A verificação jurídica ocorre antes ou depois da reserva?

Depois. A reserva retira o imóvel do mercado para que o advogado possa realizar a verificação detalhada sem que outra pessoa o compre entretanto. Uma reserva não significa que esteja a comprar às cegas, e é o contrato de reserva que o protege: tem de indicar o que acontece ao sinal se a verificação encontrar um problema grave.

Quanto demora a verificação jurídica?

Normalmente, 2 a 4 semanas a contar da reserva. O que a prolonga quase nunca é o trabalho jurídico. São os documentos que ainda não chegaram do vendedor, do promotor ou do administrador do condomínio, e tratar de os obter é responsabilidade nossa, não do advogado.

O sinal da reserva é reembolsável se o advogado encontrar algum problema?

Depende da redação do contrato de reserva e varia consoante o promotor e o vendedor. A reserva é o único pagamento feito fora do sistema de garantias, pelo que deve ser de valor reduzido e o contrato tem de indicar claramente as condições para a sua devolução. É por isso que o advogado o lê antes de o dinheiro sair, e não depois.

Posso herdar as dívidas do proprietário anterior?

Algumas dívidas e obrigações associadas a um imóvel podem passar para o novo proprietário, razão pela qual a verificação abrange o imóvel e não apenas o vendedor. Em Espanha, as dívidas seguem o imóvel e não a pessoa, pelo que despesas de condomínio, impostos ou multas não pagos podem passar para si. O advogado verifica a situação junto do condomínio e solicita os certificados relevantes antes da assinatura.

Preciso do meu próprio advogado ou o vosso é suficiente?

Precisa de um advogado independente que o represente a si, e não ao promotor ou ao vendedor. Recomendamos habitualmente a Malaga Solicitors, uma sociedade espanhola independente na Costa del Sol, e não recebemos qualquer comissão por essa recomendação. É livre de contratar outro advogado espanhol da sua escolha, e o advogado atuará em sua representação em qualquer dos casos.

Em nome de quem deve ficar o imóvel?

Em seu nome, em nome de ambos os cônjuges ou de outra forma, consoante a sua situação familiar e financeira. Não existe uma única resposta correta. A forma como o imóvel é detido pode mais tarde afetar a herança, os impostos e a venda, pelo que é preferível decidir isso com o advogado e um consultor fiscal antes do contrato de compra e venda, e não no notário. Se estiver a comprar em casal, tiver filhos, possuir património significativo em Espanha ou estiver a considerar comprar através de uma empresa, informe o advogado logo no início.

Tenho de ir a Espanha para tratar da parte jurídica?

Não para a verificação em si. Com uma procuração, o advogado pode tratar da maior parte do processo, incluindo a assinatura no notário. Ainda assim, preferíamos que viesse pelo menos uma vez, e é mais fácil tratar da procuração enquanto está aqui do que a partir do seu país de residência, onde normalmente são necessárias formalidades adicionais, uma apostila e uma tradução.

Quanto custa a verificação jurídica e quem a paga?

É o comprador que a paga, diretamente à sociedade de advogados e não através de nós. A sociedade que recomendamos cobra cerca de 1 % do preço de compra, incluindo IVA, e esse valor cobre todo o trabalho, não apenas a verificação. Não recebemos qualquer parte desse valor.

Services

Coordenação da diligência prévia jurídica de um imóvel em Espanha

Não prestamos serviços jurídicos, e afirmamo-lo deliberadamente: a diligência prévia relativa a um imóvel em Espanha é realizada por um advogado independente que o representa a si, não a nós nem ao vendedor. A nossa função é coordenar todo o processo, para que o contrato de reserva seja lido antes de o seu dinheiro ser movimentado, os documentos cheguem efetivamente ao advogado, os prazos sejam cumpridos e saiba sempre o que ainda está pendente. A verificação em si demora normalmente 2 a 4 semanas a contar da reserva e, até estar concluída, não lhe recomendamos que assine nada.

Quem conduz a verificação e para quem trabalha cada interveniente

Três intervenientes participam na vertente jurídica de uma compra em Espanha, e o mais importante é começar por esclarecer para quem trabalha cada um. Um representa-o a si. Um não representa ninguém. O terceiro somos nós, e não somos um escritório de advogados.Os especialistas asseguram o conhecimento técnico. Nós garantimos que tudo se articula: que o passo seguinte é dado no momento certo, pela ordem correta, e que nada fica pendente por falta de um documento que ninguém tenha solicitado.Para a verificação jurídica, recomendamos habitualmente a Malaga Solicitors, um escritório de advogados espanhol independente que trabalha na Costa del Sol (um escritório da Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). O advogado representa-o a si, não a Arevont nem ao vendedor, e terá contacto com um advogado local que conhece as autoridades locais e o registo predial. Naturalmente, pode escolher o seu próprio advogado a qualquer momento. Não recebemos qualquer comissão ou outra compensação do escritório por essa recomendação.

O que é necessário fazer	Quem o faz	O que isto significa para si
Antes da reserva
Apresentação a um advogado	Arevont	Recomendamos habitualmente a Malaga Solicitors e não recebemos qualquer comissão de referenciação por isso. Se preferir recorrer ao seu próprio advogado espanhol, pode fazê-lo, e nada mais nesta página se altera.
Leitura do contrato de reserva	O seu advogado	A reserva é o único pagamento feito fora do sistema de garantia, pelo que o contrato deve indicar claramente o que acontece ao sinal se a verificação detetar um problema. O advogado lê-o antes de o dinheiro sair, não depois.
Verificação do promotor enquanto empresa	Arevont	Verificamos se se trata de um promotor estabelecido com quem já trabalhámos ou de um novo promotor sem histórico comprovado, bem como qualquer experiência real que nós ou os nossos compradores tenhamos tido, positiva ou negativa. Quando não temos experiência, dizemo-lo em vez de fingir que temos.
Durante a diligência prévia
A própria diligência prévia jurídica	O seu advogado	Titularidade, encargos e dívidas, legalidade e licenças da construção, regras da comunidade, restrições à utilização e ao arrendamento. Trata-se de trabalho jurídico e não o realizamos.
Verificação da garantia bancária	O seu advogado	Numa construção nova, verificamos se a garantia que cobre os seus pagamentos faseados é válida e emitida em seu nome, e não uma apólice coletiva pertencente ao promotor.
Obtenção de documentos do vendedor	Arevont	Solicitamos ao promotor, ao agente do vendedor e ao administrador da comunidade os documentos pedidos pelo advogado. É aqui que uma verificação jurídica fica efetivamente bloqueada, e não se trata de um problema jurídico.
Cumprimento dos prazos	Arevont	O que tem de acontecer a seguir e até quando. Quando algo é necessário da sua parte, informamo-lo antecipadamente, em vez de o fazer no próprio dia.
Explicação do significado de uma descoberta para a compra	Arevont, com o seu advogado	O advogado esclarece a situação jurídica. Nós explicamos o que ela significa para esta compra específica, incluindo quando a recomendação é desistir.
Na assinatura e depois
A assinatura no notário	O notário	Um funcionário público que confirma a identidade das partes, que a assinatura foi feita corretamente e que a escritura pública está correta. Não é o seu consultor nem está do lado de ninguém.
Reter o dinheiro até à outorga da escritura	O seu advogado	Num imóvel usado, o saldo fica normalmente depositado na conta de cliente do seu advogado, uma conta separada e supervisionada, e só chega ao vendedor no notário.
Administração após a transferência	O seu advogado	A documentação posterior à transferência, as alterações dos contratos de serviços e as obrigações fiscais anuais. Continuamos a ser o seu contacto aqui na costa.

Uma única frase rege toda a tabela. A Arevont não presta serviços jurídicos, fiscais, de avaliação ou de arquitetura, e nada nesta página constitui aconselhamento sobre a sua compra. Quando é descrita uma posição jurídica, trata-se da posição que o seu advogado confirma para o seu imóvel específico.

Recebem uma comissão por recomendar um advogado?Não. Não recebemos qualquer comissão ou outra recompensa da sociedade que recomendamos. Vale a pena fazer a mesma pergunta a qualquer agência, porque um advogado que paga pela recomendação tem lealdades divididas, e uma lealdade dividida pode fazê-lo silenciar um problema que deveria impedir o negócio. Uma agência de confiança responde diretamente.

Posso trazer o meu advogado?Sim, em qualquer momento. Recomendamos a sociedade com que trabalhamos porque colaboramos com ela há anos e a coordenação é mais simples, mas a escolha é sua e o advogado atua em seu nome de qualquer forma. O que não recomendamos é confiar num advogado proposto pelo promotor ou pelo agente do vendedor, cujo interesse é concluir a venda.

O notário não é o seu advogado

Este é o mal-entendido mais comum que os compradores estrangeiros trazem para uma compra em Espanha, e vale a pena esclarecê-lo antes de tudo, porque determina quem está realmente a protegê-lo.O notário é um funcionário público. Verifica a legalidade da escritura e o estado do registo no momento da assinatura, e não representa ninguém. O seu advogado representa-o e realiza as verificações antes de ficar vinculado. Duas verificações independentes, em dois momentos diferentes, com duas funções diferentes. Precisa de ambas, e nenhuma substitui a outra.

O que geralmente se presumeComo funciona em Espanha

O notário verifica a compra por mim: O notário confirma a identidade, que a assinatura foi realizada corretamente e que a escritura pública está correta, e verifica novamente a titularidade e o registo atual nesse momento. Essa é uma verificação real. Não é o mesmo que a diligência prévia realizada semanas antes em seu nome, quando ainda era possível desistir.
O notário é uma espécie de consultor jurídico: Em Espanha, o notário não é consultor jurídico nem representante de nenhuma das partes. Isto é frequentemente confundido no seu país de origem e vale a pena dizê-lo claramente.
Um advogado do meu país pode tratar disto: Precisa de um advogado espanhol que conheça o direito espanhol. Pode envolver o seu advogado do país de origem juntamente com ele e, honestamente, isso costuma acrescentar pouco e muitas vezes atrasar o processo: os advogados que faturam à hora tendem a levantar questões que o sistema espanhol resolveu há muito e depois perguntam ao advogado espanhol como funciona tudo aqui.
O agente imobiliário já me disse que está tudo bem: Uma resposta do lado do vendedor é informação, não verificação. Pode perfeitamente estar correta. Continua, ainda assim, a não ser uma verificação pela qual alguém se responsabilize.
O que foi prometido verbalmente será cumprido: Uma promessa verbal não vale nada aqui, a menos que fique registada por escrito. O seu advogado analisa consigo cada cláusula, e o que se aplica é o que consta do contrato.

E há a parte que quase ninguém diz em voz alta. Os problemas aqui normalmente não resultam de fraude. Resultam de documentação incompleta: uma ampliação que nunca foi registada, uma licença de primera ocupación em falta, uma dívida do condomínio que acompanha o imóvel. É isso que a verificação procura realmente detetar, e é por isso que é pouco glamorosa e demora semanas, não uma tarde.

Fontes oficiais

O meu advogado pode assinar por mim no notário?Sim, com uma procuração adequada, e essa é uma das razões pelas quais vale a pena tratá-la atempadamente, enquanto está aqui, em vez de o fazer na última semana a partir do seu país de origem. A forma como decorre o próprio dia da outorga da escritura é descrita no serviço de entrega do imóvel.

Onde fica o seu dinheiro enquanto decorre a verificação

Os compradores estrangeiros fazem esta pergunta cedo, e têm razão para isso. A conta de depósito notarial que conhece do seu país de origem não existe aqui dessa forma. Funciona de modo diferente, não pior.Num imóvel usado, normalmente envia o dinheiro para a conta de clientes do seu advogado, e o advogado entrega-o ao vendedor apenas no notário, no momento em que a escritura de compra é assinada. Os advogados espanhóis guardam o dinheiro dos clientes numa conta separada e supervisionada, não na sua conta operacional.Numa construção nova, o promotor não pode aceder livremente ao seu dinheiro. Por lei, os seus pagamentos são efetuados para uma conta especial protegida destinada a essa construção específica, e cada um deles tem de estar coberto por uma garantia bancária. O seu advogado verifica isso antes de sair o primeiro euro após a reserva.

Construção novaUma conta de construção protegida, com uma garantia bancária emitida em seu nome e que cobre cada pagamento faseado. O promotor só pode movimentá-la segundo as regras estabelecidas pela lei e pelo contrato.
Imóvel usadoA conta de clientes do seu advogado, separada e supervisionada. O vendedor recebe o dinheiro no notário, e não antes.
A reservaO único pagamento que fica fora do sistema de garantia, precisamente por isso deve ser pequeno e o contrato tem de indicar as condições para a sua devolução.
A sequência que ninguém explicaÉ frequente pagar um pequeno sinal de reserva antes de existir uma garantia bancária, e isso é normal. O que tem de ser protegido é o contrato privado de compra e venda, no qual começam os pagamentos faseados de maior valor. Antes de estes serem efetuados, o seu advogado confirma que existe uma garantia válida e emitida em seu nome.

Não se trata apenas de saber para onde envia o dinheiro. Antes de cada pagamento significativo, o seu advogado verifica por que motivo o está a enviar, a quem e em que condições. Isso é importante porque a fraude que realmente ocorre neste mercado é banal, não dramática: um imóvel anunciado que não pertence ao vendedor para vender, alguém que se faz passar pelo proprietário, uma procuração falsificada, um email a informar que os dados bancários foram alterados. A regra que abrange tudo isto é simples. Nunca pague a ninguém sem confirmar primeiro com o seu advogado ou connosco.

Abrir uma conta bancária

O que acontece ao meu dinheiro se o promotor nunca concluir a construção?É para isso que serve a garantia bancária, e é por essa razão que o seu advogado a verifica antes de ser efetuado qualquer pagamento faseado. Também é importante saber que a proteção não se limita à insolvência do promotor: se a construção ultrapassar a data de conclusão prevista no seu contrato, a mesma garantia é aplicável. O seu advogado explicar-lhe-á exatamente o que a redação abrange relativamente à sua unidade.

Um contrato sobre um imóvel que nunca encontrámos para si

Pode já ter em sua posse um formulário de reserva, um contrato de arras ou um contrato de compra e venda padrão do promotor relativo a um imóvel que nada tem que ver connosco. Envie-o na mesma. Não tem de ser nosso cliente e não precisamos de estar envolvidos na compra.O que não somos é advogados, por isso não lhe diremos que um documento é juridicamente sólido. O que somos é uma equipa que lê constantemente estes contratos do ponto de vista do comprador, o que é algo diferente e útil.

Para que o lemosO que acontece ao seu sinal se a verificação jurídica encontrar algo. A que é que os prazos realmente o comprometem. Quanto lhe custa desistir e se o mesmo custo se aplica à outra parte. Numa construção nova, se a garantia bancária é sequer mencionada e em nome de quem.
O que recebe de voltaQuais as cláusulas que contestaríamos, quais não assinaríamos tal como estão e se o documento é habitual nesta costa ou excecional. Incluindo quando a resposta é que não vemos nele nada que valha a pena contestar.
Onde paramosNão emitimos pareceres jurídicos nem damos qualquer documento por aprovado. Quando o documento requer um advogado, é isso que lhe dizemos, e podemos colocá-lo em contacto com um advogado independente de nós e do vendedor.
Quando o enviarAntes de o dinheiro mudar de mãos. Depois de pagar um sinal, a questão deixa de ser o que alterar e passa a ser o que ainda pode ser recuperado, e essa é uma questão muito pior para ter de colocar.

Envie-nos um imóvel

O que a verificação jurídica não abrange

Uma página que enumera apenas o que é verificado está discretamente a dizer-lhe que tudo é verificado. Não é assim, e vale a pena identificar as lacunas, porque cada uma corresponde a uma verificação real que outra pessoa faz.

O que é facilmente confundidoQuem o faz realmente

A avaliação bancária: O avaliador do banco trabalha para o banco e avalia o imóvel para efeitos de financiamento hipotecário. Detetar defeitos não faz parte do seu trabalho. Não é uma inspeção técnica e não a substitui.
O estado do edifício: Um perito ou arquiteto inspeciona a estrutura, o telhado, a humidade, as instalações e a piscina, e regista o que encontrou. Nos imóveis mais antigos, é isto que deteta problemas que, de outro modo, só surgiriam depois de se mudar.
Defeitos na construção nova à entrega: A snagging na entrega do imóvel é um trabalho separado, com o seu próprio calendário. Em alguns projetos ocorre antes da transferência da propriedade e, noutros, depois, dependendo do promotor.
Se a compra é uma boa ideia: O advogado responde se a situação jurídica é sólida. Saber se o preço é justificável face ao que o mesmo orçamento compra nas proximidades e o que pode ser construído ao lado faz parte do nosso trabalho.
Uma garantia de que nada correrá mal: Uma verificação concluída não é uma promessa. Diz-lhe que aquilo que podia ser verificado foi verificado e o que foi encontrado. Nem todos os itens se aplicam a todos os imóveis, e o advogado verifica o que é relevante para a transação específica.

Inspeção técnica

O que verifica o advogado

Esta é a lista de trabalho. O primeiro grupo aplica-se a todos os imóveis. O segundo aplica-se apenas a uma construção nova, além do primeiro, e diz tanto respeito à empresa por detrás do projeto como ao próprio imóvel.

O que é verificado	Por que tratamos disso	O que significaria um problema aqui
Para todos os imóveis
Propriedade	Quem é efetivamente o proprietário do imóvel e se o registo corresponde à pessoa que o está a vender.	Estaria a comprar a alguém que não pode transferir aquilo que está a vender.
Encargos e execução	Hipotecas, penhoras e outros encargos registados sobre o imóvel.	Um encargo que subsiste após a venda fica associado ao imóvel, não ao anterior proprietário.
Servidões e restrições	Direitos de passagem e outras limitações registadas sobre o imóvel.	Algo que presumiu estar incluído no imóvel acaba por ser partilhado ou estar sujeito a restrições.
Dívidas da comunidade	Encargos do condomínio não pagos e um certificado do condomínio antes da assinatura.	Em Espanha, as dívidas seguem o imóvel, não a pessoa. Encargos do condomínio, impostos ou multas não pagos podem passar para si, por vezes no valor de dezenas de milhares de euros.
IBI e obrigações locais	O imposto predial anual e os encargos locais relevantes.	Aplica-se a mesma regra: a obrigação acompanha o imóvel.
Registo e cadastro	Se o Registro de la Propiedad e o Catastro descrevem o mesmo imóvel.	É comum os dois registos não coincidirem e, geralmente, é possível corrigir a situação, mas é muito mais barato descobri-lo antes de assinar do que depois.
Legalidade da construção	Se o que está construído é aquilo que foi autorizado e se as alterações foram registadas.	Uma extensão não registada é uma das descobertas mais comuns e afeta imóveis usados, hipotecas e, por vezes, os serviços essenciais.
licencia de primera ocupación	A primeira licença de ocupação do imóvel.	Sem ela, um imóvel não pode ser legalmente habitado nem ligado às redes de serviços, e torna-se muito mais difícil revendê-lo.
Regras do condomínio e arrendamento	Os estatutos da comunidad, os arrendamentos existentes e as regras de utilização e arrendamento aplicáveis a este imóvel e a este município.	Um imóvel pode ser totalmente legal para comprar e, ainda assim, estar sujeito a restrições ao arrendamento turístico de curta duração. Se o arrendamento faz parte do motivo pelo qual está a comprar, esta é a questão que determina se a compra continua a fazer sentido.
Também para construção nova
O promotor	Quem está por detrás do projeto e o que já concluíram efetivamente.	Nesta costa, muitos promotores são novos e, para alguns, este é o primeiro projeto. É importante saber isso antes de se comprometer, e não depois.
Licença de construção	A licença de construção que permite prosseguir legalmente com a construção.	Começar a construção sem as licenças adequadas é o pior cenário de toda esta lista.
A classificação do terreno	Que o lote é solo urbano, classificado como urbano e edificável.	Um terreno protegido ou rural é uma compra diferente daquela que lhe estão a vender.
A garantia bancária	Uma garantia ou apólice de seguro válida, emitida em seu nome, que cubra todos os pagamentos faseados que efetuar.	É esta proteção que lhe devolve o dinheiro se a construção não for concluída. O seu advogado solicita o certificado individual em seu nome, e não a apólice coletiva do promotor.
A data da outorga da escritura no contrato	Quando o projeto deverá ser dado como concluído e se a documentação comprova essa data.	A garantia também se aplica se a construção ultrapassar a data prevista no seu contrato, pelo que a data aí escrita é mais importante do que a data da brochura.
Vistoria final e licença de utilização	No final da construção: o certificado de conclusão das obras e a licença de primeira ocupação.	São estes documentos que transformam um edifício concluído num imóvel onde pode legalmente viver e ligar água e eletricidade. Chegam no final, que é normalmente onde se concentram os atrasos numa construção nova.

Nem todos os elementos se aplicam a todos os imóveis. O advogado verifica o que é relevante para a transação específica e, num determinado imóvel, a verificação é alargada de acordo com o seu tipo e histórico.

Como funciona a diligência prévia

Onde o advogado intervém na compra

A compra completa compreende quinze etapas, desde o primeiro contacto até às chaves. Quatro delas fazem parte desta página: conhecer o advogado e tratar da procuração, efetuar a reserva, realizar a verificação e celebrar o contrato vinculativo que se segue. A ordem é mais importante do que parece, porque a verificação ocorre depois da reserva, e não antes.

Etapas 7, 8, 9 e 11 de 15

Reunião com o advogado e procuraçãoSempre que fizer sentido
Se desejar, apresentamo-lhe o advogado independente enquanto ainda se encontra aqui. Pode tratar pessoalmente com ele de questões jurídicas ou fiscais: como comprar, se deve deter o imóvel em nome pessoal ou através de uma sociedade e qualquer questão específica da sua situação. O nome em que o imóvel ficará registado também deve ser discutido nesta conversa, com o advogado e um consultor fiscal, porque isso pode posteriormente afetar a sucessão, os impostos e a venda. Se decidir avançar, pode assinar uma procuração no notário ao mesmo tempo. Ainda não tem de estar a comprar. A procuração pode ser preparada com bastante antecedência e simplifica consideravelmente o restante processo. Também pode ser assinada no seu país de origem, mas isso normalmente implica formalidades adicionais, uma apostila e uma tradução.
A reservaQuando encontrar o imóvel certo
A reserva retira o imóvel do mercado e mantém-no disponível para si enquanto o advogado realiza a verificação jurídica. O contrato de reserva tem de indicar claramente as condições, incluindo o que acontece ao sinal se a verificação detetar um problema. Não é possível verificar tudo antes da reserva. É precisamente por isso que a verificação jurídica ocorre depois dela.
New buildUm contrato de reserva com o promotor. O montante depende do projeto.
ResaleUm sinal de reserva e as condições acordadas. É também nesta fase que são definidos o preço, os prazos e quaisquer móveis ou equipamentos incluídos.
A diligência préviaNormalmente, 2 a 4 semanas
Depois da reserva, começa a verificação detalhada. O advogado independente examina a situação jurídica do imóvel e as condições da compra antes de recomendar que prossiga. Dependendo do tipo de imóvel, isso abrange a titularidade, os encargos e as dívidas, a legalidade da construção e das licenças, as dívidas ao condomínio, as regras da comunidad, as restrições à utilização ou ao arrendamento, os impostos relevantes e a documentação. O que faz com que isto demore mais do que deveria quase nunca é o trabalho jurídico. São os documentos que ainda não chegaram, e é essa parte que nós acompanhamos.
New buildO promotor, o terreno e o projeto, as licenças e autorizações, a documentação contratual e as garantias bancárias relevantes.
ResaleO registo da propriedade, os encargos e as dívidas, a documentação, a legalidade das alterações, as obrigações perante o condomínio e quaisquer outras restrições relevantes.
O contrato vinculativoApós uma análise bem-sucedida
Só nesta fase surge o contrato que define as condições para concluir a transação, os prazos, os pagamentos e as consequências do incumprimento. Sem uma diligência prévia concluída, não recomendamos avançar para esta fase. O que foi acordado anteriormente deve ser escrito no contrato, e cabe ao seu advogado confirmar que assim é.
New buildO calendário de pagamentos é definido pelo promotor. Pode incluir vários pagamentos durante a construção ou uma parcela maior apenas na outorga da escritura. A estrutura exata depende do projeto.
ResaleNormalmente, um contrato de arras e um sinal adicional. As condições, incluindo as consequências da desistência, são estabelecidas no próprio contrato.

Coordenação da entrega

A vertente jurídica, duas abordagens diferentes

A mesma compra, a mesma lei e o mesmo trabalho do advogado, abordados de duas formas.

	Por sua conta	Com Arevont
Quem lhe recomenda um advogado	Recomendam-lhe um advogado com quem trabalham.	Recomendamos um escritório de advogados independente ou pode trazer o seu próprio advogado.
O que a recomendação vale para eles	Não tem como saber se esse advogado paga pela recomendação.	Não recebemos nada do escritório que recomendamos e diremos isso claramente sempre que nos perguntar.
Qual é o papel deles	O papel deles é vender um imóvel específico.	O nosso papel é descobrir se faz sentido comprá-lo.
Quem trata da papelada	O senhor trata dela, a partir de outro país, numa língua que não é a sua, perante um vendedor que não tem qualquer motivo para se apressar.	Nós tratamos dela, na costa e presencialmente quando isso ajuda. A maior parte do atraso numa verificação jurídica deve-se a documentos que ainda não chegaram.
Idioma	A comunicação é geralmente em espanhol ou inglês.	Iremos orientá-lo durante todo o processo e leremos o espanhol por si.
Quando a análise encontra algo	A pessoa que lhe explica o que isso significa também precisa de concluir a venda.	Dir-lhe-emos quando um imóvel for uma má escolha e porquê. Mesmo que, por isso, percamos o negócio.
Após a outorga	Após a conclusão da venda, o papel deles geralmente termina.	Continuamos consigo mesmo depois de receber as chaves.

Um exemplo concreto

A votação que ninguém mencionou, num apartamento de 495.000 € em Mijas

O apartamento correspondia ao orçamento e à forma como o cliente pretendia utilizá-lo, e o arrendamento de curta duração fazia parte do plano. Já estava reservado e o sinal tinha sido pago. Este é o caso que explica por que motivo a verificação vem depois da reserva e por que motivo a redação do contrato de reserva é tão importante.

O que o cliente compravaUm apartamento que se enquadrava no orçamento e na utilização pretendida, sendo o arrendamento de curta duração uma das razões para o comprar. O imóvel já estava reservado e o sinal da reserva tinha sido pago.
O que encontrámosAo trabalhar com o advogado, descobrimos que estava prevista uma reunião do condomínio pouco depois da reserva, com uma votação sobre o arrendamento de curta duração na ordem de trabalhos. A decisão sobre se a compra fazia sequer sentido dependeria de uma informação que não constava em lado nenhum do anúncio.
O que fizemosRecomendámos não avançar simplesmente porque o imóvel já estava reservado. Esperámos pelo resultado da votação.
O que aconteceuA votação não permitiu aquilo com que o cliente contava, por isso recomendámos não avançar. O sinal da reserva foi devolvido e ele desistiu do negócio.

O cliente não só evitou uma má compra. Também não perdeu o sinal da reserva.

Quando dissemos não

Quanto lhe custa?

Comprador0 €A nossa coordenação é gratuita. Não há qualquer taxa em nenhum momento da compra, nem se decidir não comprar.
AdvogadoPaga por si, diretamente ao escritório. O escritório que recomendamos cobra cerca de 1 % do preço de compra, incluindo IVA, e isso cobre todo o trabalho, em vez de funcionar como um contador de horas.
Recomendação de advogadoNada. Não recebemos qualquer comissão nem outra compensação do escritório de advogados por o recomendarmos.

O advogado é um custo seu, não nosso, e é uma das poucas despesas numa compra em Espanha que é genuinamente previsível com antecedência. A cerca de 1 %, incluindo IVA, isso corresponde aproximadamente a 3.500 € numa compra de 350.000 €, a cerca de 5.000 € numa compra de 500.000 € e a cerca de 10.000 € numa compra de 1.000.000 €. Como é uma percentagem do preço e não uma cobrança à hora, uma verificação que se revele complicada não se transforma numa fatura maior.Essa taxa também cobre mais do que a verificação. O escritório que recomendamos trata do seu NIE, da conta bancária espanhola, dos serviços públicos e do seguro da casa, da licença turística se pretender arrendar o imóvel e das declarações anuais de impostos de não residente e de arrendamento posteriormente. É um contacto de confiança para a maior parte do que precisará aqui, em vez de cinco.A nossa própria coordenação é gratuita e continua a sê-lo se decidir não comprar. Nada pela procura, nada pelas visitas, nada pelo tempo que dedicámos. A única exceção é uma taxa de reserva já paga ao vendedor ou ao promotor. Saberá se será devolvida e em que condições antes de pagar qualquer quantia.

Não recebemos qualquer comissão ou outra compensação por recomendar um escritório de advogados. Pergunte também a outros escritórios de advogados sobre este assunto. A resposta deles é um indicador do tipo de escritório que são.

Franqueza

Limites da verificação jurídica

Uma verificação concluída não é uma garantia. Indica-lhe que tudo o que podia ser verificado foi verificado e mostra o que foi encontrado. Nem todos os elementos se aplicam a todos os imóveis, e o advogado verifica o que é relevante para essa transação específica.Uma reserva não significa que tudo já tenha sido verificado. Não podemos verificar tudo antes dela, precisamente por isso a verificação vem depois e o contrato de reserva tem de indicar o que acontece ao seu sinal se a verificação encontrar um problema. A devolução depende da redação desse contrato e varia consoante o promotor e o vendedor. Ninguém pode prometer-lhe antecipadamente que o receberá de volta.Verificamos o que pode ser verificado, informamo-lo do que encontrámos e do que isso significa para a compra e, se algum aspeto relevante não se confirmar, recomendamos que não avance, mesmo quando já tiver decidido comprar. Já fizemos isso em negócios pelos quais teríamos recebido pagamento.E há também um limite na própria informação desta página. As regras em Espanha mudam e diferem consoante a localidade, o tipo de imóvel e a forma como é utilizado. Considere o que lê aqui uma explicação dos princípios, não um substituto da verificação da sua própria compra. A sua transação rege-se pelas regras em vigor no momento e pela documentação desse imóvel específico.

Perguntas mais frequentes sobre a diligência prévia jurídica

A verificação jurídica ocorre antes ou depois da reserva?: Depois. A reserva retira o imóvel do mercado para que o advogado possa realizar a verificação detalhada sem que outra pessoa o compre entretanto. Uma reserva não significa que esteja a comprar às cegas, e é o contrato de reserva que o protege: tem de indicar o que acontece ao sinal se a verificação encontrar um problema grave.
Quanto demora a verificação jurídica?: Normalmente, 2 a 4 semanas a contar da reserva. O que a prolonga quase nunca é o trabalho jurídico. São os documentos que ainda não chegaram do vendedor, do promotor ou do administrador do condomínio, e tratar de os obter é responsabilidade nossa, não do advogado.
O sinal da reserva é reembolsável se o advogado encontrar algum problema?: Depende da redação do contrato de reserva e varia consoante o promotor e o vendedor. A reserva é o único pagamento feito fora do sistema de garantias, pelo que deve ser de valor reduzido e o contrato tem de indicar claramente as condições para a sua devolução. É por isso que o advogado o lê antes de o dinheiro sair, e não depois.
Posso herdar as dívidas do proprietário anterior?: Algumas dívidas e obrigações associadas a um imóvel podem passar para o novo proprietário, razão pela qual a verificação abrange o imóvel e não apenas o vendedor. Em Espanha, as dívidas seguem o imóvel e não a pessoa, pelo que despesas de condomínio, impostos ou multas não pagos podem passar para si. O advogado verifica a situação junto do condomínio e solicita os certificados relevantes antes da assinatura.
Preciso do meu próprio advogado ou o vosso é suficiente?: Precisa de um advogado independente que o represente a si, e não ao promotor ou ao vendedor. Recomendamos habitualmente a Malaga Solicitors, uma sociedade espanhola independente na Costa del Sol, e não recebemos qualquer comissão por essa recomendação. É livre de contratar outro advogado espanhol da sua escolha, e o advogado atuará em sua representação em qualquer dos casos.
Em nome de quem deve ficar o imóvel?: Em seu nome, em nome de ambos os cônjuges ou de outra forma, consoante a sua situação familiar e financeira. Não existe uma única resposta correta. A forma como o imóvel é detido pode mais tarde afetar a herança, os impostos e a venda, pelo que é preferível decidir isso com o advogado e um consultor fiscal antes do contrato de compra e venda, e não no notário. Se estiver a comprar em casal, tiver filhos, possuir património significativo em Espanha ou estiver a considerar comprar através de uma empresa, informe o advogado logo no início.
Tenho de ir a Espanha para tratar da parte jurídica?: Não para a verificação em si. Com uma procuração, o advogado pode tratar da maior parte do processo, incluindo a assinatura no notário. Ainda assim, preferíamos que viesse pelo menos uma vez, e é mais fácil tratar da procuração enquanto está aqui do que a partir do seu país de residência, onde normalmente são necessárias formalidades adicionais, uma apostila e uma tradução.
Quanto custa a verificação jurídica e quem a paga?: É o comprador que a paga, diretamente à sociedade de advogados e não através de nós. A sociedade que recomendamos cobra cerca de 1 % do preço de compra, incluindo IVA, e esse valor cobre todo o trabalho, não apenas a verificação. Não recebemos qualquer parte desse valor.

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