Costa del Soli kinnisvarainvesteeringud ja üüriturg
Costa del Solil on üks Lõuna-Euroopa aktiivsemaid kinnisvaraturge. Investorid tulevad siia stabiilse rahvusvahelise nõudluse, pika turismihooaja ja hinnatud rannikukinnisvara piiratud pakkumise pärast. Renditulu on tegelik, kuid nähtav brutonumber ei ole kunagi summa, mis Teile alles jääb. Sellel lehel esitame ligikaudsed tootlused, ausad kulud ja reeglid, mis võivad takistada kinnisvara lühiajaliselt väljaüürimast. Võtke seda lähtekohana, mitte lubadusena. Kinnisvarahinnad võivad tõusta ja langeda, seega käsitlege siin toodud numbreid suunisena ning küsige iseseisvat professionaalset nõu.
Miks investorid siia ostavad
Rannik meelitab ostjaid paljudest riikidest, mitte ainult ühest. Briti, Skandinaavia, Belgia, Hollandi, Saksa ja viimastel aastatel ka Ameerika ostjad konkureerivad sama pakkumise pärast. Selline nõudluse hajumine muudab turu stabiilsemaks kui piirkonnas, mis sõltub ühestainsast rühmast.
Turismihooaeg kestab suurema osa aastast, mitte ainult juulis ja augustis. Malaga lennujaam on üks Hispaania kõige liiklusrohkemaid. Mere lähedal asuvat hinnatud rannikumaad on piiratud koguses, mistõttu hea asukohaga kinnisvara säilitab oma väärtust tavaliselt paremini kui sisemaa kinnisvara.
Samas võib nõudlus majanduse nõrgenemise või valuutakursside muutumise korral väheneda. Ükski asukoht ei ole majanduslanguse eest kaitstud.
- Rahvusvaheline nõudlus paljudest riikidest
- Pikk turismihooaeg, mitte ainult suvi
- Hinnatud rannikukinnisvara piiratud pakkumine toetab väärtust
- Head lennuühendused Malaga lennujaama kaudu
Üüritootlus ja nõudlus
Kinnisvara väljaüürimiseks on kaks võimalust. Lühiajalised puhkuseüürid ja pikaajalised üürid. Nende tulemused on väga erinevad.
Turismiluba
Kinnisvara lühiajaliseks puhkuseüüriks väljaüürimiseks vajate turismilitsentsi. Andaluusias on selleks VFT-registreering ning kinnisvara peab olema enne selle reklaamimist kantud piirkondlikku turismiregistrisse.
Litsentsi saamine ei ole alati võimalik. Mõne korteriomanike ühenduse reeglid keelavad hoones lühiajalise üürimise. Mõnes piirkonnas kehtivad piirkondlikud või kohalikud piirangud, mis peatavad uute litsentside väljastamise või piiravad seda. Malaga linn on juba mõnes kesklinna piirkonnas uusi turistidele mõeldud üüripindu piiranud.
- Lühiajaliste puhkuseüüride jaoks on nõutav VFT registreering
- Mõni linn piirab või peatab uute lubade andmise
- Enne ostu kinnitage olukord kirjalikult
Ostukulud
Arvestage edasimüüdava kinnisvara puhul ostuhinnale lisaks umbes 9 kuni 10% ja uusehitise puhul 12 kuni 14%, sealhulgas hüpoteegikulud. See on ühekordne kulu, mis vähendab esimestel aastatel Teie tegelikku tootlust.
Edasimüüdava kinnisvara puhul on peamine kulu ülekandemaks, mis on Andaluusias umbes 7%. Uusehitise puhul maksate selle asemel käibemaksu 10% ja sellele lisanduvat dokumenteeritud õigusakti maksu. Lisaks tuleb arvestada notari-, kinnistusraamatu- ja õigusabikuludega ning laenamisel ka hüpoteegikuludega.
Kasutage alati sõltumatut juristi, kes ei tegutse müüja nimel. Arvestage need kulud iga tootluse arvutusse, sest 6% brutotootlus näeb välja teistsugune, kui olete ostuhinnale lisanud 12%.
- Järelturu kinnisvara: võõrandamismaks Andaluusias umbes 7%
- Uusehitis: 10% käibemaks ja tempelmaks
- Notari-, kinnistusregistri- ja õigusabikulud lisaks
- Kasutage sõltumatut juristi, mitte müüja oma
Kus on tootlus parim
Väärtus ja tootlus jäävad sageli turu kõige kallimast tipust eemale. Estepona, Fuengirola ja Benalmadena pakuvad raha eest tavaliselt paremat tootlust, tugeva üülinõudluse ja madalamate sisenemishindadega. Mijas ja Manilva võivad pakkuda väiksema alginvesteeringu juures kasvupotentsiaali.
Marbella ja Benahavis esindavad tipptaset. Hinnad on kõrgemad ja brutotootlus sageli madalam, kuid varade väärtus on vastupidavam ning kvaliteetse kinnisvara nõudlus suur. Sotogrande on eraldiseisev luksusturg.
Üht parimat piirkonda ei ole. Valige linn vastavalt oma eesmärgile, olgu selleks üüritulu, pikaajaline väärtuse kasv või nende kombinatsioon.
- Parema väärtusega tootlus: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Madalam sisenemishind ja kasvupotentsiaal: Mijas, Manilva
- Tipptase ja vastupidavus: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Valige eesmärgi, mitte ainult tootluse järgi
Uusarendus või järelturu kinnisvara investeeringuks
Uusarendust on üldjuhul lihtne välja üürida. Kaasaegsed hea energiatõhususe näitajatega korterid, nüüdisaegne disain ja kvaliteetsed ühiskasutatavad rajatised võimaldavad võrreldes vananenud kinnisvaraga küsida kõrgemat ööpäevahinda ning saavutada suuremat täituvust. Planeeringu alusel ostetav kinnisvara võib ehituse ajal ka väärtust kasvatada, kuid see pole kunagi garanteeritud ja sõltub turust.
Brutotootlus ei ole netotootlus. Pärast haldus-, koristus- ja maksukulusid, kommunaalmakseid ning tühje nädalaid võib tegelik tootlus olla reklaamitud näitajast tunduvalt väiksem. Turismiluba ei pruugi olla alati võimalik saada, mistõttu võib puhkuseüüriplaan ebaõnnestuda juba enne selle algust. Kinnisvarahinnad võivad nii langeda kui ka tõusta ning see turg on tsükliline. Kui teenite muus valuutas kui eurodes, mõjutavad valuutakursi muutused nii teie kulusid kui ka tulusid. Keegi ei saa Teile tootlust lubada. Enne otsuse tegemist küsige sõltumatut õigus- ja maksunõu.
Investeerimiskinnisvara piirkondade kaupa
Levinud küsimused Costa del Sol investeerimise kohta
Millist üüritootlust võin Costa del Sol oodata?
Heades asukohtades asuvate puhkuseüüripindade brutotootlus on ligikaudu 5 kuni 8% aastas, kuid netonäitaja on pärast kulude ja tühjade nädalate mahaarvamist väiksem. Pikaajalise üüri brutotootlus on ligikaudu 3 kuni 4% ning tulu stabiilsem. Need on ligikaudsed näitajad, mitte lubadused, ja need varieeruvad piirkonna ning kinnisvara järgi.
Kas vajan oma kinnisvara turistidele üürimiseks luba?
Jah. Andaluusias vajavad lühiajalised puhkuseüürid VFT-turismiluba ning kinnisvara peab olema kantud piirkondlikku turismiregistrisse. Korteriomanike ühenduse reeglid või kohalikud piirangud võivad selle takistada, seega kontrollige enne ostmist kirjalikult.
Kui palju ostukulud hinnale lisavad?
Arvestage edasimüüdava kinnisvara puhul ostuhinnale lisaks umbes 9 kuni 10% ja uusehitise puhul 12 kuni 14%. See hõlmab ülekandemaksu või käibemaksu, notari-, kinnistusraamatu- ja õigusabikulusid. Arvestage need kulud alati tegeliku tootluse arvutamisel.
Kus on rannikul parim tootlus?
Estepona, Fuengirola ja Benalmadena pakuvad sageli parema väärtusega tootlust. Marbella, Benahavis ja Sotogrande esindavad tipptaset, kus hinnad on kõrgemad ja väärtus vastupidavam. Õige piirkond sõltub sellest, kas soovite tulu või pikaajalist väärtuse kasvu.
Kumb on investeeringuks parem, kas uusarendus või järelturu kinnisvara?
Uusarendust on lihtne välja üürida ja see vajab vähe hooldust, samal ajal kui planeeringu alusel ostetav kinnisvara võib ehituse ajal väärtust kasvatada. Järelturu kinnisvara võib pakkuda madalamat sisenemishinda, olemasolevat üüriajalugu ja mõnikord juba kehtivat litsentsi. Kumbki variant ei ole alati parem, seega lähtuge valikul oma strateegiast.
Kogu mehhanism üksikasjalikult:
Osa meie täielikust Costa del Soli juhendist
Tagasi Costa del Soli juhendi juurde
Kas kaalute siia kinnisvara ostmist?
Meie teenus on tasuta ja oleme sõltumatud. Andke meile teada, mida otsite, ning saadame Teile sobivad ausad valikud ilma surveta.