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Guia
Como funciona a diligência prévia jurídica de um imóvel em Espanha
A diligência prévia jurídica detalhada ocorre depois da reserva, não antes, e o contrato de reserva contém termos que protegem o comprador caso as verificações revelem um problema grave. O Registro de la Propiedad mostra o verdadeiro proprietário, bem como hipotecas, ordens de execução, servidões e outras restrições. Consoante o tipo de imóvel, as verificações também abrangem a concordância da documentação, as dívidas ao condomínio, o IBI e as licenças necessárias. No momento da assinatura, há ainda uma segunda verificação independente: antes de assinar, o notário verifica novamente a titularidade e o estado atual do registo.
Assina uma reserva, só depois descobre um problema jurídico e perde o sinal da reserva.
Como é realmente
A diligência prévia jurídica detalhada ocorre depois da reserva, não antes, e o contrato de reserva contém termos que protegem o comprador caso as verificações revelem um problema grave. O Registro de la Propiedad mostra o verdadeiro proprietário, bem como hipotecas, ordens de execução, servidões e outras restrições. Consoante o tipo de imóvel, as verificações também abrangem a concordância da documentação, as dívidas ao condomínio, o IBI e as licenças necessárias. No momento da assinatura, há ainda uma segunda verificação independente: antes de assinar, o notário verifica novamente a titularidade e o estado atual do registo.
O que a altera
O notário e o seu advogado não desempenham a mesma função. O notário é um funcionário público independente e verifica a legalidade e o estado do registo no momento da assinatura. O seu advogado representa-o a si e realiza a diligência prévia antes de assumir um compromisso. Os problemas também não resultam de fraude, mas de documentação incompleta: uma ampliação não registada, uma licença de primera ocupación em falta, uma dívida ao condomínio que acompanha o imóvel.
Como lidamos com isso
Sem uma diligência prévia jurídica concluída, não recomendamos avançar para o contrato de compra e venda. O escritório de advogados representa-o a si, não nós, não nos paga nada, e pode contratar o seu próprio advogado.
Em 30 segundos
A verificação jurídica detalhada ocorre depois de fazer a reserva, não antes, e é a própria redação do contrato de reserva que protege o seu depósito durante esse período. Um advogado verifica cerca de 15 aspetos ao longo de 2 a 4 semanas; um notário verifica novamente a titularidade e o registo no momento da assinatura, de forma independente.
Se a verificação jurídica aprofundada ocorrer depois de eu fazer a reserva, o meu sinal fica em risco?
A reserva de um imóvel em Espanha é um compromisso real, normalmente de 6 000 a 11 000 €, pago antes de concluída a verificação jurídica detalhada. Essa ordem dos acontecimentos surpreende muitos compradores pela primeira vez e merece ser explicada, em vez de ser omitida. A reserva é o que retira o imóvel do mercado enquanto a verificação decorre. A própria verificação confirma se deve efetivamente avançar para o contrato de compra completo.A reserva não é deliberadamente um compromisso cego. As suas próprias condições escritas estabelecem o que acontece se a verificação do seu advogado revelar um problema grave. Nessas condições, o sinal é devolvido. A proteção é contratual e está inscrita no próprio contrato de reserva, não sendo uma garantia jurídica geral que exista independentemente do que esse documento estabelece. É precisamente por isso que um advogado, que o representa a si e a mais ninguém, tem de ler e aprovar a redação do contrato de reserva antes de o assinar e antes de qualquer dinheiro ser transferido.
O que protege realmente o meu sinal enquanto decorre a verificação jurídica?A redação específica do contrato de reserva que assina, e não uma regra geral do direito espanhol aplicável independentemente do que o contrato estabelece. Um advogado lê esse contrato antes de o assinar. É isso que garante que as condições para recuperar o seu sinal, caso seja encontrado um problema grave, ficam efetivamente por escrito, em vez de serem presumidas.
Qual é exatamente a diferença entre o notário e o meu próprio advogado?
É fácil confundir estas duas funções, mas não são o mesmo trabalho. Um notário espanhol é um funcionário público independente que autentica a escritura no momento da assinatura: verifica a identidade e confirma o registo predial nesse momento específico. Todos os profissionais envolvidos, incluindo advogados e agentes, efetuam também verificações de identidade padrão contra o branqueamento de capitais ao abrigo do direito espanhol. O notário não negoceia em seu nome nem realiza a investigação aprofundada do historial do imóvel antes desse momento.O seu próprio advogado realiza essa verificação anterior, independente e aprofundada: quem é legalmente proprietário do imóvel, que encargos ou dívidas recaem sobre ele, se o próprio edifício está legalmente regular e se o condomínio tem créditos pendentes. Este trabalho ocorre nas semanas seguintes à reserva, precisamente para que os problemas surjam enquanto ainda é realisticamente possível desistir. Isso é diferente da mesa de assinatura, onde já estão envolvidos muito mais dinheiro e compromisso com o negócio.
O notárioO seu próprio advogado
Um funcionário público independente, que não trabalha especificamente para si
Confirma novamente a identidade e o registo predial no momento da assinatura, como verificação final e independente, e não como substituto da diligência prévia anterior.
O seu próprio representante, escolhido e pago por si
Realiza a verificação aprofundada nas semanas seguintes à reserva, precisamente para que um problema grave seja encontrado enquanto a desistência ainda é realista, e não depois da assinatura.
Se o notário já verifica a propriedade no momento da assinatura, por que preciso também da verificação anterior do meu próprio advogado?A verificação do notário ocorre no final do processo, muitas vezes depois de o sinal da reserva já ter sido transferido e de o contrato de compra e venda já ter sido assinado. Nessa altura, desistir é muito mais dispendioso. A verificação anterior do seu advogado existe para detetar um problema enquanto ainda é realisticamente possível desistir. É uma função diferente, num momento diferente, e não uma repetição do trabalho do notário.
Para quem trabalha efetivamente o advogado e quanto custa?
O advogado contratado para esta verificação representa-o a si, e apenas a si. Não é o advogado do vendedor e não é pago por nós: os honorários são de aproximadamente ~1 % do preço de compra, incluindo IVA, pagos diretamente ao escritório de advogados. Não recebemos qualquer comissão de recomendação desse escritório. Também é livre de contratar um advogado independente da sua escolha, em vez daquele que lhe apresentamos.Sem uma verificação concluída, não recomendamos avançar para o contrato de compra e venda. Isto não é uma formalidade. É o momento do processo em que um problema real, caso exista, deve vir à luz. Ignorá-lo para poupar tempo frustra todo o objetivo de pagar por essa verificação.
Franqueza
Este processo garante que nunca haverá problemas?
Não, e nenhuma descrição honesta do processo afirmaria o contrário. O que o processo faz é colocar uma verificação real e independente entre o seu dinheiro e o do vendedor, no único momento em que ainda é barato desistir. Segue-se uma segunda verificação independente no notário, antes da transferência final. A maioria dos problemas detetados não é fraude; são documentos por regularizar: uma ampliação não registada, uma licença de ocupação em falta ou uma dívida ao condomínio que, de outro modo, passaria para si.Esta é uma informação geral sobre o funcionamento do processo de compra espanhol, não um aconselhamento jurídico relativo a um imóvel específico. A Arevont não realiza as verificações aqui descritas; essa tarefa cabe a um advogado independente, em seu nome, mediante honorários pagos diretamente por si. Não recebemos qualquer comissão de referência desse advogado. As próprias verificações não têm qualquer custo para o comprador além dos honorários do advogado.
Perguntas frequentes sobre diligência prévia jurídica
O que acontece realmente se o meu advogado encontrar um problema grave depois de eu já ter feito a reserva?
É precisamente esta situação que as condições do contrato de reserva foram redigidas para abranger. Se o problema cumprir essas condições escritas, a compra não avança para o contrato definitivo e o sinal é devolvido. É por isso que um advogado deve ler e aprovar a redação exata do contrato de reserva antes de o assinar, e não depois.
Tenho de recorrer ao advogado que a Arevont me apresenta?
Não. Tem liberdade para contratar o seu próprio advogado independente. Não recebemos qualquer comissão de referência das sociedades que apresentamos e, em qualquer caso, o advogado representa-o a si, não a nós nem ao vendedor.
Há alguma novidade ou diferença neste processo em 2025 ou 2026 face aos anos anteriores?
Não de forma significativa. O processo fundamental, que consiste numa verificação prévia à compra por um advogado independente, seguida da confirmação independente do notário no momento da assinatura, mantém a mesma estrutura consolidada de há anos. As verificações padrão de identidade e de prevenção do branqueamento de capitais realizadas por todos os profissionais envolvidos são uma prática corrente e estabelecida, não uma alteração recente. Nada disto deve ser interpretado como um alerta sobre um novo risco; pelo contrário, a estabilidade do processo é a conclusão honesta e tranquilizadora.
As outras três preocupações
okupas
Os ocupantes ilegais tomarão conta do seu apartamento enquanto estiver no seu país de origem, e não conseguirá expulsá-los durante anos.