Kui palju maksab kinnisvara ostmine Hispaanias: uusarendus võrreldes järelturu kinnisvaraga
30 sekundiga
Arvestage uusehitise puhul ligikaudu 13 % lisakuludega ja järelturuobjekti puhul ligikaudu 9 % lisakuludega. See hõlmab maksu, notarit, kinnistusregistrit ja juristi. Nende kahe numbri erinevus tuleneb peaaegu täielikult maksust.
| Uusarendus | Järelturu kinnisvara | |
|---|---|---|
| Maks11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notar ja kinnistusregister | 1.500 € | 1.500 € |
| Jurist~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE ja tõlked | 150 € | 150 € |
| Teenuste ümbervormistus | 600 € | 600 € |
| Kogusumma lisaks | 63.250 € | 42.250 € |
Millest koosneb 8 kuni 13 protsenti?
Kuus kuluartiklit, millest ainult kaks on maksud. Ülejäänud on notar, kanne kinnistusregistrisse, advokaat, NIE ja tõlked ning kommunaalteenuste lepingute enda nimele üleviimine. Kõik kuus kehtivad nii uusarenduse kui ka järelturu kinnisvara puhul. Muutub ainult maksukirje.IVA on Hispaania käibemaks ning uue kodu puhul moodustab see 10 % ostuhinnast. See on allpool toodud kahest uusarenduse maksust suurem. Täpsemalt sellest, miks seda kohaldatakse ja mille alusel arvutatakse järelturu kinnisvara maks, räägime maksude lehel.
| Kirje | Uusarendus (arendajalt) | Järelturu kinnisvara (eramüüjalt) |
|---|---|---|
| Maks | 10 % IVA (Hispaania käibemaks) ja 1,2 % AJD (allkirjastatud akti tempelmaks) Andaluusias, kokku 11,2 %. | 7 % ITP (ülekandemaks), arvutatuna sellest suurema alusel: kas kokkulepitud hind või kinnisvara ametlik võrdlusväärtus. |
| Notar ja kinnistusregister | Ametlike tasumäärade kohaselt kokku ligikaudu 1.000 kuni 1.700 € hinnataseme 350.000 kuni 500.000 € puhul ning ligikaudu 1.400 kuni 2.200 € hinnataseme 1.000.000 € puhul. Tasu kasvab koos hinnaga aeglaselt, mitte lineaarselt. | Sama tasumäär. Notar ja kinnistusregister ei küsi järelturu kinnisvara eest teistsugust tasu. |
| Jurist | Ligikaudu 1 % hinnast koos käibemaksuga sõltumatu õigusliku kontrolli ja tehingu lõpuleviimise eest. | Sama. See on ainus kuluartikkel, mis on turutasu, mitte riigi kehtestatud kindel määr. Selle hinna ütleb Teie enda jurist Teile enne temaga lepingu sõlmimist kirjalikult. |
| NIE ja tõlked | Ligikaudu 150 €, kindel summa, mitte protsent hinnast. | Sama kindel summa. |
| Teenuste ülekanne ja ühendamine | Ligikaudu 600 €, et registreerida vesi, elekter ja vajaduse korral internetiühendus Teie nimele. | Sama, kuigi teenusepakkuja ei pruugi lihtsa omanikuvahetuse eest üldse midagi küsida. Vaadake allolevat otsekohese jutu märkust. |
Kui suur on summa kolme tegeliku hinna puhul?
Üksik protsent varjab seda, kuidas kulud eraldi liiguvad. Siin on sama tabel arvutatud 350.000 €, 500.000 € ja 1.000.000 € juures mõlema ostutee puhul. Protsent väheneb hinna tõustes veidi. Põhjus on selles, et kolm kuuest kuluartiklist (notar ja kinnistusregister, advokaadi miinimumtasu, NIE ja tõlked ning kommunaalteenuste üleviimine) ei suurene hinnaga samas tempos.
- 350.000 €Uusarendus: kokku 394.950 €, lisaks 12,8%. Järelturu kinnisvara: kokku 380.250 €, lisaks 8,6%.
- 500.000 €Uusarendus: kokku 563.250 €, lisaks 12,7%. Järelturu kinnisvara: kokku 542.250 €, lisaks 8,5%.
- 1.000.000 €Uusarendus: kokku 1.124.750 €, lisaks 12,5%. Järelturu kinnisvara: kokku 1.082.750 €, lisaks 8,3%.
Need kolm kogusummat on saidi enda avaldatud näitajad, mis kehtivad 2026. aasta augusti seisuga. Sama tabel kuvatakse avalehe kulukalkulaatoris. Eeldus on, et midagi ebatavalist ei esine: ei kohaldata vähendatud maksumäära, võrdlusväärtus ei tekita üllatusi ning omandistruktuur on tavapärane, mitte keerukas. Kui Teie olukord ei ole tavapärane, muutub ka kogusumma. Just seetõttu palutakse allolevas kontrollnimekirjas avaldatud vahemiku asemel kirjalikku summat.
Millal tuleb need tasuda?
Kolme või nelja eraldi etapina, mitte korraga, ning ajastus on kummagi ostutee puhul erinev. Järelturu kinnisvara puhul makstakse suurem osa rahast tehingu lõpuleviimisel. Esmalt väike broneerimise tagatisraha, seejärel ülejäänud tagatisraha arras-lepingu sõlmimisel, samal ajal kui juriidilised kontrollid käivad, ning seejärel maks, tasud ja ülejäänud ostuhind ühe päeva jooksul notari juures. Uusarenduse puhul jaotub sama kogusumma hoopis kogu ehitusperioodile osamaksetena, mis võivad kesta kaks aastat või kauem, enne kui võtmed on olemas.Ainuüksi kogusumma järgi planeerimine viib inimesed eksiteele, sest kogusumma ei näita, mille varal peab Teie pangakonto igal maksetähtajal toime tulema. Oluline on see, kui palju raha peab Teil igal kuupäeval olemas olema, ning hüpoteeklaen ei kata neid kõiki võrdselt. Lõppsaldo katmiseks sobib see palju paremini kui kaks aastat enne tehingu lõpuleviimist tehtava etapiviisilise makse katmiseks. Ainus mõlema variandi puhul samamoodi toimiv makse on broneerimistasu ning see on ainus makse, mis jääb täielikult tagatissüsteemist välja.
Järelturu kinnisvara
- BroneerimineTagatisrahaVäike summa, väljaspool tagatissüsteemi.
- arras-lepingSaldo miinus tagatisrahaÕiguslik kontroll toimub samal ajal.
- LõpuleviimineMaks, tasud ja ülejäänud ostuhindITP, notar, registritoimingud, jurist ja tasumata jääk, enamasti kõik korraga.
Uusarendus
- BroneerimineTagatisrahaSama väike summa, samad reeglid.
- Ehituse ajalOsamaksedIga makse on enne selle tähtpäeva saabumist pangagarantiiga kaetud.
- LõpuleviimineIVA, AJD, tasud ja lõppjääkTasuda ainult lõpus.
Mida ostjad eeldavadMillal tuleb iga makse tasuda
- Kogu lisasumma tuleb tasuda tehingu lõpuleviimisel
- Broneeringu tagatisraha tuleb tasuda esimesena ning see jääb kogu garantii- ja maksusüsteemist välja. See on väike summa, mis makstakse kinnisvara turult eemaldamiseks ja tagastatakse broneerimislepingus sätestatud tingimustel. Selle kohta, mis seda kaitseb ja mis mitte, vaadake pangagarantiide juhendit.
- Uusarenduse eest tasutakse samal viisil nagu järelturu kinnisvara eest
- Järelturu kinnisvara puhul tuleb tavaliselt tasuda üks ülekandemaks ja üks tasude kogum, kõik tehingu lõpuleviimise ajal või selle lähedal. Uusarenduse puhul jaotub tegelik rahaline kulu ehituse ajal etapiviisiliste maksete vahel. Iga makse peab olema enne selle tasumise tähtpäeva seaduse kohaselt pangagarantiiga kaetud ning maks ja ülejäänud summa tasutakse alles lõpus. Täieliku ülevaate saamiseks sellest, millise teekonna iga euro läbib, tutvuge raha kaitsmise juhendiga.
- Juristi tasu makstakse ette
- Tavaliselt makstakse see koos tehingu lõpuleviimisega, kui juriidiline kontroll on lõpetatud ja ost teoks saab. Küsige seda enne kellegagi lepingu sõlmimist kirjalikult. See on tabeli ainus punkt, mis on turutasu, mitte riiklik määr.
Mida peaksite enne summale tuginemist kirjalikult kinnitama?
Neli asja, kõik kirjalikult ja kõik kättesaadavad enne, kui millegagi kohustute. Juhendis esitatud protsent on planeerimiseks mõeldud hinnang. See näitab ligikaudu summa suurust, millest piisab võimaluste võrdlemiseks, kuid mitte lepingu sõlmimiseks. Teie tegeliku summa määravad kinnisvara enda võrdlusväärtus, tegelikult palgatava juristi kirjalik tasuhinnang, arendaja maksegraafik koos lisatud garantiisõnastusega ning teie hinnavahemiku põhjal koostatud notari- ja registritoimingute hinnang, mitte mõne muu hinnavahemiku põhjal kopeeritud summa.Kirjalikult küsimise põhjus ei ole umbusk. Suulist summat ei saa hiljem kontrollida selle alusel, mida teile arvel esitatakse. Kõigil neljal on ka äratuntav halb vastus ning ühe sellise vastuse kuulmine on kasulikum kui lihtsalt mingi summa kuulmine. Halvad vastused on järgmised: keegi ei ole võrdlusväärtust kontrollinud, esitatakse ümardatud tasu ilma jaotuseta, maksegraafikule ei ole lisatud garantiidokumenti või on notari summa kopeeritud teisest hinnavahemikust. Kõik need tähendavad, et hinnangut, millele tuginete, ei ole tegelikult veel koostatud.
| Küsi | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Kinnisvara valor de referencia | Kas järelturu kinnisvara võõrandamismaks arvutatakse teie kokkulepitud hinna või kõrgema ametliku võrdlusväärtuse põhjal. Täielik selgitus on maksude lehel. | Keegi ei ole seda kontrollinud või kinnitatakse, et „tavaliselt pole see probleem“. |
| Juristi kirjalik tasuhinnang | Teie konkreetse hinna ja olukorra tegelik protsent koos üksikasjaliku jaotusega enne tema palkamist. | Ümardatud summa ilma jaotuseta, esitatud suuliselt. |
| Arendaja maksegraafik ja garantiisõnastus (ainult uusarendus) | Millal iga etapiviisiline makse tuleb tasuda ja mis seda konkreetselt katab. Vaadake pangagarantiide juhendit. | Graafik, millele ei ole garantiidokumenti lisatud. |
| Notari ja registritoimingute hinnang teie hinnavahemiku kohta | Selle tabeli ainus rida, mis muutub hinnaga sujuvalt, mitte astmeliselt. | Teisest hinnavahemikust võetud summa, mis on kontrollimata üle kopeeritud. |
Mis võib ostja selle summa puhul üllatada?
Selle numbri juures üllatavad välisostjat sagedamini kui miski muu kolm asja ning kõik need on ajastamisprobleemid, mitte arvutusvead. Kõiki neid on enne otsuse langetamist odav kontrollida, kuid pärast tehingu lõpuleviimist kallis avastada. Seetõttu tasub need eespool toodud protsentidest eraldi välja tuua.
- KallisKeegi ei ole kinnisvara valor de referencia't kontrollinudHispaanias arvutatakse järelturu kinnisvara võõrandamismaks sellest suurema summa põhjal: teie kokkulepitud hind või ametlik võrdlusväärtus. Kui võrdlusväärtus on suurem, ületab maks 7 % summast, mille tegelikult tasusite.What to do insteadKüsige võrdlusväärtust enne kohustumist kirjalikult. Maksude juhend sisaldab selgitust ja allikat.
- KallisUusarenduse eelarve, nagu tuleks kogu raha tasuda lõpusEhituse ajal tehtavad etapiviisilised maksed nõuavad tavaliselt 20 kuni 40 % hinnast sularahas enne võtmete üleandmist, lisaks eespool arvestatud maksule. Hüpoteeklaen ei kata neid makseid tavaliselt samamoodi nagu lõppjääki.What to do insteadHankige maksegraafik enne broneerimist ning kontrollige täpselt, mida teie rahastus katab ja millal.
- VälditavPlaan kanda osturaha üle sularahanaÜle 10.000 € suurune piiriülene sularahavedu käivitab Hispaania tollideklaratsiooni esitamise kohustuse. Deklaratsioon tuleb esitada enne reisimist ning see on eraldi kõigest, mida pank võib raha päritolu kohta küsida.What to do insteadTehke ülekanne panga kaudu või esitage deklaratsioon enne lendu. Esitamise korda käsitleb maksude juhend.
Sama ost, kaks tehingu lõpuleviimise viisi
Kaks tõeliselt erinevat teed samade võtmeteni ning maksumäär on nende erinevuste hulgas kõige väiksem.| Uusarendus | Järelturu kinnisvara | |
|---|---|---|
| Maks lisaks hinnale | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fikseeritud, viiteväärtuse küsimust ei ole. | 7 % ITP, kuid arvutatakse hinnast või viiteväärtusest suurema summa alusel: vaadake maksude lehte. |
| Millal tuleb raha tasuda | Osade kaupa ehituse jooksul. Enne tasumist on iga etapp kaetud pangagarantiiga. | Enamasti tehingu lõpuleviimise ajal või selle lähedal, ühe või kahe maksena. |
| Enne hüpoteeklaenu vajaminev oma raha | Sageli 20 kuni 40 % hinnast, sest rahastamine jõuab harva tehingu lõpuleviimise eelse etapi makseteni. | Tavaliselt ainult tagatisraha ja tasud; hüpoteeklaen võib katta peaaegu kogu ülejäänud summa. |
| Aeg broneerimisest võtmeteni | Ligikaudu kahest kuust kolme aastani, olenevalt ehitusetapist broneerimise ajal. | Ligikaudu üks kuni kolm kuud. |
| Mis kaitseb raha ootamise ajal | Kaitstud ehituskonto ja individuaalne pangagarantii. Vaadake raha kaitsmise juhendit. | Advokaadi eraldi kliendikonto, mis vabastatakse notari juures. |
Arvestuslik number, mitte Teie arve
Need määrad kehtivad 2026. aasta augusti seisuga ning on võetud otse Andaluusia maksuseadusest, mitte kopeeritud mõnest Tšehhi blogist. Need kehtivad eraisikust ostja tavapärase ostu puhul. Need ei ole personaalne maksunõuanne. Andaluusia ei ole aga kogu Hispaania: teises autonoomses piirkonnas asuva kinnisvara ITP või AJD määr võib olla erinev, sest mõlemad kehtestatakse piirkondlikult.Üks ülaltoodud tabeli kulu on mõne ostja jaoks väiksem, kui esmapilgul paistab. Alates 12. veebruarist 2026 ei tohi teenusepakkuja elektrilepingu omaniku lihtsa vahetamise eest Real Decreto 88/2026 kohaselt üldse midagi küsida. Ülaltoodud 600 € kommunaalteenuste ümbervormistamise summa on vee, elektri ja interneti kohta kokku arvestatud ettevaatlik hinnang. Teie tegelik arve võib olla väiksem.Ükski avaldatud vahemik ei saa Teie täpset summat Teie eest välja arvutada. Maksude lehel selgitatakse põhjalikumalt, miks maksusumma võib muutuda, ning aastakulude lehel käsitletakse kõike, mis algab tehingu lõpuleviimisele järgneval kuul. Advokaat peaks mõlemat kontrollima Teie tegelike dokumentide, mitte avaldatud vahemiku alusel.
Korduma kippuvad küsimused ostukulude kohta
- Miks ütlevad mõned allikad, et kulud ulatuvad 10 kuni 16 %-ni, mitte 8 kuni 13 %-ni?
- Erinevad allikad arvestavad erinevaid asju. Mõned hõlmavad kogu omandiaasta kulud (IBI, omanike ühenduse tasud) ostukulude hulka. See muudab vahemiku laiemaks ning segab ühekordse kulu korduva kuluga. Ülaltoodud vahemikud hõlmavad ainult seda, mida maksate ostu enda lõpuleviimiseks. Seetõttu on vahemik kitsam ja meie arvates kasulikum tehingu eraldi eelarvestamiseks.
- Kas 13 % või 9 % on minu konkreetse hinna puhul täpne?
- Ei, ning kolm ülaltoodud näidet näitavad, miks. Protsent väheneb hinna tõustes veidi, sest kuus kulukomponenti muutuvad hinnaga väga vähe või üldse mitte. Käsitlege vahemikku arvestusliku summana ning kasutage ülaltoodud kontrollnimekirja, et muuta see ühe kinnisvara tegelikuks summaks.
- Kas osa sellest lisasummast saab lisada hüpoteeklaenule?
- Osaliselt, olenevalt kulukomponendist. Hispaania hüpoteeklaenu suurus põhineb panga enda hinnangul kinnisvara väärtusele, mitte hinnale koos kuludega. Seega tasutakse ülaltoodud maksud ja tasud tavaliselt oma rahast, mitte hüpoteeklaenuga. Mõned ostjad lisavad osa sellest suuremasse laenu, mille tagatiseks on muu vara. See on hüpoteeklaenu rahastamisotsus, mitte ostukulude küsimus.
- Kas need summad kehtivad samamoodi krundi või äripinna puhul?
- Ei. Kõik siin esitatud summad puudutavad elamukinnisvara ostu. Krundi või ärikinnisvara puhul kehtib 10 % asemel 21 % IVA ning krundi ITP käsitlus erineb valmis eluruumi omast. Kui ostate sellist vara, on need valed summad, mida kasutada.
