Võtmete üleandmine Hispaanias kinnisvara ostmisel
30 sekundiga
Tehingu lõpuleviimine on üks kohtumine notari juures, kus allkirjastate notariaalakti ja tasute ülejäänud summa. Võtmed tuleks üle anda alles pärast seda, kui olete kinnisvara üle vaadanud ja kõik puudused kirjalikult üles märkinud. Mitte kunagi varem.
Lõpuleviimise päev järjekorras
- Enne kohtumistKinnisvara üle vaadatud vastavalt kokkulepitud seisukorraleKõik puudused kantakse esmalt kirjalikku kuupäevaga nimekirja.
- Notari juuresIsikud kinnitatud, notariaalakt ette loetud
- Samal hetkelSaldo tasutud
- Samal hetkelAkt allkirjastatud
- Samal kohtumiselVõtmed üle antudAlles pärast eespool nimetatud ülevaatust, mitte kunagi enne.
- Samal päevalAkt registreerimiseks esitatudSaadetakse kinnistusregistrisse elektrooniliselt. Täielik kanne tehakse hiljem.
Kes viibivad tehingu lõpuleviimise päeval ruumis ja mida nad teevad?
Ruumis viibib kuni neli osapoolt ja ainult üks neist kaitseb teid. Hispaania notar on allkirjastamise juures tunnistajaks, muudab müügi avalikuks dokumendiks ega kontrolli, kas kinnisvara on hea otsus. Tehingu lõpuleviimine, día de la firma, võtab tavaliselt vähem aega, kui inimesed eeldavad. Notar loeb dokumendi olulised tingimused valjusti ette ning kinnitab osapoolte ja võimalike volikirjade alusel tegutsevate isikute isikusamasuse. Tasutakse ülejäänud summa, dokument allkirjastatakse ja võtmed antakse üle. Enamikku välisostjaid ei üllata selles ruumis mitte menetlus, vaid see, kes neid kaitseb ja kes seda ei tee.
- NotarAvalik ametnik, mitte kellelegi
- Mida nad teevad
- Kontrollib isikusamasust, kontrollib sel hetkel uuesti registrikannet ja annab notariaalaktile õigusliku vormi.
- Mida nad EI tee
- Ei pea kummagi poole nimel läbirääkimisi ega otsusta, kas ostmine on hea mõte.
- Kes neile maksab
- Määratud riikliku tasumäärade tabeli alusel. Tavaliselt tasub selle tava kohaselt ostja või hüpoteegi korral laenuandja.
- Teie juristTeie ja ainult teie
- Mida nad teevad
- Kinnitab, et õiguslik kontroll kehtib endiselt, selgitab notariaalakti ja võib volikirja alusel Teie asemel allkirjastada.
- Mida nad EI tee
- Tegutseda müüja või panga nimel mis tahes etapis või nõustuda kirjaliku lubaduse asemel suulisega.
- Kes neile maksab
- Teie, tavaliselt ligikaudu ~1 % hinnast.
- Müüja või arendaja esindajaMüüja pool
- Mida nad teevad
- Allkirjastab ning annab kinnisvara ja võtmed üle.
- Mida nad EI tee
- Lubada midagi, mida leping juba ei luba.
- Kes neile maksab
- Nende enda kulud. Uusarenduse puhul on see kulu juba Teie makstud hinna sees.
- PankHüpoteegi korral
- Mida nad teevad
- Saadab müügitehingu juurde laenulepingut allkirjastama esindaja ja vabastab raha sel hetkel.
- Mida nad EI tee
- Vabastada raha enne notariaalakti allkirjastamist.
- Kes neile maksab
- Teie, laenu enda vormistamiskulude kaudu.
Kas notar kontrollib, kas kinnisvara on oma hinda väärt?Ei. Notar kinnitab isikusamasuse, kontrollib sel hetkel uuesti registrikannet ja annab notariaalaktile õigusliku vormi. See, kas hind on õiglane, kas hoone on korras ja kas ühistul on võlgnevusi, on eraldi küsimused. Teie jurist ja ehitusspetsialist vastavad neile küsimustele varem, mitte notar tehingupäeval.
Miks toimub ülevaatus enne allkirjastamist, mitte pärast?
Sest kui olete allkirjastanud ja tasunud, olete kaotanud mõjuvõimu, mille tõttu oli ülevaatuse tegemine vajalik. Vales järjekorras tehtud tehingu lõpuleviimine näeb väljastpoolt samasugune välja: allkiri ja võtmekimp. Erinevus seisneb selles, kelle kanda jääb risk hetkel, kui midagi osutub valeks. Kõik taandub kolmele õiges järjekorras tehtud sammule.
- Kinnisvara kontrollitakse kokkulepituga võrreldesJärelturu kinnisvara puhul tähendab see, et kontrollitakse, kas seisukord vastab lepingule ning kas inventarinimekirjas nimetatud esemed, nagu kodumasinad, mööbel ja sisustus, on endiselt olemas. Uusarenduse puhul tähendab see snagging-kontrolli. Selle ajastus sõltub arendajast: mõnes projektis toimub see enne omandiõiguse üleminekut, teistes pärast seda.
- Puudused kantakse kirjalikku nimekirjaSuuline kinnitus, et midagi parandatakse "järgmisel nädalal", ei ole pärast allkirjastamist midagi väärt. Puuduste nimekiri, mis on kuupäevastatud ja teisele poolele enne tehingu lõpuleviimist üle antud, on dokument, mis muudab vaidluse kokkulepitud lahendamata tööde loeteluks.
- Alles seejärel akt, ülejäänud summa ja võtmedAllkirjastamine ja tasumine toimuvad samal ajal ning võtmed tuleks üle anda samal kohtumisel. Vastupidises järjekorras on ostja juba kaotanud mõjuvõimu, mille tõttu oli teise sammu tegemine vajalik.
Ükski seadus ei sätesta seda täpset järjekorda kohustuslikuna. Siiski on see tavapärane ja mõistlik praktika ning Teie broneerimis- ja ostulepingud peaksid selle sõnaselgelt sätestama. Leping, mis järjekorda ei käsitle, jätab Teid toetuma hea tahte, mitte dokumendi peale.
Mis saab siis, kui puudus avastatakse alles pärast võtmete üleandmist?Järelturu kinnisvara puhul on see keerulisem vestlus kui uusaarenduse puhul. Järelturu kinnisvaraga kaasneb peaaegu üldse mitte garantiid, välja arvatud nõue varjatud puuduse tõttu, millest müüja teadis ja mida ta varjas. Uusarenduse puhul kehtivad allpool kirjeldatud seadusjärgsed garantiid endiselt, olenemata sellest, millal puudus avastatakse, kuid nende suhtes kehtivad oma tähtajad.
Milline garantii kehtib Teile pärast võtmete saamist?
Uusehitise puhul kehtib kolm eraldi garantiiperioodi, mis algavad valmimispäeval ja ulatuvad hoone kandekonstruktsiooni puhul kuni 10 aastani. Järelturuobjekti puhul garantiid peaaegu ei ole, välja arvatud kitsas nõue puuduse kohta, millest müüja teadis ja mida ta varjas. See on kahe ostuliigi kõige olulisem õiguslik erinevus ning määrab, kui põhjalik peaks olema enne valmimist tehtav ülevaatus.
Üleandmise päev10 aastat hiljem
- Viimistlus: värv, plaatimine, puutöö1 aasta
- Tehnosüsteemid ja elamiskõlblikkus3 aastat
- Konstruktsioon: vundamendid, talad, kandvad seinad10 aastat
UusarendusJärelturu kinnisvara
- Kümneaastane garantii hoone konstruktsioonilist ohutust mõjutavatele puudustele: vundamendid, talad, kandvad seinad.
- Seadusest tulenevat sellist garantiid ei ole. Müüja vastutab ainult varjatud puuduste eest, millest ta müügi ajal teadis ja mida ta varjas. See on kitsas nõue ja seda on raske tõendada.
- Kolmeaastane garantii paigaldiste või ehitise osade puuduste vastu, mis rikuvad elamiskõlblikkuse, ohutuse või funktsionaalsuse nõudeid.
- Ei kohaldu. See, mis tehingu lõpuleviimise ajal kinnisvaras on, kuulub Teile, sealhulgas vanus ja kulumine.
- Üheaastane garantii viimistluspuuduste, näiteks värvi-, plaatimis- ja puutöövigade vastu, mille eest vastutab ehitaja.
- Ei kohaldu samal põhjusel.
- Kaheaastane tähtaeg nõude esitamiseks alates hetkest, mil garantii alla kuuluv puudus ilmneb, mitte alates tehingu lõpuleviimisest.
- Samaväärne nõue siin puudutab varjatud puudust, millest müüja teadis. Seda asjaolu peate tõendama, mitte garantiitähtaega, mis automaatselt kulgema hakkab.
See praktiline tagajärg tuleneb otse seadusest, mitte arvamusest. Järelturu kinnisvara puhul tehakse teid kaitsev töö enne allkirjastamist, sest pärast seda jääb teie taha väga vähe. Uusarenduse puhul on garantiid olemas olenemata asjaoludest, kuid need sõltuvad siiski puuduse dokumenteerimisest. Just selleks ongi snagging-kontroll ja kirjalik nimekiri.
Kes vastutab uusarenduse kümneaastase garantii eest?Kõik ehitusprotsessis osalenud isikud, tavaliselt arendaja, ehitaja ja tehnilised spetsialistid, vastutavad seaduse alusel kümne aasta jooksul struktuursete puuduste eest ühiselt ja solidaarselt. Teie advokaat teeb kindlaks, kelle vastu konkreetse puuduse korral nõue esitada, sest korraga võib vastutada mitu osapoolt.
Kas peate enda tehingu lõpuleviimiseks Hispaanias viibima?
Ei. Kui Teie advokaadil on seda hõlmav volikiri, võib ta allkirjastada notariaalakti Teie nimel ning tehingu lõpuleviimine toimub ilma Teie riigis viibimiseta. See on üks kasulikumaid võimalusi, mida Hispaania praktika lubab, ja üks neist, mida esmakordsed ostjad kõige vähem mõistavad. Allpool kirjeldatud kolme võimaluse vahel valimine on isiklik otsus, mitte kutsealane soovitus.
- Option 1Osalege isiklikultNäete kinnisvara ja ruumi ise päeval, mil see muutub pöördumatult Teie omaks.
- Reisid Hispaaniasse
- Üks kord, sel päeval
- Kes allkirjastab
- Teie isiklikult
- Pöörake tähelepanu
- Tavaline reisikorraldus
- Option 2SoovitatudVolikiriTeie advokaat viib kogu toimingu Teie nimel lõpule.
- Reisid Hispaaniasse
- Selles etapis null
- Kes allkirjastab
- Teie jurist
- Pöörake tähelepanu
- Volikirjas peab tehingu lõpuleviimine olema konkreetselt nimetatud
- Option 3Hübriid, videokõne teelJälgite toimingut kaugelt, samal ajal kui Teie advokaat allkirjastab sama volikirja alusel.
- Reisid Hispaaniasse
- Null, kuid jälgite
- Kes allkirjastab
- Teie jurist
- Pöörake tähelepanu
- Vajab endiselt samasugust volikirja nagu täielik esindamine
Mida tuleb kinnitada enne, kui käsitlete kinnisvara üleantuna?
Seda peate kontrollima olenemata sellest, kas viibite ise kohal või tuginete oma advokaadi aruandele. Ükski neist ei ole teenusepakkumine. See on see, mida tehingu lõpuleviimine peab seaduse kohaselt hõlmama.| Mida kinnitada | Miks see oluline on | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Enne allkirjastamist | ||
| Kinnisvara vastab kokkulepitud seisukorrale | Te ostate kinnisvara sellises seisukorras, nagu see oli hinna kokkuleppimise ajal, mitte sellisena, nagu see võib olla pärast eelmise elaniku lahkumist. | Enne tehingu lõpuleviimist tehtud kontrolli kohta puudub kirjalik dokument või selle asemel antakse suuline kinnitus. |
| Puuduste olemasolu korral on koostatud kuupäevaga puuduste nimekiri | See on dokument, mis muudab kokkulepitud lahendamata tööde nimekirja hiljem tõendatavaks, mitte tõenditeta vaidluseks. | Midagi ei ole kirjalikult vormistatud ning antakse lubadus, et asi lahendatakse "hiljem". |
| Uusarenduse puhul on olemas kasutusloa valmimistunnistus ja licencia de primera ocupación | Kinnisvaras ei tohi seaduslikult elada ega seda kommunaalteenustega ühendada ilma licencia de primera ocupación-ita ning see väljastatakse tavaliselt ehituse kõige lõpus. | Sissekolimise kuupäev lubatakse enne kummagi dokumendi väljastamist. |
| Kohtumise ajal | ||
| Kõik võtmed ja pääsukaardid on üle loetud | Väravaga elamuarenduses väljastatakse sageli rohkem kaarte ja pulte, kui Teile üleandmise päeval antakse. | Üksainus võti, ilma kinnituseta, kui palju neid kokku olemas on. |
| Mõõdikute näidud loetakse ja märgitakse koos kuupäevaga | Just siin tekib tavaliselt pärast tehingu lõpuleviimist vaidlus selle üle, kes mida kasutas. | Sel päeval näitu ei võetud, mistõttu on esimene arve mõlema poole jaoks oletuslik. |
| Ülejäänud summa tasutakse samal hetkel, kui omandiõiguslik dokument allkirjastatakse | See mehhanism muudab tehingu turvaliseks: raha ja võtmed antakse üle samal ajal, mitte ei loodeta eelnevale usaldusele. | Iga nõue anda raha üle enne kohtumist, väljaspool uusarenduse garantiisüsteemi või järelturu kinnisvara puhul teie advokaadi kliendikontot. |
| Järgnevail päevil | ||
| Omandiõiguslik dokument esitatakse tegelikult registrisse kandmiseks | Notari juures allkirjastamine ei ole paberimajanduse lõpp. Maks tuleb tasuda ja omandiõiguslik dokument kinnistusregistrile esitada, enne kui kinnisvara Teie nimele ametlikult kantakse. | Mitte keegi ei suuda nädalaid hiljem kinnitada, et registrisse kantud ärakiri on tagasi saabunud. Selle jälgimine on Teie juristi ülesanne ja selle kohta tasub otse küsida. |
| IBI ja ühistutasu jaotatakse müügiaasta eest | Mõlemat arvestatakse perioodide, mitte päevade kaupa, seega kuulub osa aasta eest juba tasutust ostjale ja osa müüjale. | Suuline kinnitus, et "kõik on korras", kuid summasid ei ole esitatud. Paluge oma juristil jaotus Teile näidata. |
Tehingu lõpuleviimise koht ostuprotsessis
Kogu ostuprotsessis on esimesest kõnest võtmete kättesaamiseni viisteist sammu. Tehingu lõpuleviimine hõlmab neist kolme viimast, pärast siduvale lepingule järgnevat ooteaega.Sammud 13, 14 ja 15 15-st
- Lõplik kontrollEnne lõpuleviimistKinnisvara kontrollitakse kokkulepitud seisukorra suhtes ning uusarenduse puhul koostatakse puuduste nimekiri. Seda sammu käsitletakse allpool üksikasjalikult.
- Notar ja võtmedLõpuleviimise päevAvalik omandiõiguslik dokument allkirjastatakse, ülejäänud summa tasutakse ja kinnisvara saab Teie omaks. Võtmed tuleks üle anda samal kohtumisel, kui kontroll ja puuduste nimekiri on juba lahendatud.
- Tehingu lõpuleviimiselEsimesest päevastOmandiõiguslik dokument tuleb veel maksustada ja registreerida, kommunaalteenused ümber vormistada ning iga-aastaste maksukohustustega tegeleda. See kõik ei lõpe notari büroost lahkumisega.
Üldine teave, mitte Teie tehingu toimik
See on üldine teave selle kohta, kuidas toimub tehingu lõpuleviimine Hispaania õiguse alusel. Teave kehtib 17. augusti 2026 seisuga ja põhineb algallikal, mitte blogist kopeeritud tekstil. See ei ole Teie ostu käsitlev õigusnõuanne. Siin kirjeldatud garantiiperioodid, notari roll ja sündmuste järjekord kajastavad üldist korda. Teie konkreetse kinnisvaraga seotud dokumendid ja Teie konkreetne leping reguleerivad tegelikult Teie tehingut.See ei kirjelda teenust ning miski selles ei luba, et keegi osaleb Teie nimel tehingu lõpuleviimisel. Kas see korraldatakse ja kes seda teeb, on eraldi küsimus, mida käsitleb eraldi juhend.Tehingu lõpuleviimise reeglid ja tavapraktika võivad erineda notarite, arendajate ja kinnisvara liigi järgi ning seadusi muudetakse aeg-ajalt. Sõltumatu jurist kinnitab enne millegi allkirjastamist, millised reeglid Teie ostule kohalduvad.
Korduma kippuvad küsimused võtmete üleandmise kohta
- Kui kaua pärast eralepingu allkirjastamist toimub tehingu lõpuleviimine?
- Järelturu kinnisvara puhul tavaliselt üks kuni kolm kuud. Uusarenduse puhul sõltub see ehituse etapist: kui hoone on peaaegu valmis, sageli umbes kaks kuud, ning kuni ligikaudu kolm aastat, kui ehitust alustatakse nullist. Kumbki arv ei ole seadusega kindlaks määratud. Mõlemad tulenevad sellest, kuidas selle ranniku lepingud tavaliselt üles ehitatakse.
- Kas müüja võib kohtumisel võtmete üleandmisest keelduda?
- Ostu-müügileping peaks siduma võtmete üleandmise allkirjastamise ja jääksumma tasumisega samasse hetke. Kui seda ei ole sõnaselgelt kirjas, tasub lasta oma juristil see puudujääk enne allkirjastamist kõrvaldada. Ärge lihtsalt eeldage, et see toimub niikuinii.
- Kas snagging-nimekiri on sama mis kümneaastane garantii?
- Ei. Snagging on tehingu lõpuleviimise ajal tehtav praktiline ülevaatus, mille eesmärk on avastada lõpetamata või puudulikult tehtud tööd ajal, mil nende parandamise nõudmiseks on veel mõjuvõimu. Kümneaastane garantii on Ley de Ordenación de la Edificacióni alusel eraldi seadusest tulenev õigus. See kehtib olenemata sellest, mis snagging'u käigus avastati, ning hõlmab konkreetselt konstruktsioonivigu, mitte kosmeetilisi puudusi.
- Mis juhtub, kui arendaja ei ole lubatud kuupäevaks esmakasutusluba saanud?
- Ilma selleta ei tohi kinnisvara seaduslikult kasutada ega tehnovõrkudega ühendada, olenemata sellest, mida brošüür sissekolimise kuupäeva kohta väitis. See on lepingu ja lubade küsimus, mitte garantii küsimus. Tasub kontrollida, et luba on olemas, mitte üksnes seda, et hoone näib valmis.
- Kas järelturu kinnisvaraga kaasneb üldse kunagi mõni garantii?
- Ainult kitsas ulatuses: nõue müüja vastu varjatud puuduse tõttu, mis oli müügi ajal olemas ning millest müüja teadis ja mida ta varjas. See on tegelik õigus, kuid seda on palju raskem tõendada kui seadusjärgset garantiiperioodi. Just seetõttu on müügieelne ülevaatus järelturu kinnisvara puhul olulisem kui uusarenduse puhul.
