Kinnisvara ostumaksud Hispaanias: ITP, IVA ja AJD
30 sekundiga
Costa del Solil ostes tasute ühe kahest maksust. See, kumba, sõltub ainult müüjast. Eramüüjalt ostetud järelturuobjektilt tuleb tasuda ITP 7 % hinnast. Arendajalt ostetud uusehitiselt tuleb tasuda IVA 10 % ja AJD 1,2 %, kokku 11,2 %.
Kes müüb teile kinnisvara?
- Eraomanik, järelturu kinnisvaraITP 7 % hinnast või viiteväärtusest, kui see on suurem.
- Arendaja, uusarendusIVA 10 % pluss AJD 1,2 %, kokku 11,2 %.
Millist maksu te maksate ja miks sõltub see müüjast?
IVA ehk Hispaania käibemaks on täiesti uue eluaseme hinnast 10%. Seda kohaldatakse alati, kui müüja on arendaja, sest uuselamispinna müük on käibemaksuga maksustatav äritehing, mitte eraisikutevaheline üleandmine.AJD on Hispaanias allkirjastatud dokumendilt tasutav tempelmaks, mis moodustab hinnast väikese protsendi, ning Andaluusias tasutakse see uusarenduse puhul koos IVA-ga. Seda ei kohaldata kunagi koos allpool kirjeldatud järelturu kinnisvara võõrandamismaksuga: ostule rakendub üks maksuliik või teine, mitte mõlemad.ITP on võõrandamismaks, mida tasutakse järelturu kinnisvara ostmisel, ning Andaluusias moodustab see 7 % hinnast. Seda kohaldatakse juhul, kui müüja on eraisik, mitte arendaja, nagu teise ringi kinnisvara puhul tavaliselt.
Kes müübMida Teie maksate
- Arendaja, uusarenduse üksus
- 10% IVA pluss 1,2% AJD, kokku 11,2%. Määratud riikliku ja piirkondliku õigusega, läbirääkimised ei ole võimalikud.
- Eraomanik, järelturu kinnisvara puhul
- 7% ITP, mis arvutatakse sellest kõrgema alusel: teie kokkulepitud hind või kinnisvara ametlik võrdlusväärtus. Vaadake allpool.
Kas madalamad maksumäärad, millest olete võib-olla lugenud, võivad teile kunagi kohalduda?
Nii Hispaania kui ka Andaluusia õigusaktides on avaldatud põhimääradest madalamad vähendatud maksumäärad ning välisostja, kes seda teemat uurib, leiab need. Puhkuse- või investeerimisostule need peaaegu kunagi ei kohaldu. Tasub teada, miks see nii on, selle asemel et loota nende kohaldumisele.Allpool toodud neli määra on esitatud tavapärase kirjeldusena, mitte ametliku seaduseteksti tsitaatidena, seega käsitlege neid indikatiivsetena. Praktikas ei maksa see teile midagi, sest ükski neist ei ole määr, millega peaksite eelarves arvestama.
| Vähendatud ITP, 6 % või 3,5 %Ainult elanikele | Vähendatud IVA, 4 %Sotsiaalelamud | Kõrgem IVA, 21 %Maa ja äripinnad | |
|---|---|---|---|
| Mida see nõuab | Kinnisvarast saab Teie vivienda habitual ehk peamine ja alaline elukoht, lisaks kehtib väärtuse ülempiir. | Reserveeritud ametlikult kaitstud sotsiaalelamutele (ametliku kaitsega elamud). | Kehtib krundi või äripinna, mitte eluruumi puhul. |
| Kas see kehtib tavapärase ostja puhul | Ei. Costa del Solil teist kodu ostval mitteresidendil ei ole õigust sellele soodustusele, olenemata sellest, mida kuulutus vihjab. | Ei. See ei kehti selle ranniku tavapärase uus arenduse elamufondi kohta. | See on ainus juhtum, kus määr on ostja jaoks kõrgem, mitte madalam. |
| Mida ette võtta | Arvestage 7 %-ga. Kui maakler ütleb, et kehtib madalam määr, paluge tal see kirjalikult kinnitada ja laske juristil seda kontrollida. | Jätke see tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui elamu on ametlikult määratud kaitsealuseks elamuks, mis on märgitud selle dokumentides. | Kontrollige, mida ostate. Krunti või äripinda maksustatakse eluruumist erinevalt ning kuulutus ei pruugi seda alati selgelt näidata. |
Praktiline reegel: arvestage järelturu kinnisvara puhul 7 % ja uusarenduse puhul 11,2 %, ning käsitlege väiksemat näitajat, millega kokku puutute, erandina, mis Teile ei kohaldu, kuni jurist on seda kirjalikult kinnitanud.
Miks võib maksusumma olla suurem kui 7 protsenti Teie makstud summast?
valor de referencia on viiteväärtus, mille Hispaania kinnisvarale määrab, ning järelturu kinnisvara võõrandamismaks arvutatakse selle alusel alati, kui see on Teie makstud hinnast suurem. Alates 1. jaanuarist 2022 on ITP maksustamisbaas seaduse järgi kahest summast suurem, mitte lihtsalt lepingusse märgitud hind.Selle eesmärk on takistada ostjal ja müüjal hinna tegelikust väiksemana deklareerimist maksusumma vähendamiseks. Ausa hinnaga nõustunud ostja jaoks on mõju lihtne ja automaatne: kui Catastro enda viiteväärtus on kokkulepitud hinnast suurem, lähtutakse maksustamisel hoopis viiteväärtusest.
Mida ostjad eeldavadMida viiteväärtus teeb
- Maks on 7 % lepinguhinnast
- See on 7 % suuremast summast: kas lepinguhinnast või viiteväärtusest. Tavaliselt on need kaks summat üsna lähedased, kuid mõnikord mitte.
- Madalam kokkulepitud hind tähendab väiksemat maksusummat
- Ainult viiteväärtuse alampiirini. Sellest allpool jääb maks samaks olenemata sellest, mida lepingus öeldakse, mistõttu ei anna hinna tegelikust väiksemana deklareerimine midagi peale riski.
| Teie kokkulepitud hind | Võrdlusväärtus | |
|---|---|---|
| Alussumma | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP tasuda7 % baasist | 28.000 € | 30.100 € |
Kas saan viiteväärtuse vaidlustada, kui arvan, et see on vale?Jah, tasutava maksu kaudu: võite tasuda ITP viiteväärtuse alusel ja seejärel selle ametlikult vaidlustada või teatud juhtudel taotleda korrigeerimist. Peate tõendama, et tegelik turuväärtus on väiksem. See on juristi menetlus, mitte vorm, mille ise täidate. Kui summad tunduvad väga erinevad, tasub asi tõstatada enne tehingu lõpuleviimist, mitte pärast seda, kui olete juba maksnud.
Mis juhtub, kui toote osturaha ise sularahas?
Peaaegu keegi, kes Hispaanias ostu rahastab, ei peaks sularaha üle piiri kandma, ja põhjus ei ole ainult praktiline. Hispaania käsitleb piirmäära ületavat sularaha liikumist toiminguna, millest peate ette teatama eraldi sellest, mida pank või jurist raha päritolu kohta küsib.Välisostjale kohaldub Hispaania õigus, mitte ELi määrus, mida enamik artikleid tsiteerib. ELi reegel (Reglamento 2018/1672) reguleerib üksnes ELi välispiiri. ELi sisenemisel või sealt lahkumisel tuleb 10.000 € või suurem sularahasumma automaatselt deklareerida, kui kannate seda kaasas, või nõudmisel avalikustada, kui see liigub saatjata. Tšehhist Hispaaniasse sõites ei ületata ELi välispiiri, seega see määrus sellele reisile ei kohaldu.Kohaldub otse Hispaania õigus: Ley 10/2010 ja Orden ETD/1217/2022 kohaselt tuleb 10.000 € või suurema summa liikumine inimese kohta riigisisesel või ELi-sisesel reisil deklareerida vormil Modelo S-1, mis esitatakse ette kõikjal, kus piiriületuskohas tollipunkt puudub. 100.000 € suurune eraldi kõrgem piirmäär kehtib üksnes täielikult Hispaania-sisestele liikumistele ega kohaldu Tšehhist Hispaaniasse sõitmisel.
- 10 000 € või rohkem sularaha liigutamineWho decidesSelle kandjaWhat it grantsKohustus tekibIf noMidagi deklareerida ei ole
- Esitage Modelo S-1 etteWho decidesTeie, enne reisimistWhat it grantsLawful, recorded movementIf noAresteerimine ja trahv
- Kinnitage juristiga sularahamakse ülempiirWho decidesTeie juristWhat it grantsSellel maksella ülempiiri poleIf noRiskite rikkuda ülempiiri, mida keegi pole Teile kinnitanud
Veel üks reegel väärib märkimist, mitte lõplikult kindlakstehtuna esitamist: Hispaania piirab ka seda, kui suure osa ostuhinnast võib tasuda sularahas, vastavalt muudetud Ley 7/2012 artiklile 7. Tavapärase kirjelduse kohaselt on piirmäär 1.000 €, kui tehingu osaline on ettevõte, või 10.000 €, kui maksja on mitteresidendist eraisik. Me ei ole seda summat ametlikust BOE õigusaktist leidnud, seega käsitlege seda tugeva märgina, et suur sularahamakse on piiratud, ning kinnitage täpne summa enne sellele tuginemist oma juristiga.
Allikad
Kas pean midagi deklareerima ka siis, kui kannan raha pangaülekandega, mitte ei too seda kaasa?Pangaülekanne ei ole sularaha liikumine ja Modelo S-1 sellele ei kohaldu. Teie pank küsib siiski tavapärase rahapesuvastase kontrolli käigus raha päritolu kohta. See on teine küsimus kui see, millele käesolev jaotis vastab, ning sellele vastab KKK leht küsimuse all „Kas pean tõendama, kust mu raha pärineb?“. Pangaülekanne on ka selle veebisaidi soovitatud viis: vaadake valuutaülekannete juhendit.
Mida kinnitada enne nende määrade kasutamist
Neli asja, mida kontrollitakse Teie konkreetse tehingu, mitte avaldatud määra alusel.| Küsi | Mida see näitab | Milline on halb vastus |
|---|---|---|
| Kinnisvara valor de referencia | Catastro avaldab selle ning Teie jurist saab seda enne millegi allkirjastamist kontrollida. See näitab, kas 7 % kohaldub Teie kokkulepitud hinnale või suuremale summale. | Keegi pole kontrollinud või on antud lubadus „tegeleme sellega hiljem“. |
| Kirjalik kinnitus kohaldatava maksuliigi kohta | Kas müüja on arendaja (IVA ja AJD) või eraomanik (ITP), tundub enesestmõistetav, kuid alati see nii ei ole, näiteks juhul, kui müügis on arendaja omandisse jäänud müümata uus arendusüksus, mida müüakse järelturu kinnisvarana. | Eeldus, mis põhineb kinnisvara turustamisviisil, mitte sellel, kes on lepingus müüjana nimetatud. |
| Kuidas kavatsete osturaha üle kanda | Pangaülekanne välistab Modelo S-1 küsimuse täielikult. Kui plaan hõlmab mingit osa sularahas, on õige aeg tõstatada deklareerimiskohustus ja makse ülempiir, mitte teha seda pärast piiri ületamist. | Puudub muu plaan peale „toon selle, kui tulen“. |
| Kas Teie olukord puudutab üldse varamaksu või mitteresidendi tulumaksu | Mõlemad maksud on olemas, mõlemad on ülal kirjeldatud ostumaksude kihist eraldi ning mõlemal on oma leht: varamaks ja mitteresidendi tulumaks. | Vaikus või eeldus, et ost on ainus maksustatav sündmus. |
Pangaülekanne sularaha kaasatoomise asemel
Kaks viisi, kuidas osturaha võib füüsiliselt kohale jõuda, ja ainult üks neist väldib deklareerimist.| Sularaha | Pangaülekanne | |
|---|---|---|
| Deklareerimiskohustus | Modelo S-1, esitatakse ette, üle 10.000 € inimese kohta. | Ülekandega seotud eritingimusi pole. |
| Makse ülempiiri risk | Võimalik piirang madala künnise ületamisel seaduse Ley 7/2012 artikli 7 alusel; kinnitage juristiga. | Ei kohaldu; ülekanne ei ole sularahamakse. |
| Raha päritolu tõendamine | Veel keerulisem: sularahal pole selle saabumise ajaks iseseisvat paberjälge. | Panga väljavõtete jälg, mis on juba nii Teie enda pangal kui ka Hispaania pangal olemas. |
| Reisi enda praktiline risk | Suure sularahasumma üle Euroopa vedamine, deklareerimata või deklareerituna. | Mingeid tavapärasest suuremaid reisiriske ei ole. |
Määr, mitte Teie arve
Iga eespool toodud määr kehtib 2026. aasta augusti seisuga. Lugesime selle otse Andaluusia ja riiklikest maksuseadustest, mitte kommentaarist kopeerides, ning kontrollisime seda 2026. aasta Andaluusia eelarveseaduse alusel, mis ei muutnud ei 7 % ITP määra ega 1,2 % AJD määra. Andaluusia kehtestab oma ITP ja AJD määrad riikliku raamistiku piires. Sama ostuga teises autonoomses piirkonnas võib kaasneda teistsugune piirkondlik määr, kuigi aluseks olev riiklik seadus on identne.See on üldine teave maksu kohaldamise kohta, mitte arvutus selle kohta, kui palju Te isiklikult tasuma peate. Referentsväärtus, tehingu lõpuleviimise täpne kuupäev ja kõik Teie ostuga seotud eriasjaolud kuuluvad Teie juristi kirjaliku nõuande alla, mitte avaldatud juhendisse. Üks näitaja, sularahamakse ülempiir, on sõnaselgelt märgitud kinnitamata teabena, mitte lõplikult kindlaksmääratud suurusena: ärge tuginege sellele numbrile, enne kui Teie enda jurist pole seda kinnitanud.Mõned teemad on käsitletud eraldi juhendites: ostukulude juhend hõlmab kogu kulusummat, sealhulgas notaritasusid, registritasusid ja juristitasusid. Iga-aastaste kulude juhend käsitleb IBI-d ja mitteresidendi deklaratsiooni, mille esitamine algab tehingu lõpuleviimisele järgneval aastal. Varandusmaksu ja pärandimaksu juhendid käsitlevad neid kahte eraldiseisvat maksuküsimust täielikult.
Enim levinud maksuküsimused
- Kui ostan müümata jäänud eluruumi pangalt, mitte arendajalt, milline maks kehtib?
- See sõltub sellest, kes Teile selle õiguslikult müüb, mitte sellest, kuidas seda turustatakse. Tagasivõetud uusare n duskinnisvara omanikuks olev pank või fond müüb seda tavaliselt ettevõttena. See võib tähendada, et IVA kohaldub endiselt, kuigi tehing näeb välja nagu järelturu kinnisvara müük. Just selliste juhtumite tuvastamiseks on ülaltoodud kontrollnimekiri mõeldud enne tehingu lõpuleviimist, mitte pärast seda.
- Kas maksumäär muutub, kui ostan isikliku ostu asemel Hispaania ettevõtte kaudu?
- Ostuga seotud maks (ITP või IVA koos AJD-ga) arvutatakse ühtemoodi, olenemata sellest, kes on ostja. Kui ostjaks on ettevõte, muutub hoopis terve rida muid asjaolusid: jooksev ettevõtte tulumaks, iga-aastased deklaratsioonid ja tulevase müügi maksustamine. Seda võrdlust käsitleb ettevõtte kaudu ostmise juhend.
- Kas AJD määr on kõikjal Hispaanias sama?
- Ei. AJD, nagu ITP, on riikliku raamistiku piires piirkondlikult kehtestatud määr, mistõttu võib mõni teine autonoomne piirkond kehtestada teistsuguse protsendi. Eespool toodud 1,2 % näitaja on konkreetselt Andaluusia kehtiv määr 2026. aasta augusti seisuga.
