Kinnisvaraostu pettused Hispaanias
30 sekundiga
Tahtlik pettus on sellel rannikul haruldane. Sellel on neli vormi: võltsmüüja, kes müüb kinnisvara ilma müügiõiguseta (ühe seaduse alusel üks kuni neli aastat vangistust), varastatud tagatisraha, võltsüüripakkumine ja planeeringu alusel ostetava kinnisvara pettus, mille puhul võetakse ettemakseid osade kaupa, ilma et neid kataks pangagarantii.
Mis on siin pettus ja mis mitte?
Enamik sellest, mis Hispaania kuulutuse juures kahtlane tundub, ei ole pettus. Tegemist võib olla ühise reklaamivõrgustiku, vana hinna või müügivõttega ning see teema kuulub eraldi lehele. See leht käsitleb ainult juhtumeid, kus keegi võtab Teie allkirja või raha millegi eest, mida tal ei ole õigust Teile anda: võltsmüüja, varastatud tagatisraha, võltsüüripakkumine või planeeringu alusel ostetava kinnisvara eest tehtud makse ilma seda katva garantiita.Üks Hispaania kriminaalseaduse artikkel hõlmab korraga kolme esimest juhtumivormi. Código Penal'i artikkel 251.1 karistab igaüht, kes väidab alusetult, et tal on õigus käsutada talle mittekuuluvat kinnisvara, ning seejärel müüb selle, seab sellele koormise või üürib selle kellelegi teisele, põhjustades sellele isikule kahju. Müümist, koormise seadmist ja üürimist nimetatakse seaduse samas lauses koos. Seetõttu on võltsmüüja ja võltsüüripakkumine õiguslikult sama kuritegu kahes eri vormis.
- Võltsmüüja
- Milline see välja näeb
- Allkirjastab isik, kes ei ole kinnistusraamatusse kantud omanik, sageli võltsitud või aegunud volikirja alusel.
- Selle õiguslik alus
- Código Penal art. 251.1: 1 kuni 4 aastat vangistust kinnisvara müümise eest, kui müüjal puudub selleks õigus.
- Kuidas see tabatakse
- Nota simple'is märgitud omanik, keda kontrollitakse allkirjastava isiku suhtes.
- Varastatud tagatisraha
- Milline see välja näeb
- Raha küsitakse enne, kui jurist on broneerimislepingu läbi vaadanud, ning see tuleb tasuda kontole, mis ei vasta müüjale.
- Selle õiguslik alus
- Código Penal art. 251.2 koos sama käsutamisõiguse rikkumisega.
- Kuidas see tabatakse
- Kontoomanik, keda kontrollitakse lepingus nimetatud müüja või agentuuri suhtes.
- Võltsüür
- Milline see välja näeb
- Puhkuse- või pikaajalise üüripakkumine, mille puhul nõutakse ülekannet enne kinnisvara vaatamist või videokõnet.
- Selle õiguslik alus
- Sama artikkel 251.1, selle üürimist käsitlev osa.
- Kuidas see tabatakse
- Enne tasumist korraldatav otsevideokõne kinnisvara juures.
- Planeeringupettus
- Milline see välja näeb
- Arendajale tehakse osamakseid, mida ei kata individuaalne pangagarantii.
- Selle õiguslik alus
- Ley 38/1999, esimene lisasäte, mida rangemaks muutis Ley 20/2015.
- Kuidas see tabatakse
- Garantiidokument ise, mida kontrollitakse enne iga makse tähtpäeva.
Tundub pettusenaMis see tegelikult on
- Sama korter on kuue erineva hinnaga kuues kuulutuses
- See on jagatud kuulutuse probleem, mitte pettus. Selle kohta on eraldi juhend koos kontrollidega, mis lahendavad asja kümne minutiga.
- Mitu kuud tagasi müüdud kinnisvara on endiselt kuulutuses
- See on vana kuulutus, mida keegi ei eemaldanud. Seda käsitleb kuulutuste juhend, mitte selle lehe kuritegelikke mustreid käsitlev osa.
- Keegi küsib raha enne, kui olete kinnisvara või omand dokumendid näinud
- See on tegelik kuritegelik muster: raha või allkiri võetakse inimeselt, kellel puudub õigus kumbagi vastu võtta.
Kuidas saab keegi müüa kinnisvara, mille müümiseks tal õigust ei ole?
Probleem puudutab peaaegu alati isikut, mitte kinnisvara ennast: võltsitud passi või isikut tõendavat dokumenti, tühistatud või aegunud volikirja või volikirja, mida tegelikult kunagi ei antud, või pärimisõigusele tuginevat nõuet, mida tegelikult kunagi ei lahendatud. Sihtmärgiks olevatel kinnisvaradel on sageli ühised tunnused: need on olnud kaua tühjana, kuuluvad välismaal elavale inimesele või on hiljuti päritud ning registris veel uuendamata. Need on olukorrad, kus keegi ei jälgi piisavalt tähelepanelikult, et märgata omaniku nimel tegutsevat võõrast.Kaitsemeetmeks on sama registrikontroll, mida jurist juba niigi teeb, ehkki hoopis teistel põhjustel. Nota simple märgib registreeritud omaniku. Teise inimese nimel allkirjastamiseks kasutatav volikiri peab olema ehtne, kehtiv ja konkreetse müügiga seotud. Jurist kontrollib seda volikirja aluseks olnud notariaalse dokumendi alusel, selle asemel et dokumenti lihtsalt usaldada. Arevonti tasuta kuulutuse kontroll kinnitab, kes kuulutuse taga tegelikult on, sealhulgas registreeritud omaniku nime kontrollimisega, enne kui saadate raha või broneerite lennu kinnisvara vaatamiseks.
- Peatuge ja kontrolligeMüüja nimi ei ühti nota simple'is märgitud registreeritud omaniku nimegaMüümisõiguseta inimene üritab allkirjastadaWhat to do insteadHankige nota simple ja võrrelge nimesid enne raha liikumist
- Kontrollige enneMüüja allkirjastab volikirja alusel, mida Te ei ole näinudDokument võidi tühistada, see võib olla aegunud või seda ei pruugitud tegelikult kunagi andaWhat to do insteadKontrollige notariaalse protokolli numbrit selle väljastanud notari juures
- Kontrollige enneKinnisvara läks pärimise teel üle ja register näib olevat vananenudRegister ei pruugi näidata, kes saab kinnisvara täna tegelikult müüaWhat to do insteadKüsige pärimistunnistust koos registrikandega
Kas notar tuvastaks võltsmüüja automaatselt, ilma et minu jurist peaks enne kontrollima?Notar kontrollib allkirjastamise hetkel veel kord isikusamasust ja registrikannet. See on tõeline sõltumatu kontroll, kuid see toimub protsessi päris lõpus, pärast seda, kui broneerimise tagatisraha on tavaliselt juba omanikku vahetanud. Teie enda juristi kontroll toimub nädalaid varem. See tähendab, et võltsmüüja tuvastatakse ajal, mil taganemine on veel realistlikult võimalik, mitte pärast raha liikumist.
Mis saab varastatud tagatisrahast ja mille poolest erineb see ehtsast tagatisrahast?
Ehtne broneerimise tagatisraha on tegelik raha, mis on meelega päriselt ohus: see on ainus Hispaania ostutehingu makse, mis jääb väljapoole kogu garantiisüsteemi, mis on loodud järgneva kaitsmiseks. Just seetõttu on pettuse sihtmärgiks see makse. Muster on peaaegu alati sama: raha küsitakse enne, kui jurist on broneerimislepingu läbi lugenud, see makstakse kontole, mille nimi ei ühti müüja ega vahendaja nimega, ning seda kirjeldatakse mõnikord tagastatavana või lihtsalt kinnipidamise eesmärgil, mitte tegeliku kohustusena, mida broneering endast kujutab.Õiguspärane broneerimise tagatisraha makstakse kontole, mis on nimetatud broneerimislepingus endas, pärast seda, kui Teie jurist on läbi vaadanud raha tagastamise tingimused. Arevonti õigusalase koordineerimise teenus vaatab selle lepingu enne raha Teie kontolt lahkumist läbi tasuta, sest jurist esindab Teid, mitte müüjat ega vahendajat.
Kus Teie raha tegelikult asub
- BroneerimineMakstud enne mis tahes garantii või kliendikonto kaitsetAinus Hispaania ostutehingu makse, mis jääb täielikult garantiisüsteemist välja. Just seetõttu on pettuse sihtmärgiks see makse.
- Õiguslik kontrollJurist loeb broneerimislepingu läbiKinnitab konto nime ja raha tagastamise tingimused enne edasiste maksete tegemist.
- arras / ostu-müügilepingHoiul juristi eraldatud kliendikontolVabastatakse alles tehingu lõpuleviimisel, kaitse all, mida broneeringul kunagi ei olnud.
- LõpuleviimineMakstud notari juuresÜlejäänud summa antakse üle allkirjastamise ajal, mitte järelevalveta ülekandena mitu päeva varem.
See, mida peetakse tavaliseks ettevaatuseksMis tegelikult tagatisraha kaitseb
- Väikese summa maksmine kinnisvara broneerimiseks enne selle vaatamist on lihtsalt tavaline ettevaatus
- Nõuetekohane broneering tasutakse alles pärast seda, kui teie jurist on lepingu läbi vaadanud, ning lepingus nimetatud kontole. Enne seda tehtud makse ei kaitse kedagi peale selle, kes seda nõudis.
- Suuline lubadus, et tagatisraha on „tagastatav“, on sama hea kui selle kirjalik fikseerimine
- Raha tagastamise otsustavad üksnes broneerimislepingusse kirjutatud tingimused. Suuline lubadus ei kehti enam pärast ülekande tegemist.
- Konto nimi ei ole oluline, kui hind tundub õige
- Nõuetekohane tagatisraha kantakse müüja või vahendusagentuuri nimega samale kontole. Teistsugune konto nimi, eriti eraisiku või välisriigi konto nimi, on selle skeemi kõige selgem märk.
Kui minu tagatisraha tõesti varastati, kas on realistlik võimalus see tagasi saada?Võimalik on kasutada kahte eraldi teed ja kumbki neist ei ole kiire. Teie pank saab proovida SEPA ülekande samal päeval tagasikutsumist ning pärast esimest 24 kuni 48 tundi vähenevad eduvõimalused järsult, mistõttu on kiirus olulisem kui mis tahes muu tegevus. Eraldi avab pettuse kohta esitatud kuriteokaebus (denuncia) Karistusseadustiku artikli 251 alusel võimaluse raha samas kriminaalasjas tagasi saada. See on juristi menetlus, mitte lihtne vorm, ning sellega tasub alustada kohe, mitte oodata, kas raha ilmub iseenesest tagasi.
Kas keegi võib võtta üüri kinnisvara eest, mida talle ei kuulu?
Jah, Hispaania õigus nimetab seda otseselt: artikkel 251.1 käsitleb kinnisvara väljaüürimist olukorras, kus väidetakse alusetult õigust selle üle käsutada, ning seda samas lauses kinnisvara müümise ja selle eest tasu võtmisega. See skeem on tavaliselt suunatud inimestele, kes vajavad ööbimiskohta, mitte ostjatele: puhkuseüür või pikaajaline üürikuulutus, mõnikord päris kuulutusest kopeeritud fotodega, kus palutakse enne kinnisvara vaatamist ja enne seda, kui „üürileandja“ nõustub tegema päris kinnisvara sees videokõne, kanda raha isiklikule kontole.Välisostja puutub selle riskiga peamiselt kokku kinnisvara vaatamisreisi ajal, mil võib tekkida kiusatus broneerida majutus kiiresti sealt, kus hind tundub kõige parem. Meetodid, mis muudavad üürikuulutuse veenvaks, sealhulgas varastatud fotod ja taaskasutatud kirjeldused, on samad, mida saidi reklaamijuhendis müügikuulutuste puhul juba selgitati. Erinevus seisneb selles, et ohus on majutuse, mitte kinnisvara eest makstav raha.
- Peatuge ja kontrollige„Üürileandja“ keeldub kinnisvara juures toimuvast otsevideokõnestNõuetekohasel üürileandjal ei ole midagi varjata ega põhjust keeldumiseksWhat to do insteadKüsige otsekõnet, mitte salvestatud ringkäiku
- Peatuge ja kontrolligeTeil palutakse tasuda pangaülekandega väljaspool broneerimisplatvormiPlatvormi vahele jättes kaotate selle makseajaloo ja ostja kaitseWhat to do insteadTasuge platvormi enda süsteemi kaudu, mitte otse omanikule
- Kontrollige enneSama aadressi reklaamitakse mujal teise nime allKuulutus võib olla duplikaat või varastatud fotokoguWhat to do insteadOtsige tänava või arendusprojekti nime teistest kuulutustest
Kas arendaja võis enne kriisiaegse tagatise olemasolu lihtsalt etapiviisiliste maksetega kaduda?
See oli varem Hispaania kinnisvarapettuse kõige kahjulikum liik. Seda tasub ajaloo mõttes mõista, sest just selle lünga sulgenud õigus kaitseb tänapäeval ostjat. Uusehitise etapiviisiliste maksete tagatise nõue on kehtinud alates Ley 57/1968 jõustumisest. Enne 2008. aasta finantskriisi oli nõude täitmise tagamine siiski ebaühtlane. Arendajad kogusid regulaarselt ehitusetappide alusel järjest uusi makseid, ilma et nende taga oleks olnud ostja enda nimel väljastatud tegelik tagatis. Projekti ebaõnnestumisel avastasid ostjad, et tagatis, mida nad enda arvates omasid, kas puudus üldse või hõlmas rühmapoliisi, milles neid isiklikult ei nimetatud.Ley 20/2015 karmistas sama reeglit, mis paikneb nüüd Ley 38/1999 täiendavas esimeses sättes. See sulges täpselt selle lünga, mis muutis vana pettuse võimalikuks. Iga enne tehingu lõpuleviimist tehtud makse peab nüüd olema kaetud ostja enda nimel väljastatud tagatisega, mis antakse üle ostu-müügilepingu allkirjastamisel, mitte ei lubata hiljem. Mehhanism ise, dokumendis nõutav teave ja see, mis juhtub siis, kui arendaja tänapäeval siiski oma kohustust ei täida, on omaette teema, mida käsitletakse täielikult eraldi lehel.
Enne Ley 20/2015Alates Ley 20/2015
- Tagatis oli paberil olemas, mõnikord kogu arendusprojekti hõlmava rühmapoliisina, mitte ühegi ostja nimele eraldi vormistatuna.
- Tagatis tuleb väljastada individuaalselt ostja enda nimele ja ostja konkreetsete maksete katteks ning anda üle ostu-müügilepingu allkirjastamisel.
- Nõude täitmise tagamine oli ebaühtlane. Ostja avastas sageli alles pärast projekti ebaõnnestumist, et tagatis oli väärtusetu.
- Dokumenti ennast saab kontrollida enne iga makse tasumise tähtpäeva. Just siis tuleb seda küsida, mitte pärast allkirjastamist.
- Kas tagatisdokument on üldse olemas?Who decidesKüsite arendajalt otseWhat it grantsJätkub järgmise kontrolligaIf noÄrge tasuge. Dokumendi puudumine tähendab kaitse puudumist, mida iganes teile suuliselt öeldakse.
- Kas see on väljastatud konkreetselt teie nimele?What it grantsKinnitab, et see on teie oma, mitte rühmapoliisIf noTagatis, milles nimetatakse teid mitte teie nime, vaid arendusprojekti järgi, ei kaitse teid isiklikult.
- Kas see katab kogu summa koos maksudega?What it grantsKinnitab, et kogu makse on kaetudIf noOsaline tagatis jätab alles täpselt selle lünga, mida see pettus ära kasutab.
- Kas selle väljastas pank või kindlustusandja?What it grantsKinnitab, et selle taga on tegelik käendaja, kelle saab vastutusele võttaIf noKõik muu ei ole seadusega nõutud tagatis.
Tänapäeval esinev selle pettuse vorm on väiksem ja raskemini märgatav kui olukord, kus arendaja lihtsalt kaob. See võib näida maksegraafikuna, mis liigub kiiremini kui tagatis väljastatakse, või tagatisdokumendina, mis on küll olemas, kuid mida ei ole väljastatud Teie konkreetsete maksete jaoks. Paluge seda näha enne makse tähtpäeva, mitte pärast.
Kas ostmine suurelt ja tuntud arendajalt kaotab selle riski?See vähendab riski. Avaliku maine ja teiste aktiivsete projektidega suurel arendajal on ebaõnnestumise korral palju rohkem kaotada kui väikesel või alles asutatud arendajal. Kuid see ei asenda kontrolli ennast. Seadus nõuab sama isiklikku tagatist olenemata arendaja suurusest. Dokument kaitseb Teid, mitte ainult arendaja mainet.
Mida saate kontrollida üksi ja kus on tõesti vaja kedagi kohapeal
Kõik allpool kirjeldatud kontrollid on tegelikud ja saate need ise teha. Parempoolne veerg ei ole ainus viis kontrollimiseks. See näitab, mis muutub siis, kui kontroll toimub siin rannikul, mitte kaugelt ekraanilt.| Üksi Tšehhias | Kohapealse kontrolliga | |
|---|---|---|
| Kas müüja omab kinnisvara | Võite paluda nota simple dokumenti ja lugeda omaniku nime. Kuid Hispaania registridokumendi iseseisev tõlkimine ja mõistmine on koht, kus enamik inimesi hätta jääb. | Arevonti tasuta kuulutuse kontroll võrdleb registreeritud omanikku isiku või agentuuriga, kellega suhtlete, enne raha liikumist. |
| Kas broneerimise tagatisraha konto on ehtne | Võite küsida kontoomaniku nime ja võrrelda seda kirjalikult müüja või agentuuri enda nimega. | Arevonti õiguslik koordineerimine vaatab broneerimislepingu tingimused üle enne raha lahkumist Teie kontolt ja seda tasuta. |
| Kas üürikuulutus on ehtne | Fotode pöördotsing on sama kümneminutiline kontroll, mis aitab avastada aegunud või dubleeritud müügikuulutuse. | Otsevideokõne kinnisvara juures, mis korraldatakse Teie nimel, kui Te ei saa veel ise kohale sõita. |
| Kas arendaja tagatis katab Teie makse | Võite paluda dokumenti näha ja kontrollida, et selles oleks Teid isiklikult nimetatud ning märgitud konkreetne summa, enne kui maksate. | Kinnitatud õigusliku koordineerimise käigus enne iga osamakse tähtpäeva, mitte pärast. |
Kui haruldane see ausalt öeldes on?
Puudub avaldatud statistika, mis mõõdaks konkreetselt Costa del Solil välisostjate vastu suunatud tahtlikku kinnisvarapettust. Sellise statistika väljamõtlemine oleks hullem kui seda ausalt tunnistada. Ausalt võime öelda järgmist: enamik sellest, mis siin ostes muret tekitab, nagu ühised kuulutused, vanad hinnad ja müügivõtted, ei ole üldse pettus. Kõige selle pettuseks pidamine paneb ostja muretsema valede asjade pärast ja olema tegelike ohtude suhtes hooletu.Neli eespool kirjeldatud mustrit on tegelikud kuriteod ja igaühe taga on Código Penal'i konkreetne artikkel. Neid avastavad kontrollid, registri lugemine, lepingu lugemine enne maksmist, väidetava üürileandja kutsumine videokõnele ja tagatise nägemine enne makse tähtpäeva, on samad kontrollid, mida hoolikas ostja peaks nagunii tegema iga ostu puhul ja tavapärastel põhjustel. See on üldine teave selle kohta, kuidas Hispaania õigus neid mustreid käsitleb. See ei ole õigusnõuanne ühegi konkreetse tehingu kohta ning ükski selle osa ei teosta kirjeldatud kontrolle. Seda teeb Teie nimel sõltumatu jurist. Veebisaidi enda juhend selle kohta, mida jurist kontrollib, selgitab seda põhjalikult.Arevont ei saa koostööd tegevatelt juristidelt vahendustasu ega küsi ostjalt eespool kirjeldatud kontrollide eest midagi. See ei muuda ühtegi ostu riskivabaks. See tähendab, et neid nelja mustrit avastavad kontrollid on Teile kättesaadavad enne, kui millegagi kohustute.
Korduma kippuvad küsimused ostupettuste kohta
- Kuidas muutub varastatud kuulutus pettuseks, mitte lihtsalt halvaks reklaamiks?
- Kuulutus ise, isegi kopeeritud fotode korral, ei ole kuritegu. Kuritegu toimub hetkel, mil keegi kasutab seda võltskuulutust raha või allkirja saamiseks kinnisvara või üüripinna eest, mida tal ei ole õigust Teile anda. Kuulutus, mille eest Te pole midagi maksnud, on lihtsalt halb reklaam. Sama kuulutus muutub pettuseks, kui saadate tagatisraha mitteseotud kontole.
- Kas Arevonti-suguse agentuuri kaudu ostmine tähendab, et see ei saa minuga juhtuda?
- Ei, ja keegi siin ei väida vastupidist. Arevonti tasuta kontrollid kinnitavad registreeritud omaniku, vaatavad broneerimislepingu üle enne Teie makset ja kontrollivad palve korral üürikuulutust otsevideokõne käigus, kõik enne raha liikumist. Need kõrvaldavad pimealad, mis Tšehhias asuval ostjal ekraani vaadates tekivad. Need ei muuda pettust kõikjal maailmas võimatuks.
- Mis on üks suurim märk, et tegu on ühega neist neljast mustrist, mitte tavalise halva kuulutusega?
- Raha või allkirja nõutakse enne, kui kontroll on võimalik, olgu selleks kinnisvara vaatamine, lepingu lugemine juristi poolt või videokõne kinnisvara juures. Kõiki eespool kirjeldatud mustreid ühendab see üks tunnus. Õiguspärasel müüjal, agentuuril või arendajal ei ole põhjust keelduda järjekorrast, kus kõigepealt kontrollitakse ja alles siis makstakse, sest kontroll muudab tehingu ka nende jaoks tegelikuks.
- Kas saan varastatud tagatisraha tagasi Hispaania kohtute kaudu, mitte ainult oma pangalt?
- Pettuse kohta artikli 251 alusel esitatud kuriteokaebus avab võimaluse saada raha tagasi sama kriminaalasja raames. Teie jurist saab seda taotleda eraldi tsiviilhagi kõrval või selle asemel. Raha tagasisaamine ei ole kunagi garanteeritud, eriti pärast selle lahkumist Hispaaniast. Just seetõttu need kontrollid olemas ongi: et kaotust algusest peale ennetada, mitte hiljem parandada.
- Leidsin mulle meeldivast kuulutusest palju odavama versiooni, mis oli uuesti avaldatud kusagil mitteametlikus kohas, näiteks Facebooki grupis. Kas peaksin eeldama, et tegemist on ühe sellise pettusega?
- Mitte automaatselt. Enamasti on see täpselt vana, valesti hinnastatud või dubleeritud kuulutuse muster, mida saidi reklaamijuhend selgitab, mitte pettus. See muutub kuritegelikuks pettuseks alles siis, kui keegi palub Teil maksta või allkirjastada midagi enne, kui Teie või Teie jurist saab kontrollida, kellega tegelikult tegu on. Käsitlege uuesti avaldatud kuulutust kontrollimist vääriva vihjena, mitte iseseisva tõendina kummagi mustri kohta.
