Arrendamento de imóveis de curta duração em Espanha: licença, regras e custos
Em 30 segundos
Três autoridades distintas têm de dar a sua aprovação antes de poder arrendar um imóvel na Costa del Sol a turistas: a região, através do registo VUT, o município e o condomínio, que pode proibi-lo totalmente com uma votação de três quintos. O número nacional de publicidade separado foi anulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026, pelo que é o registo regional da VUT que conta.
Quem precisa de uma licença VUT e quem não precisa?
A VUT é a licença andaluza para arrendamento turístico e, sem ela, um imóvel não pode ser legalmente arrendado a hóspedes de férias. Se qualquer parte do seu plano envolver reservas noturnas ou semanais através da Airbnb, Booking.com ou de uma plataforma semelhante, precisa de uma licença VUT, independentemente de planear arrendar durante poucas semanas por ano. Os únicos arrendamentos excluídos desta regra são os arrendamentos de longa duração com uma duração mínima legal. Trata-se de um conjunto diferente de regras, abordado num guia separado.A licença aplica-se ao imóvel e à pessoa que o regista, não ao edifício inteiro. Dois apartamentos idênticos no mesmo edifício podem ter respostas diferentes. Isto acontece porque o terceiro requisito, a votação do condomínio, é decidido por edifício e não por unidade, podendo mudar depois de qualquer um dos proprietários ter comprado o seu apartamento. Em 17 de agosto de 2026, a Andaluzia gere o requisito regional através do registo VUT reformulado, do Decreto 31/2024 e do Decreto-Ley 1/2025. Obter apenas uma das três aprovações é a forma mais comum de um comprador estrangeiro acabar por ser proprietário de um imóvel que não pode arrendar legalmente.
As três autorizações, em sequência
- A regiãoWho decidesJunta de Andalucía, registo VUTWhat it grantsA licença regional para anunciar o imóvelIf noO imóvel não pode ser legalmente arrendado a turistas, por nenhum preço e em nenhuma plataforma.
- O municípioWho decidesA posição urbanística do municípioWhat it grantsNenhum bloqueio municipal a novos registos nesse distritoIf noVários municípios costeiros suspenderam novos registos nos seus distritos mais movimentados. Não pode ser emitido um número VUT nesses locais, independentemente das características do imóvel.
- A comunidadeWho decidesVotação de três quintos dos proprietários e quotasWhat it grantsAutorização do edifício, separada da licençaIf noUm número VUT válido e uma autarquia disposta a colaborar ainda não conseguem ultrapassar uma votação do condomínio contra o arrendamento, desde 3 de abril de 2025.
Posso arrendar o apartamento apenas durante algumas semanas por ano sem o registar?Não. Não existe qualquer isenção do requisito de registo com base num número mínimo de noites. Anunciar mesmo uma única semana sem um número VUT e o correspondente registo nacional constitui a mesma infração que explorar o imóvel durante todo o ano. A coima baseia-se na atividade, não na parte do ano durante a qual esta foi exercida.
O que exige o decreto relativo às condições de habitabilidade no interior do apartamento?
O decreto reformulado estabelece regras fixas, não sugestões. Enumera as condições mínimas que um imóvel deve cumprir antes de ser concedida uma licença. Uma fotografia do anúncio não comprova nenhuma dessas condições.
- Capacidade de dormidaUm máximo de 4 pessoas por quarto, das quais não mais de 2 em beliches, acrescido de até 2 pessoas num sofá-cama na sala de estar (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). O número frequentemente repetido de "6 por quarto" pertence ao texto antigo, já revogado.
- ClimatizaçãoAr condicionado de maio a agosto e aquecimento de dezembro a março em todas as divisões habitáveis. Os aparelhos portáteis são agora expressamente permitidos, ao contrário do que acontecia no texto antigo (art. 6.1).
- Inventário fixoUma lista fixa dos artigos obrigatórios para a cozinha, a casa de banho e a roupa de cama, um detetor de fumo e um extintor, estabelecida num anexo em vez de ficar sujeita a apreciação (Anexo).
- Obrigações do operadorUm número de telefone de contacto disponível 24 horas, limpeza entre cada estadia, formulários oficiais de reclamação no imóvel, um plano de evacuação no verso da porta e um recibo com o código RTA (art. 6.2).
- Compatibilidade urbanísticaA declaração de responsabilidade apresentada para registar o imóvel deve agora declarar que a utilização é compatível com o ordenamento urbanístico local, e um parecer municipal negativo cancela o registo (Decreto-Lei 1/2025).
Situação em 17 de agosto de 2026, com base na nossa própria leitura verificada do decreto reformulado, e não num guia público que ainda descreve o texto revogado. Informação geral, que não substitui a confirmação, pelo seu advogado, da redação atual aplicável ao seu imóvel específico.
O condomínio tem direito de veto, independentemente da licença?
Sim, e esse é o obstáculo que a maioria dos vendedores não menciona. Desde 3 de abril de 2025, um condomínio pode aprovar, limitar, estabelecer condições para ou proibir o arrendamento turístico no edifício. Isto exige uma maioria de três quintos dos proprietários, representando três quintos das quotas. Um imóvel pode ter um número VUT perfeitamente válido e, ainda assim, situar-se num edifício que proíbe o arrendamento. Estes dois factos não se contradizem, porque respondem a perguntas diferentes.A Arevont verifica os três obstáculos, a região, a autarquia e o condomínio, antes de gastar um euro em mobiliário, fotografia ou num pedido de licença. Isto faz parte do serviço de gestão de arrendamentos. A verificação é gratuita, quer prossiga ou não com a utilização do serviço. É a medida mais útil a tomar antes de reservar um imóvel que pretende comprar, em parte, para o arrendar.
Antes de reservar
- Leia os estatutos do condomínio e as atas dos últimos dois anosA votação por três quintos pode já ter ocorrido ou estar na ordem de trabalhos de uma reunião sobre a qual ninguém lhe falou.
- Where
- Solicitado ao vendedor ou ao administrador do condomínio.
- Watch out
- "Aplicam-se as regras habituais" não é uma resposta. Cada condomínio vota a sua própria posição.
- Verifique a posição urbanística atual da autarquiaVários municípios da Costa del Sol suspenderam os novos registos de arrendamento turístico nos seus bairros mais movimentados.
- Where
- Gabinete de urbanismo municipal.
- Watch out
- Uma resposta com um ano, ou proveniente de uma autarquia vizinha, não é a mesma resposta.
- Obtenha a verificação gratuita dos três obstáculos antes de gastar em mobiliárioA Arevont verifica conjuntamente a região, a autarquia e o condomínio e fornece uma resposta por escrito.
- Where
- Serviço de gestão de arrendamentos, gratuito em qualquer caso.
Se um vizinho do meu edifício já arrenda o seu apartamento, isso significa que eu também posso arrendar o meu?Não automaticamente. Uma votação que nunca foi convocada não equivale a uma votação que aprovou o arrendamento. Um proprietário que já arrendava o imóvel antes de 3 de abril de 2025 mantém uma posição que um novo registo não herda. Leia os estatutos e as atas dos últimos dois anos antes de presumir que a prática de um vizinho se aplica à sua unidade.
Quanto custa cumprir os requisitos antes do primeiro hóspede?
Há três custos entre um apartamento vazio e um anúncio legal, e nenhum deles é a taxa da licença.
| Mobilação de acordo com o decreto, não com o seu gosto pessoalpacote de qualidade para arrendamento a gama média, com preços publicados pelos fornecedores | 4 500 a 26 000 € |
|---|---|
| O registoapresentado pelo seu advogado com base na documentação de habitabilidade existente | Incluído nos honorários jurídicos |
| O número nacional de publicidadeanulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026; aplica-se apenas o código regional VUT | Já não é obrigatório |
Nenhum destes três custos aparece num anúncio de venda e nenhum é opcional se o imóvel for realmente gerar rendimento através de um arrendamento de curta duração.
O que confirmar antes de gastar em mobiliário ou fotografia
Cinco verificações, por esta ordem, porque as duas primeiras determinam se vale sequer a pena fazer o resto.| Confirmar | Porque determina a resposta | Como é uma resposta inadequada |
|---|---|---|
| Os estatutos da comunidade e as atas dos dois últimos anos | A votação de 3/5 pode já ter ocorrido ou estar na ordem de trabalhos de uma reunião de que ninguém lhe falou. | "Aplicam-se as regras habituais." Não há regras habituais; cada comunidade vota a sua própria posição. |
| Se o município restringiu novos registos | Vários municípios da Costa del Sol tornaram mais rigorosas as regras para novos arrendamentos turísticos nos seus bairros mais movimentados, variando de município para município e, por vezes, de bairro para bairro. | Uma resposta com um ano ou proveniente de um município vizinho. |
| A documentação de ocupação e habitabilidade | Um imóvel não pode ser registado sem os documentos que comprovem a sua habitabilidade legal e, no caso de um imóvel usado mais antigo, esses documentos ocasionalmente estão totalmente em falta. | Uma garantia do vendedor em vez do certificado propriamente dito. |
| A capacidade de dormida que a configuração comporta ao abrigo do decreto | A capacidade determina o rendimento mais do que a tarifa noturna, e o limite de 4 por quarto é mais rigoroso do que a maioria dos folhetos faz crer. | Uma alegação de capacidade baseada no texto antigo revogado. |
| Se um VUT registado antes de ser seu continua a ser transferível como alegado | Os vendedores presumem habitualmente que um registo sobrevive automaticamente a uma mudança de proprietário. Nem sempre é verdade. | "Já tem licença", sem qualquer documento que confirme o que é transferido e o que tem de ser novamente apresentado. |
Licenciável no papel e legalmente arrendável na prática são duas questões distintas
O mesmo imóvel, verificado isoladamente ou com a Arevont antes de assumir um compromisso.| Verificado sozinho | Verificado com Arevont | |
|---|---|---|
| O registo regional VUT | Disponibilidade confirmada. Não diz nada sobre os outros dois requisitos. | Disponibilidade confirmada e verificada face ao que a comunidade e o município permitem separadamente. |
| A votação da comunidade | Presumido com base na prática de um vizinho ou no que afirma o agente imobiliário. | Consultado nos estatutos e nas atas efetivas, com data, antes da reserva. |
| O custo do mobiliário | Comprado primeiro e confrontado depois com o anexo do inventário. | Orçamentado com base nos requisitos do decreto antes de gastar um único euro. |
| O resultado se um requisito for recusado | Descoberto depois do pedido de licença, da compra do mobiliário e da sessão fotográfica. | Descoberto antes da reserva, quando desistir não custa nada. |
O que apenas uma verificação local pode revelar sobre o seu apartamento específico
Esta é uma informação geral sobre o decreto andaluz reformulado e a regra de votação da comunidade, atualizada em 17 de agosto de 2026. Fizemos a nossa própria leitura, em vez de a copiar de um guia público que ainda descreve o texto antigo. Não constitui aconselhamento jurídico sobre o seu edifício. As regras variam consoante o município e mudam ao longo do tempo. Um advogado confirma a situação atual relativamente a um imóvel específico antes de o senhor ou a senhora gastar qualquer quantia com ele.Uma questão em aberto anterior está agora resolvida: o Supremo Tribunal anulou, em maio de 2026, a exigência nacional de um número de publicidade do Registro Único (STS 620/2026, confirmada através do próprio portal do poder judicial), porque o Estado excedeu a sua competência. O registo andaluz VUT não é afetado e continua a ser o registo relevante. Pergunte ao seu advogado se se registou ao abrigo do regime nacional em 2025 e pretende saber o que fazer com esse número.Em nenhum ponto acima aparece uma taxa de ocupação, uma tarifa por noite ou um valor de rendimento. O que um imóvel rende é uma questão de mercado, respondida num guia separado. Essa é uma questão diferente de saber se o imóvel pode ser legalmente arrendado, que é a única questão a que esta página responde.
Perguntas mais frequentes sobre o arrendamento de curta duração
- A compra de uma construção nova garante que a comunidade permitirá o arrendamento turístico?
- Não. Numa construção nova, pode ainda não haver atas para consultar, porque a comunidade ainda não se reuniu. Os estatutos continuam a ser um projeto do promotor. Pergunte diretamente ao promotor, por escrito, se o arrendamento foi previsto nas regras da comunidade, antes de concluir a compra. A primeira votação após a entrega do imóvel pode ter qualquer resultado.
- O que acontece se eu arrendar sem um número VUT?
- O anúncio publicado constitui a prova, e os inspetores não têm de se identificar antes de efetuarem uma fiscalização. As sanções variam consoante a infração, e a fiscalização do arrendamento sem registo aumentou acentuadamente desde a reformulação de 2024 para 2025, tendo sido cancelados mais de 15.300 registos na Andaluzia desde 2024. As plataformas também removem anúncios não registados quando é exigido um número regional ou nacional e este não é apresentado.
- A comunidade pode mudar de opinião depois de votar a favor?
- Uma comunidade pode voltar a votar, em qualquer sentido, numa reunião posterior. O que protege um proprietário que já arrenda legalmente é a redação não retroativa da alteração de 2025, e não uma garantia permanente de que a votação de hoje prevalecerá sobre todas as votações futuras.
- É mais fácil obter uma licença para uma moradia fora de uma comunidade do que para um apartamento?
- Desaparece a exigência relativa à comunidade, eliminando uma das três camadas. As exigências regionais e municipais continuam a aplicar-se integralmente, e uma moradia independente continua a ter de cumprir o mesmo decreto de habitabilidade, as mesmas regras de inventário e de capacidade que um apartamento num edifício coletivo.
