Anúncios de imóveis falsos em Espanha e como identificá-los
Em 30 segundos
A maioria dos anúncios que parecem falsos na Costa del Sol não é falsa. As agências partilham a mesma carteira de imóveis, pelo que um apartamento é frequentemente anunciado por dezenas de escritórios a preços diferentes. Um imóvel vendido em março pode continuar online em setembro. Existem, de facto, anúncios fantasma. São apresentados a preços 20 a 40 % abaixo do mercado para recolher os seus dados pessoais.
Por que motivo o anúncio estava errado e ninguém lhe mentiu
Primeiro, a explicação simples, porque abrange a maioria dos casos. As agências na Costa del Sol partilham os seus anúncios através de redes profissionais. Por isso, o mesmo apartamento aparece em dezenas de websites ao mesmo tempo. Cada escritório escreve a sua própria descrição, utiliza as suas próprias fotografias e, por vezes, define o seu próprio preço. Ninguém está a cometer uma fraude. Mas a experiência continua a parecer exatamente a de um anúncio falso.Isto é importante porque a solução é diferente. No caso de um anúncio partilhado, verifique se o imóvel ainda está disponível. No caso de um anúncio fantasma, pare e não prossiga.
O que lhe aconteceuO que realmente aconteceu
- O preço do anúncio não era o preço real
- Muitas vezes, o anúncio é simplesmente antigo. Ou um escritório copiou o preço da rede e nunca o atualizou. Os preços nesta costa sobem e descem durante o período de divulgação de um imóvel. O preço que encontrou indica apenas o último dia em que aquele escritório atualizou o seu ficheiro, nada mais.
- Disseram-me que tinha acabado de ser vendido e ofereceram-me outra coisa
- Por vezes, isto é um estratagema: anuncia-se um imóvel para o atrair e depois oferece-se outra coisa. Mais frequentemente, é verdade e o anúncio simplesmente nunca foi removido, porque retirar um imóvel vendido de trinta websites não é prioridade de ninguém. Para distinguir os dois casos, pergunte quando passou a estar sob proposta e se foi assinado perante o notário, e pergunte antes de embarcar num avião.
- O mesmo apartamento foi anunciado seis vezes a quatro preços
- Esta é a rede partilhada a funcionar conforme foi concebida, e não seis vendedores a competir entre si. Isto também significa que o mais baixo dos quatro preços não é uma pechincha. É simplesmente o valor antigo de um escritório para o mesmo imóvel. O vendedor não aceitará esse preço apenas porque o encontrou.
- As fotografias não pareciam mostrar o imóvel
- Normalmente, isto não é deliberado. As objetivas grande-angulares, um dia luminoso e a edição fotográfica podem fazer com que uma divisão pareça melhor do que é, e as fotografias podem ter vários anos. Já visitámos um imóvel que era simplesmente muito mais antigo do que as imagens sugeriam. Isso não é uma burla. É simplesmente aquilo que uma fotografia pode fazer. É por isso que uma visita guiada em vídeo, em direto, pode responder a uma pergunta à qual as fotografias não conseguem responder.
Por que motivo o mesmo apartamento é anunciado a três preços diferentes?Porque três escritórios estão a anunciar o imóvel de um vendedor através de uma rede partilhada e cada escritório atualizou o seu ficheiro pela última vez num dia diferente. Existe apenas um preço real pedido, definido pelo vendedor. Os preços diferentes indicam-lhe qual escritório está atento, não qual é mais barato. Comprar através do anúncio de preço mais baixo não significa que pagará o preço mais baixo.
Quatro tipos de anúncios que não são o que parecem
Descuido, uma técnica de venda e um verdadeiro engano podem parecer iguais num resultado de pesquisa. Deixam de ser iguais quando faz uma pergunta. Cada coluna abaixo apresenta-lhe essa pergunta.
| O anúncio partilhadoLegal e normal aqui | O anúncio desatualizadoLegal e normal aqui | O preço chamarizLegal e uma técnica de vendas | O anúncio fantasmaNão é legal e é raro | |
|---|---|---|---|---|
| Como parece | Um imóvel em muitos sites, com preços e fotografias diferentes. | Continua online, embora tenha sido vendido ou reservado há semanas. | Claramente abaixo do nível da zona, nunca verdadeiramente disponível. | Fotografias reutilizadas, 20% a 40% abaixo do mercado, contacto apenas por aplicação. |
| Se alguém mentiu | Não. Um vendedor, partilhado entre escritórios. | Não. Removê-lo não traz qualquer benefício ao escritório. | Não é mentira, é uma técnica. | Sim. Foi criado para recolher os seus dados. |
| A pergunta que esclarece tudo | Qual destes é o preço pedido pelo vendedor hoje? | Está sob proposta, reservado ou foi assinado perante o notário? | Posso ver o preço de referência e o atual por escrito? | Encontrar-se-á comigo no imóvel, depois de o meu advogado analisar primeiro os documentos? |
O imóvel foi vendido há meses e o anúncio continua online. Porquê?Porque removê-lo não traz qualquer benefício ao escritório, e o anúncio continua a gerar contactos. Quando uma unidade está em trinta sites, a maioria desses trinta nunca foi atualizada pelo escritório que a publicou. Não parta do princípio de nada só porque um anúncio continua online. Confirme sempre a disponibilidade, em vez de fazer suposições.
Os sinais de alerta, pela ordem em que surgem
Um sinal, por si só, normalmente não significa nada. Dois em conjunto são motivo para abrandar e pedir algo por escrito.
- Vale a pena perguntarUm preço muito abaixo do nível da zonaVinte por cento ou mais abaixo de imóveis semelhantes, sem qualquer explicação no anúncio. As verdadeiras oportunidades têm geralmente uma razão: venda por partilha, execução hipotecária, problema jurídico ou um inquilino que já vive no imóvel.What to do insteadPergunte por que razão o preço é tão baixo. Se ninguém consegue explicar o desconto, isso é, por si só, um sinal de alerta.
- Vale a pena perguntarContacto apenas por aplicação de mensagensSem endereço do escritório, telefone fixo ou nome da empresa que possa consultar.What to do insteadUma agência espanhola legítima tem um escritório físico, uma empresa registada e um número fiscal. Nada disto é secreto. Peça esses dados.
- Pare aquiSem visita antes de pagarUm pedido de pagamento, taxa de reserva ou sinal antes de alguém ter entrado no imóvel.What to do insteadPare. Esta é a linha mais clara de todo o processo.
- AbrandeUrgência falsaDez outros compradores, o preço a subir na segunda-feira, outra visita esta noite. Nada disso pode ser verificado.What to do insteadA verdadeira escassez pode ser comprovada por um documento. Peça para ver esse documento.
- Rápido de verificarFotografias de banco de imagens ou sem o imóvelInteriores de outros anúncios, uma marca de água cortada, um conjunto que mostra a piscina e nunca uma divisão.What to do insteadFaça uma pesquisa inversa por imagem em duas delas. Demora um minuto.
- Vale a pena perguntarNada por escritoSem número de referência, sem planta, sem endereço, sem vontade de indicar o preço num e-mail.What to do insteadUm anúncio genuíno tem tudo isto registado algures, e o agente do vendedor pode enviá-lo em cinco minutos.
- Pare aquiDinheiro ou uma conta invulgarA conta de um particular, uma empresa num país sem relação ou um pedido para pagar em dinheiro.What to do insteadNenhuma destas três situações é normal numa compra em Espanha. Pare.
Como funciona a publicidade de «preço desde» e qual é a versão honesta
O preço enganador mais eficaz nesta costa não é falso. É um preço real para um apartamento que quase ninguém quer: o rés do chão virado a norte, a tipologia mais pequena do empreendimento ou o apartamento junto à zona dos contentores do lixo. Esse apartamento está genuinamente à venda por esse preço, mas todos os outros apartamentos do empreendimento custam muito mais.É por isso que publicamos ambos os valores. O preço anunciado mais baixo é o ponto de entrada para esse tipo de imóvel. A escolha real começa com um orçamento mais elevado. Pela nossa experiência, é neste orçamento que começa a encontrar aquilo que realmente procurava: vista para o mar, uma curta caminhada até à praia, sol no terraço durante o inverno e uma rua tranquila.
| Apartamentos | Moradias em banda | Penthouse | Moradias | |
|---|---|---|---|---|
| Preço anunciado mínimo | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Onde a escolha se torna realUma vista para o mar, alguns minutos até à praia, a orientação e a privacidade podem alterar o preço em centenas de milhares de euros | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Uma imagem gerada por computador num anúncio de um empreendimento novo é enganadora?Não por si só, porque num empreendimento ainda não construído não há nada real para fotografar. O que importa é saber se o anúncio indica que a imagem é uma representação, se as imagens correspondem exatamente ao apartamento que lhe está a ser oferecido e não apenas ao apartamento modelo, e o que está realmente incluído na especificação. Peça as plantas, a lista de materiais e a data estimada da outorga da escritura por escrito. Se uma imagem mostrar uma piscina que não consta das plantas, considere a imagem um desenho, não uma promessa.
A verificação de dez minutos que pode fazer sozinho
Nada disto requer a nossa intervenção. Faça esta verificação relativamente a qualquer imóvel para o qual esteja a planear viajar.
- Pesquise duas fotografias por imagemSe aparecerem em anúncios antigos de outro imóvel, de outra localidade ou numa biblioteca de imagens, já tem a resposta.
- Where
- Imagens do Google ou pesquisa por imagem inversa.
- How long
- Menos de um minuto.
- Pesquise a morada ou a urbanização nos portaisÉ normal existirem várias versões do mesmo apartamento. Se encontrar apenas uma versão, num único site e sem número de referência, analise-a com mais atenção.
- Where
- Idealista e Fotocasa, para um comprador estrangeiro.
- Confirme se a agência existeUm nome de empresa, um número de identificação fiscal, uma morada de escritório físico e avaliações numa plataforma que a agência não possa editar.
- Where
- O próprio site da agência e uma pesquisa no mapa.
- Peça por escrito a referência e o preço atualUm vendedor genuíno consegue fornecer ambos rapidamente.
- Watch out
- Se não obtiver resposta ou receber uma resposta evasiva, isso é um resultado útil do teste, não um teste falhado.
- Pergunte em que fase estáDisponível, visita marcada, sob proposta, reservado ou com escritura outorgada (assinado no notário). Pedir a alguém que escolha uma destas cinco opções é a forma mais rápida de descobrir se o imóvel está realmente à venda.
- Nunca envie dinheiro para ver um imóvelSem taxa de reserva, sem taxa de visita, sem sinal antes de uma visita e sem pagamentos para uma conta privada.
- Watch out
- Esta é a regra que as outras cinco verificações existem para proteger.
O que fazer com um anúncio de que realmente gosta
Para um comprador estrangeiro, isto começa normalmente com um anúncio partilhado num grupo do Facebook ou encontrado num site agregador checo. Muitas vezes tem várias semanas e, por vezes, apresenta um preço em coroas checas calculado com uma taxa de câmbio que ninguém utiliza atualmente. O imóvel em si pode ser completamente real, mesmo que o anúncio que o acompanha não prove nada. Três passos simples esclarecem a questão.
- Envie o link, não uma descriçãoO URL contém o número de referência, o nome do escritório e o preço que viu. É isto que torna a verificação possível. Uma captura de ecrã elimina os três elementos.
- Diga o que pretende saberAinda está disponível? Qual é o preço hoje? É o mesmo apartamento que aparece noutros anúncios semelhantes? Estas três perguntas abrangem praticamente todas as versões do problema.
- Pergunte antes de marcarOs voos, os hotéis e o tempo de ausência do trabalho são a parte dispendiosa de um anúncio incorreto. Uma verificação antes de fazer a reserva custa uma tarde do tempo de alguém, e não tem de ser a sua tarde.
Fazemos isto até para imóveis com os quais não temos qualquer ligação, incluindo os anunciados por outras agências, e não lhe custa nada em qualquer dos casos. O que conseguimos ver e o que o comprador não consegue ver é a disponibilidade em tempo real na rede profissional, o preço que o vendedor está realmente a indicar hoje e se quatro anúncios correspondem a um único apartamento ou a quatro apartamentos distintos.
O que pode verificar e o que exige a rede profissional
Metade desta lista pode ser feita por si melhor do que por nós, porque é o utilizador que decide o que pretende. A outra metade exige acesso a um sistema no qual não pode iniciar sessão.| Sozinho nos portais imobiliários | Com apoio do comprador | |
|---|---|---|
| Fotografias roubadas ou reutilizadas | Uma pesquisa inversa por imagem esclarece a questão num minuto. Não precisa de ninguém para isso. | Mesma verificação, sem vantagem. |
| Se a agência é real | Nome da empresa, endereço do escritório e avaliações que pode ler. Verificação simples a partir da Chéquia. | Normalmente já conhecemos o escritório, o que é mais rápido, mas não melhor. |
| Ainda está disponível hoje? | Está a confiar em quem atender o telefone no escritório que publicou o anúncio. | Disponibilidade atualizada pela rede profissional partilhada pelas agências, além de uma chamada direta para o escritório responsável pelo anúncio. |
| O preço atualmente pedido pelo vendedor | Vê o preço que cada escritório introduziu pela última vez, que pode ter meses. | O preço atualmente pedido e se sofreu alterações durante o período em que o anúncio esteve publicado. |
| Quatro anúncios ou quatro imóveis | É difícil saber. As fotografias, as áreas e as referências diferem entre escritórios para o mesmo imóvel. | Deteção de duplicados entre agências, que é o que transforma uma seleção de imóveis confusa numa seleção real. |
| Há quanto tempo está à venda | Não é visível nos portais. | É visível e é uma das informações mais úteis que deve conhecer antes de fazer uma proposta. |
| O que as fotografias escondem | Não é possível responder só pelo anúncio. | Alguém desloca-se ao imóvel com uma câmara e responde à pergunta específica que fez. |
Esta não é uma página sobre agentes desonestos
A maioria das agências nesta costa é honesta e o comportamento descrito acima não é, na sua maioria, uma forma de engano. Trata-se de uma rede de anúncios partilhada, de trinta escritórios sem motivo para atualizar anúncios antigos e de uma técnica de vendas que funciona. Considerar tudo isto uma fraude deixa o comprador excessivamente desconfiado em relação às coisas erradas e descuidado perante os riscos reais.Também não conseguimos ver tudo. Podemos confirmar a disponibilidade, o preço atual, os duplicados e há quanto tempo um imóvel está no mercado. Não podemos dizer-lhe, através de um ecrã, se uma parede tem humidade, se o telhado do vizinho bloqueia a vista da zona da piscina ou como é o ruído da rua às oito da manhã. Essas questões exigem que alguém esteja lá pessoalmente, o que é um serviço diferente e também gratuito.E os portais continuam a ser o lugar certo para procurar. Consulte-os, guarde o que lhe agrada e verifique tudo antes de reservar um voo, e não apenas antes de fazer um pedido de informação. O custo de um anúncio errado nunca é o pedido de informação. É a viagem.
Perguntas mais comuns sobre anúncios imobiliários em Espanha
- O anúncio desapareceu. Isso significa que o imóvel foi vendido?
- Não necessariamente. Os anúncios desaparecem quando um imóvel é reservado, quando o vendedor o retira, quando muda para outra agência ou quando alguém finalmente atualiza o processo. Também pode reaparecer mais tarde, com um preço diferente e sob outro número de referência. Se gostou dele, pergunte o que aconteceu em vez de fazer suposições. Um imóvel retirado pode continuar à venda para um comprador que o visite pessoalmente.
- Um vendedor quer um sinal para reservar o imóvel antes de eu o visitar. Isso é normal?
- É normal pagar um sinal de reserva por um imóvel que decidiu comprar, depois de o seu advogado ter lido o contrato de reserva e de o pagamento ter sido efetuado na conta indicada nesse contrato. Um pagamento para reservar algo que não viu e que ninguém verificou é algo completamente diferente. Se uma visita depender de pagar primeiro, a resposta é não e não precisa de explicação.
- Como posso verificar se uma agência espanhola é legítima antes de negociar com ela?
- Procure o nome da empresa e o número fiscal no próprio website, um endereço de escritório que possa encontrar num mapa e avaliações numa plataforma que a agência não controle. A Andaluzia também tem um registo público de agências imobiliárias e um escritório estabelecido terá todo o gosto em indicar-lhe onde o encontrar. Não está à procura de um logótipo num website. Está à procura de registos oficiais mantidos por terceiros.
- Devo deixar de usar os portais espanhóis?
- Não. É aqui que está o mercado e consultar estes sites é a forma como a maioria dos nossos clientes descobre inicialmente o que pretende. Pense neles como uma montra, não como uma base de dados. As fotografias, as plantas e a localização são normalmente precisas. O preço e a disponibilidade são os dois detalhes que ficam desatualizados primeiro.
- Alguém republicou um anúncio num grupo checo do Facebook com um preço em coroas checas. É seguro?
- O imóvel é frequentemente real. O anúncio à sua volta normalmente não é mantido por ninguém. Pode ter semanas ou meses, o preço em coroas checas usa uma taxa de câmbio que já ninguém pratica e muitas vezes falta o número de referência, pelo que nada pode ser associado ao vendedor. Considere-o uma fotografia de algo que existiu um dia. Encontre o anúncio original em espanhol e verifique a partir daí.
