Kasutame küpsiseid teie kasutuskogemuse parandamiseks, saidi kasutuse analüüsimiseks ja teile kohandatud sisu pakkumiseks.
Juhend
Lühiajaline üür Costa del Solil
Selle, kas lühiajaline üür on võimalik, määravad kolm eraldi osapoolt: Andaluusia reeglid ja turismiregister, konkreetse omavalitsuse võimalikud piirangud ning alates 3. aprillist 2025 korteriomanike ühistu nõusolek kolmeviiendikulise häälteenamusega, kui tegevust alustatakse uuena.
Ostate kinnisvara eesmärgiga seda lühiajaliselt välja üürida ja alles seejärel avastate, et see ei ole lubatud.
Kuidas asi tegelikult on
Selle, kas lühiajaline üür on võimalik, määravad kolm eraldi osapoolt: Andaluusia reeglid ja turismiregister, konkreetse omavalitsuse võimalikud piirangud ning alates 3. aprillist 2025 korteriomanike ühistu nõusolek kolmeviiendikulise häälteenamusega, kui tegevust alustatakse uuena.
Mis seda muudab
Uus reegel kehtib omanikele, kes alustavad lühiajalise üüriga alles nüüd. Varem eksisteerinud olukordi võidakse õiguslikult hinnata teisiti ning üleminekujuhtumid kuuluvad juhendisse, mitte kodulehele. Kui hoone ei luba lühiajalist üüri, võite kinnisvara välja üürida pikaajaliselt, kuid mitte Airbnb või Bookingu kaudu. Andaluusia märgib samuti, et tema turismiregister ei luba registreerimist omavalitsustes, kus on kehtestatud oma piirangud.
Mida meie selle nimel teeme
Järelturu kinnisvara puhul loeme läbi ühistu põhikirja ja advokaat kontrollib need üle. Uusarenduse puhul küsime arendajalt eelnevalt, kas ta on sellega arvestanud. Enne broneerimist kontrollime, kas Teie kavandatud üürimine on tegelikult võimalik ja nõuetekohaselt registreeritav.
30 sekundiga
Alates 3. aprillist 2025 peab korteriomanike ühendus hoones uue lühiajalise üüritegevuse lubamiseks aktiivselt hääletama 3/5 häälteenamusega. Enne seda kuupäeva kehtis vastupidine reegel: üürimine oli lubatud, välja arvatud juhul, kui omanikud hääletasid selle keelamise poolt. See on tegelik ja praegune risk, mitte vana uudis.
Miks võivad kahel sarnasel korteril olla vastupidised vastused?
Kinnisvara hind, suurus ega viimistlus ei ütle midagi selle kohta, kas seda võib seaduslikult turistidele välja üürida. Selle otsustavad üksteisest sõltumatult kolm eraldi asutust ning kõik kolm peavad vastama jaatavalt.Piirkond haldab turistide registrit ise, VUT-süsteemi. Alates 2025. aasta veebruaris toimunud reformist vajab kinnisvara enne piirkondliku registreeringu esitamist ka kehtivat munitsipaalluba või kasutusotstarbe muutmise deklaratsiooni, mis lubab turistidele kasutamist. Alates 3. aprillist 2025 kehtib kolmas kontrollpunkt: Teie enda korteriomanike ühendus peab omanike ja osalusmõõtude kolmviiendikulise häälteenamusega hääletama, et uue turistidele väljaüürimise tegevuse hoones aktiivselt heaks kiita. Enne seda kuupäeva kehtis vastupidine kord: ühendus pidi selle keelamiseks hääletama ning vaikimine tähendas, et üürimine oli lubatud. Nüüd tähendab vaikimine vastupidist.
1
Piirkondlik registreering (VUT)
Who decidesAndaluusia valitsus
What it grantsRegistreeritud turistüüri number
If noSeaduslik lühiajaline üürimine puudub täielikult, sõltumata kahest ülejäänud tingimusest.
2
Kohalik luba või kasutusotstarbe muutus
Who decidesRaekoda alates Decreto-ley 1/2025
What it grantsKinnitab, et kinnisvara kasutusotstarvet võib turistidele väljaüürimiseks muuta
If noPiirkondlikku registreeringut ei saa isegi esitada.
3
Kogukonna hääletus, 3/5 häälteenamus
Who decidesTeie korteriomanike ühendus alates 3. aprillist 2025
What it grantsLubab hoones UUE turistidele üürimise tegevuse
If noÜürimine on hoone tasandil blokeeritud isegi juhul, kui piirkond ja linnavalitsus seda lubavad.
Ükskõik millises etapis antud üks EI peatab kogu plaani, olenemata sellest, mida ülejäänud kaks otsustasid.
Korteriomanike ühenduse hääletus on tõepoolest uus, mitte reegel, mis oli alati olemas, kuid jäi lihtsalt tähelepanuta. Enne 3. aprilli 2025 pidi ühendus turistidele üürimise keelamiseks aktiivselt hääletama. Kui seda hääletust ei toimunud, oli üürimine lihtsalt lubatud. Alates sellest kuupäevast pöörab seadus vaikimisi kehtiva olukorra ümber: ühendus peab nüüd selle lubamiseks aktiivselt hääletama sama kolme viiendiku häälteenamusega. Hoone, kus seda teemat üldse ei arutata, on nüüd vaikimisi hoone, kus uus turistidele üürimine ei ole lubatud, mitte hoone, kus see on vaikselt lubatud.Üldiselt mõistetakse, et kinnisvara, mis tegutses turistidele üürimiseks seaduslikult juba enne 3. aprilli 2025, jätkab tegevust nende reeglite alusel, mille järgi see algas. Selle suhtes ei ole vaja uut hääletust tagasiulatuvalt kohaldada. See seisukoht põhineb järjepideval õiguslikul käsitlusel, mitte käesoleva koostamise käigus artiklite kaupa kontrollitud algtekstidel. Enne sellele tuginemist laske oma advokaadil seda konkreetse hoone puhul kinnitada, eriti juhul, kui müügis on järelturu kinnisvara, mida reklaamitakse juba varasema üüriajalooga.
Enne 3. aprilli 2025Alates 3. aprillist 2025
Ühendus, kes ei arutanud kunagi turistidele üürimist, lubas seda vaikimisi sisuliselt.
Nüüd tähendab vaikimine vastupidist: UUS turistidele üürimise tegevus on keelatud, välja arvatud juhul, kui omanikud hääletavad aktiivselt selle lubamise poolt 3/5 häälteenamusega.
Ühenduse ainus tegelik õigus oli hääletada üürimise keelamise poolt, mida enamik ei vaevunud tegema.
Ühendusel on nüüd otsustav hääl mõlemas suunas ning müüja väide, et „ühendusel ei ole vastuväiteid”, vajab kinnituseks tegelikku protokolli, mitte oletust.
Kas 2025. aasta aprillis kehtima hakanud ühenduse hääletusreegel mõjutab omanikku, kes juba oma korterit välja üürib?Järjepidev õiguslik käsitlus leiab, et kinnisvara, mis tegutses enne 3. aprilli 2025 juba seaduslikult turistidele üüritava majutusena, võib jätkata senisel alusel, ilma et uut otsust kohaldataks tagasiulatuvalt. Selles juhendis ei kontrollitud seda iseseisvalt esmasest õigusallikast artiklite kaupa üle. Enne sellele tuginemist peaks jurist seda konkreetse hoone puhul kinnitama, eriti juhul, kui järelturu kinnisvara kuulutuses väidetakse olemasolevat üüriajalugu, mille kohta Te ei ole dokumente näinud.
Kas mõned linnad piiravad seda lisaks piirkonna ja ühenduse kehtestatud piirangutele veelgi?
Málaga linn on läinud piirkondlikest reeglitest kaugemale. 2025. aasta augustis lõplikult kinnitatud planeeringumuudatus blokeerib alaliselt uued turistidele üürimise registreeringud 43 nimeliselt määratletud linnaosas, sealhulgas ajaloolises keskuses ja mitmes kesklinna piirkonnas. Nendes linnaosades moodustavad turistidele üüritavad korterid juba üle 8 protsendi eluasemetest. Eraldi kogu linna hõlmav moratoorium uutele hotellide või elamumaal asuvate turistidele üürimise tegevuslubadele kiideti lõplikult heaks 16. juulil 2026 ning see kehtib kolm aastat või kuni linn oma üldplaneeringu ümbertegemiseni. Enne neid meetmeid seaduslikult registreeritud turistidele üürimine võib jätkuda, tingimusel et täidetakse jätkuvalt tavapäraseid elamiskõlblikkuse, ohutuse ja maksukohustusi.Seda, kas mõni muu Costa del Soli linn on kehtestanud samasuguse piirangu, tuleb kontrollida linnade kaupa. Málaga näite põhjal ei saa seda eeldada. Selles juhendis ei ole Marbella kohta kinnitatud piirangut, millest teatada. See erineb kinnitamisest, et Marbellas ei ole üldse piiranguid: aus vastus on, et seda ei ole kontrollitud, mitte et küsimus on lahendatud. Enne sellele tuginemist annab konkreetse aadressi kohta ajakohase seisukoha linnavalitsus või kohalik advokaat.
Mida tähendab see üüritulu maksustamise seisukohast, kui üürimine on tegelikult võimalik?
See, kas üürimine on õiguslikult võimalik ja kuidas tulu maksustatakse, on kaks eraldi küsimust. Ainult teine neist sõltub Teie maksuresidentsusest. ELi või EMP maksuresident tasub NETO-renditulult 19 %, pärast sellega tegelikult seotud kulude mahaarvamist. Mitteresident, kes ei ole ELi ega EMP maksuresident, tasub BRUTO-tulult 24 % ning tavareegli alusel kulusid maha arvata ei saa. 2025. aasta kohtuotsus laiendaks kulude mahaarvamise õigust ka ELi-välistele residentidele. Riik on selle aga edasi kaevanud ja maksuameti praktika ei ole muutunud. Selle rühma puhul kehtib praktikas praegu suurem summa ilma mahaarvamiseta.Miski sellest ei ole oluline enne, kui kolm esimest etappi on läbitud. Enne kinnisvara soovitamist või broneerimist just selle üüritulu teenimise potentsiaali tõttu kontrollime selle tegelikku VUT-staatust või sobivust, asjakohaseid kohaliku omavalitsuse reegleid ning ühenduse enda protokolle ja seisukohta turistidele üürimise suhtes. Me ei võta lihtsalt kuulutuse ega agendi sõna. Samuti ei pea me väidet „eelmine omanik üüris seda välja” tõendiks, et Teil on samuti selleks õigus. Otsustavad reeglid on muutunud pärast paljude selliste varasemate korralduste algust.
Jah, sellesse tasub suhtuda tõsiselt, mitte pidada seda väikeseks kirjaks lepingu lõpus. 3. aprillil 2025 jõustunud ühenduse hääletus on tõeline struktuurne muudatus: varem lubas hoone, kus turistidele üürimist lihtsalt ei arutatud, seda vaikimisi. Nüüd on vaikimisi vastupidi, see on blokeeritud. Sellele lisandub mõni nädal varem kehtestatud kohaliku omavalitsuse tegevusloa nõue ning Málaga linna enda kogu linna hõlmav moratoorium uutele tegevuslubadele, mis kiideti kolmeks aastaks heaks 16. juulil 2026. Kinnisvara üüritulu teenimise potentsiaali ei saa enam eeldada selle põhjal, mida teeb läheduses asuv sarnase välimusega korter.See on üldine teave Andaluusia ja riigi reeglite praeguse toimimise kohta, mitte garantii konkreetse kinnisvara puhul. Kaks eespool nimetatud üksikasja põhinevad järjepideval õiguslikul käsitlusel, mitte käesoleva koostamise käigus artiklite kaupa kontrollitud algtekstil. Enne ostule pühendumist üüritulu eesmärgil kinnitab advokaat kehtiva olukorra. Arevont kontrollib enne selleks otstarbeks kinnisvara soovitamist selle VUT-staatust, kohaliku omavalitsuse enda reegleid ja ühenduse seisukohta. Me ei võta lisatasu selle eest, kui ütleme ei, kui vastus on ei.
Kõige sagedasemad küsimused lühiajalise üüri kohta
Kui müüja näitab mulle olemasoleva VUT-registreeringu numbrit, kas see lahendab küsimuse?
See kinnitab, et piirkondlik registreering on olemas, kuid see on üks kolmest etapist, mitte kõik kolm. See ei kinnita iseenesest, et ühendus lubab praegu seda tegevust või et pärast seda ei ole sellele aadressile kohaldatud uut kohaliku omavalitsuse piirangut. Küsige lisaks registreeringu numbrile ka ühenduse enda sellekohaseid protokolle.
Kas korteriomanike ühendus võib tühistada otsuse, millega turistidele üürimine juba lubati?
3. aprilli 2025. aasta reform käsitleb UUE tegevusloa andmist. Järjepideva õigusliku käsitluse kohaselt jätkab enne seda kuupäeva seaduslikult tegutsenud kinnisvara tegevust olemasoleval alusel, mitte ei vaja uut hääletust. Ühenduse üldine õigus olemasolevat tegevust reguleerida või piirata on uuest tegevusloa andmise hääletusest eraldiseisev õigusküsimus. Konkreetse hoone puhul tasub lasta see advokaadil eraldi kinnitada, mitte eeldada üht või teist.
Kas korteri ostmine hoones, kus ühendus on juba jaatavalt hääletanud, lahendab küsimuse lõplikult?
See lahendab ühenduse tasandi küsimuse tänase seisuga, mitte alatiseks. Ühendus võib oma reeglid aja jooksul uuesti läbi vaadata ning ei piirkondlik registreering ega kohaliku omavalitsuse tegevusluba välista seda võimalust. Käsitage jaatavat hääletust ostu ajal kinnitatud hetkeseisuna, mitte kindla tagatisena kogu omandiõiguse kehtivusajaks.
Ülejäänud kolm muret
okupas
Okupas võivad Teie äraoleku ajal Teie korteri üle võtta ning Te ei saa neid aastaid välja tõsta.