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Guia
Arrendamento de curta duração na Costa del Sol
A possibilidade de arrendamento de curta duração é decidida por três autoridades distintas: as regras da Andaluzia e o seu registo turístico, eventuais restrições do município em causa e, desde 3 de abril de 2025, o consentimento da comunidade de proprietários por uma maioria de três quintos quando a atividade é iniciada de novo.
Compra um imóvel para o arrendar por períodos curtos e só depois descobre que não lhe é permitido fazê-lo.
Como é realmente
A possibilidade de arrendamento de curta duração é decidida por três autoridades distintas: as regras da Andaluzia e o seu registo turístico, eventuais restrições do município em causa e, desde 3 de abril de 2025, o consentimento da comunidade de proprietários por uma maioria de três quintos quando a atividade é iniciada de novo.
O que a altera
A nova regra aplica-se aos proprietários que iniciem agora um arrendamento de curta duração. As situações que já existiam podem ser avaliadas de forma diferente juridicamente, e os casos transitórios devem ser tratados no guia, não numa página inicial. Se o edifício não permitir o arrendamento de curta duração, pode arrendar o imóvel por longa duração, mas não através do Airbnb ou do Booking. A Andaluzia também declara que o seu registo turístico não permitirá o registo em municípios que tenham introduzido as suas próprias restrições.
Como lidamos com isso
Num imóvel usado, lemos os estatutos da comunidade e o advogado verifica-os. Numa construção nova, perguntamos antecipadamente ao promotor se previu essa possibilidade. Antes da taxa de reserva, verificamos se o arrendamento que tem em mente será efetivamente possível e devidamente registável.
Em 30 segundos
Desde 3 de abril de 2025, uma comunidade de proprietários tem de votar ativamente, por uma maioria de 3/5, para permitir novas atividades de arrendamento de curta duração no edifício. Antes dessa data, a regra era inversa: o arrendamento era permitido salvo se os proprietários votassem pela sua proibição. Este é um risco real e atual, não uma notícia antiga.
Por que razão dois apartamentos semelhantes podem ter respostas opostas?
Nada no preço, no tamanho ou no acabamento de um imóvel lhe indica se este pode ser legalmente arrendado a turistas. Três autoridades distintas decidem isso, independentemente umas das outras, e todas têm de dizer que sim.A região gere o próprio registo turístico, o sistema VUT. Desde uma reforma de fevereiro de 2025, o imóvel também necessita de uma licença municipal existente ou de uma declaração de alteração de uso que permita a utilização turística, antes de poder sequer ser apresentado o pedido de registo regional. Desde 3 de abril de 2025, aplica-se uma terceira condição: o seu próprio condomínio tem de votar, por uma maioria de três quintos dos proprietários e das quotas de participação, a autorização ativa de uma nova atividade de arrendamento turístico no edifício. Antes dessa data, a regra padrão era a oposta: o condomínio tinha de votar para a PROIBIR, e o silêncio significava que o arrendamento era permitido. Agora, o silêncio significa o contrário.
1
Registo regional (VUT)
Who decidesGoverno da Andaluzia
What it grantsNúmero de licença turística registado
If noNenhum arrendamento legal de curta duração, independentemente dos outros dois.
2
Licença municipal ou alteração de uso
Who decidesA câmara municipal, desde o Decreto-ley 1/2025
What it grantsConfirma que o imóvel pode mudar de uso para arrendamento turístico
If noO registo regional nem sequer pode ser apresentado.
3
Votação da comunidade, maioria de 3/5
Who decidesO seu condomínio, desde 3 de abril de 2025
What it grantsAutoriza NOVA atividade de arrendamento turístico no edifício
If noO arrendamento está bloqueado ao nível do edifício, mesmo quando a região e a câmara municipal o permitem.
Um único NÃO em qualquer fase interrompe todo o plano, independentemente da decisão das outras duas.
Trata-se de um risco novo ou sempre foi aplicável?
A votação do condomínio é verdadeiramente nova, não uma regra que sempre existiu e que simplesmente passou despercebida. Antes de 3 de abril de 2025, um condomínio tinha de votar ativamente para proibir o arrendamento turístico; se nunca realizasse essa votação, o arrendamento era simplesmente permitido. Desde essa data, a lei inverte a regra padrão: agora, o condomínio tem de votar ativamente, pela mesma maioria de três quintos, para o permitir. Um edifício onde o assunto nunca é sequer discutido é agora, por defeito, um edifício onde o novo arrendamento turístico não é permitido, e não um edifício onde é discretamente permitido.Entende-se geralmente que um imóvel que já funcionava legalmente como alojamento turístico antes de 3 de abril de 2025 continua ao abrigo das regras sob as quais iniciou a atividade. Não necessita que a nova votação lhe seja aplicada retroativamente. Este ponto baseia-se em comentários jurídicos consistentes, e não no texto legal primário verificado artigo a artigo nesta análise. Solicite ao seu próprio advogado que o confirme para um edifício específico antes de se basear nele, especialmente no caso de um imóvel usado anunciado como tendo um historial de arrendamento.
Antes de 3 de abril de 2025Desde 3 de abril de 2025
Um condomínio que nunca discutiu o arrendamento turístico permitia-o efetivamente por defeito.
O silêncio passa agora a significar o contrário: uma NOVA atividade de arrendamento turístico fica bloqueada, salvo se os proprietários votarem ativamente, por uma maioria de 3/5, a sua autorização.
O único poder efetivo do condomínio era votar para proibir o arrendamento, algo que a maioria nunca se deu ao trabalho de fazer.
O condomínio detém agora o voto decisivo em qualquer dos sentidos, e a alegação de um vendedor de que "o condomínio não se opõe" precisa de ser sustentada pelas atas efetivas, e não por uma suposição.
A regra da votação do condomínio de abril de 2025 afeta um proprietário que já arrenda o seu apartamento?Os comentários jurídicos consistentes consideram que um imóvel que já funcionava legalmente como alojamento turístico antes de 3 de abril de 2025 continua com base no regime existente, sem necessidade de aplicação retroativa da nova votação. Este guia não voltou a verificar de forma independente essa questão face ao texto legal primário, artigo a artigo. Um advogado deverá confirmá-la para qualquer edifício específico antes de se basear nela, especialmente quando o anúncio de um imóvel usado afirma a existência de um historial de arrendamento que não viu documentado.
Algumas localidades impõem restrições adicionais, além das da região e do condomínio?
A cidade de Málaga foi mais longe do que as regras regionais. Uma alteração do planeamento, concluída em agosto de 2025, bloqueia permanentemente novos registos de alojamento turístico em 43 bairros identificados, incluindo o centro histórico e vários bairros centrais. São bairros onde os apartamentos turísticos já representam mais de 8 por cento das habitações. Foi definitivamente aprovada em 16 de julho de 2026 uma moratória separada, aplicável a toda a cidade, sobre qualquer nova licença de hotel ou de alojamento turístico em solo residencial, com duração de três anos ou até a cidade concluir a revisão do seu plano urbanístico. Um alojamento turístico já legalmente registado antes destas medidas continua a funcionar, desde que continue a cumprir as suas obrigações normais de habitabilidade, segurança e fiscais.É necessário verificar localidade a localidade se alguma outra localidade da Costa del Sol introduziu uma restrição semelhante. Não se pode presumir isso com base no exemplo de Málaga. Este guia não tem nenhuma restrição confirmada a reportar especificamente para Marbella. Isso é diferente de confirmar que Marbella não tem qualquer restrição: a resposta honesta é que a situação não foi verificada e não está decidida. A câmara municipal ou um advogado local poderá indicar a situação atual para uma morada específica antes de se basear nela.
O que significa isto para o imposto sobre rendimentos de arrendamento, quando o arrendamento for efetivamente possível?
A possibilidade legal de arrendar e a forma como o rendimento é tributado são duas questões distintas. Apenas a segunda depende da sua residência fiscal. Um residente fiscal da UE ou do EEE paga 19 % sobre o rendimento LÍQUIDO do arrendamento, depois de deduzir as despesas genuinamente relacionadas com o mesmo. Um não residente que não seja residente fiscal da UE ou do EEE paga 24 % sobre o rendimento BRUTO, sem dedução de despesas ao abrigo da regra padrão. Uma decisão judicial de 2025 estenderia as deduções de despesas também aos residentes de países terceiros. No entanto, o Estado recorreu da decisão e a prática da autoridade tributária não se alterou. O valor mais elevado, sem deduções, é o que se aplica atualmente na prática a esse grupo.Nada disto é relevante até os três primeiros obstáculos serem ultrapassados. Antes de recomendar ou reservar um imóvel especificamente pelo seu potencial de arrendamento, verificamos o seu estado ou elegibilidade efetivos para o VUT, as regras municipais aplicáveis e as próprias atas e posição do condomínio relativamente ao arrendamento turístico. Não aceitamos simplesmente a palavra constante de um anúncio ou de um agente. Também não consideramos que "o anterior proprietário arrendava-o" seja prova de que também terá autorização para o fazer. As regras que determinam essa possibilidade mudaram desde o início de muitos desses acordos históricos.
Trata-se realmente de um risco maior do que no passado?
Sim, e vale a pena levá-lo a sério em vez de o tratar como uma nota de rodapé. A votação do condomínio que entrou em vigor em 3 de abril de 2025 representa uma verdadeira mudança estrutural: um edifício que simplesmente nunca discutisse o arrendamento turístico tinha antes como regra padrão a sua permissão. Agora, a regra padrão é o seu bloqueio. Acrescente-se o requisito da licença municipal, introduzido algumas semanas antes, bem como a própria moratória da cidade de Málaga sobre novas licenças, aprovada em 16 de julho de 2026 por três anos. Já não se pode presumir o potencial de arrendamento de um imóvel com base no que um apartamento de aparência semelhante nas proximidades está a fazer.Estas são informações gerais sobre o funcionamento atual das regras andaluzas e nacionais, não uma garantia para um imóvel específico. Dois dos detalhes acima baseiam-se em comentários jurídicos consistentes, e não numa verificação do texto primário artigo a artigo nesta análise. Um advogado deverá confirmar a situação em vigor antes de se comprometer com uma compra pelo seu rendimento de arrendamento. A Arevont verifica o estado do VUT do imóvel, as regras próprias do município e a posição do condomínio antes de o recomendar para esse fim. Não cobramos qualquer taxa adicional por dizer não quando a resposta é não.
Perguntas mais frequentes sobre arrendamento de curta duração
Se o vendedor me mostrar um número de registo VUT existente, fica a questão esclarecida?
Confirma que o registo regional existe, o que corresponde a um dos três obstáculos, e não a todos. Por si só, não confirma que o condomínio permite atualmente a atividade nem que não tenha sido entretanto aplicada uma nova restrição municipal àquela morada. Solicite também as próprias atas do condomínio sobre o assunto, além do número de registo.
Pode um condomínio reverter uma decisão que já tenha permitido o arrendamento turístico?
A reforma de 3 de abril de 2025 diz respeito a uma NOVA autorização. Os comentários jurídicos consistentes consideram que um imóvel que já funcionava legalmente antes dessa data continua com base no regime existente, em vez de necessitar de uma nova votação. O poder geral de um condomínio para regulamentar ou restringir uma atividade existente é uma questão jurídica distinta da própria votação sobre a nova autorização. Vale a pena solicitar a confirmação específica de um advogado para um determinado edifício, em vez de presumir uma resposta num ou noutro sentido.
Comprar um apartamento onde o condomínio já votou a favor resolve definitivamente a questão?
Isso responde ao requisito relativo ao condomínio tal como se apresenta hoje, e não de forma permanente. Um condomínio pode rever as suas próprias regras ao longo do tempo, e nem o registo regional nem uma licença municipal eliminam essa possibilidade. Considere uma votação favorável como a posição atual, confirmada no momento da compra, e não como uma garantia fixa durante todo o período em que for proprietário.
As outras três preocupações
okupas
Os ocupantes ilegais tomarão conta do seu apartamento enquanto estiver no seu país de origem, e não conseguirá expulsá-los durante anos.