Ostu-müügileping Hispaanias kinnisvara ostmisel
30 sekundiga
Hispaanias ostetud järelturuobjekti puhul kasutatakse arras-lepingut, mille tagatisraha on 10 kuni 20 % hinnast. Hispaania õigus tunnustab kolme liiki arras-lepinguid, millest igaühel on tehingu ärajäämisel erinevad tagajärjed. Lepingus tuleb liik nimetada, sest kui seda ei ole märgitud, kohaldub vaikimisi liik, mis on ostjale kõige ebasoodsam.
| Taganemisõiguslik arrasTsiviilseadustiku art 1454 | Kinnitava toimega arrasVaikimisi lahendus | Trahviklausliga arrasHübriid | |
|---|---|---|---|
| Mis see on | Kindla hinnaga taganemisõigus | Tavaline osamakse | Trahv ja õigus sundida müüki lõpule viima |
| Kui taganete | Kaotate tagatisraha | Nad võivad siiski nõuda täitmist | Teie maksate trahvi, müük võidakse siiski sundida lõpule viima |
| Kui nemad taganevad | Tagastavad kahekordselt | Võite siiski nõuda täitmist | Nemad maksavad trahvi, müük võidakse siiski sundida lõpule viima |
| Valige see, kui | Soovite lihtsat väljumist kindla hinnaga | Kumbki pool ei kavatse kunagi taganeda | Soovite lahendust, mis heidutab taganemast rohkem kui tavaline tagatisraha |
Millise lepingu ma allkirjastan ja mis juhtub, kui pean taganema?
Te allkirjastate contrato de arras. Sellest, mis juhtub juhul, kui loobute, sõltub täielikult see, milline kolmest seaduses sätestatud liigist on lepingus nimetatud. Contrato de arras on eraõiguslik käsirahaleping, mida kasutatakse järelturu kinnisvara puhul. Ostja ja müüja allkirjastavad selle enne notarit ning selles määratakse kindlaks leppetrahv, kui kumbki pool tehingust taganeb. Tagatisraha on märkimisväärne makse, mis järgneb broneeringule ja seob mõlemad pooled müügiga. Hispaania praktikas käsitatakse seda käsirahana, mitte osalise maksena, millest saab lihtsalt loobuda. Arras ei ole sama mis Tšehhi tagatisraha. Olenevalt kokkulepitud liigist võib ostja tehingust loobudes kaotada tagatisraha ning müüja võib kaotada sellest kahekordse summa. See on välislugeja jaoks palju suurem tagajärg, kui sõna "tagatisraha" eeldada laseb.Tsiviilseadustiku artikkel 1454 kirjeldab liiki, mida enamik lepinguid kasutab: taganemisõiguslik arras. Kui ostja taganeb, kaotab ta tagatisraha. Kui müüja taganeb, peab ta tagatisraha kahekordselt tagastama. See liik võimaldab kummalgi poolel kindlaksmääratud hinnaga lihtsalt taganeda. On olemas veel kaks liiki ja need toimivad väga erinevalt. Kõiki kolme on selle lõigu kõrval täielikult kirjeldatud.Kui lepingus ei ole märgitud, milline liik kohaldub, öeldakse tavaliselt, et Hispaania kohtud lähtuvad vaikimisi kinnitava toimega arrasest. See variant EI võimalda Teil lihtsalt tagatisraha hinnaga taganeda. Seda vaikimisi reeglit korratakse õiguskommentaarides laialdaselt. Kuid artikkel 1454 reguleerib üksnes taganemisõiguslikku arrast ega sätesta, mis juhtub vaikimisi siis, kui leping selles küsimuses vaikib. Tegelikku vaikimisi reeglit ei ole ametliku BOE õigusakti tekstiga võrreldes kinnitatud. Ostja jaoks on kõige turvalisem eeldada, et kohaldub kinnitava toimega arras, kuni jurist kinnitab vastupidist. Just seepärast peab liik olema lepingus selgelt ühe lausega määratletud, mitte jääma oletuse küsimuseks.
Millist arras-liiki peaksin küsima?arras penitenciales, kui Teile on oluline võimalus kindlaksmääratud hinna eest taganeda. Seda liiki kasutavad harjumusest ka enamik Hispaania kinnisvaramaaklereid ja juriste. Seega palute praktikas tavaliselt oma juristil lihtsalt kinnitada, et see sõna on lepingus, mitte ei küsi midagi ebatavalist.
Kas uusarendus on teistsugune?
Jah. Uusehitise broneerimisele järgnev dokument kannab tavaliselt nimetust eraõiguslik ostuleping (contrato privado de compraventa), mitte "arras". Eespool nimetatud tsiviilseadustiku artiklid seda ei reguleeri. Iga arendajale enne hoone valmimist tehtav makse peab alates ehitusloa andmisest olema Teie nimel väljastatud pangagarantii või kindlustuspoliisiga kaetud ning selle peab väljastama volitatud pank või kindlustusandja. Kui arendaja ei anna objekti õigel ajal üle, tagastab garantii iga Teie makstud euro koos seadusjärgse intressiga. See on teistsugune kaitse kui kahekordne tagatisraha. Uusehitise valmimiseni jõudmine võtab tavaliselt 2 kuud kuni 3 aastat, sõltuvalt projekti enda etapist.Täna kohaldatav õigus on Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación esimene lisasäte (disposición adicional primera), mida muudeti Ley 20/2015-ga. Varem reguleeris seda Ley 57/1968, mida nimetatakse endiselt paljudes vanemates veebimaterjalides. See tunnistati kehtetuks 1. jaanuaril 2016 ja selle sisu viidi üle eespool nimetatud sättesse. Kui lepingus või nõustaja jutus nimetatakse endiselt 1968. aasta seadust, viidatakse kehtetuks tunnistatud seadusele. Seda tasub tähele panna, mitte eeldada, et tegemist on kahjutu lühivormiga.
| Järelturu kinnisvaraarras | UusarendusEraõiguslik müügileping | |
|---|---|---|
| Kohaldatav õigus | Código Civil, artikkel 1454 | LOE, esimene lisasäte |
| Tüüpiline summa selles etapis | 10 kuni 20 % hinnast | Arendaja maksegraafiku alusel |
| Kui nad ei suuda täita | Tagatisraha kahekordselt tagasi, kui lepingus oli nimetatud arras penitenciales | Garantii alusel tagastatakse kõik maksed täies ulatuses koos seadusjärgse intressiga |
| Mida jurist esmalt kontrollib | Et lepingus oleks arras-liik nimetatud | Et Teie konkreetsete maksete kohta on olemas ehtne pangagarantii sertifikaat |
Kui palju aega kulub lepingu allkirjastamisest võtmete saamiseni?
Järelturuobjekti puhul võtab kogu teekond broneerimisest võtmete kättesaamiseni tavaliselt 1 kuni 3 kuud. Arras-lepingu allkirjastamine toimub tavaliselt selle ajavahemiku keskpaigas, pärast seda, kui seaduslik hoolsuskontroll, mis ise kestab ligikaudu 2 kuni 4 nädalat, on läbitud. Uusehitise puhul kestab sama teekond palju kauem, 2 kuust kuni 3 aastani, sest see sõltub projekti edenemisest, mitte kindlast kalendrist.Lepingu advokaadil enne allkirjastamist kontrollida laskmine maksab kummagi menetlusviisi puhul tavaliselt ligikaudu ~1 % hinnast. See on väike kulu võrreldes kaalul olevaga: dokument, mis määrab, kas Teie tagatisraha üldse tagastatakse, kahekordselt või mitte.
Mis võib selles etapis valesti minna ja kuidas jurist selle esimesena avastab?
Peaaegu miski, mis siin valesti läheb, ei ole ebatavaline. Tavaliselt on tegemist ühega lühikesest loetelust tavalistest vigadest. Igaüht neist on enne allkirjastamist odav avastada, kuid pärast seda kallis parandada.
- Kõrgeim riskLepingus ei ole nimetatud, millist arras-liiki kohaldatakseSeda tõlgendatakse tavaliselt kui confirmatorias't, mis ei võimalda Teil lihtsalt tagatisraha loovutamisega taganeda.What to do insteadKinnitage, et tekstis on kirjas sõna "penitenciales" või Teie soovitud liik.
- Tasub sellele vastu vaieldaTagatisraha makstakse otse müüja enda kontoleKui müüja on selle juba ära kulutanud, ei ole kohtuotsus tagatisraha kahekordse summa kohta sama mis raha tagasi saamine.What to do insteadKüsige selle asemel kliendi- või deposiidikontot, eriti kuna müüja võib olla kohustatud tagastama kahekordse tagatisraha.
- Kõrgeim riskUusarenduse pangagarantiid kirjeldatakse kui "automaatset kohe pärast makse tasumist"Garantii peab hõlmama Teie konkreetseid makseid, olema väljastatud Teie nimele ja kehtima alates ehitusloa andmisest. See ei ole lihtsalt ettevõtte üldine lubadus.What to do insteadKüsige individuaalset sertifikaati. Ärge leppige turundusliku väitega, et garantiiskeem on olemas.
- Tasub sellele vastu vaieldaTehingu lõpuleviimise tähtaja ületamisel ei kaasne tagajärgiTagajärgedeta kuupäev ei paku kummalgi juhul tegelikku kaitset. See on ainult lootus.What to do insteadVeenduge, et lepingus oleks kirjas, mis juhtub raha ja tehinguga, kui kokkulepitud kuupäev edasi lükkub.
Mida kinnitada enne siduva lepingu allkirjastamist
Viis asja. Teie jurist peaks need üle kontrollima, mitte neid lihtsalt üks kord läbi lugema ja usaldama, sest see leping määrab taganemise tegelikud tagajärjed.- Millist arras-liiki on järelturu kinnisvara puhul nimetatudTekstis peab sisalduma sõna „penitenciales“ või samaväärne selge kinnitus tagatisrahast loobumise õiguse kohta, mitte ainult kaudne vihje sellele. Halvas versioonis räägitakse arrasest üldiselt ega nimetata selle liiki.
- Kuhu tagatisraha lähebKliendi- või deposiitkonto tagab tugevama positsiooni kui raha kandmine otse müüja isiklikule kontole, eriti juhul, kui müüja peab selle hiljem kahekordselt tagastama. Halvas versioonis ei nimetata üldse kontot, vaid öeldakse lihtsalt „makstud müüjale“.
- Pangagarantii tõend uusarenduse puhulSelles peab olema nimetatud Teie üksus ja konkreetsed maksed, mille on väljastanud volitatud pank või kindlustusandja, mitte üldine ettevõtte reklaamvoldik garantiide kohta. Halb versioon on turunduslik väide, et „kõik maksed on tagatud“, kuid sellele ei ole lisatud ühtegi sertifikaati.
- Tehingu lõpuleviimise tähtaeg ja tähtaja ületamise tagajärjedMõlemad lahendused peaksid sätestama, mis juhtub raha ja tehinguga kokkulepitud kuupäeva möödumisel, mitte ainult seda, mis juhtub juhul, kui kumbki pool lihtsalt ümber mõtleb. Halvas versioonis on kuupäev, kuid selle ületamisega ei kaasne ühtegi tagajärge.
- Mis on järelturu kinnisvara puhul kirjalikult kokku lepitudPüsivalt paigaldatud esemed, kodumasinad ja kõik, millele kuulutus vihjas, kuid mida escritura automaatselt ei hõlma. See on viimane dokument enne notarit, kus puuduva eseme lisamine on veel odav. Halvas versioonis öeldakse „sellisena, nagu nähtud“, kuid midagi ei ole üksikasjalikult loetletud.
See selgitab seadust, mitte Teie konkreetset lepingut.
See on üldine teave Hispaania lepinguõiguse kohta sellisena, nagu see oli 17. augustil 2026. Teave on loetud algallikast, mitte kopeeritud kommentaaridest. See ei ole õigusnõuanne Teie ees oleva dokumendi kohta. Millist liiki arras kohaldub, kas pangagarantii sertifikaat on ehtne ja kehtiv ning kui palju tähtaja ületamine tegelikult maksma läheb, on küsimused, millele saab vastata üksnes sõltumatu jurist, kes tutvub Teie konkreetse lepinguga.Meie ei koosta seda lepingut ega ole selle osaline. Meie hoolitseme selle eest, et jurist loeks lepingu enne Teie allkirjastamist läbi. Samuti hoolitseme selle eest, et arrase liik või garantiisertifikaat oleks selgelt nimetatud ja kontrollitud fakt, mitte lihtsalt eeldus, mida kõik teiste kohta teevad.
Kõige sagedamini esitatavad küsimused ostu-müügilepingu kohta
- Kas arrase leping on sama mis notari juures allkirjastatav escritura?
- Ei. Arrase leping on ostja ja müüja vaheline eraõiguslik dokument. See allkirjastatakse enne notari etappi, ilma notari juuresolekuta. Avalik dokument, escritura pública, allkirjastatakse hiljem notari büroos ja just see annab omandiõiguse üle. Arrase leping sätestab tingimused, mille notar hiljem täidab.
- Mis juhtub arrase tagatisrahaga, kui müük jääb põhjusel ära, mida kumbki pool kontrollida ei saa?
- See sõltub sellest, mida leping ise sellise olukorra kohta sätestab. Just seepärast hõlmab hästi koostatud arrase leping enamat kui ainult olukordi „ostja mõtleb ümber“ ja „müüja mõtleb ümber“. Kummastki poolest sõltumatu põhjus, näiteks hüpoteegilaenu andmisest keeldumine ostja käitumisega mitteseotud põhjustel, väärib eraldi konkreetset klauslit, mitte jätmist üldise penitenciales'e vaikimisi reegli hooleks.
- Kas saan selles etapis makstava hinna protsendi üle läbi rääkida?
- Jah, 10 kuni 20 % on tavaline vahemik, mitte kindel reegel. Täpne summa on osa sellest, milles ostja ja müüja omavahel kokku lepivad. Väiksem summa vähendab riski, kui peate penitenciales-reegli alusel tehingust loobuma. Müüja võib küsida suuremat summat, kui näeb selles tugevamat pühendumuse märki.
