Vender um imóvel em Espanha: impostos e custos de venda
Em 30 segundos
Vender como não residente implica três pagamentos distintos. O comprador retém 3 % do preço no momento da conclusão. O imposto sobre a sua mais-valia real é uma taxa fixa de 19 %. A mais-valia municipal também é devida e pode legalmente tornar-se responsabilidade do comprador quando o vendedor é não residente.
| Preço de venda | 500.000 € |
|---|---|
| Retenção na outorga da escritura3 % do preço | 15.000 € |
| Imposto sobre mais-valias19 % do ganho efetivo | Liquidado após a declaração |
| plusvalía municipalAté 30 % do aumento do valor do terreno | Liquidado após a declaração |
Quais são os três pagamentos distintos e por que razão as pessoas os confundem?
Todas as vendas por não residentes envolvem os mesmos três pagamentos, e cada um é regido por uma regra diferente e por um prazo diferente. Confundir a retenção de 3 % com o imposto de 19 % é a confusão mais comum. A retenção é um ADIANTAMENTO, não o imposto. Raramente os dois valores coincidem.
| Pagamento | Taxa | Quem o paga |
|---|---|---|
| Retenção de 3 % (Modelo 211) | 3 % do preço de venda acordado. | Retido pelo COMPRADOR na outorga da escritura e pago diretamente à autoridade tributária, independentemente de vir ou não a dever qualquer montante. |
| Imposto sobre mais-valias (Modelo 210) | 19 % da mais-valia efetiva, a uma taxa fixa, igual para todos os não residentes. | O vendedor, com acerto face aos 3 % já retidos: um reembolso se a retenção tiver sido excessiva, um pagamento adicional se tiver sido insuficiente. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Até 30 %, fixado pelo ayuntamiento local e aplicado a uma base calculada pelo método que, entre dois possíveis, produzir o valor mais baixo. | Legalmente, é o vendedor, mas a câmara municipal pode exigir que o COMPRADOR o pague como substituto tributário quando o vendedor é não residente, uma regra que a maioria dos vendedores nunca espera. |
Como funciona a retenção de 3 % e quando é que a recupera?
Na outorga da escritura, o comprador deve reter legalmente 3 % do preço acordado e pagá-los à autoridade tributária no prazo de um mês, utilizando o Modelo 211. Isto acontece independentemente do resultado da sua venda. Mesmo um vendedor que não tenha obtido lucro ou que tenha perdido dinheiro na venda terá 3 % do preço da venda retidos no notário.Dispõe depois de quatro meses a contar da data da venda para apresentar o Modelo 210. Este declara a sua mais-valia real e faz a reconciliação com o montante retido. Se o imposto de 19 % sobre a sua mais-valia real for inferior aos 3 % já retidos, o que é comum numa propriedade detida durante vários anos num mercado em valorização, receberá o reembolso da diferença. Se for superior, pagará o valor em falta com a mesma declaração.
Retenção de 3 %
- Na outorgaComprador retém 3 %Independentemente do resultado.
- No prazo de 1 mêsModelo 211 apresentado pelo compradorEntregue à autoridade tributária.
- No prazo de 4 mesesApresenta o Modelo 210Declaração da mais-valia real e reconciliação.
- Após a declaraçãoReembolso ou diferença liquidadaReembolso se 19 % da mais-valia for inferior aos 3 % retidos.
O prazo de quatro meses e a reconciliação são precisamente o tipo de declaração que a Arevont confia a um advogado independente, em vez de a tratar diretamente. A Arevont não presta serviços fiscais, e esta declaração não deve ser deixada para perto do prazo.
O que é a tributação da plusvalía municipal?
A plusvalía é o imposto municipal sobre o aumento do valor do terreno de uma propriedade e constitui um custo para o vendedor, não para o comprador. Na prática, contudo, este custo pode passar a ser pago pelo comprador na outorga da escritura: quando o vendedor não é residente, a câmara municipal pode tornar o comprador o sujeito passivo substituto, conforme explicado integralmente abaixo. Não tem qualquer relação com o edifício nem com o seu lucro real: incide apenas sobre o aumento do valor do TERRENO subjacente, conforme calculado pela câmara municipal, ao longo dos anos em que foi proprietário.Desde uma reforma de 2021, a antiga fórmula fixa, que podia tributá-lo mesmo em caso de prejuízo, deixou de se aplicar. Escolhe o método de cálculo, entre dois, que produza o resultado mais baixo. O método objetivo utiliza o valor cadastral do terreno, multiplicado por um coeficiente definido em função do período de detenção, limitado a um máximo de 30 % após a aplicação da taxa local. O método real baseia-se no aumento efetivo entre os preços de compra e de venda. Se não tiver ocorrido qualquer aumento de valor, a própria reforma da autoridade tributária confirma que nada é devido ao abrigo de nenhum dos métodos.
O valor do terreno aumentou durante o período em que foi proprietário?
- SimDevido pelo método que produzir o valor mais baixo dos dois, com um limite de 30 % quando a taxa local for aplicável.
- Não, ou não consegue comprová-loNada devido ao abrigo de nenhum dos métodos, conforme confirmado pela reforma de 2021.
O que os vendedores assumemO que mudou com a reforma de 2021
- A plusvalía é sempre devida numa venda
- Só é devida quando o valor do terreno aumentou. Se vender com prejuízo ou pelo mesmo valor do terreno pelo qual comprou, nada será devido, desde que consiga comprová-lo.
- É sempre o vendedor que a paga, sem exceções
- Por lei, é uma responsabilidade do vendedor, mas, quando este não é residente, a câmara municipal pode tornar o COMPRADOR o sujeito passivo substituto, o que, na prática, significa que é frequentemente retida do preço na outorga da escritura, em vez de ser faturada separadamente mais tarde.
Quanto custam os serviços de agência e a vertente jurídica de uma venda?
Há dois itens adicionais a considerar além da componente fiscal, e nenhum deles é um imposto: são comissões de mercado, tal como no lado da compra. A forma como vende altera ambos.
- Option 1Agência exclusivaUma agência, um contrato de mediação.
- Custo
- 1,5 a 4 %
- Rapidez
- Depende da carteira de compradores dessa agência
- Alcance
- A própria rede dessa agência
- Option 2Multi-agencyVárias agências promovem-na simultaneamente.
- Custo
- 1,5 a 4 %
- Rapidez
- Geralmente mais rápido, menos atenção pessoal
- Alcance
- Maior alcance dos três
- Option 3Venda privadaSem agente.
- Custo
- 0 €, sem comissão
- Rapidez
- Normalmente mais lento
- Alcance
- Apenas a sua rede e portais
- Comissão do agente vendedorNormalmente, 1,5 a 4% do preço de venda de um imóvel usado, paga pelo vendedor. Trata-se de um intervalo de mercado, não de um valor definido por uma fonte oficial, uma vez que nenhuma entidade reguladora publica uma taxa de comissão. O valor varia consoante a agência, a região e o acordo específico de intermediação, pelo que deve considerá-lo uma estimativa a confirmar com a agência, e não um custo fixo.
- O seu próprio advogado para a vendaUm vendedor beneficia de representação jurídica independente pelas mesmas razões que um comprador: verificar o contrato, coordenar a retenção de 3 % e a outorga da escritura e, quando aplicável, o cálculo da plusvalía. A maior parte da coordenação jurídica independente abrangida no lado da compra também se aplica a uma venda.
O que deve confirmar antes de estimar o seu valor líquido
Quatro elementos, verificados nos seus documentos reais de compra e não com base numa regra geral.| Peça | O que lhe indica | Como é uma resposta inadequada |
|---|---|---|
| O preço e os custos originais de aquisição, por escrito | A mais-valia é calculada como a diferença entre o que pagou, acrescido dos custos de aquisição e melhoria dedutíveis, e o preço pelo qual vende, e não apenas com base no preço de venda. Sem os valores originais, ninguém pode calcular a responsabilidade real de 19 %. | Nenhum registo dos custos originais de compra, dos honorários do notário ou das faturas de obras de melhoria. |
| Se as despesas de condomínio e o IBI estão regularizados relativamente ao imóvel | Uma dívida de condomínio ou uma fatura de IBI não paga pode ficar associada ao imóvel e complicar a outorga da escritura, exatamente como acontece do lado da compra. | Ninguém confirmou que a conta está regularizada antes de acordar a data da venda. |
| Qual método de cálculo da plusvalía produz o valor mais baixo | A escolha é sua por lei, e os dois métodos podem produzir resultados muito diferentes consoante o tempo durante o qual deteve o imóvel e a evolução local dos valores dos terrenos. | Um valor indicado com base num único método, sem calcular o outro para comparação. |
| Quem é contratualmente responsável pela plusvalía no contrato de venda | Como a câmara municipal pode exigir o pagamento ao comprador enquanto substituto do contribuinte, o contrato de venda deve indicar claramente quem suporta este custo entre o comprador e o vendedor, em vez de o deixar a cargo da parte que a câmara municipal decidir contactar primeiro. | Um contrato totalmente omisso quanto à plusvalía. |
Ganho real versus perda ou venda sem lucro
A retenção de 3 % parece idêntica em ambos os casos. O que acontece depois não é.| Venda com lucro | Venda sem lucro ou com prejuízo | |
|---|---|---|
| Retenção de 3 % na outorga | Retido em qualquer caso, conforme o Modelo 211. | Também retido em qualquer caso: a obrigação do comprador não depende do seu resultado efetivo. |
| Imposto sobre mais-valias | 19 % do ganho real, provavelmente menos do que os 3 % retidos, permitindo um reembolso. | Nada devido; os 3 % retidos podem ser integralmente recuperados. |
| plusvalía municipal | Devido sobre o aumento do valor do terreno, calculado pelo menor de dois métodos. | Nada devido se não tiver existido realmente um aumento do valor do terreno, comprovável ao abrigo da reforma de 2021. |
| Declaração necessária sempre | Modelo 210 no prazo de quatro meses, para regularizar e solicitar qualquer reembolso. | Modelo 210 no prazo de quatro meses, para recuperar a retenção e, quando aplicável, comprovar a inexistência de aumento da plusvalía. |
O mecanismo, não o seu produto líquido
Consultámos diretamente as páginas da Agencia Tributaria e os textos relevantes do BOE para confirmar a taxa de 19 % sobre as mais-valias, a retenção de 3 % e a reforma da plusvalía, em 17 de agosto de 2026. Há um ponto que importa salientar: a atualização dos coeficientes da plusvalía para 2026 proposta pelo governo (RD-ley 16/2025) não foi aprovada pelo Congresso. Por isso, os coeficientes do RD-ley 8/2023 continuam em vigor. Várias fontes de comentário que consultámos ainda não tinham sido atualizadas.Estas são informações gerais sobre a tributação de uma venda, não um cálculo do seu produto líquido. A sua mais-valia real depende do preço de compra original, dos custos dedutíveis e dos coeficientes específicos da plusvalía aplicados pela sua câmara municipal. Estes elementos devem constar do cálculo escrito de um advogado, não de um intervalo publicado. A Arevont não é consultora fiscal e não entrega esta declaração de imposto. Este trabalho cabe a um advogado independente.Alguns temas são abordados nos seus próprios guias: o imposto contínuo sobre rendimentos imputados e rendimentos de arrendamento aplicável durante o período em que foi proprietário do imóvel, uma questão distinta da venda; os mecanismos pelos quais uma dívida do condomínio fica associada a um imóvel; e a questão separada do imposto sobre a detenção de património, em vez da realização de uma mais-valia. Cada tema tem o seu próprio guia.
Perguntas mais frequentes sobre venda e custos de saída
- Se vender com prejuízo, ainda recebo os 3 % completos de volta?
- Sim, se conseguir demonstrar um prejuízo real. O imposto sobre as mais-valias devido é zero e pode recuperar a totalidade dos 3 % retidos na outorga da escritura através da declaração Modelo 210, dentro do prazo de quatro meses. A retenção não é um montante mínimo que tenha de pagar. É um adiantamento que é acertado tendo em conta o resultado real.
- Posso ser cobrado pela plusvalía depois de já ter saído de Espanha?
- Sim. É precisamente por isso que existe a regra que permite à câmara municipal cobrar a plusvalía ao comprador enquanto sujeito passivo substituto: cobrar a um vendedor não residente que já deixou o país é mais difícil do que fazê-lo no momento da venda. Esta é uma razão para o contrato de venda indicar claramente quem suporta o custo, em vez de deixar a questão por resolver.
- A taxa de 19 % muda se, no momento da venda, já tiver adquirido residência fiscal em Espanha?
- Sim: um residente fiscal em Espanha é tributado sobre uma mais-valia segundo a tabela normal aplicável aos residentes, e não segundo a taxa fixa de 19 % aplicável a não residentes, com regras próprias sobre o benefício fiscal por reinvestimento numa habitação própria que não se aplicam a um não residente. Trata-se de um cálculo completamente diferente, abrangido na íntegra pelo guia de tributação de residentes deste site.
