Entrega do imóvel na compra de um imóvel em Espanha
Em 30 segundos
A outorga da escritura é uma marcação no notário, onde assina a escritura e paga o saldo. As chaves só devem ser entregues depois de ter inspecionado o imóvel e registado por escrito quaisquer defeitos. Nunca antes.
Dia da escritura, por ordem
- Antes da marcaçãoImóvel inspecionado de acordo com o estado acordadoQuaisquer defeitos são primeiro registados numa lista escrita e datada.
- No notárioIdentidades confirmadas, escritura em voz alta
- No mesmo momentoSaldo pago
- No mesmo momentoEscritura assinada
- Na mesma marcaçãoChaves entreguesSó depois da inspeção acima, nunca antes.
- No mesmo diaEscritura apresentada para registoEnviada eletronicamente ao registo predial. O registo completo ocorre mais tarde.
Quem está presente no dia da outorga da escritura e o que faz?
Podem estar presentes até quatro partes, e apenas uma delas o está a proteger. O notário espanhol presencia a assinatura e transforma a venda numa escritura pública, mas não verifica se o imóvel é uma boa decisão. A outorga da escritura, o dia da assinatura, demora normalmente menos tempo do que as pessoas esperam. O notário lê em voz alta os termos essenciais da escritura e confirma a identidade das partes e quaisquer procurações. O saldo é pago, a escritura é assinada e as chaves são entregues. O que mais surpreende os compradores estrangeiros não é o procedimento. É saber quem os está, e quem não os está, a proteger naquela sala.
- O notárioUm funcionário público, por ninguém
- O que fazem
- Verifica a identidade, volta a confirmar o registo predial naquele momento e confere à escritura a sua forma legal.
- O que NÃO fazem
- Negociar por qualquer das partes ou avaliar se a compra é uma boa decisão.
- Quem lhes paga
- Definido por uma tabela governamental de taxas. Normalmente, por costume, é o comprador que paga, ou então o credor, no caso de uma hipoteca.
- O seu advogadoVocê, e apenas você
- O que fazem
- Confirma que a verificação jurídica continua válida, explica a escritura e pode assinar em seu lugar mediante uma procuração.
- O que NÃO fazem
- Atuar pelo vendedor ou pelo banco em qualquer momento, ou aceitar uma promessa verbal em vez de uma promessa escrita.
- Quem lhes paga
- O comprador, normalmente cerca de ~1 % do preço.
- O vendedor ou o representante do promotorA parte do vendedor
- O que fazem
- Assina e procede à entrega do imóvel e das chaves.
- O que NÃO fazem
- Prometer algo além do que o contrato já prometeu.
- Quem lhes paga
- Os seus próprios custos. Numa construção nova, este custo já está incluído no preço que pagou.
- O bancoSe houver uma hipoteca
- O que fazem
- Envia um representante para assinar a escritura do empréstimo juntamente com a escritura de compra e venda e liberta os fundos nesse momento.
- O que NÃO fazem
- Liberte os fundos antes de assinar a escritura.
- Quem lhes paga
- Você, através dos próprios custos de contratação do empréstimo.
O notário verifica se o imóvel vale o preço pedido?Não. O notário confirma a identidade, verifica novamente o registo nesse momento e confere forma legal à escritura. Saber se o preço é justo, se o edifício é sólido e se a comunidade tem dívidas são questões distintas. O seu advogado e um perito respondem a estas questões antecipadamente, não o notário no dia da escritura.
Por que razão a inspeção ocorre antes da assinatura e não depois?
Porque, depois de ter assinado e pago, perdeu o poder de negociação que tornava a inspeção útil. Um processo de outorga da escritura realizado pela ordem errada parece igual por fora: uma assinatura e um conjunto de chaves. A diferença está em quem assume o risco no momento em que algo se revela incorreto. Tudo se resume a três passos, realizados pela ordem certa.
- O imóvel é verificado em relação ao que foi acordadoNum imóvel usado, isto significa confirmar que o estado corresponde ao contrato e que tudo o que está indicado no inventário, como eletrodomésticos, mobiliário e acessórios, continua presente. Numa construção nova, significa realizar a inspeção de snagging. O momento depende do promotor: em alguns projetos ocorre antes da transferência da propriedade, noutros, depois.
- O que não está correto entra numa lista escritaUma garantia verbal de que algo será reparado "na próxima semana" não vale nada depois de ter assinado. Uma lista de defeitos, datada e entregue à outra parte antes da outorga da escritura, é o documento que transforma uma disputa num conjunto acordado de itens pendentes.
- Só então a escritura, o saldo e as chavesA assinatura e o pagamento ocorrem em conjunto, e as chaves devem ser entregues na mesma marcação. Se a ordem for invertida, o comprador já perdeu o poder de negociação que tornava útil o segundo passo.
Nenhuma lei específica estabelece esta ordem exata como obrigatória. No entanto, trata-se de uma prática padrão e prudente, e os seus contratos de reserva e compra devem indicá-la expressamente. Um contrato que não especifique a ordem deixa você dependente da boa vontade, e não de um documento.
E se um defeito só for descoberto depois de as chaves já terem sido entregues?É uma conversa mais difícil no caso de um imóvel usado do que numa construção nova. Um imóvel usado oferece quase nenhuma garantia, além de uma reclamação por defeitos ocultos que o vendedor conhecia e escondeu. Numa construção nova, as garantias legais descritas abaixo continuam a aplicar-se, independentemente do momento em que um defeito seja descoberto, dentro dos respetivos prazos.
Que garantia tem depois de receber as chaves?
Numa construção nova, existem três períodos de garantia distintos, contados a partir do dia da conclusão, com duração de até 10 anos para a própria estrutura. Numa revenda, a garantia é praticamente inexistente, salvo uma reclamação limitada relativa a um defeito que o vendedor conhecia e ocultou. Esta é a maior diferença jurídica entre os dois tipos de compra e determina o cuidado que vale a pena ter na inspeção antes da conclusão.
Dia da entrega10 anos depois
- Acabamentos: pintura, azulejos, carpintaria1 ano
- Instalações e habitabilidade3 anos
- Estrutura: fundações, vigas, paredes estruturais10 anos
Construção novaImóvel usado
- Uma garantia de dez anos contra defeitos que afetem a segurança estrutural do edifício: fundações, vigas e paredes estruturais.
- Não existe uma garantia legal deste tipo. O vendedor só responde por defeitos ocultos de que tivesse conhecimento e que tivesse ocultado no momento da venda. É uma reclamação limitada e difícil de provar.
- Uma garantia de três anos contra defeitos nas instalações ou nos elementos do edifício que violem os requisitos de habitabilidade, segurança ou funcionalidade.
- Não aplicável. O que estiver dentro do imóvel no momento da outorga da escritura é o que lhe pertence, incluindo a idade e o desgaste.
- Uma garantia de um ano contra defeitos de acabamento: pintura, azulejos e carpintaria, a cargo do construtor.
- Não aplicável pelo mesmo motivo.
- Um prazo de dois anos para apresentar uma reclamação depois de se manifestar um defeito coberto, contado a partir desse momento e não da outorga da escritura.
- A ação equivalente neste caso é contra um defeito oculto de que o vendedor tivesse conhecimento. Teria de provar este facto, não se trata de um prazo de garantia que comece a correr automaticamente.
Esta consequência prática resulta diretamente da lei, não de uma opinião. Num imóvel usado, o trabalho que o protege é feito antes da assinatura, porque muito pouco o protege depois. Numa construção nova, as garantias existem de qualquer forma, mas continuam a depender de o defeito ser documentado. É precisamente para isso que servem a inspeção de snagging e a lista escrita.
Quem é responsável pela garantia de dez anos de uma construção nova?Todos os agentes envolvidos no processo de construção, normalmente o promotor, o construtor e os profissionais técnicos, respondem solidariamente nos termos da lei pelos defeitos estruturais ocorridos durante os dez anos. O seu advogado identifica exatamente contra quem deve reclamar por um defeito específico, porque mais do que uma parte pode ser responsável ao mesmo tempo.
Tem de estar em Espanha para a outorga da sua própria escritura?
Não. Se o seu advogado tiver uma procuração que abranja essa faculdade, poderá assinar a escritura em seu nome, e a outorga da escritura ocorrerá sem que esteja no país. Esta é uma das possibilidades mais úteis permitidas pela prática espanhola e uma das menos conhecidas pelos compradores pela primeira vez. A escolha entre as três opções abaixo é pessoal, não constituindo uma recomendação profissional.
- Option 1Compareça pessoalmentePode ver pessoalmente o imóvel e a divisão no dia em que este passa a ser irreversivelmente seu.
- Viagens a Espanha
- Uma, para este dia
- Quem assina
- O próprio comprador
- Atenção a
- Apenas logística normal de viagem
- Option 2RecomendadoProcuraçãoO seu advogado trata de toda a diligência em seu nome.
- Viagens a Espanha
- Zero, para esta etapa
- Quem assina
- O seu advogado
- Atenção a
- A procuração deve mencionar especificamente a outorga da escritura
- Option 3Híbrido, por videochamadaAcompanha a diligência remotamente enquanto o seu advogado assina ao abrigo da mesma procuração.
- Viagens a Espanha
- Zero, mas assiste
- Quem assina
- O seu advogado
- Atenção a
- Continua a exigir a mesma procuração que a delegação total
O que deve ser confirmado antes de considerar que o imóvel lhe foi entregue?
É isto que deve verificar, esteja presente pessoalmente ou dependa do relatório do seu advogado. Nada disto constitui uma oferta de serviços. É o que a outorga da escritura deve incluir legalmente.| O que confirmar | Por que é importante | Como é uma resposta inadequada |
|---|---|---|
| Antes da assinatura | ||
| O imóvel corresponde à condição acordada | O que está a comprar é o imóvel tal como se encontrava quando o preço foi acordado, e não como por acaso ficou depois de o ocupante anterior sair. | Não existe um registo escrito da verificação prévia à outorga da escritura, ou há apenas uma garantia verbal. |
| Existe uma lista datada de defeitos, caso algo esteja errado | É o documento que transforma uma lista acordada de itens pendentes em algo que poderá provar mais tarde, em vez de uma disputa sem provas. | Nada por escrito e uma promessa de que algo será resolvido «mais tarde». |
| Numa construção nova, existem o certificado de conclusão e a licença de primeira ocupação | Um imóvel não pode ser legalmente habitado nem ligado aos serviços públicos sem a licencia de primera ocupación, que normalmente só é emitida no final da construção. | Uma data de entrada prometida antes de qualquer um dos documentos ter sido emitido. |
| Na própria marcação | ||
| Todas as chaves e cartões de acesso estão contabilizados | Um empreendimento fechado muitas vezes emite mais cartões e comandos do que o conjunto que lhe é entregue nesse dia. | Uma única chave, sem confirmação do número total existente. |
| Os contadores são lidos e os valores registados, com a data | É aqui que normalmente surge, após a outorga da escritura, uma discussão sobre quem utilizou o quê. | Não foi feita qualquer leitura nesse dia, pelo que a primeira fatura é uma estimativa para ambas as partes. |
| O saldo é pago no mesmo momento em que a escritura é assinada | Este é o mecanismo que torna a transação segura: o dinheiro e as chaves mudam de mãos em conjunto, e não com base numa confiança antecipada. | Qualquer pedido para entregar fundos antes da marcação, fora do sistema de garantia aplicável a uma construção nova ou da conta de clientes do seu advogado no caso de um imóvel usado. |
| Nos dias seguintes | ||
| A escritura é efetivamente apresentada para registo | A assinatura no notário não é o fim da documentação. O imposto tem de ser pago e a escritura depositada no registo predial antes de o imóvel ser formalmente inscrito em seu nome. | Ninguém consegue confirmar, semanas mais tarde, que a cópia registada foi devolvida. Cabe ao seu advogado acompanhar este processo, e vale a pena perguntar-lhe diretamente. |
| IBI e a quota do condomínio são repartidos relativamente ao ano da venda | Ambos são cobrados por períodos e não por dias, pelo que parte do que já foi pago relativamente ao ano pertence ao comprador e outra parte ao vendedor. | Um «está tudo resolvido» verbal, sem quaisquer valores discriminados. Peça ao seu advogado que lhe mostre a repartição. |
Onde se enquadra a outorga da escritura
A compra completa tem quinze passos, desde o primeiro contacto até às chaves. A outorga da escritura corresponde aos últimos três, depois do período de espera que se segue ao contrato vinculativo.Passos 13, 14 e 15 de 15
- A verificação finalAntes da outorgaO imóvel é inspecionado comparando-o com a condição acordada e, numa construção nova, é verificado para identificar defeitos. Este é o passo explicado em pormenor abaixo.
- Notário e chavesDia da outorgaA escritura pública é assinada, o saldo é pago e o imóvel passa a ser seu. As chaves deverão ser entregues na mesma marcação, depois de a inspeção e qualquer lista de defeitos estarem já resolvidas.
- Após a outorgaDesde o primeiro diaA escritura ainda tem de ser tributada e registada, os serviços públicos têm de ser transferidos e as obrigações fiscais anuais têm de ser assumidas. Nada disto termina quando sai do escritório do notário.
Informação geral, não o seu processo de outorga da escritura
Esta é uma informação geral sobre o funcionamento da outorga da escritura ao abrigo da lei espanhola. Está atualizada à data de 17 de agosto de 2026 e baseia-se no texto de origem, não tendo sido copiada de um blogue. Não constitui aconselhamento jurídico sobre a sua compra. Os prazos de garantia, o papel do notário e a ordem dos acontecimentos aqui descritos correspondem à posição geral. São os documentos anexos ao seu imóvel específico e o seu contrato específico que regem efetivamente a sua transação.Nada disto descreve um serviço, e nada do que aqui consta promete que alguém estará presente na outorga da escritura em seu nome. Se isso será organizado e por quem é uma questão distinta, abordada no seu próprio guia.As regras e a prática habitual relativas à outorga da escritura podem variar consoante o notário, o promotor e o tipo de imóvel, e a própria lei é alterada periodicamente. Um advogado independente confirma o que se aplica à sua compra antes de assinar qualquer documento.
Perguntas frequentes sobre a entrega do imóvel
- Quanto tempo depois da assinatura do contrato particular ocorre a outorga da escritura?
- No caso de um imóvel usado, normalmente entre um e três meses. Numa construção nova, depende da fase da construção: frequentemente cerca de dois meses se o edifício estiver quase concluído, e até aproximadamente três anos se a construção começar de raiz. Nenhum dos prazos é fixado por lei. Ambos resultam da forma como os contratos nesta costa são normalmente estruturados.
- O vendedor pode recusar-se a entregar as chaves no dia marcado?
- O contrato de compra e venda deve associar a entrega das chaves ao mesmo momento da assinatura e do pagamento do saldo. Se não o disser explicitamente, trata-se de uma lacuna que deverá pedir ao seu advogado que colmate antes de assinar. Não presuma simplesmente que isso acontecerá de qualquer forma.
- Uma lista de snagging é a mesma coisa que a garantia de dez anos?
- Não. O snagging é a inspeção prática realizada por volta da outorga da escritura, para detetar trabalhos inacabados ou defeituosos enquanto ainda existe margem para exigir a sua correção. A garantia de dez anos é um direito legal autónomo ao abrigo da Ley de Ordenación de la Edificación. Existe independentemente do que tenha sido detetado no snagging e cobre especificamente defeitos estruturais, não defeitos estéticos.
- O que acontece se o promotor não tiver obtido a licença de primeira ocupação até à data prometida?
- Sem ela, o imóvel não pode ser legalmente ocupado nem ligado aos serviços públicos, independentemente do que o folheto tenha dito sobre a data de entrada. Esta é uma questão contratual e de licenciamento, não uma questão de garantia. Convém confirmar que a licença existe, e não apenas que o edifício parece concluído.
- Um imóvel usado alguma vez beneficia de alguma garantia?
- Apenas de uma garantia limitada: uma reclamação contra o vendedor por um defeito oculto que existia no momento da venda e que o vendedor conhecia e ocultou. É um direito real, mas é muito mais difícil de provar do que um prazo de garantia legal. É precisamente por isso que a inspeção antes da outorga da escritura é mais importante num imóvel usado do que numa construção nova.
