Jaunbūve vai otrreizējā tirgus īpašums Costa del Sol
Atšķirība nav tikai tajā, vai īpašums ir jauns. Mainās nodoklis, maksājumu grafiks, garantijas, gaidīšanas laiks un iespējas vienoties par cenu. Neviens variants nav labāks, tie ir piemēroti atšķirīgiem plāniem.
Trīs lietas, nevis divas
Cilvēki saka "iegāde būvniecības stadijā vai otrreizējā tirgus īpašums", it kā būtu tikai divas iespējas. Costa del Sol reģionā to ir trīs, un vidējā iespēja ir tā, ko lielākā daļa pircēju nav apsvērusi.
- Off-planIegādāts no attīstītāja pirms ēkas pabeigšanas, dažkārt vēl pirms būvniecības sākuma. Jūs maksājat pa posmiem, būvniecībai attīstoties, un gaidīšana ir zemākas sākumcenas un iespējas izvēlēties konkrētu vienību cena.
- Gatava jaunbūveTas pats projekts, iegādāts tuvu darījuma noslēgšanai vai pēc tās. Nodokļu režīms ir identisks iegādei būvniecības stadijā, gaidīšana gandrīz izzūd, bet vienības izvēle ir tā, kas vēl palikusi. Bieži vien tas ir saprātīgākais vidusceļš.
- Otrreizējā tirgus īpašumiIegādāts no esoša īpašnieka. Citi nodokļi, daudz īsāks ceļš līdz atslēgām, bez garantijas un vienīgais veids, kā iegādāties adresēs, kas uzbūvētas pirms vairākiem gadu desmitiem.
Nodoklis un maksājumu grafiks abiem pirmajiem veidiem ir vienādi: nodokļu vajadzībām jaunbūve ir jaunbūve neatkarīgi no tā, vai to iegādājaties laikā, kad zemes gabalā vēl ir tikai bedre, vai nedēļu pēc tās pabeigšanas.
Nodokļa starpība ir mazāka, nekā šķiet
Ar šo skaitli sākas lielākā daļa salīdzinājumu, un tieši to visbiežāk pārprot. Par jaunbūvi Jūs maksājat 10 % IVA un 1.2 % AJD, tātad nodokļos 11.2 %. Par otrreizējā tirgus īpašumu Jūs maksājat vienu īpašuma nodošanas nodokli ITP 7 % apmērā.Četru procentpunktu nodokļu starpība izklausās izšķiroša. Tā nav, jo nodoklis nav visas pirkuma izmaksas. Pieskaitot jurista, notāra, zemesgrāmatas un mazākās izmaksas, kopējā summa ir aptuveni 13 % virs cenas jaunbūvei un aptuveni 9 % otrreizējā tirgus īpašumam.
Ko cilvēki salīdzinaKas patiesībā izšķir
- 11.2 % pret 7 % nodokļos
- Aptuveni 13 % pret aptuveni 9 % kopējās izmaksās, turklāt abas ir procentuāla daļa no cenas, kas pati par sevi atšķiras.
- Uzvar zemākais nodoklis
- Otrreizējā tirgus īpašums, kam nepieciešama jauna virtuve, jaunas vannasistabas un jauna gaisa kondicionēšanas sistēma, kopumā var izmaksāt vairāk nekā jaunbūve, no kuras Jūs nodokļu dēļ atteicāties.
- Nodoklis ir galvenais mainīgais
- Īpašuma stāvoklis, atrašanās vieta un izdevumi pēc īpašuma nodošanas kopējās izmaksas ietekmē daudz vairāk nekā četru procentpunktu nodokļu starpība.
Tāpēc neizvēlieties pēc nodokļa. Aprēķiniet katra konkrētā īpašuma kopējās izmaksas, tostarp to, kas tam būs nepieciešams pēc atslēgu saņemšanas, un salīdziniet šos divus skaitļus.
Kā un kad maksāt
Maksājumu grafiks ir praktiskā atšķirība, ko vairums pircēju izjūt vispirms, jo tas nosaka, cik daudz naudas jums būs nepieciešams un kad.
| Posms | Jaunbūve | Otrreizējā tirgus īpašumi |
|---|---|---|
| Rezervācija | Parasti 6.000 līdz 11.000 €, atkarībā no projekta. | Parasti 6.000 līdz 11.000 €, bet dārgākiem īpašumiem līdz 1 % no cenas. |
| Līguma parakstīšanas brīdī | Parasti 20 līdz 40 % no cenas, plus IVA. | Parasti tādējādi kopā sasniedzot 10 līdz 20 % no cenas. |
| Gaidīšanas laikā | Turpmākie maksājumi tiek veikti saskaņā ar projekta maksājumu grafiku. Dažos projektos tie tiek sadalīti pa būvniecības posmiem, citos tiek veikts vēl viens maksājums un atlikusī summa tiek samaksāta darījuma noslēgšanas brīdī. | Nekas. Gaidāt pie notāra saskaņoto darījuma noslēgšanas datumu. |
| Pie notāra | Atlikusī summa, darījuma noslēgšanas un īpašumtiesību nodošanas brīdī. | Atlikusī summa, parakstot aktu. |
Būtiskās sekas, kas jāņem vērā plānošanā: pērkot jaunbūvi, Jums var būt nepieciešama liela daļa pašu līdzekļu jau sākumā, vairākus mēnešus vai gadus pirms Jums būs kaut kas lietojams vai izīrējams. Pērkot otrreizējā tirgus īpašumu, nauda tiek samaksāta vēlāk, bet ātrāk.
Kas tiek segts pēc tam
Šī ir visbūtiskākā atšķirība, ko cilvēki pamana tikai tad, kad kaut kas noiet greizi.Jaunbūvei ir likumā noteiktas garantijas: desmit gadi konstrukcijām, trīs gadi instalācijām un viens gads apdarei. Otrreizējā tirgus īpašumam tādu nav. Pārdevējs ir atbildīgs tikai par slēptiem defektiem, par kuriem viņš zināja un kurus slēpa, un to pierādīt ir daudz grūtāk nekā iesniegt garantijas prasību.
Tas nenozīmē, ka otrreizējā tirgus īpašums ir sliktāks pirkums. Tas nozīmē, ka tehniskā pārbaude vienā gadījumā ir obligāta, bet otrā ir ērtība. Vecākam īpašumam arhitekta vai būveksperta veikta pārbaude ir vienīgā garantija, ko Jūs saņemsiet.
Platība un labākās adreses
Divi kompromisi darbojas pretējos virzienos, un kopā tie nosaka vairāk pirkumu nekā nodoklis.
- Otrreizējā tirgus īpašums parasti piedāvā vairāk iekštelpāsVecāki dzīvokļi tika būvēti plašāki. Jaunbūvē lielāka platības daļa tiek atvēlēta terasēm un kompleksa koplietošanas labierīcībām, tāpēc par to pašu naudu bieži iegūstat mazāk kvadrātmetru iekštelpās un vairāk ārpus tām.
- Jaunbūvei parasti ir zemākas uzturēšanas izmaksasAugstākā energoefektivitātes klase, mūsdienīga izolācija un mūsdienīgas inženiersistēmas, kas atspoguļojas rēķinos un nozīmē, ka gadiem ilgi nekas nebūs jāmaina.
- Labākās jūras krasta adreses ir otrreizējā tirgus īpašumiZeme, kas atrodas vistuvāk ūdenim, tika apbūvēta pirms vairākiem gadu desmitiem. Lielākā daļa jauno projektu atrodas iekšzemes pusē no A7. Piekrastes pirmajā līnijā ir arī jaunbūves, taču to ir ļoti maz, un cena to atspoguļo.
- Jaunbūve ļauj izvēlētiesKamēr projekts tiek būvēts, Jūs parasti izvēlaties materiālus, virsmas un krāsas, un daži attīstītāji pārvietos starpsienu. Otrreizējā tirgus īpašums tiek iegādāts tāds, kāds tas ir; tā maiņa nozīmē renovāciju.
Cik ilgā laikā saņemsiet atslēgas
Otrreizējā tirgus īpašumam ceļš no rezervācijas līdz atslēgām parasti ilgst vienu līdz trīs mēnešus. Jaunbūvei tas pilnībā atkarīgs no projekta stadijas: pirkšana tuvu darījuma noslēgšanai var būt gandrīz tikpat ātra, savukārt pirkšana no būvniecības sākuma var nozīmēt divus līdz trīs gadus.Gaidīšana jaunbūves gadījumā nav bezjēdzīga, taču šajā laikā Jums pieder līgums, nevis īpašums. Ja Jums jau nākamajā vasarā būs nepieciešama vieta, kur uzturēties, tas pats par sevi izšķir šo jautājumu.
Kur iespējams vienoties
JaunbūveOtrreizējā tirgus īpašumi
- Atlaide cenai ir izņēmums.
- Par cenu parasti var vienoties, taču ne vienmēr.
- Kas tā vietā mainās: maksājumu grafiks, kvalitatīvāks aprīkojums, daži papildu pakalpojumi.
- Kas mainās: cena, darījuma noslēgšanas datums, aprīkojums un citi darījuma nosacījumi.
- Labākais gadījums parasti ir pabeigtā projektā palikušās pēdējās vienības, no kurām attīstītājs vēlas atbrīvoties.
- To izšķir pārdevēja ieinteresētība, ko pircējs viens pats tieši nevar saskatīt.
Pēc pēdējo gadu straujās izaugsmes tirgus palēninās, tāpēc daži attīstītāji ir atvērtāki cenu apspriešanai nekā iepriekš. Tas ir iemesls jautāt, nevis rēķināties ar atlaidi.
Kurš Jums piemērots
Tā nav vērtēšanas sistēma. Tie ir apstākļi, kuros katrs variants ir nepārprotama atbilde.
Jaunbūve ir vienkāršāka izvēle, jaOtrreizējā tirgus īpašums ir vienkāršāka atbilde, ja
- Jūs vēlaties mūsdienu standartiem atbilstošu īpašumu, kurā nekas nav jāpārveido un kuram ir garantijas.
- Jūs vēlaties saņemt atslēgas mēnešu, nevis gadu laikā.
- Jūs vēlaties zemas uzturēšanas izmaksas un labāko energoefektivitātes klasi.
- Jūs vēlaties atrasties pēc iespējas tuvāk pludmalei, cik to pieļauj piekraste.
- Jūs vēlaties, lai baseins, trenažieru zāle, spa vai kopstrādes telpas būtu kompleksa daļa.
- Jūs vēlaties par to pašu naudu iegūt vairāk kvadrātmetru iekštelpās.
- Jums nav iebildumu gaidīt, un Jūs vēlaties izvēlēties plānojumu un apdari.
- Jūs labāk renovētu īpašumu pēc savas gaumes, nevis pieņemtu kāda cita izvēli.
- Jūs vēlaties vairākus gadus neveikt būtiskus izdevumus par remontu.
- Jūs vēlaties izveidojušos apkaimi ar pieaugušiem apstādījumiem un kaimiņiem, kuri tur patiešām dzīvo.
Ko pārbaudīt katram
Abiem variantiem ir atšķirīgi riski, tāpēc juridiskā pārbaude abiem nav vienāda.
| Par jaunbūvi | Otrreizējā tirgus īpašums | Kāpēc tas ir svarīgi |
|---|---|---|
| Attīstītājs, zeme, licences un līguma dokumentācija. | Īpašumtiesības, maksājumi, izpildrīkojumi un parādi īpašnieku kopībai. | Parāds, kas saistīts ar īpašumu, var pāriet uz Jums, savukārt projekts bez nepieciešamajām licencēm var apstāties. |
| Bankas garantija, kas izsniegta uz Jūsu vārda un attiecas uz Jūsu konkrētajiem maksājumiem. | Jebkādu būvdarbu likumība un jebkura nereģistrēta piebūve. | Šīs ir divas situācijas, kurās nauda faktiski tiek zaudēta, un abas iespējams pārbaudīt iepriekš. |
| Darījuma noslēgšanas datums un tas, kas līgumā paredzēts kavēšanās gadījumā. | Kopienas statūti, īpaši, ja plānojat īpašumu izīrēt. | Aizkavēts darījuma noslēgšanas termiņš maksā laiku, bet īres ierobežojums var likvidēt iemeslu, kura dēļ Jūs iegādājāties īpašumu. |
Salīdzinājums, ko cilvēki vēlas, nav pareizais
Gandrīz uz katru šī jautājuma variantu internetā atbild ar nodokļu tabulu, jo nodoklis ir vienīgais skaitlis, kas visiem ir vienāds. Tas ir arī skaitlis, kam ir vismazākā nozīme.Pirkumi, kas beidzas neveiksmīgi, nenonāk strupceļā tāpēc, ka kāds samaksāja 11.2 % nevis 7 %. Tie neizdodas tāpēc, ka otrreizējā tirgus īpašumam bija nepieciešami četrdesmit tūkstoši eiro remontdarbiem, kuru izmaksas neviens nebija aprēķinājis, vai tāpēc, ka iegāde būvniecības stadijā tika veikta, balstoties uz vizualizāciju, bet izrādījās, ka īpašums ir vērsts uz ziemeļiem, pret kalna nogāzi, vai arī īpašums tika iegādāts izīrēšanai, bet kopiena jau bija nobalsojusi par īres aizliegumu.Tāpēc mēs uz šo jautājumu neatbildam abstrakti. Mēs salīdzinām divus konkrētus īpašumus ar visām izmaksām, tostarp to, kas katram būs nepieciešams pēc īpašuma nodošanas, un pasakām, kuru no tiem mēs iegādātos.
Biežākie jautājumi
- Vai iegāde būvniecības stadijā ir lētāka nekā pabeigta jaunbūve tajā pašā projektā?
- Parasti jā, un atlaide ir samaksa par gaidīšanu un būvniecības riska uzņemšanos. Projektam tiekot izpārdotam un pabeigtam, atlikušās vienības parasti tiek piedāvātas par augstāku cenu nekā sākotnējās.
- Vai varu saņemt hipotekāro kredītu iegādei būvniecības stadijā?
- Jā, bet vēl ne. Banka aizdevumu apstiprina aptuveni divus mēnešus pirms darījuma noslēgšanas, tāpēc agrāka pieteikšanās neko nedos. Tāpēc arī jaunbūves rezervācijas depozīta maksājumu posmi jāsedz no Jūsu pašu līdzekļiem.
- Vai par jaunbūvi jāmaksā nodoklis divreiz, IVA un ITP?
- Nē. Īpašums ir vai nu pirmreizējs darījums, kam piemēro IVA un AJD, vai atkārtots darījums, kam piemēro ITP. Nekad abus.
- Kas notiek, ja attīstītājs nepabeidz būvniecību?
- Katrs maksājums, ko veicāt pirms darījuma noslēgšanas, ir jāsedz ar Jūsu vārdā izsniegtu bankas garantiju, kas nodrošina naudas atmaksu kopā ar likumiskajiem procentiem. Jūsu jurists pārbauda precīzo šīs bankas garantijas formulējumu, pirms tiek veikts jebkāds maksājums.
- Vai otrreizējā tirgus īpašums vienmēr ir lētāks par kvadrātmetru?
- Nē. Jūras tuvumā tas bieži vien ir dārgākais no abiem, jo zeme tur tika apbūvēta jau sen un otrreizējā tirgus īpašums ir vienīgais veids, kā to iegādāties.
