Notário na compra de imóvel em Espanha
Em 30 segundos
Um notário espanhol confirma a sua identidade, lê a escritura em voz alta e apresenta-a no registo predial no próprio dia. Não verifica as dívidas à comunidade de proprietários, a documentação do edifício nem se o preço é razoável. Essa é a função do seu advogado.
escritura de compraventaA escritura pública, página um
- Outorgantes (as partes)
- NOME APELIDOS · NIE X XXXXXXX L
- Precio de la compraventa
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (declarações)
- Livre de ónus, segundo o vendedor
- Assinatura e data
- Notário · DD/MM/AAAA
- Outorgantes (as partes). A identidade do comprador e do vendedor, confirmada através do passaporte e do NIE. Este é um aspeto central da função do notário.
- Precio de la compraventa. O preço indicado na escritura. O notário regista-o, mas não avalia se é justo.
- Manifestaciones (declarações). A declaração do próprio vendedor, confrontada com a nota simple solicitada pelo notário. Não constitui uma garantia independente para além do registo predial.
- Assinatura e data. Assinada, lida em voz alta e enviada eletronicamente para o registo predial no próprio dia.
O que verifica um notário espanhol?
O notário espanhol presencia a assinatura e transforma a venda numa escritura pública. Não verifica se o imóvel é uma boa decisão. Um notário espanhol verifica muito menos do que a maioria dos compradores estrangeiros imagina e, nesta compra, a proteção vem do seu advogado, não do cartório notarial. É por isso que a distinção é importante: a palavra "notário" descreve uma função familiar na maioria dos países, mas aqui descreve uma função genuinamente diferente.O que faz no dia da escritura: confirma a identidade e a capacidade jurídica do comprador e do vendedor, solicita ele próprio uma nota simple para confirmar que o vendedor é realmente o proprietário do imóvel, livre dos ónus que já verificou, redige a escritura pública, lê-a em voz alta antes de ambas as partes assinarem e envia uma cópia eletrónica para o registo predial no próprio dia. O que não faz: não verifica se a quota da comunidade de proprietários está integralmente paga para além do que os documentos que tem diante de si demonstram, não confirma se o edifício corresponde à respetiva licença urbanística, não avalia se o preço é justo nem aconselha qualquer das partes sobre se o negócio é uma boa decisão.
Pelo que é responsável o notárioO que não é sua função
- Confirmar a identidade de ambas as partes e a sua capacidade legal para assinar
- Sim, isto é essencial para a função.
- Solicitar uma nota simples e ler a escritura em voz alta antes da assinatura
- Sim, e isso acontece no próprio momento da assinatura, não antes.
- Enviar a escritura para o registo predial
- Sim, por via eletrónica, no próprio dia.
- Verificar se o vendedor pagou as despesas do condomínio e os impostos locais
- Não. O seu advogado solicita separadamente os certificados para esse efeito, antes desse dia.
- Confirmar que o edifício corresponde à sua licença e ao regime urbanístico do lote
- Não. Essa é uma verificação jurídica e técnica que deverá organizar antecipadamente.
Quem escolhe o notário e a resposta muda quando existe uma hipoteca?
Numa compra normal a pronto, o direito de escolher o notário segue geralmente a repartição dos honorários: quem paga a parte maior pode escolher, o que na prática costuma ser o comprador. Se o vendedor insistir sem justificação num notário da sua escolha, o comprador pode apresentar a questão ao serviço de atendimento ao cliente do Colegio Notarial local.Numa compra com HIPOTECA, a resposta decorre de um direito legal e não de um costume. A Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garante claramente a livre escolha do notário pelo mutuário e impede o credor de orientar essa escolha. Por essa mesma altura, a lei também transferiu para o banco a maioria dos custos associados: um decreto de 2018 transferiu para o credor o imposto do selo da hipoteca e, desde a lei de 2019, o credor paga também o notário, a inscrição no registo predial e a gestoría relativa ao próprio empréstimo. O único custo que permanece a cargo do mutuário é a avaliação do imóvel realizada pelo próprio banco.
Como está a ser paga a compra?
- A pronto, sem hipotecaÉ um costume, não um direito formal: escolhe quem paga a parte maior dos honorários, o que na prática costuma ser o comprador.
- Com hipotecaUm direito legal ao abrigo da Ley 5/2019: tem liberdade para escolher o notário, e a lei impede o credor de orientar a escolha para aquele que prefere.
O que é trocado na sala e tem de ser o comprador a estar presente?
A escritura pública é a escritura de compra e venda autenticada pelo notário, o documento assinado perante o notário que lhe transfere a propriedade. Num imóvel usado, normalmente paga nesse momento o saldo em dívida: o dinheiro e as chaves mudam de mãos na mesma sala e ao mesmo tempo.Um cheque bancario é um cheque bancário sacado sobre a sua conta espanhola e é frequentemente utilizado para entregar ao notário o saldo do preço de compra.Não tem de estar pessoalmente nessa sala. Em todo o processo de compra, apenas uma viagem a Espanha é estritamente necessária e, em vez disso, é muito comum delegar essa marcação. Se o seu advogado tiver uma procuração que abranja a assinatura da escritura, poderá concluir todo o ato em seu nome. É precisamente por isso que vale a pena tratar da procuração cedo no processo, mesmo que na altura possa parecer menos importante.
- Num imóvel usadoPaga o saldo por cheque bancario ou, cada vez mais, através de uma transferência bancária confirmada e programada para chegar antes da marcação. O notário confirma no texto da escritura qual foi o método de pagamento utilizado.
- Numa construção nova concluída e prontaAplicam-se os mesmos procedimentos. Além disso, a garantia estrutural de dez anos, a garantia de três anos para as instalações e a garantia de um ano para o snagging começam a contar a partir desse dia. Por isso, a data exata da outorga da escritura é importante para além da própria transação.
Quanto custa o notário, além de tudo o resto?
O Governo espanhol fixa os honorários dos notários através de uma tabela fixa, que não pode negociar livremente. As fontes em língua inglesa descrevem normalmente essa tabela como correspondendo aproximadamente a 0,2 a 0,5 % do preço, diminuindo à medida que o preço aumenta. A nossa estimativa publicada combina os honorários do notário com a taxa de inscrição no registo predial que se segue, porque o comprador vê ambos como uma única rubrica na declaração final. Como regra geral, a taxa do registo corresponde a cerca de 60 % dos honorários do notário.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notário + registo predial, em conjuntoTabela de honorários do Governo, não negociável | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
O que já deve estar resolvido antes de entrar no cartório
Um bom processo conclui estas quatro coisas ANTES desse dia, porque uma marcação com o notário é o momento errado para descobrir qualquer uma delas.- O vendedor não tem dívidas pendentes de condomínio ou impostosO notário lê a escritura; não trata de obter certidões por si. O seu advogado solicita-as antes da marcação. Um processo mal conduzido deteta um saldo por pagar no próprio dia, com o cheque já emitido.
- O certificado da garantia bancária, numa construção novaO seu advogado deveria ter verificado este pagamento, pagamento a pagamento, muito antes do último. O dia no notário é apenas uma formalidade se este trabalho tiver sido devidamente realizado antes. Um processo mal conduzido só analisa pela primeira vez o texto da garantia no dia da outorga da escritura.
- Um intérprete juramentado, se não lê espanhol e estiver presente pessoalmenteTem direito a que a escritura lhe seja devidamente explicada numa língua que compreenda antes de a assinar. Um processo mal conduzido leva a assinar com base na confiança, porque a sala parece acolhedora e todos parecem estar com pressa.
- Quem estará presente e com que poderesSe não estiver presente pessoalmente, a procuração do seu advogado tem de abranger claramente a assinatura desta escritura. Um processo mal conduzido presume que uma procuração redigida para uma etapa diferente e anterior também abrange esta.
O notário protege o interesse do Estado na transação, não o seu
Esta é uma informação geral sobre o papel do notário tal como se apresentava em 17 de agosto de 2026, e não constitui aconselhamento jurídico sobre a sua outorga da escritura específica. O notário é um funcionário público genuinamente neutral: não atua em nome do comprador nem do vendedor. Esperar que detete um problema que o seu próprio advogado deveria ter encontrado é o equívoco mais comum sobre o seu papel.Estamos presentes, ou asseguramos a presença de alguém com os poderes adequados, e acompanhamos a entrega dos documentos e das chaves. Não somos o advogado e não verificamos pessoalmente a titularidade, as dívidas ou o licenciamento. Esse trabalho é realizado anteriormente, por um advogado independente contratado e pago por si, para que a marcação com o notário seja a formalidade que deve ser, em vez do momento em que algo é descoberto.
Perguntas mais frequentes sobre o notário
- Quem escolhe o notário a utilizar?
- Por tradição, é quem paga a maior parte dos honorários, o que numa compra normal costuma ser o comprador. Numa compra com hipoteca, trata-se de um direito legal e não de uma tradição: a Ley 5/2019 garante claramente a livre escolha do mutuário e impede o credor de o encaminhar para um notário da sua preferência.
- Por que utilizar um cheque bancario em vez de uma transferência bancária normal?
- Um cheque bancário emitido sobre a sua própria conta espanhola permite que o dinheiro e as chaves mudem de mãos na mesma sala e no mesmo momento. Esta é a forma tradicional de estruturar as outorgas de escrituras em Espanha. Cada vez mais pessoas utilizam, em alternativa, uma transferência confirmada, programada para chegar antes da marcação, e esta é igualmente válida. Em qualquer dos casos, o notário regista exatamente qual foi o método utilizado na escritura.
- Posso ter um intérprete juramentado na assinatura?
- Sim, e vale a pena tratar disso antecipadamente, em vez de o solicitar no próprio dia. Tem direito a que a escritura lhe seja devidamente explicada antes de a assinar, e um intérprete juramentado é a forma oficial de o garantir, em vez de depender de um amigo bilingue ou de um resumo apressado na sala.
- O que acontece se o notário detetar um problema nos documentos no próprio dia?
- A assinatura não prossegue até o problema ser resolvido. Isto é raro precisamente porque um processo devidamente conduzido resolve os problemas documentais várias semanas antes, durante a verificação jurídica e a fase do contrato privado. Este é o principal argumento para não tratar a marcação com o notário como o primeiro verdadeiro ponto de controlo.
