Uusehitiste pangagarantiid: mida need peavad katma ja kuidas neid kontrollida
30 sekundiga
Iga makse, mille Te Hispaania arendajale enne hoone valmimist teete, peab olema kaetud pangagarantii või kindlustuspoliisiga. Garantii peab olema väljastatud eraldi Teie nimel kogu summa ulatuses, sealhulgas maksud ja seadusjärgne intress. Kui Teie ees olevas dokumendis seda ei ole märgitud, ei ole tegemist seadusega nõutud garantiiga.
Pangagarantii / käenduskindlustusEttemaksete garantii, LOE täiendav säte esimene
- Kasusaaja
- EES- JA PEREKONNANIMI
- Garanteeritud summa
- XX.XXX € + IVA
- Väljastav üksus
- Volitatud pank / kindlustusandja X
- Intress
- Seadusest tulenev, iga makse kohta
- Kavandatud üleandmise kuupäev
- [ tühi ]
- Kasusaaja. Peab nimetama Teid isiklikult, mitte arendust üldiselt.
- Garanteeritud summa. Kogu ettemakstud summa, sealhulgas sellelt juba tasutud maksud.
- Väljastav üksus. Väljastajaks peab olema volitatud pank või kindlustusandja, mitte kunagi arendaja ise.
- Intress. Seadusjärgne intress, mida arvestatakse iga makse kuupäevast kuni kavandatud üleandmise kuupäevani.
- Kavandatud üleandmise kuupäev. Rikkumise näide: märgitud üleandmise kuupäevata garantiid ei saa võrrelda Teie lepingus sätestatud tehingu lõpuleviimise kuupäevaga.
Mida peab arendaja Teile seaduse kohaselt andma?
Teatud sisu ja vormiga konkreetne dokument, mis antakse Teile konkreetsel hetkel, mitte lihtsalt lepingus sisalduv lubadus. Dokumendi peab väljastama volitatud pank või kindlustusandja, mitte kunagi arendaja ise. Selles peate olema nimetatud isiklikult ja see peab puudutama Teie konkreetseid makseid, mitte kogu arendust hõlmavat grupipoliisi. Dokument peab katma kogu summa, mille olete seni tasunud, sealhulgas sellelt juba tasutud maksud, ning seadusjärgse intressi iga makse kuupäevast kuni kavandatud üleandmise kuupäevani. Saate selle dokumendi ostu-müügilepingu allkirjastamisel, enne etapiviisiliste maksete algust.Nõude saab esitada siis, kui ehitustööd ei alga või kui ehitist ei lõpetata ega anta lepingus märgitud kuupäevaks üle. Ley 20/2015 tugevdas seda reeglit pärast seda, kui 2008. aasta finantskriis näitas, kui sageli varasemat 1968. aasta reeglit (Ley 57/1968) tegelikkuses ei jõustatud.
Mille vastu garantii kaitseb?
Kaks vastupidist väärarusaama viivad eri suundades. Üks ostja eeldab, et garantii katab tegelikust vähem. Teine eeldab, et see katab rohkem.
Mida ostjad eeldavadMida garantii tegelikult katab
- Garantii hüvitab ainult juhul, kui arendaja läheb pankrotti
- See hüvitab teile raha ka siis, kui arendaja lihtsalt hilineb. Kui tehingu lõpuleviimine ületab teie lepingus märgitud kuupäeva, võimaldab sama garantii teil nõuda tagasi tasutud summa koos seadusjärgse intressiga, ilma et peaksite ootama, kas arendaja lõpuks töö lõpetab.
- Brošüüris mainitud garantii on see, mis mind kaitseb
- Teid kaitseb tegelikult ainult dokument, kus on märgitud teie nimi isiklikult ja konkreetsed maksesummad. Üldine väide, et „arendus on pangagarantiiga tagatud“, on turunduskeel, mitte seaduslik garantii, kuni teil on individuaalne tõend käes.
- Kui mul on tõend olemas, on kõik hiljem tehtud maksed automaatselt kaetud
- Tõendit tuleks iga uue makse tegemisel ajakohastada või uuesti väljastada, et näidata uut summat. Aegunud tõend, mis ei vasta enam tegelikult tasutud summale, jätab katmata osa. Avasta see enne järgmist makset, mitte pärast.
- Sama süsteem katab ka broneerimise tagatisraha
- Ei kata. Te maksate broneerimise eest enne mis tahes garantii olemasolu, seega jääb see täielikult sellest süsteemist välja. Just seetõttu peaks broneerimise summa olema väike ning broneerimislepingus peab olema eraldi selge tagasimakse tingimus.
Mida lisab tagasimaksele „seadusjärgne intress“?See on teie rahale selle hoidmise aja eest kohaldatav seadusjärgne intressimäär. Seda arvestatakse kuupäevast, mil tasusite iga osamakse, kuni kuupäevani, mil garantiid kasutatakse. Selle eesmärk on tagada, et ebaõnnestunud projekti järel ei saa te lihtsalt tagasi sama summat eurodes, ilma et möödunud aja eest midagi lisataks. See ei ole boonusmakse. See hüvitab teile viivituse, mitte pettumust.
Kuidas kontrollida garantiid viie minutiga?
Kontrollida tuleb nelja asja dokumendilt endalt, mitte selle põhjal, mida teile selle kohta öeldi. Kui mõni neist puudub, juhtige sellele tähelepanu enne järgmise makse tegemist, mitte pärast.
- Väljastaja nimi ja tegevuslubaPank või kindlustusandja, kellel on Hispaanias õigus seda liiki garantiisid väljastada, mitte arendaja enda dokument.
- Teie nimi ja täpne summaTõend peab olema koostatud teie nimele isiklikult ja vastama seni tegelikult tasutud summale, mitte ümardatud või üldisele näitajale.
- Kavandatud üleandmise kuupäevSee peab vastama ostu-müügilepingus märgitud tehingu lõpuleviimise kuupäevale. Erinevusele tasub tähelepanu juhtida enne mis tahes edasise summa tasumist.
- Kinnitus enne iga uut osamaksetGarantiid tuleb uue summa katmiseks ajakohastada enne makse saatmist, mitte pärast seda. Kui teil palutakse kõigepealt maksta ja öeldakse, et „dokumendid saadetakse hiljem“, on see märk, et tuleb peatuda.
Kus süsteem praktikas ebaõnnestub?
Mitte seaduses endas. Seadus on konkreetne ja seda on alates 2015. aastast kontrollitud. Süsteem ei toimi siis, kui keegi ei võrdle dokumente seadusest tulenevate nõuetega.
- Käsitle kaitseta olevanaTõendil on märgitud arendus, mitte teieSee on kõige tavalisem puudujääk. Tegemist on dokumendiga, mis kinnitab garantiide olemasolu projekti jaoks üldiselt, kuid millel ei ole teie nime ega konkreetseid maksesummasid. See ei ole seadusega nõutav individuaalne tõend.What to do insteadKäsitle seda puuduva dokumendina, kuni see asendatakse dokumendiga, kus on teie nimi.
- Käsitle kaitseta olevanaEnne tõendi ajakohastamist nõutakse uut osamaksetSee konkreetne makse on praktikas kaitseta seni, kuni dokumendid järele jõuavad.What to do insteadKinnitage enne makse saatmist, et tõend seda makset katab, mitte pärast.
- Tasub selgitadaMaksegarantiid aetakse segi ehitise garantiiagaSee garantii kaitseb teie RAHA enne tehingu lõpuleviimist. See on täiesti eraldi 10-aastasest ehitise kandekonstruktsioonide, 3-aastasest tehnosüsteemide ja 1-aastasest viimistluse garantiist, mida kohaldatakse PÄRAST kinnisvara omandamist sama seaduse artiklite 17 ja 18 alusel.What to do insteadHoidke need kaks riski lahus. Ebaõnnestunud projektil ja valmis kinnisvara puudusel on erinevad õiguskaitsevahendid.
Kontrollitud garantii võrrelduna eeldatavaga
Seadus on mõlemal juhul sama. Erinevus seisneb selles, kas keegi kontrollis, et dokument sisaldab tegelikult seda, mida seadus nõuab.| Kontrollimata garantii | Kontrollitud garantii | |
|---|---|---|
| Keda see nimetab | Teadmata seni, kuni keegi selle läbi loeb. See võib nimetada arendust üldiselt. | Teid isiklikult, nagu dokumendil kinnitatud. |
| Mida see hõlmab | Eeldatakse vastavust arendaja öeldu, mitte dokumendi sisu põhjal. | Kinnitatud vastavaks Teie seni tegelikult tehtud maksetele, sealhulgas maksule. |
| Kui tehingu lõpuleviimine venib | Vaidlus selle üle, kas olemasolev pangagarantii Teie olukorrale tegelikult kohaldub. | Selge ja kontrollitud viis iga tasutud euro tagasinõudmiseks koos seadusjärgse intressiga. |
| Vale otsuse hind | Võimalik, et kogu ettemakstud summa, mis selgub alles siis, kui seda vaja on. | Enne iga makset dokumendi kontrollimisele kuluv aeg. |
Seadus on tugev. Paberid tuleb siiski üle kontrollida
See on 2026. aasta augusti seisuga kehtiv Hispaania õigus, mis põhineb LOE konsolideeritud tekstil, mida on muudetud Ley 20/2015-ga. Tegemist on üldise teabega, mitte Teid huvitava kinnisvaraga seotud konkreetse pangagarantii ülevaatega. Küsimus, kas konkreetne dokument nendele nõuetele tegelikult vastab, tuleb esitada Teie enda juristile, kes tutvub konkreetse tõendiga, mitte üldist õigust kirjeldavale lehele.Käsitlus on sihilikult kitsas: ainult uusarenduse maksete garantii. Kolme seotud teemat käsitletakse eraldi juhendites. Raha kaitsmise lehekülg annab ülevaate mõlemast ostuteest, uusarendusest ja järelturu kinnisvarast, ning näitab, kus raha kummagi puhul asub. Advokaadi kliendikonto lehekülg käsitleb järelturu kinnisvara mehhanismi põhjalikult. Ehitusvigade lehekülg käsitleb eraldi ehituslikku garantiid, mis hakkab kehtima pärast kinnisvara omandamist. Teie advokaat peab enne iga osamakse lahkumist kontrollima garantii täpset sõnastust Teie konkreetse üksuse kohta. Ükski üldine lugemine ei asenda seda sammu.
Korduma kippuvad küsimused pangagarantiide kohta
- Kas pangagarantii katab iga osamakse eest juba tasutud maksu või ainult põhisumma?
- Seadus nõuab, et pangagarantii kataks kogu tasutud summa, sealhulgas sellelt tasumise ajal makstud maksu, mitte ainult osamakse põhisummat. Kui pangagarantii näib katvat ainult põhisumma ilma maksuta, ei vasta see seaduse nõuetele. Tõstatage see küsimus enne edasiste maksete tegemist.
- Kas võin paluda näha pangagarantiid enne ostu-müügilepingu allkirjastamist, mitte pärast seda?
- Peaksite seda tegema. Seadus nõuab, et arendaja annaks pangagarantii dokumendi üle lepingu allkirjastamisel. Kuid miski ei takista Teie juristil enne seda kavandit või sõnastuse näidist õigusliku kontrolli käigus üle vaadata. Selle esmakordne nägemine allkirjastamise kohtumisel tähendab asjatut viivitust.
- Kas pangagarantii on sama mis sama riski kattev kindlustus?
- Seadus lubab mõlemat võimalust: ühist pangagarantiid (aval bancario) või kindlustuspoliisi (seguro de caución), mis annavad sama tulemuse. Mõlemad on vastuvõetavad, kui need on väljastanud volitatud üksus, neis on Teid eraldi nimetatud ning need katavad kogu tasutud summa koos seadusjärgse intressiga. Dokumendi nimetus on vähem oluline kui see, kas see vastab neile neljale nõudele.
- Mis juhtub, kui arendaja muutub maksejõuetuks, mitte lihtsalt ei hiline?
- Kehtiv individuaalne pangagarantii ei sõltu arendaja enda maksevõimest. Pank või kindlustusandja hüvitab summa olenemata sellest, mis maksejõuetuse korral juhtub. Pangagarantiiga katmata summa muutub tavaliseks nõudeks, mis jääb teiste võlausaldajate nõuete taha. Arendaja maksejõuetuse üksikasjad on eraldi teema, mida käsitletakse omaette lehel.
