Pärast üleandmist ilmnenud puudus: kes vastutab ja kui kaua
30 sekundiga
Hispaania uusarendusega kaasneb kolm eraldi garantiiperioodi: üks aasta viimistlusele, kolm aastat paigaldistele ja kümme aastat konstruktsioonile. Iga perioodi eest vastutavad erinevad ehituse osalised. Kümneaastane kaitse on kohustuslik kindlustus ning see kehtib ka pärast ehitaja tegevuse lõpetamist. Järelturu kinnisvaraga ei kaasne sellest midagi. Selle puhul on ainult kuuekuuline nõue varjatud puuduse tõttu.
Kogu uusarendusega kaasnev kaitse ühe pilguga
Räägitakse „uusehitise garantiist“ nii, nagu oleks see üks asi ja ühe kestusega. Tegelikult koosneb see viiest eraldi mehhanismist. Need kaitsevad eri asju ning nende eest vastutavad erinevad osapooled. Ainult osa neist jääb kehtima pärast kinnisvara ehitanud ettevõtte tegevuse lõpetamist. Sellel lehel on kogu komplekt ühes kohas koos lingiga lehele, kus iga osa on täielikult lahti selgitatud.
Üleandmine10 aastat
- Viimistlus1 aasta
- Elamiskõlblikkus3 aastat
- Konstruktsioon10 aastat
- Järelturu kinnisvara varjatud puudused6 kuud
- 6 kuud
- Kogu järelturu kinnisvara ajavahemik samas mõõtkavas
| Kiht | Millal see kehtib | Mida see kaitseb ja kes vastutab |
|---|---|---|
| Pangagarantii (pangagarantii) | Alates planeeringu alusel ostetava kinnisvara esimesest maksest kuni kinnisvara üleandmiseni. | Teie raha, mitte hoone. See katab kõik arendajale enne tehingu lõpuleviimist makstud summad koos maksude ja seadusjärgse intressiga. Raha tagastatakse Teile, kui kinnisvara kunagi üle ei anta. Selle eest vastutab pank või kindlustusandja, mitte kunagi arendaja ise. |
| Üleandmine ja puuduste nimekiri | Üks päev: allkiri notari juures. Kõik allpool olevad tähtajad algavad siit. | Mitte midagi iseenesest, mistõttu see ongi oluline. Sel päeval kokku lepitud puuduste nimekiri on tõend, mida kasutatakse kuid hiljem üheaastase garantii nõudmisel. Arendaja vastutab selles loetletud parandustööde eest. |
| 1 aasta, teostusvead | Aasta tehingu lõpuleviimisest. | Viimistlustööd: värvimine, plaatimine, furnituur ja kõik valmis töö kosmeetilised või pealiskaudsed puudused. Ainuisikuliselt vastutab nende eest ehitaja. |
| 3 aastat, elamiskõlblikkuse vead | Kolm aastat tehingu lõpuleviimisest. | Torustik, elektrisüsteemid, soojustus ja hüdroisolatsioon: rikked, mille tõttu ei vasta kinnisvara elementaarsetele elamiskõlblikkuse nõuetele. Vastutab ehitaja ning praktikas see paigaldaja, kes puuduliku töö tegi. |
| 10 aastat, konstruktsioonivead | Kümme a tehingu lõpuleviimisest. | Vundamendid, toed, talad, põrandaplaadid, kandvad seinad. Arendaja, arhitekt, objekti järelevalvet teostav tehnik ja ehitaja vastutavad koos ning solidaarselt, kui põhjust ei saa neist ühega seostada. |
| Kümne aasta kindlustus | Sama kümme aastat, kuid see ei sõltu sellest, kas keegi jätkab veel äritegevust. | Kohustuslik kindlustus, mis tagab kümneaastase konstruktsioonigarantii. Nõue esitatakse kindlustusandja, mitte ehitaja vastu, mistõttu jääb see kehtima ka siis, kui ettevõte lõpetab tegevuse, ühineb teisega või muutub maksejõuetuks. See on seotud hoonega ja läheb üle järgmisele omanikule. |
Kes vastutab, kui pärast sissekolimist midagi katki läheb?
Tuttav kokkuvõte, mille kohaselt kehtib konstruktsioonidele kümneaastane, paigaldistele kolmeaastane ja viimistlusele üheaastane garantii, näitab iga garantii kestust. Harva öeldakse, kellega peaksite ühendust võtma, kui mõnes neist kategooriatest ilmneb puudus, ning vastutaja ei ole alati sama isik.
| 1 aastaTeostusvead | 3 aastatElamiskõlblikkuse vead | 10 aastatKonstruktsioonivead | |
|---|---|---|---|
| Mida see hõlmab | Viimistlustööd: värvimine, plaatimine, furnituur | Torustik, elektrisüsteemid, isolatsioon, hüdroisolatsioon | Vundamendid, toed, talad, kandvad seinad |
| Kes vastutab? | Ainult ehitaja | Ehitaja ja asjaomane paigaldaja | Kõik ehitamisega seotud isikud koos ja solidaarselt |
| Garantii | Katab | Kes vastutab? |
|---|---|---|
| 1 aasta, teostusvead | Viimistlus ja viimistluselemendid: värvimine, plaatimine, furnituur ning kõik valminud töö kosmeetilised või pealiskaudsed osad. | Ainult ehitaja. See on kolmest kõige kitsam ja lühima kehtivusajaga. |
| 3 aastat, elamiskõlblikkuse vead | Konstruktsioonielemendid või paigaldised, mille rike tähendab, et kinnisvara ei vasta enam elamiskõlblikkuse põhinõuetele: torustik, elektrisüsteemid, isolatsioon, hüdroisolatsioon. | Ehitaja ja praktikas see paigaldaja või alltöövõtja, kes tegi konkreetse puudusega seotud töö. |
| 10 aastat, konstruktsioonivead | Vundamendid, toed, talad, põrandaplaadid, kandvad seinad ja muud konstruktsioonielemendid: kahjustus, mis ohustab hoone mehaanilist tugevust ja stabiilsust. | Kõik ehitamisega seotud isikud koos, sealhulgas arendaja, arhitekt, objekti järelevalvet teostav tehnik ja ehitaja, vastutavad ühiselt ja solidaarselt, kui konkreetset põhjust ei saa seostada ainult ühega neist. |
Kas pean enne nõude esitamist täpselt välja selgitama, milline neljast ehitamisega seotud isikust põhjustas konstruktsioonivea?Ei pea, sest selleks solidaarsusreegel ongi. Kui põhjust ei saa tõepoolest ühe isikuga seostada või kui sellele aitas kaasa mitu isikut, võite esitada kogu nõude ükskõik millise nende vastu. Tavaliselt on selleks arendaja, sest teda on üldjuhul kõige lihtsam tuvastada ja vastutusele võtta. Seejärel klaarivad nad omavahel, kuidas summa jagada.
Mis juhtub, kui ehitaja või arendaja ei ole enam olemas, kui vajate tema poole pöörduda?
Kümneaastane kindlustus on kohustuslik kümneaastane kindlustus, mis katab uue hoone konstruktsioonivead. Hispaania ehitusõigus nõuab seda. See on seotud hoonega, mitte Teiega, mistõttu läheb see üle järgmisele omanikule. Praktikas on kõige olulisem see, et kindlustuskaitse on olemas, sest konstruktsiooniviga võib ilmneda kaua pärast seda, kui väike ehitusettevõte on tegevuse lõpetanud, teise ettevõttega ühinenud või lihtsalt enam ei tegutse. Garantii, mis sõltuks selle ettevõtte allesjäämisest, oleks väärtusetu just siis, kui seda kõige rohkem vaja on.Tehniline asutus nimega Organismo de Control Técnico (OCT) peab projekti läbi vaatama, enne kui kindlustusandja selle kindlustuskaitse väljastab. Elamuna peamiselt kasutamiseks mõeldud hoonete puhul on selle kaasamine seadusest tulenev nõue. Ostja jaoks ei ole praktiliselt oluline OCT ise, sest tõenäoliselt ei puutu Te otseselt sellega kokku. Oluline on, et selle heakskiit muudab kindlustuspoliisi üldse võimalikuks. Seetõttu peaksite kinnitama, et poliis on olemas, mitte eeldama seda pelgalt seetõttu, et hoone on valminud ja müüdud.
- Kas kinnisvara oli peamiselt mõeldud elamiseks?What it grantsOrganismo de Control Técnico peab projekti läbi vaatamaIf noKehtida võib kitsas erand enda ehitatud hoonetele. Kinnitage seda juristiga.
- Kas OCT kinnitas enne tehingu lõpuleviimist?What it grantsKindlustusandja saab väljastada kohustusliku kümneaastase kindlustuseIf noHeakskiiduta kindlustuskaitset ei ole. Enne ostmist tasub kinnitada, et see on olemas.
- Kas kümneaastane kindlustuspoliis kehtib ja kas selles on hoone nimetatud?What it grantsEhitisega seotud nõue esitatakse kindlustusandja, mitte ehitaja vastuIf noIlma selleta pole nõudel adressaati, kui algne ettevõte on tegevuse lõpetanud.
Selle kindlustuse alusel esitatav nõue esitatakse kindlustusandja, mitte algse ehitaja vastu. See toimib suuresti samamoodi nagu maksetagatise nõue, mis esitatakse panga, mitte maksejõuetu arendaja vastu. Kui arendaja on muudel, ehitisega mitteseotud põhjustel eraldi ametlikult maksejõuetuks tunnistatud, ei mõjuta see aastaid hiljem kümneaastase kindlustuse kindlustusandja vastu esitatud ehitise konstruktsiooniga seotud garantiinõuet. Need on täiesti erinevad kohustused, mille eest vastutavad täiesti erinevad ettevõtted.Selle kindlustuspoliisi olemasolu ja kehtivuse kinnitamine enne ostu, mitte pärast puuduse ilmnemist, on täpselt see, mida Arevonti tehnilise ülevaatuse teenus kontrollib.
Kas ostate hoopis järelturu kinnisvara? Mida jätab teile „garantii puudumine”?
Ükski eeltoodu ei kehti järelturu kinnisvara suhtes, millele ei laiene eespool kirjeldatud liiki seadusest tulenev garantii. Selle puhul on ostjal palju kitsam õigus: esitada müüja vastu nõue varjatud puuduse tõttu (vicio oculto), mis oli olemas müügi ajal ning millest müüja teadis ja mida ta varjas. Veebisaidi enda materjalides on seda tähtaega alati nimetatud „lühikeseks“, kuid seda täpsustamata. Tähtaeg on kuus kuud üleandmise kuupäevast ning see on range õigust lõpetav tähtaeg, mitte tavapärane aegumistähtaeg. Erinevalt enamikust nõuetest ei saa seda ametliku nõudekirjaga peatada ega uuesti kulgema panna. Seetõttu on see palju vähem paindlik, kui esmapilgul tundub.
Üleandmine5 aastat (tavapärane aegumistähtaeg)
- Varjatud puuduse nõude tähtaeg6 kuud
- 6 kuud
- Range õigust lõpetav tähtaeg. Seda ei saa ametliku nõudekirjaga peatada
| Nõue | Mida see Teile tähendab | Kust see tuleneb |
|---|---|---|
| Puudus peab olema tõsine, varjatud ja juba olemas olnud | Tegemist peab olema millegi tõsisega, mida ei olnud enne ostu mõistliku ülevaatuse käigus võimalik tuvastada ning mis oli müügi ajal juba olemas, mitte hiljem tekkinud. | Tsiviilseadustik, art 1484 |
| Valige kahe õiguskaitsevahendi vahel | Tühistage müük täielikult (acción redhibitoria) või jätke kinnisvara endale ja nõudke hinna proportsionaalset vähendamist (acción quanti minoris). | Tsiviilseadustik, art 1486 |
| Tähtaeg on üleandmisest alates kuus kuud | See on range lõpptähtaeg, mitte üldine viieaastane aegumistähtaeg, mida kohaldatakse enamiku muude lepinguliste nõuete suhtes, ning seda ei saa ametliku nõudekirja saatmisega katkestada. | Tsiviilseadustik, art 1490 |
Mida koguda kohe puuduse ilmnemisel
Neli asja, mis tuleb kiiresti kokku koguda. Kolmest tähtajast kaks hakkavad kulgema puuduse ilmnemisest või kinnisvara üleandmisest, mitte hetkest, mil Te lõpuks tegutsema asute.| Koguge kokku | Miks | Milline näeb välja nõrk versioon |
|---|---|---|
| Kuupäevaga kirjalik dokument selle kohta, millal Te puudust esimest korda märkasite | LOE alusel esitatava nõude kaheaastane tähtaeg ja järelturu kinnisvara kuuekuuline tähtaeg hakkavad mõlemad kulgema konkreetsest kuupäevast. Kuupäevata avastus nõrgendab just seda asjaolu, millest teie nõue sõltub. | Tuginemine mälule, millal midagi esimest korda ligikaudu märgati. |
| Sõltumatu tehniline hinnang põhjuse ja tõenäolise liigi kohta | See, kas pragu on kosmeetiline, elamiskõlblikkusega seotud probleem või tegelik konstruktsiooniprobleem, määrab, milline garantii, tähtaeg ja vastutav pool kohaldub. | Kategooria määramine puuduse näilisest tõsidusest, mitte professionaalsest hinnangust lähtudes. |
| Uusarenduse puhul: kinnitus, et kümneaastane kindlustuspoliis on olemas ja kehtib | Kui algne ehitaja enam ei tegutse, esitatakse ehituslik nõue selle vastu. | Poliisi kohta puudub kanne või eeldatakse, et see peab olemas olema, sest hoone valmis seaduslikult. |
| Järelturu kinnisvara puhul: tõendid selle kohta, mida müüja tegelikult teadis | Varjatud puuduste nõue eeldab tõendamist, et müüja teadis puudusest ja varjas seda, mitte üksnes seda, et puudus eksisteeris. | Nõue, mis põhineb üksnes väitel „nad pidid teadma“, ilma igasuguste toetavate tõenditeta. |
Uusarenduse konstruktsioonigarantii võrrelduna järelturu kinnisvara varjatud puuduse nõudega
Mõlemad hüvitavad lõpuks tegeliku ja tõsise probleemi, kuid selleni jõudmise protsess on täiesti erinev.| Järelturu kinnisvara (varjatud puudused) | Uusarendus (LOE garantii) | |
|---|---|---|
| Õiguslik alus | Tsiviilseadustik, art-d 1484-1490. | Seadus 38/1999 (LOE), art-d 17-19. |
| Tähtaeg | Kuus kuud alates üleandmisest, range lõpptähtaeg, mida ei saa peatada. | Kuni kümme aastat, kusjuures konkreetse kahju ilmnemisel on nõude esitamiseks aega kaks aastat. |
| Mida peate tõendama | Et puudus eksisteeris müügi ajal, oli tõsine ja varjatud ning et müüja teadis sellest ja varjas seda. | Et kahju kuulub ühte kolmest määratletud kategooriast ja et nõue esitatakse selle kategooria tähtaja jooksul. |
| Kelle vastu saate nõude esitada, kui algne vastutav isik on kadunud | Üldjuhul mitte kellegi vastu. See on konkreetselt müüja vastu esitatav isiklik nõue. | Kohustuslik kümneaastase kindlustuse pakkuja ehitusliku vastutuse puhul, olenemata sellest, kas ehitaja tegutseb endiselt. |
See kirjeldab õiguslikku raamistikku, mitte hinnangut Teie konkreetsele puudusele
See on 2026. aasta augusti seisuga kehtiv Hispaania õigus, mis põhineb otse LOE-l ja Código Civilil, mitte eeldustel selle kohta, kuidas neid garantiisid tavaliselt kokku võetakse. See on üldine teave, mitte ühegi konkreetse puuduse hinnang. Kas konkreetne pragu, leke või rike kuulub ühe garantiitaseme, mitte teise alla ning kas müüja tõepoolest teadis järelturu kinnisvara puhul millestki ja varjas seda, on tehnilised ja faktilised küsimused. Teie konkreetse kinnisvara puhul annavad neile küsimustele vastuse sõltumatu ekspert ja advokaat. Keegi ei saa seda abstraktselt kindlaks teha.Me ei väljasta kümneaastast kindlustust ega ole Teie garantii ega nõude osaline. Meie snagging- ja tehnilise ülevaatuse teenused tuvastavad ning dokumenteerivad puudused kõige olulisematel hetkedel: enne uusarenduse ostulepingu allkirjastamist ja enne järelturu kinnisvara ostmist. Selles etapis on suurem osa eespool kirjeldatust palju odavam lahendada kui hiljem.
Kõige sagedasemad küsimused ehituslike puuduste kohta
- Kas mul on kümneaastase kindlustuse vastu nõude esitamiseks vaja juristi või võin kindlustusandjaga ise ühendust võtta?
- Võite kindlustusandjaga otse ühendust võtta, kuid jurist või sõltumatu tehniline ekspert muudab sellise nõude palju tugevamaks, sest kindlustusandja vajab selget tehnilist alust, et liigitada kahju ehituslikuks, mitte madalama taseme puuduseks. Kõigil juhtudel, mis ei ole väikesed ja ilmselged, on sellise eksperdihinnangu kulu tavaliselt väike võrreldes ehitusliku nõude väärtusega.
- Kui ostsin uusarenduse ja kümneaastase ehitusgarantii tähtaeg ei ole veel lõppenud, kas on oluline, et ma ei ole algne ostja?
- Ei. Seguro decenal on seotud hoone endaga, mitte selle esmakordselt ostnud isikuga. Seega saab hilisem omanik, kes ostab kinnisvara algse kümneaastase perioodi jooksul, sama kindlustuskaitse allesjäänud ajaks. Seda tasub eraldi kinnitada, kui ostate üsna uue järelturu kinnisvara, mille algne kümneaastane periood veel kestab, sest tegemist on kinnisvara tegeliku ja üleantava varaga.
- Kas järelturu kinnisvara puhul käsitletakse puudust, millest eelmine omanik lihtsalt ei teadnud, samamoodi nagu puudust, mida ta tahtlikult varjas?
- Ei, ja see on varjatud puuduste nõude keskne raskus. Müüja vastutab üksnes puuduse eest, millest ta tegelikult teadis ja mida ta varjas, mitte puuduse eest, mis eksisteeris tema teadmata. See on tegelik ja oluline õigus, kuid kellegi teise teadmiste tõendamine on palju keerulisem kui seaduses sätestatud garantiiperioodile viitamine. Just seetõttu on ostueelne ülevaatus järelturu kinnisvara puhul olulisem kui uusarenduse puhul.
