Comprar um imóvel através de uma empresa: quando faz sentido
Em 30 segundos
Para quase todos os compradores de uma única casa de férias, a resposta é não. Uma empresa implica declarações anuais, tributa a sua utilização do imóvel e torna a venda mais complicada. Além disso, não reduz o imposto de compra nem em um euro.
Quantos imóveis espanhóis, e existe uma verdadeira atividade empresarial por detrás?
- Uma casa de fériasCompre em nome pessoal. Esta é a resposta simples e habitual para quase todos os compradores.
- Vários imóveis arrendados comercialmente como uma verdadeira atividade empresarialUma empresa pode fazer sentido. Obtenha aconselhamento fiscal independente antes de constituir a empresa, com base nos seus próprios números.
Uma empresa costuma fazer sentido para uma única casa de férias?
Não, e vale a pena dizê-lo claramente, em vez de apresentar a questão como uma escolha neutra entre duas opções igualmente boas. Se comprar um único imóvel para utilização própria e da sua família, a titularidade pessoal é quase sempre mais simples, mais barata de manter e mais barata de vender. Todas as vantagens reais oferecidas por uma empresa aplicam-se a uma situação diferente da sua.Esta questão surge constantemente, normalmente devido à ideia, comum na República Checa, de que uma empresa pode proteger os rendimentos dos impostos, como por vezes acontece no país de origem. Em Espanha, no caso de uma única casa de férias, geralmente acontece o contrário. Pagará o mesmo imposto de aquisição, uma camada adicional de imposto sobre a utilização pessoal do imóvel e um conjunto de declarações anuais com que uma pessoa singular nunca teria de se preocupar.
O que as pessoas presumemComo é realmente o imposto
- Uma empresa reduz o imposto pago na compra do imóvel
- Não reduz. ITP ou IVA mais AJD, o imposto de aquisição pago uma única vez, é calculado da mesma forma, independentemente de o comprador ser uma pessoa singular ou uma empresa.
- Uma empresa protege o imóvel de ser considerado património pessoal
- As próprias participações continuam a ser um ativo que possui, avaliado através do balanço da empresa, e continuam a ser contabilizadas para efeitos do imposto sobre o património. Consulte o guia específico sobre o imposto sobre o património para compreender o mecanismo.
- Utilizar pessoalmente o imóvel através da sua própria empresa é uma estrutura fiscalmente neutra
- Em geral, não é. Se a empresa for proprietária do imóvel e o utilizador ou a sua família o utilizarem pessoalmente, considera-se que a empresa o arrendou ao utilizador pelo valor de mercado, sendo esse rendimento locativo presumido sujeito a imposto.
Quando compensa o custo de uma empresa?
Existem quatro casos reais, e todos têm algo em comum: nenhum diz respeito a uma única casa de férias. Uma empresa acrescenta um encargo administrativo e financeiro real, e esse encargo só se justifica quando há atividade suficiente para compensar a sua gestão. Os casos de sucessão e responsabilidade abaixo são apresentados como considerações reais, sem dados detalhados, porque os mecanismos concretos dependem das regras dos tratados transfronteiriços e de circunstâncias que nenhuma regra geral pode resolver.
- Uma carteira genuína, não um imóvelUm investidor que detenha vários imóveis espanhóis para arrendamento, em vez de uma única casa de férias, tem mais motivos concretos para utilizar uma estrutura empresarial: administração partilhada, um único conjunto de contas abrangendo vários ativos e uma estrutura que pode obter financiamento com garantia sobre toda a carteira.
- Planeamento sucessório entre gerações, feito corretamenteEm alguns casos, transmitir participações numa empresa dentro da família pode ser mais simples do que transmitir um imóvel detido diretamente. No entanto, isto depende inteiramente do tratado específico sobre sucessão e heranças entre Espanha e o seu país de origem, sendo uma questão para um especialista em ambos os países.
- Uma empresa operacional existente que já necessita de presença em EspanhaUma empresa que exerça efetivamente atividade comercial em Espanha, por exemplo, explorando uma atividade de arrendamento como atividade real, e não simplesmente detendo um ativo, encontra-se numa posição fiscal diferente da de uma empresa fictícia criada apenas para deter um único apartamento de férias.
- Separação da responsabilidade numa atividade de arrendamento de maior riscoQuando um imóvel é arrendado comercialmente em grande escala, com um risco operacional real, alguns proprietários consideram uma estrutura empresarial por razões de responsabilidade. Esta é uma consideração legítima. No entanto, o custo administrativo deve ser comparado honestamente com um risco que uma boa apólice de seguro poderá já cobrir a um custo inferior.
Repare no que não consta desta lista: comprar um apartamento para férias familiares e arrendá-lo ocasionalmente. Este é o caso comum que frequentemente recebe uma estrutura empresarial desnecessária, e não deveria recebê-la.
O que tem de declarar depois de uma empresa adquirir o imóvel e quando?
Três declarações recorrentes, todas na mesma altura do ano. Desde que o Real Decreto 609/2023 criou o Registro de Titularidades Reales nacional, todas as empresas espanholas têm de declarar o seu titular efetivo, a pessoa singular que, em última instância, é sua proprietária ou a controla. Isto acontece duas vezes: uma vez na própria escritura de constituição e novamente como anexo às contas anuais entregues todos os anos no Registro Mercantil, o registo comercial. Trata-se de uma exigência nacional, não específica dos imóveis, aplicável quer a empresa esteja inativa quer exerça atividade comercial.Além disso, a empresa tem de entregar anualmente uma declaração do Impuesto sobre Sociedades à autoridade tributária nacional, a AEAT. Isto aplica-se mesmo num ano sem qualquer atividade, situação designada por declaração a zeros. Ignorar esta obrigação não é uma opção segura. As penalizações aumentam quanto mais tempo faltar uma declaração obrigatória, aplicando-se a mesma regra descrita no guia deste site sobre a tributação de não residentes relativamente à declaração anual de uma pessoa singular.
| jan | fev | mar | abr | maio | jun | jul | ago | set | out | nov | dez | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Declaração do imposto sobre sociedades (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Contas anuais depositadas no Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Declaração do beneficiário efetivo (titularidade real) | jul |
- Declaração do imposto sobre sociedades (Impuesto sobre Sociedades)
- Devida até 25 de julho para uma empresa com exercício coincidente com o ano civil. Um exercício fiscal não convencional altera a data, por isso confirme a sua com o contabilista.
- Contas anuais depositadas no Registro Mercantil
- Apresentada juntamente com a declaração fiscal ou pouco depois.
- Declaração do beneficiário efetivo (titularidade real)
- Anexada à apresentação das contas anuais e novamente no momento da constituição, sempre que esta ocorra nesse ano.
Obter o NIE de cada administrador e o próprio número fiscal espanhol da empresa antes da constituição, em vez de descobrir a lacuna no notário, é precisamente o que o serviço de NIE e administração da Arevont trata juntamente com uma compra como esta.
Quanto custa manter uma empresa, além da própria compra?
Aproximadamente 500 a 1 000 € por ano, apenas pela administração da sociedade inativa, além de um imposto de aquisição idêntico ao da compra em nome pessoal. Uma sociedade inativa, que detenha o imóvel e não faça mais nada, continua a precisar de contabilidade formal, de uma declaração anual de imposto sobre as sociedades e de contas anuais depositadas no registo. Trata-se de um custo real e recorrente sem equivalente num imóvel detido pessoalmente, para além dos custos anuais normais de propriedade que qualquer comprador já tem.O imposto anual de 3 % sobre o valor cadastral é o único valor que merece ser apresentado com precisão, porque assusta mais compradores do que deveria. Aplica-se apenas a uma sociedade residente num país que Espanha classifica como jurisdição não cooperante, anteriormente denominada paraíso fiscal. Nem a Chéquia nem a Polónia constam dessa lista, pelo que uma sociedade checa ou polaca constituída normalmente, ou uma SL espanhola detida por um acionista checo ou polaco, não o desencadeia. Vale a pena esclarecer este ponto, porque o receio é comum e o risco real, para os compradores a quem este site se destina, é essencialmente nulo.
| Imposto de aquisição (ITP ou IVA mais AJD)O mesmo que comprar pessoalmente | Sem poupança |
|---|---|
| Administração anual da empresa inativaContabilidade, declaração fiscal, registo | 500 a 1 000 € |
| Imposto especial de 3 % sobre o valor cadastralApenas jurisdições não cooperantes, não a Chéquia ou a Polónia | Não aplicável |
| 25 % de imposto sobre rendasCompare com a sua taxa pessoal de não residente sobre o mesmo rendimento | Depende da renda |
| Ser proprietário pessoalmenteSem empresa intermediária | 0 €, sem camada extra |
Uma empresa checa ou polaca poderia substituir a constituição de uma SL espanhola?Uma empresa estrangeira pode ser proprietária de um imóvel em Espanha, não existindo qualquer restrição de nacionalidade. Na prática, a maioria dos compradores que realmente necessita de uma estrutura societária utiliza uma SL espanhola, porque é com esse tipo de entidade que os bancos, notários e o registo espanhóis estão preparados para trabalhar diariamente. Uma empresa estrangeira acrescenta a sua própria camada adicional de obrigações declarativas transfronteiriças a tudo o que foi descrito acima. Saber qual opção é realmente mais simples para a sua situação é uma questão para um advogado que trabalhe em ambas as jurisdições.
O que confirmar antes de escolher uma estrutura societária
Esta é uma lista de verificação honesta, não um discurso comercial a favor de nenhuma das opções. A maioria dos compradores que a lê confirma que nenhuma destas situações se aplica e compra em nome pessoal.- Trata-se genuinamente de um único imóvel para uso pessoal e familiar?Se sim, este é o caso normal e aplica-se a resposta honesta acima: compre em nome pessoal. Isto não significa que uma empresa seja ilegal ou invulgar, apenas que acrescenta custos sem um benefício equivalente neste caso.
- Já detém, ou planeia deter, vários imóveis em Espanha?Para um portefólio, os custos administrativos de uma empresa têm mais benefícios que os compensam. Mesmo nesse caso, isto não significa automaticamente que uma empresa seja a solução adequada. O cálculo tem de ser feito na mesma.
- A sucessão entre gerações é uma preocupação real e iminente?Este é o único caso em que uma estrutura pode realmente ajudar, mas apenas com aconselhamento transfronteiriço adequado. Isto não significa que qualquer estrutura funcione da mesma forma ao abrigo das regras sucessórias checas ou polacas. Essa questão tem de ser verificada separadamente.
- O imóvel está localizado num país incluído na lista de jurisdições não cooperantes de Espanha?Esta é a única situação em que o imposto anual de 3 % se aplica. Para uma empresa checa ou polaca constituída normalmente, a resposta é não, e este item simplesmente não se aplica à sua situação.
Pessoalmente ou através de uma empresa
O mesmo imóvel, detido de duas formas. Para uma casa de férias única, a coluna da direita é a resposta habitual.| Através de uma empresa | Pessoalmente | |
|---|---|---|
| Imposto na outorga da escritura | Idêntico: ITP ou IVA mais AJD, calculado da mesma forma. | Idêntico: também não há poupança comprando pessoalmente. |
| Utilizar o imóvel pessoalmente | Pode desencadear uma cobrança de renda de mercado presumida, tributável como rendimento da empresa. | Não existe esse problema: é simplesmente proprietário e utiliza o seu próprio imóvel. |
| Declarações anuais além do próprio imóvel | Uma declaração anual de imposto sobre sociedades, mesmo sem atividade, além das contas anuais e da declaração do beneficiário efetivo. | A declaração anual habitual de não residente que os guias fiscais deste site já abrangem, e nada mais. |
| Custos correntes além do imóvel | aproximadamente 500 a 1 000 € por ano para a administração básica de uma sociedade inativa. | Nenhum além dos próprios custos de propriedade do imóvel. |
| Vender mais tarde | Pode vender o imóvel através da empresa ou vender as próprias participações. Esta segunda opção é uma transação muito mais complexa, que exige aconselhamento fiscal especializado para ambas as partes. | Uma venda habitual de imóvel, o processo já descrito no guia de custos de venda e saída deste site. |
| Imposto sobre património | As participações continuam a ser contabilizadas, avaliadas através do balanço da empresa. | O próprio imóvel é contabilizado. Consulte o guia do imposto sobre o património para saber quem está realmente abrangido. |
O que uma regra geral resolve e o que só os seus próprios números podem
A taxa de imposto sobre as sociedades (25 %) e a obrigação de declarar o beneficiário efetivo são regras estabelecidas, consultadas na fonte original. O imposto especial de 3 % e o respetivo âmbito relativo a jurisdições não cooperantes também foram consultados na fonte original (Ley IRNR, arts. 40-45). A conclusão simples, de que não se aplica a uma sociedade checa ou polaca constituída normalmente, decorre diretamente desse âmbito. O valor de aproximadamente 500 a 1 000 € por ano para os custos correntes é uma estimativa de mercado verificada em duas fontes, não um valor oficial publicado. Os orçamentos reais variam consoante o prestador.Nenhuma regra geral determina se uma empresa lhe permite poupar dinheiro no seu caso específico. Isso depende de arrendar ou não o imóvel, do valor da renda, da sua situação fiscal pessoal no seu país de residência e das questões transfronteiriças de sucessão e de convenções fiscais que só um consultor fiscal com experiência em ambas as jurisdições pode realmente esclarecer. No caso habitual, um imóvel, utilização pessoal com arrendamento ocasional, o pressuposto inicial honesto é que não lhe permitirá poupar dinheiro. Cabe à estrutura empresarial justificar o seu próprio custo.Ninguém aqui efetua o cálculo descrito acima. A coordenação jurídica da Arevont envolve um consultor independente antes de se comprometer com um sinal de reserva. Assim, uma decisão tão importante é tomada com base em números reais, e não numa suposição checa que chegou aqui por acaso.
Perguntas frequentes sobre comprar através de uma empresa
- Devo preocupar-me sem razão com o imposto de 3 %?
- Para uma sociedade checa ou polaca constituída normalmente, quase certamente sim. O imposto anual de 3 % aplica-se apenas a uma sociedade residente num país que Espanha classifica como jurisdição não cooperante, e nem a Chéquia nem a Polónia constam dessa lista. É um dos receios desnecessários mais comuns em torno deste tema.
- Posso vender as participações da empresa em vez de vender o imóvel?
- Sim, e ocasionalmente os compradores estruturam uma venda desta forma para alterar o modo como a transação é tributada. É uma transação muito mais complexa do que uma venda habitual de imóvel. Exige aconselhamento fiscal especializado tanto do lado do vendedor como do comprador. O comprador deve ter cuidado ao aceitar uma venda de participações em vez de uma venda do imóvel, sem compreender exatamente que responsabilidades acompanham as participações.
- Deter o imóvel através de uma empresa permite evitar o imposto espanhol sobre o património?
- Não. As próprias participações são um ativo de que é pessoalmente proprietário, avaliadas através do próprio balanço da empresa, e são contabilizadas da mesma forma que um imóvel detido diretamente. Consulte o guia do imposto sobre o património para saber quem está realmente abrangido. Para a maioria dos compradores habituais, ninguém, tenha ou não uma empresa.
- O que acontece ao prazo mínimo do arrendamento se uma empresa arrendar o imóvel a longo prazo?
- Muda. O prazo mínimo previsto na lei espanhola do arrendamento para um senhorio que seja uma empresa é de 7 anos, em vez dos 5 anos aplicáveis quando o senhorio é uma pessoa singular. O guia sobre imóveis arrendados aborda esta questão na íntegra. É uma consequência real e específica que vale a pena conhecer antes de decidir como deter um imóvel que planeia arrendar a longo prazo.
