Mida jurist enne Hispaanias kinnisvara ostmist kontrollib
30 sekundiga
Sõltumatu Hispaania jurist teeb enne Teile jätkamise soovitamist umbes 15 kontrolli. Need hõlmavad omandiõigust, koormatisi, ehitise seaduslikkust ja korteriomanike ühenduse võlga. Selleks kulub 2 kuni 4 nädalat ja see maksab ligikaudu ~1 % hinnast.
Esimesed viis viieteistkümnest, täielikult allpool
- OmandiõigusKas kinnistusregistri kanne vastab müüja isikule.
- Koormatised ja sundtäitmineHüpoteegid, arestimised ja muud registreeritud koormatised, mis võivad kinnisvarale endale üle kanduda.
- Servituudid ja piirangudRegistreeritud läbipääsuõigused või muud piirangud, mida kuulutuses ei mainitud.
- Korteriühistu võladTasumata comunidad tasud, mis võivad seaduses sätestatud piirini uuele omanikule üle kanduda.
- IBI ja kohalikud kohustusedIga-aastane kinnisvaramaks, mida kontrollitakse sama põhimõtte alusel, et võlad järgnevad kinnisvarale.
Kuidas jurist kinnitab, kellele kinnisvara kuulub?
Lugedes nota simple't ja kontrollides seejärel, mida selles ei ole. Nota simple on Hispaania kinnistusregistri lihtne väljavõte, mis näitab, kellele kinnisvara kuulub ja millised kanded seda koormavad. See on esimene dokument, mida Teie jurist enne mis tahes makse lugema hakkab. Registro de la Propiedad on Hispaania kinnistusregistri ametlik nimetus ning omandiandmete aluseks olev asutus. Cadastre on sellel veebisaidil kasutatav Tšehhi lühivorm Hispaania kinnistusregistri kohta, mis sisaldab andmeid kinnisvara omaniku ja sellele seatud koormatiste kohta.Nota simple on informatiivne. See ei ole omandiõiguse garantii sellisel kujul, nagu välisostja võiks eeldada. Täieliku õigusliku kaaluga dokument on certificación registral, põhjalikum ja aeglasem väljavõte, mida tavaliselt küsitakse alles tehingu lõpuleviimisel. Otsustamaks, kas jätkata, kasutab jurist nota simple't. Tasub küsida dokumenti, mis ei ole vanem kui paar nädalat, selle asemel et tugineda müüjale juhuslikult kätte jäänud koopiale.
Informatiivne nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (omanik)
- EES- JA PEREKONNANIMI
- Kirjeldus
- Finca urbana · XXX m²
- Cargas (koormatised)
- Hüpoteek · Banco X · XXX.XXX €
- Titular (omanik). Omandiandmete osa: kellele kinnistusregistri andmetel kinnisvara praegu kuulub.
- Kirjeldus. Kirjelduse osa: pindala ja piirid, mida kontrollitakse Catastro andmete ning tegeliku kinnisvara põhjal.
- Cargas (koormatised). Koormatise osa: kinnisvarale registreeritud hüpoteek, arestimismärge või servituut. Seda tõendab nota simple.
Mis aetakse kergesti segiKuidas see päriselt toimib
- Cadastre ja Registro de la Propiedad tähendavad sama asja
- Need on kaks eraldi Hispaania süsteemi. Mugavuse huvides koondab see veebisait need ühe eestikeelse sõna alla. Registro de la Propiedad kajastab õiguslikku omandit ja koormatisi. Catastro kajastab kinnisvara füüsilist kirjeldust ning väärtust, mida kasutatakse kohalike maksude arvutamiseks. Need kaks võivad sama kinnisvara kohta erineda. Selle lahknevuse parandamine on tavaline leid ja tavaliselt on see võimalik.
- Kui nota simple näib korras olevat, on kinnisvara korras
- See näitab ainult registreeritud andmeid. Miski võib olla tõene, kuid registreerimata, näiteks laiendus, mida keegi ei ole registreerinud, või piirivaidlus, mida keegi ei ole dokumenteerinud, ning nota simple seda ei näita. Seetõttu sisaldab allolev kontrollnimekiri peale registrikande enda ka muid ridu.
Mida nota simple täpselt näitab?Selles on näidatud registreeritud omanik, registreeritud füüsiline kirjeldus ning kõik kinnisvara koormatised: hüpoteegid, arestimised, servituudid ja muud koormavad õigused. Registreerimata asjaolusid see ei näita. Seetõttu on see üks kontroll mitme hulgas, mitte kogu kontroll.
Kas kellegi teise võlg võib saada Teie omaks?
Jah, kahes konkreetses ja väljakujunenud valdkonnas, ning just see avastus üllatab välisostjaid kõige rohkem. Nendes kahes valdkonnas seob Hispaania praktika teatud võlad kinnisvara enda, mitte ainult võlgnikuga.
- Hüpoteegid, arestid ja muud registreeritud koormatisedKui koormatist enne müüki ei kustutata, jääb see kinnisvaraga seotuks, mistõttu võib ostja saada omanikuks varale, mida koormab endiselt eelmise omaniku võlg. Seda kontrollitakse nota simple'i alusel ja notar kinnitab seda tehingu lõpuleviimisel uuesti.
- Tasumata ühistutasudcomunidad de propietarios'ega seotud võlad võivad seaduses sätestatud piiri ulatuses uuele omanikule üle minna. Tavaliselt kirjeldatakse seda nii, et üle lähevad jooksva aasta ja kindla arvu varasemate aastate võlad. Seda tõendab omanike ühenduse halduri väljastatud tõend, mida küsitakse enne allkirjastamist.
- Tasumata kohalikud maksud, näiteks IBISeda kohustust käsitatakse kinnisvaraga kaasas käivana, mitte ainult selle isiku kohustusena, kellel võlg tekkis, samamoodi nagu comunidad de propietarios'e võlgu. Seda tõendab tõend, mis kinnitab, et IBI on täielikult tasutud. Andaluusia õigus nõuab eraldi, et müüja esitaks selle tõendi juba enne kinnisvara müügiks pakkumist.
Täpne õiguslik piir selle kohta, mitme aasta tasumata omanike ühenduse tasud lähevad uuele omanikule üle, on tehniline küsimus. See sõltub tehingu konkreetsetest asjaoludest, mistõttu me ei taanda seda teadlikult ühele arvule. Teie jurist kinnitab tegeliku tõendi alusel, milline piir Teie ostule kehtib.
Kas comunidad de propietarios'e võlast on võimalik teada saada enne, kui see tõendil kajastub?Hiljutiste üldkoosolekute protokollides mainitakse võlga või kavandatud lisatasu tavaliselt enne, kui see ametlikule tõendile jõuab. Viimase kahe protokollikogumi küsimine koos tõendiga on tavapärane ja mõistlik, olenemata sellest, kas Teie jurist on seda juba küsinud.
Mida tähendab Hispaania kinnisvara puhul „seaduslikult ehitatud“?
Neli asja peavad olema õiges järjekorras kooskõlas. Ühestainsast eitavast vastusest ahelas piisab, et protsess peatada. licencia de primera ocupación on kasutusluba, mida uusarendus vajab enne seaduslikku kasutuselevõttu ja tehnovõrkudega ühendamist. Järelturu kinnisvara puhul on küsimus selles, kas krundil füüsiliselt asuv vastab sellele, mis on kunagi lubatud ja registreeritud.
- Ehitusluba (licencia de obra) väljastati enne ehituse algustWho decidesLinnavalitsus ehitamise ajalWhat it grantsEhitamine oli üldse lubatudIf noEhitamine toimus loata. See on selle loetelu kõige tõsisem probleem.
- Väljastati esimese kasutuselevõtu luba (licencia de primera ocupación)Who decidesLinnavalitsus ehituse lõpusWhat it grantsKinnisvara võib seaduslikult ühendada vee- ja elektrivõrguga ning selles võib eladaIf noKinnisvaras ei tohi seaduslikult elada ega seda tehnovõrkudega ühendada, olenemata sellest, kui valmis see välja näeb
- Registri kirjeldus vastab tegelikult ehitatuleWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsPaberil ostetav vastab sellele, mis füüsiliselt olemas onIf noRegistreerimata juurdeehitus või muudatus, üks sagedasemaid Hispaania õigusliku kontrolli tulemusi
- Catastro vastab registriandmeteleWho decidesCatastro, RahandusministeeriumWhat it grantsMaksuarvutused ja registriandmed langevad kokkuIf noErinevus. See on tavaline ja enamasti lahendatav, kuid tasub lahendada enne allkirjastamist, mitte pärast.
Kas registreerimata juurdeehitus võib tõesti kaasa tuua lammutamiskorralduse?Selle ranniku kõige tõsisematel juhtudel küll, eriti siis, kui ehitus rikub kaitsealuse maa eeskirju, mitte üksnes puudub luba. Enamik probleeme on vähem tõsised ja lahendatakse olemasoleva registreerimisega, mis on tasuline. Igal juhul tasub probleem enne allkirjastamist välja selgitada, mitte pärast.
Millist teavet peab müüja Teile seaduse kohaselt esitama enne, kui Teie jurist üldse kontrollima hakkab?
Kaheksa konkreetset dokumenti kahel eri hetkel, olenemata sellest, mida jurist omal algatusel leiab. Andaluusia tarbijakaitseseadus annab ostjale juba õiguse saada müüjalt konkreetsed dokumendid alati, kui müük toimub professionaali või agentuuri kaudu. Üksinda tegutsev eraisikust ühekordne müüja on sellest konkreetsest reeglist vabastatud. Kuid välisostjal, kes kasutab mis tahes agentuuri, sealhulgas seda agentuuri, on täielik õigus need dokumendid saada.
- Kellele kinnisvara kuulubAvalikustatakse enne pakkumise tegemist Decreto 218/2005, Anexo V alusel.
- Kõik selle vastu registreeritud koormatisedSamuti kuulub see samasse müügieelsesse järelturu kinnisvara teabelehte.
- Pindala, mis on märgitud kuni kolm kuud vanas nota simple'isAvalikustatakse enne pakkumist, et pakkumise aluseks olev number oleks kontrollitud.
- Kehtiv kogukonnatasuAvalikustatakse enne pakkumise tegemist, et teaksite tegelikku korduvat kulu.
- Tõend selle kohta, et IBI on täielikult tasutudNõutav enne pakkumise tegemist. Enne allkirjastamist on taas nõutav täiendav IBI tõend.
- Asjakohased loadTasuda vähemalt kolm tööpäeva enne allkirjastamist, mitte samal päeval.
- comunidad põhikiri ja halduri tõend võlgade puudumise kohtaSamuti tuleb tasuda vähemalt kolm tööpäeva enne allkirjastamist.
- Dokument Libro del EdificioHoone enda tehnilised andmed ja hooldusregister. See on viimane dokument, mis tuleb enne allkirjastamist esitada samas kolmepäevases tööpäevade ajavahemikus.
Selle õiguse praktiline väärtus seisneb selles, et see ei sõltu sellest, kas Teie jurist esitab õige küsimuse õigel ajal. Kui müüja või teda esindav agentuur ei suuda neid dokumente taotluse korral esitada, käsitlege seda juba iseseisvalt kasuliku teabena, ammu enne õigusliku kontrolli algust. See seisukoht kehtib 17. augusti 2026 seisuga ning põhineb dekreedi tekstil ja Junta de Andalucía enda avaldatud juhistel, mitte kommentaaril. See kehtib Andaluusias agentuuride ja professionaalsete müükide puhul. Eraisikust ühekordne müüja on määruse enda sõnastuse kohaselt vabastatud. Järelevalvet teostavad piirkondlikud tarbijakaitseinspektorid, kes võivad nõuete täitmist kontrollida ennast tuvastamata. Kõige kergema rikkumise realistlik karistus on 200 kuni 5.000 € suurune trahv, mitte suur summa.
Kas see õigus kehtib ka juhul, kui ostan otse eraisikust omanikult ja agentuur ei ole tehinguga seotud?Ei. Määrus vabastab nõuetest tõeliselt eraviisilise ühekordse müügi. Seda kohaldatakse alati, kui müügiga on seotud professionaal või agentuur, mis hõlmab enamikku tehinguid, mida välisostja sellel rannikul tõenäoliselt teeb.
Mida saan teha, kui müüja või agentuur keeldub neid dokumente esitamast?Käsitlege seda tõsise ohumärgina, mitte väikese paberimajandusliku probleemina, ning arutage seda oma advokaadiga enne millegi eest tasumist. Määruse jõustamise eest vastutab Andaluusia piirkondlik tarbijakaitseasutus. Kuid kõige vahetum kaitse on lihtsalt mitte jätkata tehinguga, mille puhul Teile õigusega kuuluvat põhiteavet kinni hoitakse.
Viisteist asja, mida Hispaania õiguslik kontroll tavaliselt hõlmab
Kõik punktid ei kehti iga kinnisvara puhul. Jurist kontrollib, mis on Teie konkreetse tehingu jaoks asjakohane, tasuga ligikaudu ~1 % hinnast ja meie suunamistasuga 0 €. Uusehitise puhul muutub nimekiri pikemaks, hõlmates ka selle taga olevat ettevõtet.- OmandiõigusKas kinnistusregistri kanne vastab müüja isikule. Ostate kelleltki, kes ei saa müüdavat kinnisvara seaduslikult üle anda.
- Koormatised ja sundtäitmineKinnistusregistrisse kantud hüpoteegid, arestid ja muud koormatised. Koormatis, mida enne müüki ei kustutata ja mis jääb seotuks kinnisvaraga, mitte eelmise omanikuga.
- Servituudid ja piirangudKinnistusregistrisse kantud teeõigused või muud kinnisvara piirangud. Midagi, mida pidasite ainult Teile kuuluvaks, osutub ühiseks või piiratud kasutusega objektiks.
- Korteriühistu võladTasumata maksed comunidad de propietarios ühendusele ja enne allkirjastamist esitatav tõend. Võlad, mis võivad üle minna uuele omanikule ja ulatuda mõnikord kümnete tuhandete eurodeni.
- IBI ja kohalikud kohustusedIga-aastane kinnisvaramaks ja asjakohased kohalikud maksud. Kehtib sama põhimõte, et võlad järgnevad kinnisvarale.
- Registriandmete vastavus katastrileKas Registro de la Propiedad ja Catastro kirjeldavad sama kinnisvara. Nende kahe erinevus on tavaline ja enamasti lahendatav, kuid enne allkirjastamist on seda odavam avastada.
- Ehitise seaduslikkusKas krundil asuv vastab lubatule ja kas muudatused on registreeritud. Registreerimata juurdeehitis, üks kõige sagedamini avastatavaid puudusi, mis võib mõjutada järelturu kinnisvara ja hüpoteeke.
- licencia de primera ocupaciónKinnisvara esmakasutusluba. Ilma selleta ei tohi kinnisvaras seaduslikult elada ega seda kommunaalteenustega ühendada.
- Ühistu reeglid ja lühiajalise üüri piirangudcomunidad põhikiri ning kõik kasutus- või lühiajalise üüri piirangud. Kinnisvara, mida on seaduslik osta, kuid mille puhul puhkuseüür on siiski piiratud või keelatud.
- Arendaja, ainult uusarenduse puhulKes projekti taga on ja mida nad on varem lõpule viinud. Uus või kogenematu arendaja, mida tasub teada enne kohustuse võtmist, mitte pärast seda.
- Licencia de obra, ainult uusarenduse puhulEhitusluba, mis võimaldab ehitustöid seaduslikult alustada ja jätkata. Ehitust alustati nõuetekohaste lubadeta, mis on selle loetelu kõige tõsisem puudus.
- Maa liigitus, ainult uusarenduse puhulKinnitus, et krunt on suelo urbano ehk liigitatud linnamaaks ja ehitusõiguslikuks. Kaitsealune või maapiirkonna maa, mille ostmine erineb täielikult müüdavast objektist.
- Pangagarantii, ainult uusarenduse puhulKehtiv garantii, mis katab kõik osamaksetena tehtavad maksed ja on väljastatud konkreetselt ostja nimele. Kaitse, mis tagastab raha, kui ehitus ebaõnnestub. Arendaja nimel sõlmitud grupipoliis ei paku samaväärset kaitset.
- Lepingus märgitud tehingu lõpuleviimise kuupäev, ainult uusarenduse puhulMillal projekt tuleb dokumentide alusel üle anda ja heaks kiita. Garantii kehtib ka juhul, kui ehitus kestab lepingus märgitud kuupäevast kauem, seega on kirjalik kuupäev olulisem kui brošüüris esitatud hinnang.
- Üleandmine ja kasutusluba, ainult uusarenduse puhulTööde lõpetamise tunnistus ja esmakordse kasutuse luba ehituse lõpus. Need muudavad valminud väljanägemisega hoone selliseks, kus saab seaduslikult elada. Uusarenduste puhul tekivad viivitused tavaliselt just siin.
Millises ostuprotsessi etapis toimub õiguslik kontroll
Kogu ostuprotsess koosneb viieteistkümnest sammust, alates esimesest kõnest kuni võtmete kättesaamiseni. Õiguslik kontroll on üheksas samm ja toimub pärast broneerimist, mitte enne seda.9. samm 15-st
- Õiguslik kontrollTavaliselt 2 kuni 4 nädalatSõltumatu advokaat läbib eespool oleva kontrollnimekirja enne, kui soovitab ostuga jätkata. Tavaliselt ei võta see kauem aega mitte õigusliku töö enda, vaid müüjalt, arendajalt või ühistu haldurilt veel saabumata dokumentide tõttu.
Mida lõpetatud kontroll Teile ütleb ja mida mitte
See on üldine teave selle kohta, mida Hispaanias õiguslik kontroll hõlmab, ning konkreetse Andaluusia tarbijakaitset käsitleva õigusakti kohta. Teave kehtib 17. augusti 2026 seisuga ning see on kontrollitud algallikast, mitte kopeeritud kommentaarist. See ei ole õigusnõuanne Teie enda ostu kohta ega kirjelda, mida konkreetse kinnisvara puhul kontrolliti või ei kontrollitud.Lõpetatud kontroll ei ole garantii. See annab Teile teada, et kontrollitav on kontrollitud ja leitu on välja toodud. Kõik eespool loetletud punktid ei kehti iga kinnisvara puhul. Ostja õigusi käsitlev osa kirjeldab, mida seadus nõuab müüjalt esitada, mitte seda, mida konkreetne müüja Teie tehingu puhul tegelikult esitas.Sellel lehel kontrolli ennast ei tehta ja me ei ole advokaadibüroo. Teie ostuga seotud tegeliku õigusliku kontrolli teeb sõltumatu advokaat. Kui otsite abi selle protsessi koordineerimisel, käsitleb seda eraldi juhend.
Kõige sagedamini esitatavad küsimused advokaadi kontrollide kohta
- Kas notar teeb sama kontrolli mis advokaat?
- Ei. Notar kinnitab allkirjastamise hetkel taas isikusamasuse ja registrikande, olles avalik ametiisik, kes ei esinda kumbagi poolt. Advokaadi kontroll toimub nädalaid varem ja konkreetselt Teie jaoks, ajal, mil ostust taganemine on veel reaalselt võimalik.
- Millise kõige tavalisema probleemi selline kontroll avastab?
- Registreerimata muudatus hoones, näiteks juurdeehitus, kinnine terrass või tööd, mille tegemiseks vajalikku luba ei ole nõuetekohaselt vormistatud. Harva on tegemist otsese pettusega. Palju sagedamini on tegu lõpetamata asjaajamisega, mis ei ole füüsiliselt olemasolevale veel järele jõudnud.
- Mida advokaat ühistu haldurilt täpselt küsib?
- Tavapärase praktika kohaselt kahte asja: tõendit hetke võlasaldo kohta ning sellele lisaks kahe viimase üldkoosoleku protokolli. Tõend kinnitab täpse summa. Protokollidest võib sageli ilmneda võlg või kavandatav erimakse enne, kui sellest üldse saab ametlik tõend. Seetõttu annab mõlema korraga küsimine rohkem teavet kui ainult tõendi küsimine.
- Mille poolest erineb see tehnilisest või ehituskonstruktsioonide ülevaatusest?
- Need on täiesti erinevad. Advokaadi kontroll on õiguslik ning hõlmab omandiõigust, võlgnevusi, lubasid ja planeeringulist staatust. Arhitekti või ehitusinspektori tehniline ülevaatus käsitleb hoone enda füüsilist seisukorda, näiteks niiskust, katust ja tehnosüsteeme. Kumbki ei asenda teist.
- Kas see kehtib krundi puhul samamoodi nagu valmis kinnisvara puhul?
- Maa liigituse kontroll on krundi puhul veelgi olulisem, sest see, kas tegemist on suelo urbano'ga, määrab, kas sellele üldse saab ehitada. Mitmed muud read, eelkõige kasutusluba, muutuvad asjakohaseks alles pärast millegi ehitamist.
