em dobro, se forem mencionadas arras penitenciais | Todos os pagamentos devolvidos integralmente, mais juros legais, ao abrigo da garantia |
| O que o advogado verifica primeiro | Que o tipo de arras esteja indicado no contrato | Que exista um certificado de garantia bancária real para os seus pagamentos específicos |
Quanto tempo decorre entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves?
Numa revenda, todo o percurso entre a reserva e a entrega das chaves demora normalmente 1 a 3 meses. A assinatura do contrato de arras ocorre geralmente a meio desse período, depois de concluída a verificação de diligência jurídica, que demora aproximadamente 2 a 4 semanas. Numa construção nova, o mesmo percurso demora muito mais, entre 2 meses e 3 anos, porque depende do avanço do projeto, e não de um calendário fixo.A verificação do contrato por um advogado antes de o assinar, em qualquer uma das vias, custa normalmente aproximadamente ~1 % do preço. É um custo reduzido face ao que está em causa: um documento que determina se o seu sinal será devolvido, e se será ou não devolvido em dobro.
O que pode correr mal nesta fase e como pode o advogado detetá-lo primeiro?
Quase nada do que corre mal aqui é invulgar. Normalmente, trata-se de um pequeno conjunto de erros comuns. É fácil detetar cada um antes da assinatura e dispendioso corrigi-lo depois.
- Risco máximoO contrato nunca especifica que tipo de arras se aplicaÉ habitualmente interpretado como arras confirmatórias, o que não lhe permite simplesmente desistir pelo valor do sinal.What to do insteadConfirme que a palavra "penitenciais", ou o tipo que pretende, está escrita no texto.
- Vale a pena contestarO sinal é pago diretamente na própria conta do vendedorSe o vendedor já o tiver gasto, uma decisão judicial que determine o pagamento do sinal em dobro não equivale a ter o dinheiro de volta.What to do insteadEm vez disso, peça uma conta de cliente ou de depósito fiduciário, sobretudo porque o vendedor poderá ter de devolver o sinal em dobro.
- Risco máximoA garantia bancária de uma construção nova é descrita como "automática assim que pagar"A garantia deve existir para os seus pagamentos específicos, ser emitida em seu nome, a partir do momento em que a licença de construção é concedida. Não é apenas uma promessa geral da empresa.What to do insteadPeça o certificado individual. Não aceite uma declaração de marketing de que existe um sistema de garantia.
- Vale a pena contestarO prazo da outorga da escritura não prevê consequências pelo seu incumprimentoUma data sem consequências associadas não constitui proteção real em nenhuma das vias. É apenas uma esperança.What to do insteadCertifique-se de que o contrato estabelece o que acontece ao dinheiro e ao negócio se a data acordada for ultrapassada.
O que confirmar antes de assinar o contrato vinculativo
Cinco coisas. O seu advogado deve verificá-las, não limitar-se a lê-las uma vez e confiar nelas, porque este contrato fixa as verdadeiras consequências de desistir.- Que tipo de arras é indicado num imóvel usadoA palavra "penitenciales" (ou uma declaração clara equivalente do direito de desistir relativamente ao sinal) tem de constar do texto, não podendo ficar apenas implícita. Uma versão inadequada fala genericamente de "arras" e nunca indica o tipo.
- Onde fica realmente o sinalUma conta de cliente ou uma conta de garantia oferece uma posição mais segura do que o pagamento direto na conta pessoal do vendedor, sobretudo se este tiver posteriormente de o devolver em dobro. Uma versão inadequada não indica qualquer conta, dizendo apenas "pago ao vendedor".
- O certificado da garantia bancária, numa construção novaTem de indicar o seu imóvel e os seus pagamentos específicos, com emissão por um banco ou seguradora autorizados, e não apresentar apenas uma brochura geral da empresa sobre garantias. Uma versão inadequada é uma declaração de marketing segundo a qual "todos os pagamentos estão garantidos", sem qualquer certificado anexado.
- O prazo para a outorga da escritura e o que acontece se houver atrasoAmbas as opções devem indicar o que acontece ao dinheiro e ao negócio se a data acordada não for cumprida, e não apenas o que acontece se uma das partes simplesmente mudar de ideias. Uma versão inadequada indica uma data, mas não prevê qualquer consequência pelo seu incumprimento.
- O que está incluído, por escrito, num imóvel usadoElementos fixos, eletrodomésticos e tudo o que o anúncio tenha sugerido, mas que a escritura não inclua automaticamente. Este é o último documento antes do notário em que ainda é barato acrescentar um item em falta. Uma versão inadequada diz "no estado em que se encontra", sem discriminar os itens.
Isto explica a lei, não o seu contrato específico
Estas são informações gerais sobre o direito contratual espanhol tal como vigorava em 17 de agosto de 2026, consultadas na fonte original e não copiadas de comentários. Não constituem aconselhamento jurídico sobre o documento que tem perante si. O tipo de arras aplicável, a autenticidade e atualidade de um certificado de garantia bancária e o verdadeiro custo do incumprimento de um prazo são questões que apenas um advogado independente, ao analisar o seu contrato específico, pode esclarecer.Não redigimos este contrato nem somos parte nele. O que garantimos é que um advogado o leia antes de o assinar. Garantimos também que o tipo de arras ou o certificado de garantia é um facto expressamente identificado e verificado, e não apenas uma suposição que todos fazem sobre os demais.
Perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda
- O contrato de arras é o mesmo que a escritura assinada perante o notário?
- Não. O contrato de arras é um documento particular entre o comprador e o vendedor. É assinado antes da fase notarial, sem a presença de um notário. A escritura pública é assinada posteriormente no cartório notarial, sendo esse o ato que transfere a propriedade. O contrato de arras estabelece os termos que são depois executados na reunião com o notário.
- O que acontece ao sinal de arras se a venda não se concretizar por uma razão que nenhuma das partes controla?
- Depende do que o próprio contrato prevê para essa situação. É precisamente por isso que um contrato de arras bem redigido abrange mais do que apenas "o comprador muda de ideias" e "o vendedor muda de ideias". Uma causa fora do controlo de ambas as partes, como a recusa de um crédito hipotecário por razões não relacionadas com a conduta do comprador, merece uma cláusula específica própria, em vez de ficar sujeita à regra geral das arras penitenciales.
- Posso negociar a percentagem do preço paga nesta fase?
- Sim, 10 a 20 % é um intervalo comum, não uma regra fixa. O valor exato faz parte do que comprador e vendedor acordam entre si. Um valor mais baixo reduz o montante em risco se precisar de desistir ao abrigo da regra penitencial. Um vendedor pode pedir mais se o considerar um sinal mais forte de compromisso.
