Arendaja ületas tähtaja: tõendiks on Teie leping, mitte brošüür
30 sekundiga
Uusarenduse puhul loeb üksnes Teie lepingus märgitud tehingu lõpuleviimise kuupäev, mitte brošüüris esitatud hinnang. Kui see kuupäev on möödunud ja lepingus ette nähtud lisaaeg lõppenud, on Teil õigus kogu raha tagastamisele koos seadusjärgse intressiga. See tuleneb samast pangagarantiist, mis katab arendaja kohustuste täitmata jätmise. Järelturu kinnisvara puhul on menetlus teistsugune ja aeglasem.
Millist kuupäeva käsitatakse tehingu lõpuleviimise kuupäevana?
Järelturu kinnisvara puhul lepivad ostja ja müüja selle kuupäeva lepingus kokku ning tavaliselt jääb see muutumatuks. Uusarenduse puhul sõltub kuupäev sellest, millal hoone valmis saab ja kasutusloa saab, ning arendajad jäävad sageli ajakavast maha. Õiguslikult on oluline üksnes kuupäev, mis on kirjas Teie enda eralepingus. Brošüüris märgitud või enne millegi allkirjastamist müügivestluses öeldud „previsión de entrega” ehk eeldatav üleandmise kuupäev ei ole siduv.Paljud uusarenduse lepingud sisaldavad ka ajapikendust. Praktikas tähendab see sageli veel kolme kuni kuut kuud pärast märgitud kuupäeva, enne kui viivitust üldse tähtaja ületamiseks loetakse. See ajapikendus on õigusallikate kohaselt turul tavapärane. Seadus seda ei sätesta. Tegelik kestus on täpselt see, mis on Teie enda lepingus kirjas, kui seal üldse midagi märgitud on. Kui leping selle kohta midagi ei ütle, automaatset ajapikendust ei ole.
Üleandmise kuupäeva klauselEraõiguslik ostu-müügileping
- Kavandatud üleandmise kuupäev
- [PP/KK/AAAA]
- Ajapikendus
- [X kuud]
- Viivituse tagajärg
- [tingimus]
- Kavandatud üleandmise kuupäev. Ainus õigusliku kaaluga kuupäev. Mitte kunagi brošüüris märgitud eeldatav üleandmiskuupäev.
- Ajapikendus. Siduv üksnes siis, kui Teie lepingus on see ette nähtud. Kui leping selle kohta midagi ei ütle, ajapikendust ei ole.
- Viivituse tagajärg. Mis juhtub pärast kuupäeva ja võimaliku ajapikenduse möödumist.
| Tähtaeg | Mis see tegelikult on | Kas see seob arendajat |
|---|---|---|
| Eeldatav üleandmine (turunduslik hinnang) | Mittesiduv hinnang. See antakse sageli enne, kui hoonel on isegi ehitusluba. | Ei. See kujundab ootusi, kuid ei ole seadusest tulenev tähtaeg. |
| Üleandmise kuupäev (lepinguline kuupäev) | Täpne kuupäev või selle arvutamise valem, mis on kirjas Teie allkirjastatud eraviisilises ostu-müügilepingus. | Jah. Tagatise ja võimaliku leppetrahvi klausli arvestus algab sellest kuupäevast. |
| Ajapikenduse klausel, kui leping seda sisaldab | Eelnevalt kokku lepitud lisaaeg, enne kui tähtaja ületamist käsitatakse lepingu alusel viivitusena. | Ainult juhul, kui Teie leping seda sisaldab. Seadus ei määra selle pikkust ega sätesta, et see peab olemas olema. |
Kas viivitus peab olema tühistamiseks tõsine?
Aus vastus sõltub sellest, mida Te ostate: kas uusarendust või järelturu kinnisvara. Vastus võib Teid üllatada.
Uusarendus või järelturu kinnisvara?
- UusarendusTagatis hakkab kehtima pärast lepingulise kuupäeva möödumist ja võimaliku ajapikenduse lõppemist. Viivituse tõsidust ei hinnata.
- Järelturu kinnisvaraKohaldub tsiviilseadustiku artikkel 1124. Kohus otsustab, kas viivitus on lepingu tühistamiseks piisavalt tõsine.
Mida ostjad eeldavadMida tagatis tegelikult nõuab
- Uusarenduse puhul pean tõendama, et viivitus on tõsine, või ootama kohtuotsust, enne kui saan raha tagasi.
- Ei. Sama tagatis, mis kaitseb Teid arendaja pankroti korral, hõlmab ka lihtsat tähtaja möödumist. Kui lepingu tehingu lõpuleviimise kuupäev on möödunud ja võimalik ajapikendus lõppenud, on tagatise tingimus täidetud: hoone ei valminud õigel ajal. Teil ei ole vaja, et kohus hindaks viivituse tõsidust. Saate esitada nõude otse pangale või kindlustusandjale.
- Järelturu kinnisvara puhul toimib notariaalse kuupäeva möödumine samamoodi
- Ei, see ei ole nii. Järelturu kinnisvara tehingu lõpuleviimise kuupäevale ei ole samaväärset õiguslikku garantiid. Üldine õiguskaitsevahend tuleneb tsiviilseadustiku artiklist 1124. Kahju kannatanud pool võib valida, kas nõuda müügi lõpuleviimist või leping üles öelda. Mõlemal juhul võib ta nõuda ka kahjuhüvitist ja intressi. Kohus peab aga esmalt otsustama, kas viivitus on lepingu ülesütlemiseks piisavalt tõsine või tuleb leping lihtsalt täita. Pangagarantii alusel tegutsev uusarenduse ostja sellist kontrolli läbima ei pea.
- Kuus kuud on viivituse õiguslik künnis
- Seda arvu mainitakse kommentaarides sageli, kuid seadus ise, LOE, ei sätesta kuut kuud tagatise rakendumise tingimusena. Tõenäolisemalt näitab see, kui pika viivituse on kohus artikli 1124 alusel JÄREL TURU vaidluses käsitanud lepingu tühistamiseks piisavalt tõsisena. Uusarenduse puhul on tagatise alusel rakendumise aluseks lepingus märgitud täpne kuupäev, mitte kindel kuude arv.
Kui soovin raha tagasisaamise asemel pigem oodata hoone valmimist, kas see on võimalik?Jah. Rakendumise kuupäeva saabumine annab Teile valikuvõimaluse. See ei sunni Teid raha tagasi nõudma. Paljud ostjad otsustavad oodata, eriti kui viivitus on väike ja projekt liigub selgelt edasi. Oluline on, et pärast kuupäeva möödumist on valik Teie teha. See ei ole arendaja otsus.
Kuidas viivitusnõude esitamine praktikas välja näeb?
Viivitusnõude esitamine on lihtsam, kui enamik ostjaid arvab. Tagatise kasutamiseks ei ole vaja arendaja vastu kohtusse pöörduda.
- Kinnitage kirjalikult, et lepinguline kuupäev on möödunudTeie jurist kontrollib kalendri alusel täpset kuupäeva ja võimalikku ajapikenduse klauslit.
- Kinnitage, et tagatise sertifikaat kehtib ja hõlmab Teie makseidEsitate nõude sama sertifikaadi alusel, mida kontrolliti enne Teie makse tegemist.
- Watch out
- Kui sertifikaat puudub või ei ole ajakohane, muutub lihtne nõue sama raskeks ja ebakindlaks nagu arendaja maksejõuetuse juhtum.
- Otsustage: oodake või nõudkeKui rakendumise kuupäev on möödunud, on see Teie, mitte arendaja otsus.
- Nõude esitamisel toimub menetlus panga või kindlustusandja vastuMitte arendaja vastu. Tagatisraha tagastamise leht käsitleb seda täielikult, sealhulgas vaidlustatud nõudeid.
- Where
- Pank või kindlustusandja, kes garantii väljastas
Mõnikord on probleem suurem kui lihtsalt möödunud tähtaeg. Arendaja võib olla ehitamise täielikult peatanud, vaikima jäänud või alustanud ametlikku maksejõuetusmenetlust. Need on erinevad ja keerulisemad olukorrad. Igaühe kohta on eraldi juhend.Eespool kirjeldatud sammud 1 ja 2 sõltuvad kahest asjaolust: kas käivitav kuupäev on möödunud ja kas garantiitunnistus kehtib endiselt. Arevonti õiguskoordineerimise teenus kontrollib mõlemat enne, kui viivitus muutub vaidluseks, mitte alles pärast seda.
Mida oma lepingu kohta kinnitada enne, kui viivitus muutub vaidluseks
Kontrollida tuleb nelja asja. Lugege need lepingust läbi enne selle allkirjastamist. Ärge oodake, kuni tähtaeg on juba möödunud.| Kinnita | Miks see oluline on | Milline näeb välja halb variant |
|---|---|---|
| Lepingus endas esitatud täpne tehingu lõpuleviimise kuupäev või selle arvutamise valem | See on ainus õigusliku kaaluga kuupäev. Suuliselt öeldu või turundusmaterjalides kirjalikult esitatud teave ei loe. | Lepingus öeldakse kindla kuupäeva või selge valemi asemel „arendaja edastatud eeldatav üleandmiskuupäev“. |
| Kas lepingus on ajapikenduse klausel ja kui pikk see täpselt on | See muudab täpset kuupäeva, millest garantii kehtima hakkab. Kui lepingus pole selle kohta midagi öeldud, ajapikendust ei ole. | Ebamäärased väljendid, nagu „mõistlik täiendav aeg“, ilma konkreetse ajavahemikuta. |
| Kas garantiitunnistus kehtib praegu kõigi seni tehtud maksete suhtes | Viivitusest tulenev nõue on sama tugev kui selle aluseks olev garantii. Aegunud tunnistus nõrgendab eespool kirjeldatud nõuet. | Tunnistus väljastati alguses ühekordselt ja seda ei uuendatud hilisemate maksete jaoks kunagi. |
| Järelturu kinnisvara puhul see, mida leping ütleb tehingu lõpuleviimise kuupäeva möödumise kohta | Erinevalt uusarendusest ei ole siin garantiid, millele tugineda. Artikli 1124 alusel lähtub teie jurist lepingus esitatud täpsest viivitust käsitlevast sõnastusest. | Lepingus räägitakse üldiselt ostja või müüja taganemisest, kuid ei öelda midagi kummagi poole põhjustatud möödunud tähtaja kohta. |
Uusarenduse puhul möödunud kuupäev võrrelduna järelturu kinnisvara puhul möödunud kuupäevaga
Sõna „viivitus“ kirjeldab kahte väga erinevat olukorda. See, kumb neist kehtib, sõltub sellest, mida te ostate.| Järelturu kinnisvara | Uusarendus | |
|---|---|---|
| Kohaldatav õiguskaitse | Tsiviilseadustiku artikkel 1124: võite nõuda müügitehingu lõpuleviimist või lepingu tühistamist ning mõlemal juhul kahju hüvitamist. | Pangagarantii: kogu tagatisraha tagastamine koos seadusjärgse intressiga samadel tingimustel nagu juhul, kui arendaja oleks täielikult läbi kukkunud. |
| Kas viivituse raskus loeb | Jah. Praktikas otsustab kohus, kas rikkumine on lepingu tühistamiseks piisavalt tõsine. | Ei. Käivitavaks asjaoluks on lepingus määratud tähtaja möödumine, olenemata viivituse pikkusest. |
| Kas raha tagasisaamiseks on vaja kohtut? | Sageli küll, kui teine pool ei nõustu. Artikkel 1124 annab teile õiguse, mille kasutamiseks peate võib-olla kohtusse pöörduma. | Ei. Esitate nõude otse garantii väljastanud pangale või kindlustusandjale. |
| Mida jurist esmalt kontrollib | Mida arras-leping ise möödunud tähtaja kohta sätestab, sest seadus ei kehtesta selle kohta reeglit. | Et garantiitunnistus on ajakohane ja katab kõik seni tehtud maksed. |
See sätestab üldreegli, mitte selle, mida teie konkreetne leping lubab
See on Hispaanias 2026. aasta augusti seisuga kehtiv õigus. Tutvusime algallikatega, mitte turundusmaterjalidega ega sellega, kuidas inimesed tavaliselt viivitusi kirjeldavad. See on üldine teave, mitte teie konkreetse lepingu ülevaade. Ainult sõltumatu jurist, kes tutvub teie dokumentidega, saab öelda, kas teie lepingus määratud kuupäev on möödunud, kas teie suhtes kehtib ajapikendus ja kas teie garantiitunnistus on ajakohane.See leht käsitleb sihilikult üht kitsast olukorda: viivitust ajal, mil arendaja on endiselt maksejõuline ja jätkab ehitamist. Kui arendaja on ehitamise täielikult peatanud või alustanud ametlikku maksejõuetusmenetlust, on tegemist keerulisema ja teistsuguse olukorraga, mida käsitletakse eraldi lehel. Me ei pöördu lepingulistes vaidlustes kohtusse ega ole teie garantii osaline. Meie õiguskoordineerimise teenus kontrollib enne viivituse vaidluseks muutumist, et kuupäevad ja tunnistus oleksid õiged, mitte alles pärast seda.
Korduma kippuvad küsimused tehingu lõpuleviimise viivituste kohta
- Kui minu lepingus on viivituse eest eraldi leppetrahviklausel, kas see asendab garantii seadusjärgse intressi?
- Ei. Need on kaks eri asja ja teie lepingus võivad olla mõlemad. Garantii seadusjärgne intress muutub tasumisele kuuluvaks automaatselt, kui käivitav kuupäev on möödunud. See arvutatakse iga makse kuupäevast olenemata sellest, kas teie lepingus on leppetrahviklausel. Lepingujärgne leppetrahv, kui teie lepingus selline klausel on, hakkab kulgema samast kuupäevast ja kujutab endast eraldi õigust, mis lisandub intressile. Seetõttu tasub kontrollida, kas teil on selline klausel, ning ühtlasi kontrollida kuupäeva ja ajapikendust.
- Kas arendaja võib pärast viivituse tekkimist pakkuda tagatise alusel tagasimakse asemel midagi muud kui raha, näiteks paremat viimistlust või allahindlust?
- Jah, ta võib seda pakkuda. Mõned ostjad nõustuvad ostu tühistamise asemel tõeliselt hea alternatiiviga. Oluline on see, et Teil on juba selge seaduslik õigus kogu raha tagasi saada. Arendaja ei tee Teile heategu. Kas pakutud alternatiiv on tegelikult rohkem väärt kui raha, tuleb otsustada iga juhtumi puhul eraldi koos oma juristiga, mitte müügiesinduses ajasurve all.
- Kui ostsite hüpoteeklaenu abil ja tehingu lõpuleviimise kuupäev nihkub, kas viivitus mõjutab ka Teie hüpoteeklaenu heakskiitu?
- Võib küll. Hüpoteeklaenu heakskiidud ja fikseeritud intressimäärad kehtivad sageli ainult piiratud aja. Tehingu lõpuleviimise edasilükkumine võib tähendada, et pank peab algse kuupäeva järgi korraldatud laenu uuesti heaks kiitma või selle tingimused ümber arvutama. See on eraldiseisev praktiline probleem. Võtke pangaga ühendust niipea, kui viivitus hakkab tõenäoliseks muutuma, mitte alles siis, kui uus kuupäev on kinnitatud.
