A agência imobiliária do comprador na Costa del Sol

Numa construção nova, conte com cerca de 12 a 14 % acima do preço de compra; num imóvel usado, com 9 a 10 %. A maior diferença está nos impostos: numa construção nova paga 10 % de IVA e, na Andaluzia, 1,2 % de imposto de selo, enquanto um imóvel usado implica um imposto de transmissão de 7 %.

Depende de estar a comprar uma construção nova ou um imóvel usado. Numa construção nova, o mais importante é a garantia bancária. Os pagamentos que envia ao promotor antes de a construção estar concluída têm de estar protegidos pelo regime de pagamentos aplicável e, antes de o dinheiro ser transferido, o advogado verifica a conta, a documentação e a garantia aplicável a esse pagamento específico. Para os pagamentos abrangidos por uma garantia bancária, recebe um certificado relativo a esse montante e comprador específicos. Num imóvel usado, o procedimento é diferente. O advogado acompanha os contratos, as datas e o método de transferência, para que o vendedor só receba o dinheiro no momento em que a transação determine que este deve ser libertado. Por isso, não se trata apenas de saber para onde envia o dinheiro. Antes de cada pagamento significativo, o advogado verifica por que motivo o está a enviar, a quem e em que condições.

Depende da redação do contrato de reserva e varia entre promotores e vendedores. A reserva é o único pagamento fora do sistema de garantias, razão pela qual deve ser reduzida e o contrato deve indicar claramente quando é reembolsada. É precisamente por isso que o advogado a lê antes de o dinheiro ser transferido, e não depois.

Depende sobretudo de estar a comprar uma construção nova ou um imóvel usado. Numa construção nova, é aconselhável ter disponíveis aproximadamente 20 a 40 % do preço de compra para pagamentos que podem ser feitos antes de o projeto estar concluído. Além disso, precisa de dinheiro próprio para os impostos e os custos adicionais da compra, incluindo o IVA de 10% e os restantes custos da transmissão. Num imóvel usado, enquanto não residente, conte realisticamente com que o banco financie cerca de metade do valor que atribui ao próprio imóvel. Por isso, precisa de dispor do restante preço de compra e dos custos da aquisição com fundos próprios. Assim, num imóvel de 500.000 €, o dinheiro de que precisa muitas vezes não é 100.000 ou 150.000 €, mas consideravelmente mais. É por isso que tratamos do financiamento antes da reserva, e não depois de já ter escolhido um imóvel específico.

Sim, mas, enquanto não residente, não conte automaticamente com um financiamento de 70 ou 80 % do preço. Relativamente a rendimentos numa moeda diferente do euro, é realista esperar um financiamento de cerca de 50 % do valor definido pelo banco. Para alguns clientes, a proposta pode ser melhor e, para outros, pior, dependendo dos rendimentos, dos compromissos existentes, da idade, da moeda dos rendimentos e do banco em questão. Também é importante que o banco não calcule a hipoteca com base no preço de compra, mas sim na sua própria avaliação. Assim, se comprar por 500.000 €, mas o banco avaliar o imóvel em 470.000 €, o financiamento será calculado com base nesses 470.000 €. É por isso que, antes mesmo de escolher um imóvel, verificamos qual o financiamento que pode realisticamente esperar e quanto dinheiro próprio irá precisar.

Quem é realmente o proprietário do imóvel, se existem hipotecas, ações executivas ou outros encargos sobre o mesmo, se os dados do registo predial correspondem à realidade, se existem dívidas ao condomínio e se a situação jurídica corresponde ao que está a comprar. Num imóvel específico, as verificações são alargadas de acordo com o seu tipo e historial.

Sim. Um advogado independente que o represente a si, e não ao promotor nem ao vendedor. Verifica a titularidade, as dívidas, os encargos, as licenças, os contratos e a situação jurídica do imóvel antes de se comprometer com a compra. Não empregamos advogados nem recebemos qualquer comissão por lhos recomendar. Apresentamos-lhe várias opções e a escolha é sua.

Num imóvel concluído, conte normalmente com algumas semanas a alguns meses desde a reserva até à entrega das chaves. Numa construção nova, depende da fase em que o projeto se encontra: pode comprar um apartamento concluído, mas também um projeto que demore ainda mais dois anos a ficar concluído. Todo o percurso, desde a escolha até ao notário, passando pela diligência prévia jurídica, está explicado acima.

Uma vez é suficiente e duas vezes é melhor. Todo o processo pode ser realizado à distância através de uma procuração, mas, ainda assim, preferimos que venha pelo menos uma vez.

Sim. Comprar um imóvel e ter residência em Espanha são duas coisas diferentes. Pode ser proprietário de um imóvel enquanto não residente, e grande parte do processo pode ser tratada através de uma procuração.

Um NIE, sim. Na prática, uma conta espanhola é muito útil. O NIE é o número de identificação de estrangeiro de que irá precisar para a compra, para os impostos e para outros assuntos relacionados com o imóvel. Tratamos disso com o advogado atempadamente, porque esperar por ele quando estiver prestes a assinar é uma forma desnecessária de complicar uma compra.

Pagará a maior parte da compra em euros, por isso, quando se trata de um montante elevado, vale a pena analisar não só a comissão de transferência, mas sobretudo a taxa de câmbio efetiva. O dinheiro pode ser transferido através do seu próprio banco ou de um prestador especializado em câmbio e, para montantes elevados, compensa comparar propostas. Acima de tudo, não deixe a transferência para a última hora. O banco poderá pedir uma prova da origem dos fundos ou suspender a transferência para realizar verificações internas. De acordo com o plano de pagamentos, informamo-lo antecipadamente de quando irá precisar de cada montante.

Sim. Numa transação de montante elevado, conte com que o banco e as outras partes envolvidas solicitem uma prova da origem dos fundos. Se o dinheiro provier da venda de uma empresa, de dividendos, de investimentos ou de uma estrutura mais complexa, trate da documentação antes de começar a transferir o dinheiro.

Em seu nome, em nome de ambos os cônjuges ou através de outro acordo, dependendo da sua situação familiar e financeira. Não existe uma única resposta correta. A forma como detém o imóvel pode afetar posteriormente a herança, os impostos e a venda, por isso é melhor decidir com um advogado e um consultor fiscal antes de assinar o contrato de compra e venda, e não no notário. Se estiver a comprar em casal, tiver filhos, possuir património de maior valor em Espanha ou estiver a ponderar comprar através de uma empresa, informe o advogado logo no início.

Não automaticamente. Depende do imóvel específico, do município, das regras do condomínio e das normas em vigor para o alojamento turístico. Por isso, verificamos se o arrendamento de curta duração é possível antes da reserva, caso o arrendamento seja um dos motivos da compra.

IBI, despesas de condomínio, recolha de resíduos, seguros, serviços e água e, para não residentes, também obrigações fiscais em Espanha. A maior diferença entre dois apartamentos com preços semelhantes são muitas vezes as despesas de condomínio, razão pela qual, para um imóvel específico, apresentamos os custos anuais reais em vez de um valor universal.

Sim. Modelo 210, o imposto sobre o rendimento imputado aplicável a não residentes. O nome explica quase nada e a maioria dos proprietários só toma conhecimento dele demasiado tarde.

Não. Ser proprietário de um imóvel, por si só, não o torna residente fiscal em Espanha. A residência fiscal é avaliada com base na sua situação efetiva, incluindo o tempo que passa em Espanha e o local onde se situa o centro dos seus interesses económicos e pessoais. Se pretende passar aqui a maior parte do ano ou mudar-se permanentemente, fale sobre a residência fiscal com um consultor antes de se mudar. Isso pode afetar a forma como Espanha trata os seus rendimentos e ativos fora de Espanha.

Por lei, todos os pagamentos efetuados antes da conclusão da construção têm de estar cobertos por uma garantia bancária emitida em seu nome. O seu advogado verifica a redação exata da garantia relativa à sua unidade antes de efetuar qualquer pagamento e explica-lhe exatamente o que está coberto.

Algumas dívidas e obrigações associadas a um imóvel podem passar para o novo proprietário, razão pela qual as verificações anteriores à compra abrangem não só o vendedor, mas também o próprio imóvel. Entre outras coisas, o advogado verifica a situação perante o condomínio e solicita os certificados relevantes antes da assinatura.

Pode vender quando quiser. A questão é saber a que preço e com que rapidez. Os imóveis que melhor se vendem novamente são aqueles que têm algo que o próximo comprador também valorizará: uma boa microlocalização, uma vista, a orientação certa, facilidade de deslocação a pé ou uma boa urbanização. Por isso, quando compramos, não analisamos apenas se gosta do imóvel hoje, mas também a quem o venderá um dia. Ao vender como não residente, tenha também em conta os custos e impostos associados à venda.

Sim, e isso pode ser organizado antecipadamente. Aplica-se o imposto espanhol sobre heranças, mas a Andaluzia oferece benefícios fiscais generosos para familiares próximos. Num testamento, também pode escolher que a herança seja regida pela lei do seu próprio país e um breve testamento espanhol complementar poupa à família meses de burocracia.

Se vier uma vez por ano durante duas semanas e o imóvel ficar simplesmente vazio durante o resto do ano, arrendar poderá ser mais simples. Mas, quando vem várias vezes por ano ou passa uma parte mais longa do ano na Costa del Sol, ser proprietário começa a fazer sentido de uma forma completamente diferente. Não terá de procurar um arrendamento disponível de cada vez, lidar com preços sazonais ou mudar entre apartamentos diferentes. Chega com uma pequena mala e tudo o resto já está em casa. A diferença é ainda mais evidente se viajar com um cão ou crianças, ou se quiser vir durante várias semanas ou meses. Nem sempre é fácil encontrar bons arrendamentos de longa duração e, na época alta, podem ser muito caros. E, se arrendar legalmente o imóvel enquanto não o utiliza, o rendimento do arrendamento pode cobrir uma parte significativa do custo anual de propriedade. Num imóvel bem escolhido, não estará apenas a pagar por um lugar para passar férias, mas será proprietário de uma segunda casa que pode gerar rendimento durante parte do ano. Por isso, com clientes que querem vir regularmente, costumamos analisar quando é que comprar começa a fazer sentido, em vez de perguntar se faz sentido de todo.

Depende sobretudo do orçamento e do que procura em Espanha. A Costa Blanca é geralmente mais barata e, com o mesmo orçamento, poderá comprar consideravelmente mais nessa região. A Costa del Sol é mais cara, mas oferece uma vida mais dinâmica durante todo o ano, infraestruturas internacionais, o aeroporto de Málaga, golfe, escolas, cuidados de saúde e uma grande comunidade estrangeira. Se tiver menos de aproximadamente 250.000 € para o próprio imóvel, diremos diretamente que provavelmente não nos concentraríamos na Costa del Sol. A escolha a esse preço é muito limitada e, na Costa Blanca, o mesmo orçamento pode fazer consideravelmente mais sentido. A partir de aproximadamente 300.000 €, começam a surgir opções reais na Costa del Sol, mas continua a depender da localização, da distância do mar, do estado do imóvel e do que pretende em termos de vista ou arrendamento.