الأدلة

كيفية شراء عقار في كوستا ديل سول

بقلم Samuel Špreňar, مستشار مشتري العقارات في كوستا ديل سولمحدّث 2026-08

خلال 30 ثانية

تختارون من مجموعة أولية، وتشاهدون أفضل الخيارات في رحلة واحدة، ثم تحجزون. ويفحص محاميكم العقار، ويستخرج NIE الخاص بكم، ويعد العقود. وتوقعون سند الملكية لدى الموثق وتتسلمون المفاتيح. ولا تدفعون لنا شيئًا مقابل أي من ذلك.

1
المكالمة الأولى، وأول مجموعة عقارات للمراجعة
2
رحلة المعاينة: من يوم إلى ثلاثة أيام على الساحل
3
محاميكم، والتوكيل، والحجز
4
الفحص القانوني، ورقم NIE، والعقد الملزم
5
سند الملكية لدى كاتب العدل، والمفاتيح
6
السنة التالية: الفواتير والضرائب والإدارة

بالإضافة إلى السعر9 إلى 13 %من إعادة البيع إلى البناء الجديد. يعرض قسم التكاليف كل بند.

من الحجز إلى الاستلام، إعادة بيع1 إلى 3 أشهرالفحص القانوني هو ما يحدد هذه الوتيرة.

من البناء الجديد إلى المفاتيحمن 2 شهر إلى 3 سنواتالجاهز لتسليم المفاتيح هو الحد الأقصر. أما الشراء على المخطط فيمتد حتى تاريخ إتمامه.

ما يدفعه المشتري لنا0 €لا توجد رسوم أو أتعاب احتفاظ أو دفعة عند الشراء.

الشراء من البداية إلى النهاية

كم يستغرق شراء عقار في كوستا ديل سول؟

من الحجز إلى استلام المفاتيح، تستغرق إعادة البيع عادة من شهر إلى ثلاثة أشهر، بينما يستغرق العقار الجديد من شهرين إلى ثلاث سنوات. وما يسبق الحجز هو البحث، وهذا الجزء يعود إليك: فهو يستغرق أيامًا لبعض المشترين وأشهرًا لآخرين. وفي حالة العقار الجديد، تنتظر المبنى أيضًا، وليس المعاملات الورقية فقط.دوركم الخاص صغير، ويعتمد مدى صغره عليكم: بضع مكالمات لبعض المشترين وعدد أكبر بكثير لآخرين، ورحلة واحدة على الأقل إلى الساحل، وبضع توقيعات. وإذا استخدمتم وكالة بموجب توكيل، فإن توقيع التوكيل يكون إحدى تلك التوقيعات.يوضح المخطط الزمني أدناه العملية كاملة. ويعرض القسم التالي العملية نفسها خطوة بخطوة. وترتبط كل خطوة بالصفحة التي تحتوي على مزيد من التفاصيل.

التحضيرالخطوات من 1 إلى 4
تجرون مكالمة حول الطريقة التي تريدون استخدام العقار بها. ثم نرسل لكم مجموعة أولى للمناقشة. وبعد ملاحظاتكم نعد مجموعة ثانية، ونتحقق من الأمور التي لا يظهرها أي إعلان. وبالنسبة إلى العقارات التي تثير اهتمامكم بجدية، نرتب جولات مصورة أو مباشرة.
وقتكم
من أيام إلى أسابيع، حسبكم. يحتاج بعض المشترين إلى بضع مكالمات، بينما يحتاج آخرون إلى عدد أكبر بكثير.
الرحلةالخطوات 5 و6
تقضي من يوم إلى ثلاثة أيام على الساحل. وتعاين من خمسة إلى ثمانية عقارات يوميًا. ونعرّفك بالمناطق الواقعة بين المعاينات. ثم تتخذ قرارك. لا يوجد موعد نهائي.
وقتكم
يتخذ بعض العملاء قرارهم فورًا. بينما يستغرق آخرون أشهرًا ويعودون مرتين أو ثلاث مرات قبل أن يطمئنوا إلى قرارهم.
قبل الالتزامالخطوات 7 و8
يمكننا ترشيح محامٍ مستقـل لكم، أو يمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص. وتوقّعون توكيلاً إذا أردتم إنجاز الإجراءات من دون العودة بالطائرة. ثم تحجزون العقار.
وقتكم
يمكنكم مقابلة المحامي شخصياً أو عبر مكالمة فيديو. كما يمكن توقيع الحجز من المنزل.
الجزء القانونيالخطوات من 9 إلى 11
يتحقق محاميكم من العقار ويتقدم بطلب الحصول على NIE الخاص بكم. ورقم NIE هو رقم التعريف الإسباني للأجانب. ويمكن فتح حساب مصرفي إسباني قبل الشراء أو بعده، ولذلك لا يلزم وجوده قبل الشراء. كما يجب على محاميكم والمطوّر التحقق من مصدر أموالكم. ثم توقّعون العقد الملزم. وفي العقار الجديد يكون هذا العقد خطة سداد مع المطوّر. أما في العقار المعاد بيعه، فهو عقد arras. وarras هو عقد عربون ملزم.
وقتكم
يستغرق هذا الجزء معظم وقتكم أنتم. إذ تجمعون وترسلون المستندات التي تثبت مصدر أموالكم.
الإنجازالخطوات من 12 إلى 14
تدفعون وفقاً للجدول. وفي العقار الجديد يُفحص العقار المكتمل، وتُدرج كل عيوبه والأعمال غير المنجزة في قائمة. وتسمى هذه القائمة قائمة snagging. ولا ينفذ كثير من المطورين فحص snagging إلا بعد توقيع سند الملكية، ولذلك لا يحدث دائماً قبل الموعد لدى كاتب العدل. ويُوقّع سند الملكية لدى كاتب العدل، وتتسلمون المفاتيح.
وقتكم
موعد واحد لدى كاتب العدل. تحضرونه أنتم، أو يحضره محاميكم نيابة عنكم بموجب التوكيل. ويحضر ممثلو البائع أيضاً، ويتولى كاتب العدل إجراءات التوقيع، ونكون موجودين عادةً كذلك.
بعد الشراءالخطوات 15
يتولى محاميكم ترتيب خدمات المرافق والتأمين والالتزامات الضريبية، بما في ذلك ضريبة العقار السنوية. وإذا أردتم من يتولى رعاية العقار أثناء غيابكم، فنحن نقدم خدمات إدارة العقارات والتأجير بأنفسنا.
وقتكم
القليل جداً. يرتب محاميكم معظم الأمور، ونظل نحن جهة الاتصال الخاصة بكم.

يحدد أمر واحد خارج القائمة جدولكم الزمني الخاص، ويتوقف على ما تشترونه لا على العملية: تُقاس إعادة البيع بالأشهر، بينما قد يُقاس العقار الجديد بالسنوات. ويوجد الرقمان في أعلى هذه الصفحة وفي المقارنة أدناه.

ما الذي يحدث، بالترتيب، من المكالمة الأولى إلى المفاتيح

تتعلق المكالمة الأولى بكيفية استخدامكم للعقار. والخطوة الأخيرة هي سند الملكية لدى الموثق والمفاتيح. وبينهما: أربع خطوات للبحث، واثنتان على الساحل، واثنتان قبل الالتزام، وثلاث للجانب القانوني، وثلاث حتى إتمام الصفقة، وواحدة للسنة التالية.

العملية كاملة، 15 خطوة

التحضير
المكالمة الأولىمن 20 إلى 60 دقيقةنتحدث عن الطريقة التي تخططون لاستخدام العقار بها وما تخططون له مستقبلاً بخصوصه. وتهم الميزانية، وهي السؤال الثاني، لأن الرقم وحده لا يخبرنا بالشوارع التي ينبغي بحثها. وفي المكالمة نفسها نشرح لكم آلية الشراء كاملة ونجيب عن كل أسئلتكم.البحث عن عقار تكاليف الشراء
المجموعة الأولى، والمكالمة التالية لهامن ساعات إلى أيامنبحث في السوق بأكمله، وليس في مخزوننا الخاص فقط، لأن الوكلاء على هذا الساحل يتشاركون قوائم العقارات، والسعر واحد لدى كل وكيل. والاختيار مطروح للنقاش: ستة عقارات أو عشرون، بحسب ما طلبته. وتتيح لك مكالمة بعد ذلك إبداء رأيك وتخبرنا بما ينبغي تغييره.البحث عن عقار إعلانات الطُعم
المجموعة الثانية، وما لا يظهره أي إعلانالأيامتكون المجموعة الثانية أضيق نطاقاً، وفيها نتحقق مما لا يظهره أي إعلان: الاتجاه، والضوضاء الفعلية، والموقع الدقيق، والمجمع ومحيطه. كما نؤكد أن العقار لا يزال معروضاً للبيع ونتحقق من سعره الفعلي اليوم. وتختفي معظم العقارات من القائمة الأولى في هذه المرحلة، ويخضع العقار الذي وجدتموه بأنفسكم على أحد المواقع للفحص نفسه.التحقق من الإعلان مناطق الفيضانات
جولات مصورة أو مباشرة قبل حجز الرحلة الجويةخلال أيامعندما يثير أحد العقارات من المجموعة الثانية اهتمامكم بجدية، نقودكم إليه. وتشاهدون الإطلالة والضوضاء والمسافة الفعلية سيراً إلى الشاطئ وحالة المبنى. وتحصلون على جولة مباشرة أو مصورة يمكنكم مشاهدتها مرتين، حتى لا تنفقوا وقت الرحلة على عقار كان يمكن للكاميرا استبعاده.معاينات عبر الفيديو الرطوبة وجودة البناء
الرحلة
رحلة المعاينة، من خمسة إلى ثمانية عقارات يوميًامن 1 إلى 3 أيامعلى مدى يوم إلى ثلاثة أيام، تتبع برنامجًا متكاملًا نرتبه لك. وتتنقل في سيارتنا، أو في سيارتك إذا كنت تفضل ذلك. ويشمل البرنامج المناطق الواقعة بين المعاينات، لكي تفهم موقع كل عقار، لا شكله من الداخل فقط. وتتغير الخطة خلال اليوم عندما يتبين أن شيئًا ما غير مناسب، وهو ما يحدث عادة.رحلات المعاينة الضوضاء
القرار، من دون أي التزاممن أسابيع إلى أشهراتخاذ القرار بسرعة ليس هو الخطأ، فكثير من المشترين يقررون في الحال عندما يكون العقار المناسب أمامهم. الخطأ هو اتخاذ القرار تحت الضغط، فوجود رحلة عودة إلى المنزل يوم الأحد ليس سبباً لاختيار عقار. ومن الطبيعي أيضاً أن يستغرق الأمر أشهراً، وأن تعودوا لزيارة ثانية، وأحياناً تكون الإجابة الصادقة هي أن هذا ليس العام المناسب.الأخطاء الشائعة للمشترين
قبل الالتزام
محاميكم الخاص، وتوكيل إذا رغبتم فيهاجتماع واحد، عادةً عبر الإنترنتيمكننا أن نوصيكم بمحامٍ مستقل، أو يمكنكم إحضار محاميكم الخاص. وفي كلتا الحالتين، تدفعون أتعاب المحامي ويعمل لمصلحتكم، وليس لمصلحة البائع أو المطور. وتتقاضى الشركة التي نتعاون معها نحو 1 % من السعر، شاملاً ضريبة القيمة المضافة. والتوكيل هو القرار الآخر هنا، ولا يقتصر على التوقيع، بل يتيح لمحاميكم التقدم بطلب الحصول على NIE وفتح حسابكم المصرفي، وهما المهمتان اللتان يصعب فعلاً إنجازهما بأنفسكم من الخارج. وعادةً ما يسمي التوكيل الذي يعده المحامي الذي نوصي به عدة أشخاص من مكتبه، بمن فيهم المساعدون، حتى يكون أحدهم متاحاً دائماً عند الحاجة إلى توقيع. ويحمل المحامون هنا تأميناً مهنياً، ولا يتصرف أي منهم من دون تأكيدكم أولاً.تنسيق الفحص القانوني توكيل
الحجز، والشروط التي تعيد إليكم أموالكمالأياميخرج الحجز العقار من السوق لفترة قصيرة، وتدفعون مبلغاً صغيراً مقارنةً بسعر الشراء. وهو الدفعة الوحيدة في العملية بأكملها التي تتم خارج نظام الضمان. وقبل تحويل الأموال، يحدد العقد بدقة النتائج التي تتيح إعادة المال إليكم. وفي العقار المعاد بيعه، تكون هذه النتائج هي ما يكشفه الفحص القانوني: دين، أو رسم، أو تغيير غير مسجل، أو ترخيص غير موجود.التفاوض اتفاقية الحجز
الجانب القانوني
الفحص القانوني هو الجزء الذي تدفعون مقابلهمن 2 إلى 4 أسابيعيشمل الفحص القانوني الملكية والرسوم والديون، والتحقق من مطابقة المبنى لوثائقه، وقواعد اتحاد الملاك، وما إذا كان من الممكن تأجير العقار للسياح أصلاً. ولا يتولى كاتب العدل هذا العمل، وهنا يمكن إيقاف عملية الشراء.تنسيق الفحص القانوني ما الذي يفحصه المحامي
رقم NIE والحساب المصرفي وبقية المستنداتفي الوقت نفسه، غالباً بموجب توكيليتقدم محاميكم بطلب الحصول على NIE، ويجري ذلك بالتزامن مع الفحص القانوني وليس بعده. وNIE هو رقم التعريف الإسباني للأجنبي. ولا يمكنكم شراء عقار أو دفع ضريبة أو التوقيع لدى كاتب العدل من دونه. ويمكن ترتيب فتح حساب مصرفي إسباني قبل الشراء أو بعده، لذلك لا يشترط وجوده قبل الشراء.NIE والمستندات حساب مصرفي إسباني
العقد الملزم، والشكلان اللذان يمكن أن يتخذهمابعد أسابيع من الحجزفي حالة البناء الجديد، يكون هذا عقداً مع المطور يتضمن جدولاً للدفعات. ويجب أن يغطي ضمان مصرفي باسمكم كل دفعة تسددونها قبل اكتمال المبنى. أما في حالة إعادة البيع، فيكون العقد عقد العربون الخاص. وعادةً ما تبلغ قيمته 10 إلى 20 % من السعر، ويتضمن غرامة على الطرف الذي ينسحب.تنسيق الفحص القانوني عقد الشراء
الإتمام
الدفعات، وفترة الانتظار التي لا يتم شرحها دائماًمن أشهر إلى سنوات في عقار قيد البناءفي البناء الجديد، تكون هذه أطول مرحلة، وينقسم جدول الدفعات فعلاً بحسب المطور. يطلب بعض المطورين دفعة العقد فقط، ثم الرصيد عند اكتمال البناء. ويرغب آخرون في دفعة أو دفعتين بينهما. أما الدفعات الشهرية فموجودة لكنها نادرة. ويتأكد محاميكم من سداد كل دفعة في موعدها وإلى الحساب الصحيح. وقد يستغرق حجز الامتثال المصرفي أياماً، كما قد يكلف تفويت موعد لدى كاتب العدل أسابيع.تنسيق الإتمام الضمانات المصرفية
قائمة العيوب، وما يجب على المطور إصلاحهقبل صك الملكية أو بعدهفحص العيوب هو معاينة البناء الجديد المكتمل للكشف عن العيوب والأعمال غير المنجزة. يتم تدوين كل بند وتصويره، ثم ترسل القائمة إلى المطور لإصلاحه. ونحن لا نجري الفحص بأنفسنا، بل نرتب شركة فحص خارجية تتحمل المسؤولية المهنية عن تقريرها. والفحص اختياري، وكثير من المطورين لا يجرون عملية فحص العيوب الخاصة بهم إلا بعد توقيع سند الملكية، لذلك لا يتم دائماً قبل سداد الرصيد. أما في العقار المعاد بيعه، فلا توجد قائمة عيوب، بل نرافقكم في المعاينة النهائية قبل توقيع السند، للتحقق من حالة العقار ومن مطابقة قائمة الموجودات.فحص تسليم البناء الجديد الفحص الفني
كاتب العدل، والرصيد والمفاتيحتوقيع واحديتحقق كاتب العدل من هوية الطرفين وأهليتهما القانونية. ويطلب مستخرجاً خاصاً به من السجل للتأكد من أن البائع يملك العقار فعلاً. ويعد السند الرسمي، ويتلوه بصوت عالٍ قبل توقيع أي شخص، ثم يودعه لدى السجل العقاري في اليوم نفسه. لكنه لا يقيّم ما إذا كان العقار خياراً جيداً، ولا يتحقق من ديون اتحاد الملاك أو التراخيص. ولهذا السبب توجد الخطوات من 9 إلى 13.تنسيق الإتمام كاتب العدل
بعد الشراء
العام التالي، الذي لا يخطط له الناس غالباًجارٍينقل محاميكم المرافق والتأمين إلى اسمكم، ويتولى الجانب الضريبي: ضريبة العقار السنوية، وضرائب الملكية الأخرى، وإقرار غير المقيمين. وإذا رغبتم في أن يتولى أحد رعاية العقار أثناء غيابكم، فنحن ندير العقارات ونؤجرها للإيجار قصير الأجل بأنفسنا، بدلاً من إحالتكم إلى طرف ثالث. وهنا تصبح ملكية عقار في الخارج أمراً بسيطاً، أو تخلق عملاً لم تخططوا له.خدمات ما بعد البيع إدارة العقار التكاليف السنوية

يتعين على محاميكم والمطور معاً التحقق من مصدر أموالكم. وهذه قاعدة لمكافحة غسل الأموال وتنطبق على كل مشترٍ. وتوضحون كيفية حصولكم على المال: قسائم راتب بالنسبة إلى الراتب، أو قرار المساهمين بالنسبة إلى توزيعات الأرباح، أو وثيقة ميراث، أو السند إذا كنتم قد بعتم عقاراً.يعرض المحامي الذي نوصي به تلك المستندات بالشكل الصحيح، ويرتب أي ترجمة مطلوبة. ولا تحتاج المستندات العادية، مثل قسيمة الراتب أو قرار المساهمين، إلى ترجمة محلفة. وعادةً ما يطلب المطورون المستند باللغة الأصلية، إلى جانب نسخة باللغة الإنجليزية أو الإسبانية.لا يتوقف العمل عند كاتب العدل. فالفواتير والتأمين والإقرارات الضريبية تستمر كل عام، ويتولى محاميكم الجانب الضريبي منها وليس نحن. وما يتبقى هو وجود شخص يرعى العقار أثناء غيابكم، وهذا الجزء نتولاه بأنفسنا.

خدمات ما بعد البيع إدارة العقارات

قائمة المستندات هي الجزء الذي يستهلك وقتكم فعليًا، ومنها تبدأ معظم التأخيرات. يعرض محاميكم المستندات ويرتب أي ترجمة تحتاج إليها. ونخبركم بالمستندات التي سيطلبها كل طرف، ونتابع أي مستند ناقص حتى يستمر الملف في التقدم.

ما المستندات التي يتعين على كل طرف تقديمها؟

تأتي الأعمال الورقية في جزأين، ويجري كلاهما في الوقت نفسه. يتعلق الجزء الأول بكم: جواز سفركم، وNIE الخاص بكم، والتوكيل إذا استخدمتموه، والمستندات التي توضح مصدر أموالكم. أما الجزء الثاني فيتعلق بالعقود الثلاثة: الحجز، ثم عقد الشراء الخاص، ثم سند الملكية لدى الموثق. ويقرأ محاميكم معظم ذلك أو يعده. وتوقعون بأنفسكم التوكيل والعقود، وإذا فضلتم، يمكن للمحامي توقيع العقود نيابةً عنكم بموجب التوكيل.

NIE، الرقم الذي لا يمكنكم الشراء بدونه

NIE هو رقم التعريف الإسباني للأجانب، ولا يمكنكم شراء عقار أو دفع ضريبة أو التوقيع لدى كاتب العدل من دونه. وما تحصلون عليه ليس بطاقة، بل ورقة واحدة تتضمن الرقم واسمكم تمامًا كما يظهر في جواز سفركم، والمكتب الذي أصدره. ولا تنتهي صلاحية الرقم مطلقًا. وتتم جميع الإجراءات الإدارية تقريبًا في إسبانيا باستخدامه. ويشمل ذلك إقرار ضريبة الشراء، وضريبة العقار السنوية، وإقرار غير المقيمين. كما يشمل الحساب المصرفي، وعقود الكهرباء والماء، واتحاد الملاك والتأمين. وأي عقد إيجار توقعونه. ويحتاج كل مالك مذكور إلى رقمه الخاص. وعمليًا، يتقدم محاميكم بطلب الحصول عليه بموجب التوكيل أثناء سير الفحص القانوني. أما القيام بذلك بأنفسكم، فيعني حجز موعد، واستخدام النموذج الصحيح، ورمز الرسوم الصحيح، والمستندات الداعمة الصحيحة. وفي كلتا الحالتين، يُقاس الانتظار بالأسابيع لا بالأيام.

الرسوم الحكومية9,84 €لن تدفعوا هذه الرسوم بأنفسكم إلا إذا تقدمتم بالطلب بأنفسكم. وعادةً ما يتولى محاميكم ذلك ضمن أتعابه الخاصة. (الشرطة الوطنية، الرسم 790، الرمز 012)

مدة الانتظار الفعليةأسابيع، لا أيامولهذا تُجرى بالتوازي مع الفحص القانوني، وليس بعده.

مدة صلاحية الرقملا تنتهي صلاحيته مطلقًاورقة واحدة، وليست بطاقة، وليست وثيقة لإثبات الهوية تحمل صورة.

NIE

حساب مصرفي إسباني

يمكنكم فتحه قبل الشراء أو بعده، ويمكن لمحاميكم ترتيبه بموجب التوكيل إذا كنتم تفضلون عدم الجلوس في أحد الفروع. يتعين على البنك التحقق من أمرين، ولا يهم الكثير عدا ذلك: من أنتم، ومن أين تأتي أموالكم. وعادة لا تمر أموال الشراء نفسها عبر حسابكم الخاص على الإطلاق. ففي حالة إعادة البيع تمر عبر حساب عميل محاميكم، وفي حالة العقار الجديد تودع في الحساب المحمي للمطور. والغرض الحقيقي من الحساب هو السنوات العشر التالية، وهنا الجزء الذي يفاجئ معظم المشترين الأجانب: في إسبانيا تُحصّل الفواتير المتكررة من الحساب عن طريق الخصم المباشر، بدلاً من أن تدفعوها بأنفسكم كل شهر. فالكهرباء والمياه ورسوم المجتمع والتأمين وضريبة العقار كلها تصل على شكل خصومات، ولذلك فإن الحساب هو ما يتوقع النظام الإسباني التحصيل منه.

متى يمكنكم فتحهقبل الشراء أو بعدهعادة لا تمر أموال الشراء عبره على الإطلاق.

إلى أن يصبح الحساب قابلاً للاستخداممن 1 إلى 5 أيام

كيف تُسدّد الفواتير الإسبانيةبالخصم المباشر، وليس بواسطتكمتُحصّل من الحساب تكاليف الكهرباء والمياه ورسوم المجتمع والتأمين وضريبة العقار.

حساب مصرفي إسباني

التوكيل

يتيح ذلك لمحاميكم التقدم بطلب الحصول على NIE الخاص بكم، وفتح حسابكم المصرفي، والتوقيع لدى كاتب العدل أثناء وجودكم في بلدكم. وهذا ما يحول عملية الشراء إلى رحلة واحدة بدلاً من ثلاث. ولا يلزمكم بإتمام أي شراء، ويمكنكم إلغاؤه في أي وقت قبل استخدامه. ويجب أن يحدد الأعمال التي أُصدر من أجلها، لأن الصياغة المعدة لإجراء معين قد تُرفض لإجراء آخر. وإذا وقعتم عليه خارج إسبانيا، فسيحتاج إلى تصديق أبوستيل، وهو ختم التصديق الدولي الذي يجعل الوثيقة صالحة قانونياً في دولة أخرى. وعادة يذكر التوكيل الذي يعده محامينا الموصى به عدة أشخاص من مكتبه، بمن فيهم المساعدون، بحيث يكون أحدهم متاحاً دائماً عند الحاجة إلى توقيع في وقت قصير. وهناك أمران يجدر معرفتهما قبل القلق بشأن تسليم الصلاحية: يحمل المحامون هنا تأميناً مهنياً، ولا يتصرف أي منهم بموجب التوكيل من دون التأكد منكم أولاً.

أين يمكنكم توقيعه3 مسارات

إذا وقّعتم عليه خارج إسبانياالأبوستيل والترجمة

يمكنكم إلغاؤهفي أي وقتإذا ظل غير مستخدم وغير ملغى، فسيبقى قابلاً للاستخدام من جانب حامله.

التوكيل

المصطلحات بالترتيب الذي تصادفونها فيه

تُعرّف مصطلحات شراء العقارات الإسبانية بدلاً من ترجمتها، بجملة موثوقة لكل مصطلح. والمصطلحات العشرة أدناه هي أول ما يصادفه المشتري. يرتب المسرد الكامل كل مصطلح بحسب توقيت ظهوره في عملية الشراء. كما ينبه إلى الكلمات التي تبدو كأنها كلمات تشيكية لكنها تعني شيئاً مختلفاً، لأنها الكلمات التي قد تكلفكم المال. ويتحقق كاتب العدل الإسباني من أمور أقل بكثير مما يفترضه المشتري التشيكي. فـ nota simple وثيقة معلومات وليست إثباتاً لسلامة الملكية الكاملة. كما أن العربون الإسباني هو عربون جدية مرتبط بترتب غرامة، وليس دفعة مقدمة يمكنكم إلغاؤها من دون خسارة شيء.

nota simple‏nota simple هو المستخرج المختصر من السجل العقاري الإسباني، ويبين مالك العقار وما هو مسجل ضده، وهو أول مستند يقرأه محاميكم قبل أن تدفعوا أي شيء.
عربون‏contrato de arras هو عقد شراء خاص يوقعه المشتري والبائع بعد الفحص القانوني. وهو أول مستند يلزم الطرفين قانونياً، ويحدد تكلفة الإلغاء. ولا يشارك فيه كاتب العدل.
مكتب خدمات إدارية‏gestoría هي وكالة إسبانية لإنجاز المعاملات الورقية، تقدم المستندات إلى الجهات الحكومية نيابة عنكم، ولا توجد لها كلمة تشيكية واحدة مقابلة.
إتمام الشراءيوم الإتمام هو اليوم الذي يُدفع فيه الرصيد ويُوقع فيه سند الملكية ويصبح العقار ملكاً لكم، وفي العقار الجديد قد يتغير هذا الموعد.
licencia de primera ocupación‏licencia de primera ocupación هي رخصة الإشغال الأول التي يحتاج إليها العقار الجديد قبل أن يصبح صالحاً للسكن والارتباط بالخدمات بصورة قانونية.
فحص العيوبفحص العيوب هو معاينة العقار الجديد المكتمل بحثاً عن العيوب والأعمال غير المنجزة، ثم تسجيلها وتسليمها إلى المطور لإصلاحها.
Seguro Decenal‏Seguro Decenal هو التأمين الإلزامي لمدة عشر سنوات الذي يغطي العيوب الإنشائية في المبنى الجديد.
ضريبة العقارات IBIIBI هي ضريبة العقار الإسبانية السنوية، ويدفعها إلى البلدية من يملك العقار.
Modelo 210‏Modelo 210 هو النموذج الضريبي الإسباني الذي يقدمّه المالك غير المقيم، ويستحق حتى عندما لا يتم تأجير العقار مطلقاً.
ضريبة زيادة قيمة الأراضيPlusvalía هي الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة أرض العقار، وهي تكلفة يتحملها البائع لا المشتري.

المعجم

يكون يوم إتمام الصفقة نفسه قصيرًا، والعمل الذي يجعله قصيرًا يحدث قبله. ينسق محاميكم توقيت الدفعات ويتأكد من اكتمال المستندات؛ ونحافظ على تحرك الطرفين نحو التاريخ نفسه، ونكون عادةً معكم لدى الموثق.

ما تكلفة الانسحاب في كل مرحلة؟

لا تمنحكم إسبانيا فترة عدول، ولذلك يكلف تغيير الرأي بالضبط ما ينص المستند الذي وقعتموه بالفعل على أنه يكلفه. وهناك أربعة أوضاع يمكن أن تكونوا فيها، وليست متساوية.

قبل أن توقعوا أي شيء: لا شيء على الإطلاقلا يوجد عقد ولم تدفعوا لأي جهة. وسواء استغرق الأمر أشهراً أو قررتم أن هذا ليس العام المناسب، فلن يكلفكم ذلك شيئاً.
بعد الحجز: 6 000 إلى 11 000 €ستخسرون العربون ما لم ينص العقد على أن نتيجة معينة تعيده إليكم. ولا ينص أي قانون على ما يجب أن يتضمنه ذلك العقد، ولذلك فإن صياغته هي كامل حمايتكم.
بعد عقد العربون: العربون كاملاًيبلغ هذا العربون عادةً 10 إلى 20 % من السعر. وبموجب عربون العدول، يعيد البائع الذي يتراجع العربون مضاعفاً، بينما يخسره المشتري الذي يتراجع. وهذا هو النوع الذي يتيح لأي من الطرفين الإلغاء مقابل مبلغ محدد مسبقاً.
بعد توقيع سند الملكية: أصبحتم مالكين لهلا يوجد حق في التراجع بعد إتمام الشراء. وما يبقى هو المطالبة، وهي مطالبة بعيوب خفية في العقار المعاد بيعه، أو مطالبة بالضمان في العقار الجديد.
إذا أخفق البناء الجديد في التسليم: استرداد المال، بالإضافة إلى الفائدة القانونيةتُطالبون بها من البنك أو شركة التأمين التي أصدرت الضمان، من دون اللجوء إلى المحكمة. وتُحتسب الفائدة من تاريخ كل دفعة حتى تاريخ التسليم الموعود. ويجب تقديم المطالبة خلال المهلة المحددة في الضمان نفسه.
إذا كان الطرف الآخر مسؤولاً عن الإخلال في عقار معاد بيعه: مطالبة رسمية، ثم اللجوء إلى المحكمةلا يوجد ضمان يغطي عربون العقار المعاد بيعه، ولذلك يكون المسار هو الموضح أدناه.

يستحق عقد الحجز قراءة أكثر دقة مما يوحي به حجمه: فهو أرخص موضع في عملية الشراء كلها لتصحيح الخطأ.

اتفاقية الحجز عقد الشراء استرداد عربون الحجز

عقد الحجز

يخرج العقار من السوق لبضعة أسابيع أثناء إجراء الفحص القانوني، وهو أول مبلغ ترسلونه. ولا ينص أي قانون إسباني على محتويات محددة يجب أن يتضمنها عقد الحجز. وهذه الحقيقة وحدها هي سبب أهمية قراءته، لأن الحماية التي تحصلون عليها هي ما يرد فيه مكتوباً. وهناك أربعة بنود تحدد النتيجة.

العقاربالعنوان الكامل أو بالمرجع العقاري، وليس بالشقة التي عايناها يوم الثلاثاء.
المبلغ والحساب الذي سيُحوّل إليهأفضل خيار هو حساب عميل محاميكم الخاص. وإذا حُوّل المبلغ إلى البائع أو الوكالة أو المطور، وهو أمر شائع، فيجب أن يطابق الاسم الموجود على الحساب تماماً اسم الطرف المذكور في العقد. توقفوا إذا كان الحساب خاصاً بشخص غريب، أو طُلب منكم الدفع نقداً، أو كان حساب شركة في دولة لا علاقة لها بالبيع.
تاريخ انتهاءمن دونه، قد يستمر الحجز من دون أن يعرف أحد على وجه اليقين ما إذا كان لا يزال سارياً.
النتائج التي تعيد إليكم أموالكمفي إعادة البيع، تتمثل هذه النتائج فيما يكشفه الفحص القانوني: دين أو عبء أو تغيير غير مسجل أو رخصة غير موجودة.

ما الذي يشتريه لكم العربونإخراج العقار من السوق لبضعة أسابيعأو نحو 1 % من السعر في العقار الأعلى تكلفة.

ما الذي يحميهالصياغة وحدهااطّلع على ما يحمي أموالك

اتفاقية الحجز

عقد arras وأنواعه الثلاثة

هذا هو أول عقد يلزم الطرفين قانونياً، وهو عقد خاص يوقعه المشتري والبائع بينهما قبل أسابيع من اقتراب أي منهما من كاتب العدل. وفي إعادة البيع يسمى contrato de arras، ويبلغ العربون عادة 10 إلى 20 % من السعر. ويعترف القانون الإسباني بثلاثة أنواع، وتختلف تكلفة الإلغاء بحسب كل نوع، ولذلك يجب أن يحدد العقد النوع المعني. وإذا لم يذكره، فسيكون التفسير المطبق هو الذي لا يتيح لكم الانسحاب مقابل خسارة قيمة العربون. وفي العقار الجديد تسمى الوثيقة عادة عقد الشراء الخاص، ولا تنطبق عليها عادة قواعد arras الواردة في القانون المدني، إلا إذا نص العقد صراحة على تطبيقها، كما أن الالتزام أكبر: فتوقعوا دفع 20 إلى 40 % من السعر قبل وجود المفاتيح. وفي هذا المسار تتحرك الأموال أيضاً قبل توقيع العقد. وهذا هو الجزء الذي يكون المشترون أقل استعداداً له، ولذلك اقرأوا الملاحظة في قسم العقارات الجديدة قبل إرسال أي مبلغ.

أنواع arras في القانون3Penitenciales وconfirmatorias وpenales. نوع واحد فقط يتيح لكم الانسحاب مقابل خسارة قيمة العربون. (BOE)

عقار جديد قبل وجود المفاتيح20 to 40 %من السعر نقداً. ونادراً ما يغطي الرهن هذه الدفعات.

عقد الشراء

استرداد العربون المستحق لكم

إن استحقاق أموالكم وتحصيلها مهمتان مختلفتان. وتُطالبون بدفعة العقار الجديد المضمونة مباشرة من البنك أو شركة التأمين التي أصدرت الضمان، من دون اللجوء إلى المحكمة. أما أي حالة أخرى فتبدأ بمطالبة رسمية تُرسل عبر burofax، وهي خدمة رسائل مسجلة معتمدة مستخدمة في إسبانيا لأنها تنتج دليلاً على ما تمت المطالبة به ووقت المطالبة. وهذا الدليل مهم، إذ تنقضي المطالبة الشخصية بعد خمس سنوات، ولا يوقف مرور هذه المدة ويعيد بدءها سوى المطالبة الرسمية. أما البريد الإلكتروني أو المكالمة الهاتفية فلا يفعلان ذلك، مهما كانت صياغتهما واضحة. وبعد المطالبة يأتي المسار القضائي المناسب لقيمة المبلغ. وإذا أصبح الطرف الآخر معسراً رسمياً، يتوقف المسار العادي وتصبح المطالبة جزءاً من إجراءات الإعسار.

المدة المحددة للمطالبة5 سنواتمن اليوم الذي كان يمكن فيه المطالبة به لأول مرة. (BOE)

ما الذي يفعله burofaxيعيد بدء المدة

حيث ينتهي المسار القضائي الأسرع15 000 €(BOE)

للدين غير المتنازع عليهمن دون حد أعلى

استرداد عربون الحجز

أقل موضع تكلفة لتصحيح الخطأ في عملية الشراء كلها هو قبل تحرك الأموال. يراجع محاميكم عقد الحجز ويتحمل مسؤوليته؛ ونراجعه معكم أيضًا ونسعى إلى إدراج شروط استرداد الأموال قبل توقيعكم.

ماذا يحدث لدى الموثق، وماذا تأخذون معكم بعد ذلك؟

إتمام الصفقة موعد واحد، وبحلول وصولكم إليه تكون كل القرارات قد اتُخذت بالفعل. وما يحدث هناك هو التحقق من الهوية، وقراءة سند الملكية، والدفع، والتسجيل. وما تأخذونه معكم هو سند ملكية مسجل، ومجموعة مفاتيح، وفي العقار الجديد قائمة بالأمور التي لا يزال على المطور تصحيحها.

كاتب العدل، وما لا يقوم به

يشهد كاتب العدل الإسباني على التوقيع ويحول عملية البيع إلى سند رسمي، لكنه لا يتحقق مما إذا كان العقار خياراً جيداً. وما يقوم به في ذلك اليوم محدد بدقة. فهو يؤكد هوية الطرفين وأهليتهما القانونية بالاستناد إلى جوازي السفر وNIE. ويطلب مستخرجاً خاصاً به من السجل، ليتأكد من أن البائع يملك العقار فعلاً وأن الأعباء التي تحققتم منها لا تزال هي الأعباء الوحيدة. ويعد السند ويقرأه بصوت عال قبل أن يوقعه أي شخص. ويسجل السعر كما ورد. كما يودع السند لدى السجل العقاري في اليوم نفسه إلكترونياً. أما الموعد نفسه فقصير. وما لا يتولاه هو ديون المجتمع أو الرخص أو مستندات البناء أو مدى معقولية السعر، وليس إغفال أي من ذلك أمراً عرضياً: فهذه مسؤولية محاميكم. وأتعابه محددة وفق جدول حكومي لا يمكنكم التفاوض عليه، وأنتم تدفعونها لأن سند العقار يخصكم. ويضيف الرهن سنداً ثانياً خاصاً بالقرض نفسه. ومنذ قانون الرهن العقاري لعام 2019، يدفع البنك تكاليف كاتب العدل والسجل المتعلقة بذلك السند الثاني. وإذا كنتم لا تقرؤون الإسبانية، فاطلبوا مترجماً محلفاً بدلاً من الاعتماد على أي شخص موجود في الغرفة.

جدول أتعاب كاتب العدل0,2 to 0,5 %نسبة من السعر، وتنخفض كلما ارتفع السعر. تحددها الحكومة ولا يمكن التفاوض عليها. (المجلس العام لكتاب العدل)

السجل العقاري، إضافة إلى ذلكabout 60 %من أتعاب كاتب العدل. يرى المشتري البندين كسطر واحد في كشف الإتمام.

تكلفة محاميكم الخاصنحو 1 %، شامل ضريبة القيمة المضافةاطلعوا على ما يتحقق منه المحامي

كاتب العدل

سجلان، وليس سجلاً واحداً

تحتفظ إسبانيا بسجلين منفصلين للعقار نفسه، ولا يتطابقان دائماً. يبين Registro de la Propiedad مالك العقار والأعباء المسجلة عليه. أما Catastro فيصف العقار ويحمل القيمة التي تُحسب الضريبة على أساسها. والمستخرج الذي يشير إليه الجميع هو nota simple، الصادر عن سجل الملكية، وهو أول مستند تتم قراءته في أي عملية شراء. ولا تطلبونه بأنفسكم قط، إذ يحصل عليه محاميكم ويرسله إليكم. ويبين الرهون المسجلة والحجوزات وحقوق الارتفاق، لكنه لا يبين توسعة غير مسجلة أو تغييراً في الاستخدام لم يصرح به أحد أو حدوداً يعترض عليها الجار. والاختلاف بين السجلين، وغالباً ما يكون في المساحة، أمر شائع وليس نادراً.

‏nota simple عبر الإنترنت10,91 €التكلفة الرسمية شاملة الضريبة. يحصل عليها محاميكم، وليس أنتم. (نقابة أمناء السجل العقاري)

ما لا تثبتهسند ملكية سليميبين ما هو مسجل. أما التوسعة غير المسجلة أو النزاع على الحدود فلا يظهر أي منهما فيه.

السجل العقاري

يوم الإتمام واستلام المفاتيح

الإتمام هو موعد واحد: يوقع السند، ويدفع الرصيد، ويصبح العقار ملكاً لكم. ويتم تسليم المفاتيح في ذلك الموعد وفي اليوم نفسه. وفي العقار الجديد، من المفيد معاينة العقار قبل ذلك الموعد وتسجيل كل عيب وكل عمل غير مكتمل، مع ذكر التاريخ والتقاط الصور. وهذا السجل هو قائمة فحص العيوب، وتُرسل إلى المطور لإصلاحها. نحن لا نجري المعاينة بأنفسنا، لكننا نرتبها. والشركة جهة فحص خارجية لديها تأمين مسؤولية مهنية عن تقريرها. ونرافقكم عند التسليم للتحقق من قائمة المحتويات والحالة النهائية للعقار. والمعاينة اختيارية، ويمكن إجراؤها قبل موعد كاتب العدل بدلاً من بعده. لا تنتقلوا إلى العقار قبل إصدار رخصة الإشغال الأول.

متى يتم تسليم المفاتيحلدى كاتب العدل، في يوم توقيع السندالمعاينة السابقة اختيارية ويوصى بها بشدة.

من الحجز إلى المفاتيحأشهر في إعادة البيع، وسنوات في العقار الجديداطّلع على الجديد أو إعادة البيع

تسليم المفاتيح

المصادر الرسمية لهذا الجزءPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

الأخطاء، ومن ينبغي الوثوق به

ما الأخطاء التي تكلف المشترين أكثر؟

نادراً ما تكون الأخطاء المكلفة هنا أخطاءً ورقية. بل هي قرارات تُتخذ من بلد آخر، من دون معرفة محلية. وتتكرر ستة أخطاء كثيرًا إلى درجة أننا نستطيع سردها ببساطة.

الأخطاء الستة التي نواصل رؤيتها

يمكن تجنب كل واحد من هذه الأخطاء، ومع ذلك لا يزال كل واحد منها يحدث أسبوعيًا على هذا الساحل.

وضع ميزانية لسعر الطلب فقطالإجمالي الحقيقي هو السعر مضافًا إليه التكاليف التي تعلوه. ويوضح قسم المال أدناه ماهية هذه التكاليف بالتحديد.
توقع أن يتحقق كاتب العدل من العقاريتحقق كاتب العدل من سند الملكية والهويات، وليس مما إذا كان العقار صفقة جيدة. وهذه المهمة تقع على عاتق محاميكم الخاص.
استخدام محامي طرف البيعيعمل محامي طرف البيع لصالح البائع. استعِينوا بمحامٍ خاص بكم، أو يمكننا أن نوصيكم بمحامٍ مستقل.
توقيع الحجز من دون قراءة شروط استرداد المبلغالحجز هو الدفعة الوحيدة التي تتم خارج أنظمة الحماية. ويجب أن يُكتب فيه مسبقًا ما يعيد المبلغ إليكم قبل تحويل الأموال.
اتخاذ القرار تحت الضغطلا بأس باتخاذ القرار بسرعة، وكثير من المشترين يتخذون قرارهم في الموقع. أما اتخاذ القرار لأن رحلة عودتكم مقررة يوم الأحد، فهو النسخة المكلفة من الأمر.
محاولة تنفيذ العملية بأكملها بمفردكملا يمكنكم معرفة أي مجمع سكني تفوح منه رائحة غريبة في الشتاء، أو أي مجمع يخوض نزاعًا قانونيًا مع مديره أو مطوره. ولا يمكنكم معرفة أي المطورين يصعب التعامل معهم بعد التسليم. أما من يعيش هنا ويمارس هذا العمل يوميًا فيعرف ذلك. وهذه المعرفة هي معظم ما تحصلون عليه عندما تعملون معنا.

أخطاء المشترين الشائعة

كيف تميزون وكالة مشتري العقارات عن جهة مبيعات؟

لا يمكنكم البحث عن وكالة في سجل، لأنه لا يوجد سجل للوكالات الجيدة. لكن يمكنكم مراقبة طريقة تصرف إحدى الوكالات خلال أول أسبوعين، والإشارات متسقة. تجيب وكالة المشتري عن الأسئلة التي يسهل عليها التهرب منها، وتخبركم بما هو خاطئ في العقار، وتتكيف عندما تغيرون رأيكم. أما جهة المبيعات فتضغط عليكم. وعمليات التحقق أدناه هي التي نرغب في أن يجريها المشتري علينا.

يخبرونكم عندما يكون العقار الذي يعرضونه عليكم مدرجاً ضمن قوائمهم الخاصةتتشارك الوكالات هنا مخزون العقارات، ولذلك فإن معظم ما يُرسل إليكم يكون مملوكاً لجهة أخرى، بينما يعود عدد قليل من العقارات إلى الوكالة نفسها. لا يمثل أي من الأمرين مشكلة. المشكلة هي عدم إخباركم بالفرق. في العقار المدرج ضمن قائمتها الخاصة، تمثل الوكالة البائع وتبيع لكم في الوقت نفسه.
يمكنكم السؤال عما تكسبه الوكالة من عقار معين، وستجيبكملا تكون العمولة متساوية في كل العقارات، ولذلك فإن السؤال منصف، ويمكن التحقق من الإجابة بمقارنتها بالسعر المعروض عليكم. والوكالة التي تعتبر السؤال وقحاً تكون قد أخبرتكم بشيء. أما التي تجيب بوضوح فقد أخبرتكم بالمزيد.
يوصون بمحام مستقل، ولا يصرون على محام معينالصيغة الصحيحة هي توصية يمكنكم رفضها: هذا هو المكتب الذي نتعاون معه، وهذه أتعابه، ويمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص. أما الوكالة التي لا تتعامل إلا مع محام واحد، أو توحي لكم بأنكم لا تحتاجون إليه فعلاً، فهي ترتب عملية التحقق بما يخدمها.
من الطبيعي تقديم قائمة أولية بسرعة، أما الضغط فليس طبيعياًقد تصلكم قائمة أولية بسرعة، وهذه علامة جيدة: فالغرض منها تعريفكم بالسوق، وهي قابلة للنقاش والتغيير. وما يكشف الأمر هو ما يحدث بعد ذلك. فالوكالة التي تضغط عليكم لشراء عقار واحد، أو تواصل توجيهكم إلى العقار نفسه، تبيع لكم. أما التي تضيق القائمة معكم وتتكيف عندما تغيرون رأيكم، فهي تبحث لكم.
يمكنكم طرح الأسئلة المحرجة من دون أي تعقيدهل السعر مرتفع جداً؟ وهل المنطقة هادئة فعلاً بقدر ما تبدو؟ وهل كانوا سيشترونه لأنفسهم؟ وهل سيكون التعامل مع المطور صعباً بعد التسليم؟ الإجابات أقل أهمية من معرفة ما إذا كان طرح السؤال يغير أجواء المحادثة.
اسألوا عن السلبيات، في العمل والعقار معاًسؤالان. ما الذي سار على نحو خاطئ في عمليات الشراء التي تولوا إدارتها، لأن أي شخص مارس هذا العمل لسنوات قد مر بتعقيدات ويمكنه وصفها. وما عيب هذا العقار تحديداً، لأن كل عقار فيه أمر ما: الضوضاء، أو الاتجاه، أو الدرج، أو المجتمع السكني، أو فرص إعادة البيع. والوكالة التي لا تستطيع ذكر عيب واحد لا تعرف العقار أو تبيعه لكم.
اسألوا عما إذا كانوا يبحثون في السوق بأكمله أو في مخزونهم الخاص فقطالوكالة التي تبحث فقط في العقارات التي تملكها تختار من جزء صغير من العقارات المتاحة ضمن ميزانيتكم. والسعر واحد في الحالتين، لأن جهة البيع هي التي تدفع العمولة.
اسألوا عما إذا سبق لهم أن أخبروا مشترياً بألا يشتريمن الصعب اختلاق إجابة محددة مرفقة بسبب. أما عدم تقديم أي إجابة فهو بحد ذاته إجابة.
اسألوا عما إذا كانوا يتقاضون رسوم إحالة من المحامي أو المفتشإذا كانوا يفعلون ذلك، فالتوصية منتج وليست رأياً. أما نحن فلا نتقاضى شيئاً من أي منهما، ويمكنكم طرح السؤال نفسه على أي وكالة.

لماذا تضلل الإعلانات، وما الذي يصحح ذلك

تتشارك الوكالات على هذا الساحل المخزون نفسه، ولذلك غالبًا ما تعلن عشرات المكاتب عن الشقة نفسها، وأحيانًا بأسعار مختلفة. وفي النهاية يكون السعر عادةً متساويًا أينما اشتريتم العقار، لكن ليس دائمًا: فقد تعرض وكالة عقارًا من مخزونها الخاص بسعر أعلى قليلًا، لأنها تحقق ربحًا أكبر من إعلانها الخاص. وتكون بعض الإعلانات لعقارات بيعت بالفعل، لكنها تظل منشورة على أي حال. كما تعرض بعض الإعلانات صورًا لوحدة مختلفة، أو تخلط بين صور التصميمات المعمارية لأفضل شقة في مشروع جديد وعقار أقدم لإعادة البيع، فيبدو العقار أفضل مما هو عليه. ولا يمكنكم فك هذا التشابك من بلد آخر، وليس عليكم ذلك. فهذا هو دور وكالة المشتري. نحن نعرف المجمعات السكنية ومديري اتحادات الملاك والجيران والمناطق، ونعرف أي المباني لديها مشكلات لن يذكرها أي إعلان على الإطلاق. وقد تحققنا من واقع كل عقار نرسله إليكم أولًا، أيًا كان المعلن عنه.

إعلانات الطُعم

ما مقدار مجال التفاوض المتاح؟

مساحة التفاوض أقل مما يتوقعه معظم المشترين. فالعقار المسعر بصورة صحيحة لهذا الساحل يُباع عادةً بخصم ضئيل جدًا، أما العقارات الجيدة فعلًا فتُباع بالسعر المطلوب. والعقار المبالغ في سعره هو الذي يتضمن مجالًا حقيقيًا للتفاوض. وما يحرك السعر ليس مدى إلحاحكم، بل مدة عرض العقار، وسبب البيع، وما إذا كان السعر المطلوب قد حُدد استنادًا إلى مبيعات مقارنة فعلية أو إلى مجرد التمني. وهذا هو العمل الذي يحدث قبل تقديم العرض، وهو السبب الأكبر لوصول العرض إلى نتيجة. وهو أيضًا العمل الذي ننجزه لكم في كل عرض نقدمه: نعرف أسعار بيع العقارات المماثلة، ونعرف متى يكون السعر المطلوب مجرد أمل.

محاولة افتتاحية معتادة، لعقار معاد بيعه بسعر مناسب: about 5 %هذا هو السعر المطلوب في البداية، وليس النتيجة المرجحة. ففي العقار المسعّر بصورة صحيحة، يكون الخصم المتفق عليه نهائياً قريباً من الصفر في كثير من الأحيان. وهذه ممارسة عامة في السوق هنا وليست قاعدة.
عقار مسعّر بصورة صحيحة: خصم شبه معدومتُباع أفضل العقارات بالسعر المطلوب، وتُباع بسرعة.
عقار مسعّر بأعلى من قيمته: مساحة أكبر بكثيريعتمد مقدار الخصم على وضع البائع ومدة إدراج العقار في السوق.
في عقار جديد: الشروط بدلاً من السعرراجعوا موضوع «هل تشترون عقاراً جديداً أم عقاراً معاد بيعه؟»، الذي يوضح ما يتيح لكم كل مسار تغييره.

تنشر إسبانيا أسعار البيع: فبيانات معاملات الموثق والسجل العقاري متاحة للعامة، ومنها تأتي الإحصاءات الوطنية عن أسعار بيع العقارات. لكن لا يوجد مصدر عام يمنحكم السعر المطلوب مقارنة بسعر البيع لإعلان محدد، وهي المقارنة التي يريدها المشتري. ولذلك فإن الأرقام أعلاه تمثل ممارسة السوق العامة على هذا الساحل، وليست إحصائية يمكن لأي شخص البحث عنها لكل عقار.

التفاوض أخطاء المشترين الشائعة

كم يكلفكم كل ذلك؟

لا شيء. لا توجد رسوم أو أتعاب احتفاظ أو نسبة عند إتمام الصفقة. نتقاضى أتعابنا من العمولة التي يدفعها البائع أو المطور أصلًا. وتكون هذه العمولة ضمن السعر المطلوب، سواء مثلكم شخص أم لا.

المشتري
0 €لا رسوم، ولا أتعاب مقدمة، ولا دفعة عند الشراء.
المطور أو البائع
بناء جديد2,5 إلى 6 %
إعادة البيع1,5 إلى 4 %
من يدفعهامدرجة بالفعل في السعريدفعها طرف البيع، سواء اشتريتم عن طريقنا أو مباشرةً.
Arevont
جزء من تلك العمولةإذا لم تشتروا شيئًا، فلن يدفع لنا أحد أي شيء.

توجد العمولة سواء كنا مشاركين أم لا، لأنها مضمّنة في السعر الذي يطلبه البائع. وما يتغير هو ما إذا كان هناك من يعمل لمصلحتكم أثناء إنفاقها.أنتم تدفعون فعلًا مقابل أمرين، ولا يخصنا أي منهما: المحامي المستقل والفحص الفني عندما تحتاج إليه العقار. ولا نتقاضى أي رسوم إحالة من أي منهما. ويمكنكم أيضًا الاستعانة بمحاميكم الخاص.

كيف نتقاضى أتعابنا لماذا نمثل المشترين

لمصلحة من يعمل الوكيليعمل الوكيل الوارد اسمه في الإعلان لمصلحة البائع، وتتمثل مهمته في تحقيق النتيجة التي يريدها البائع. أما وكيل المشتري فيعمل لمصلحتكم. نبحث في السوق كله، بما في ذلك مخزون الوكالات الأخرى. ونفحص العقار وفقًا لمصلحتكم وليس وفقًا للبيع. ونتفاوض نيابةً عنكم وليس نيابةً عن البائع. وتبقى العمولة ضمن السعر المطلوب في كلتا الحالتين، ولذلك لا يؤدي وجود شخص إلى جانبكم إلى رفع السعر الذي تدفعونه.

ثلاث حالات، وتكلفة كل منها عليكمتوجد عمولة في كل عملية بيع تقريبًا على هذا الساحل، سواء كنتم ممثلين أم لا. وقد اتفق البائع عليها مع وكالته الخاصة قبل ظهوركم، وتُدفع من حصيلة البيع بدلًا من إضافتها إلى السعر. ويغير التمثيل كيفية تقسيم تلك العمولة القائمة، ولا يغير شيئًا آخر.

تأتون من دون تمثيل: سعر العقارعادةً ما تبقى العمولة كاملة لدى الوكالة التي تمثل البائع.
نحن نمثلكم: السعر نفسه، من دون أي إضافةتدفع الوكالة التي تمثل البائع حصتنا من العمولة نفسها.
تقررون عدم الشراء: لا شيءلا تنشأ أي عمولة، ولذلك لا يحصل أي طرف على شيء. لا مقابل البحث، ولا المعاينات، ولا الوقت.
في كلتا الحالتين، السعر نفسه: يحدده المطور أو البائعتبلغ تكلفة العقار الجديد القيمة نفسها مهما كانت طريقة شرائكم. أما في العقار المعاد بيعه، فتتشارك الوكالات هنا قوائم العقارات، ولذلك يمكن الوصول إلى العقار نفسه بالسعر نفسه من خلال عدة وكالات.

ما يحدث في أماكن أخرى على هذا الساحل، وما نفعله بدلًا منه

عمولة تُفرض على المشتري بالإضافة إلى العمولة التي يدفعها البائعتفرضها بعض الوكالات هنا. نحن لا نفرض أي رسوم على المشتري، ولا توجد رسوم ثانية في أي مكان. من المفيد معرفة وجود هذه الممارسة قبل أن توقعوا أي شيء مع أي جهة.
رسوم إحالة تُقتطع من أتعاب المحامي أو الوسيط أو المفتشلا نتقاضى أي عمولة أو مكافأة أخرى مقابل التوصية بمكتب المحاماة أو بأي متخصص آخر. ويمكنكم الاستعانة بمحاميكم الخاص في أي وقت.
مكافآت حجم المبيعات عن بيع وحدات في مشروع معينلا نحصل على أي منها، ولا توجد أهداف مبيعات لمشاريع محددة، ولذلك لا يوجد مشروع نحتاج إلى توجيهكم إليه.
رسوم لا تعرفون بها إلا في النهايةلا تكون رسومنا متساوية في كل العقارات، لأنها تعتمد على العرض والترتيب القائم وراءه. اسألونا عما نكسبه من عقار معين وسنخبركم.

السؤال العادل وراء كل ذلك هو ما إذا كان حجم أتعابنا يحدد ما نوصي به. والإجابة لا، وإليكم السبب. نبقى معكم بعد الشراء. ويصل جزء كبير من عملائنا عن طريق التوصية. ونخبركم عندما نرى أن العقار لا يستحق السعر المطلوب. وقد نوصي بإعادة بيع تدر علينا أتعابًا أقل عندما تكون هي العقار الأفضل.

حديث صريح

لا تناسب هذه العملية كل ميزانية، ولا تلائم كل مشترٍ

لن نبحث في Costa del Sol على الإطلاق عن عقار يقل سعره عن 200 000 €. وبين 200 000 € و250 000 €، يكون الاختيار محدودًا، وغالبًا ما تكون Costa Blanca خيارًا أكثر منطقية.ابتداءً من نحو 300 000 €، يبدأ الاختيار في شمول الأمور التي جاء الناس من أجلها، ومع ذلك يظل هذا الرقم حدًا أدنى حقيقيًا للدخول إلى السوق، وليس ميزانية مريحة: بهذا المبلغ لن تحصلوا على إطلالة بحرية ضمن مسافة يمكن قطعها سيرًا على الأقدام من الشاطئ. ونفضل أن نقول لكم ذلك في صفحة وجدتموها على Google بدلًا من قوله في مكالمة.إذا كان العقار مخصصًا لأسبوعين في السنة ولاستخدام آخر، فستكون التكاليف أعلى مما يتوقعه الناس. ويرجع ذلك إلى رسوم اتحاد الملاك، وتقديم الإقرارات الضريبية، وتكاليف التشغيل.بالنسبة إلى بعض المشترين، تكون الإجابة لا. وقد أخبرنا الناس بذلك وخسرنا الصفقة.الخطوات الخمس عشرة الواردة في هذا الدليل هي إجراءاتنا، وليست متطلبات قانونية. وتعمل الوكالات الأخرى بطرق مختلفة. وننفذ بعض هذه الخطوات لأننا نرى أنها تستحق التنفيذ، وليس لأن أحدًا يفرضها. ويمكنكم شراء عقار إسباني من دون أن تتولى وكالة تنفيذ أي من ذلك نيابةً عنكم.الخطوة التي لا يمكنكم تجاوزها بشكل منطقي هي الخطوة 9.

المصادر الرسمية لهذا الجزءDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

الأموال

ماذا تدفعون فوق السعر، وأي ضريبة تنطبق؟

خططوا لتكاليف إضافية تتراوح بين 8 و13 % فوق السعر. وينشأ الفرق بين الرقمين تقريبًا بالكامل من ضريبة الشراء، ويتوقف تحديد الضريبة على هوية البائع فقط.

13 %سعر العقار

عقار جديد

9 %سعر العقار

إعادة البيع

الشريحة ذات اللون الفخاري هي التكلفة المضافة إلى سعر العقار. ويعرض الشريطان العقار نفسه.

تكاليف الشراء فوق السعر

تقترب تكاليف العقار الجديد من 13 %، وتقترب تكاليف إعادة البيع من 9 %، وتشمل ضريبة الشراء وكاتب العدل والسجل العقاري ومحاميكم. ويخص كاتب العدل والسجل الواردان في هذه القائمة سند العقار، ويدفعهما المشتري. وإذا اقترضتم، فسيكون للقرض سند خاص به، ويدفع البنك أتعاب كاتب العدل والسجل المتعلقة به. وتمثل الضريبة البند الأكبر، وكل ما عداها صغير بالمقارنة. كما تنخفض النسبة قليلاً مع ارتفاع السعر، لأن جداول أتعاب كاتب العدل والسجل ليست متناسبة مع السعر. وهناك أمران يفاجئان المشترين. ففي العقار الجديد، تتطلب الدفعات المرحلية دفع 20 إلى 40 % من السعر نقداً قبل وجود المفاتيح بوقت طويل، ونادراً ما يغطي الرهن هذه الدفعات. كما تستحق التكاليف باليورو في تواريخ لا تتحكمون فيها، ولذلك ينبغي إدراجها في خطة التحويل بدلاً من الاكتفاء بتذكرها.

فوق السعر، عقار جديدنحو 13 %

فوق السعر، إعادة بيعحوالي 9 %

NIE والترجمات~150 €البند المجمع في نموذج التكاليف لدينا: رسم حكومي يبلغ بضعة يوروهات لكل مقدم طلب، إضافة إلى الترجمات وتجهيز الطلب.

نقل الخدمات وتوصيلها~600 €

تكاليف الشراء

ما ضريبة الشراء المطبقة؟

تدفعون إحدى ضريبتين، ويحدد البائع أيهما تنطبق. إعادة بيع من مالك خاص تخضع لضريبة نقل الملكية. أما البناء الجديد من مطور فيخضع لضريبة القيمة المضافة ورسوم الدمغة على سند الملكية. وvalor de referencia هي القيمة المرجعية التي تحددها Spain للعقار، وتُحتسب ضريبة نقل الملكية على أساسها كلما كانت أعلى من السعر الذي دفعتموه. لذلك لا يحقق التصريح عن سعر أقل أي فائدة إطلاقاً، فالحد الأدنى تحدده الدولة. أما المعدلات المخفضة التي ستقرؤون عنها فنادراً جداً ما تنطبق على غير المقيم الذي يشتري منزلاً ثانياً. ويتولى محاميكم تقديم الإقرار نفسه ضمن المهلة المحددة بعد توقيع سند الملكية.

ITP، إعادة بيع من مالك خاص7 %(BOE)

IVA وAJD، بناء جديد11,2 %(BOE)

القيمة المرجعية في الوعاء الضريبي منذ2022(BOE)

النقد الذي يجب التصريح به عند السفر10 000 €(BOE)

الضرائب والرسوم

ما تكلفة السنة الأولى شاملةً كل شيء؟

لا يجمع أحد الرقم الذي يريده المشتري، أي تكلفة السنة الأولى كاملةً بدلًا من تكلفة الشراء. وكل رقم أدناه منشور بالفعل في هذه الصفحة أو أدلتها. وهذا مثال وحساب مجمعان، وليس عرض سعر.

بالإضافة إلى السعر، عقار جديد: نحو 13 %الضريبة، والموثق، والسجل العقاري، ومحاميكم.
بالإضافة إلى السعر، عقار معاد بيعه: حوالي 9 %القائمة نفسها، مع ضريبة شراء أقل.
أثاث للاستخدام الشخصي، شقة بغرفتي نوم: 1 000 إلى 15 000 €باقات يعلنها الموردون لتأثيث العقار بغرض السكن فيه. يصل العقار الجديد خالياً، حتى من تركيبات الإضاءة. أما تأثيثه وفق معايير التأجير فيمثل نطاقاً مختلفاً وأعلى تكلفة، وهو موضح في قسم التأجير.
تكلفة 1 % من هامش صرف العملات: 4 000 €لعقار سعره 400 000 €، وتزيد عن مجموع كل رسوم التحويل في عملية الشراء. اطلعوا على تكلفة هامش البنك
السنة الأولى: ضريبة العقار، ورسوم المجتمع السكني، والتأمين: 1 600 إلى 7 800 €المجموع الحسابي للأرقام السنوية الثلاثة الواردة أدناه في هذه الصفحة. وتضاف إليها الكهرباء والماء والإنترنت، وتعتمد تكلفتها على مدة وجودكم في العقار.

اقرؤوا ذلك باعتباره ثلاث مطالبات نقدية منفصلة بدلًا من رقم واحد: التكاليف الإضافية على السعر، التي تحتاجون إليها لدى الموثق؛ والأثاث، الذي تحتاجون إليه خلال الأسابيع الأولى؛ وتكاليف التشغيل، التي تبدأ فورًا ولا تتوقف. وتنخفض النسبة قليلًا مع ارتفاع السعر، وتكون رسوم اتحاد الملاك هي البند الأكثر اختلافًا بين شقتين تبدوان متطابقتين.

تكاليف الشراء حاسبة التكاليف الأثاث والتجهيز التكاليف السنوية

الأثاث، والبناء الجديد الخالي

يُسلّم البناء الجديد في Spain خالياً تماماً، بما في ذلك وحدات الإضاءة. أما العقار المعاد بيعه فعادةً ما يأتي مفروشاً، لكنكم تتفاوضون على الأثاث في مرحلة الحجز، وكل ما لا يُدرج في قائمة جرد مؤرخة يميل إلى الاختفاء قبل التسليم. وعادةً ما يكون جلب الأثاث من Czechia فكرة سيئة.

أغطية الأسرّة، إذا أجرتموه للسياح2 مجموعةطقم واحد مستخدم وطقم احتياطي لكل سرير. ثلاثة أطقم ممارسة عملية وليست قانوناً.

ما تنصحون به بشأن تكاليف التجهيز0 €

الأثاث والتجهيز

ما المبلغ الذي يمكنكم اقتراضه، وكيف تصل الأموال إلى إسبانيا؟

يحدد سؤالان ما يمكنكم تحمله فعليًا: مقدار ما سيقرضه بنك إسباني لغير المقيم، وما يأخذه سعر الصرف في الطريق. والسؤال الثاني يتعلق بالرقم الأكبر، وهو ما يتجاهله المشترون.

الرهن العقاري لغير المقيم

يقرضكم البنك الإسباني، بصفتكم غير مقيمين، ما لا يزيد عادةً على 60 إلى 70 % من السعر. وهذا يعني توفير 30 إلى 40 % نقداً من جانبكم، قبل إضافة التكاليف الأخرى. وقد يتمكن مواطن من الاتحاد الأوروبي يشتري مسكناً رئيسياً حقيقياً من الحصول على نسبة أعلى أحياناً. ويقيّم البنك العقار نفسه ويقرض على أساس القيمة الأقل بين التقييم والسعر. وإذا جاء التقييم أدنى من السعر المتفق عليه، فهذه مشكلة لكم وليست للبائع. ومنذ 2019 يجب تسليمكم وثيقتي المعلومات القياسيتين وفترة للتروي قبل إمكانية توقيع أي شيء. كما أن لكم قانوناً حق اختيار كاتب العدل بحرية عند الحصول على الرهن. هناك أمران ينبغي الانتباه إليهما. سعر الفائدة المختلط الذي يُباع على أنه ثابت يتصرف بصورة مختلفة جداً بعد انتهاء الفترة الثابتة. كما أن المستند الذي يحتاج إلى تصديق أبوستيل بدلاً من ترجمة عادية هو السبب المعتاد لبقاء الملف غير مكتمل لأسابيع.

نسبة القرض إلى القيمة، غير مقيم في الاتحاد الأوروبي60 إلى 70 %

نسبة القرض إلى القيمة، خارج الاتحاد الأوروبي50 إلى 60 %

سعر فائدة ثابت على مدى 20 عاماً3,8 إلى 5,2 %لمحة عن السوق. تتغير المعدلات.

فترة التروي قبل التوقيع10 أيام(BOE)

رهن عقاري

تحويل الأموال، وسعر الصرف

عملية الشراء ليست تحويلاً واحداً، بل عدة تحويلات موزعة على أشهر أو سنوات، كما أن تكلفة سعر الصرف تفوق بكثير مجموع رسوم التحويل كلها. ويمكن للعقد الآجل تثبيت سعر الصرف قبل موعد دفعة مقابل عربون، وهو التزام ملزم وليس تأميناً اختيارياً. فإذا تحرك السعر في الاتجاه المعاكس، تظل ملتزماً. وهناك ثلاثة أخطاء عملية شائعة. دفع مبلغ الحجز بالبطاقة، إذ يُحوّل بسعر لم يتفق عليه أحد ويضيف رسماً للسحب النقدي. إرسال الأموال إلى حساب غير الحساب المذكور في العقد. وتأجيل التحويل إلى الأسبوع الأخير، حين تستغرق مراجعة الامتثال وإثبات مصدر الأموال أياماً بحد ذاتها. واحرصوا أيضاً على تحويل مبالغ الضرائب والأثاث وتكاليف التشغيل للسنة الأولى، لأنها جميعاً التزامات باليورو في تواريخ لا تتحكمون بها.

تحويلات منفصلة في عملية شراء واحدة4 إلى 8

هامش بنك تقليدي3 إلى 4 %يُحتسب ضمن السعر، لا ضمن الرسم.

تكلفة هامش بنسبة 1 %4 000 €لعقار بسعر 400 000 €.

ما نقتطعه من عملية الصرف0 €

تحويل العملات التشيكية إلى اليورو

ما الذي يحمي أموالكم قبل أن تملكوا أي شيء؟

لا يوجد في إسبانيا حساب ضمان موثق، ولذلك تحمي أموالكم إحدى منظومتين بحسب ما تشترونه، بينما توجد دفعة واحدة خارج كلتيهما.

الحساب الذي يحتفظ بأموالكم

في البناء الجديد، تُودع دفعاتكم في حساب إنشاء محمي قانوناً، وتتلقون في المقابل شهادة ضمان. أما في إعادة البيع، فتُودع الدفعات في حساب العملاء الخاص بمحاميكم، منفصلاً عن أموال المكتب، ويُفرج عنها لدى كاتب العدل. ومبلغ الحجز هو الدفعة الوحيدة التي لا يغطيها أي من النظامين، ولذلك ينبغي أن يكون صغيراً، كما أن شرط استرداده أهم من حجمه. وتتلقون شهادة الضمان عند توقيع عقد الشراء الخاص، قبل خروج أي دفعة مرحلية. وإذا وُعدتم بها لاحقاً، فإن الدفعة التي توشكون على إجرائها ليست مغطاة بعد.

البناء الجديد، الحساب المحميمطلوب قانونًا

إعادة البيع، حيث تنتظر الأموالحساب عميل

إذا أخفق المطور في التسليمإعادة المبلغ مع الفائدة

عدد الدفعات الخارجة عن النظامين1الحجز. أبقوه صغيراً واحصلوا على شرط الاسترداد كتابةً.

كيف تُحمى أموالكم

الضمان البنكي، وكيفية قراءة الشهادة

يجب أن تكون كل دفعة تدفعونها إلى مطور قبل اكتمال المبنى مغطاة بضمان أو وثيقة تأمين صادرة باسمكم شخصياً. اقرأوا أربعة أمور في الشهادة. اسمكم أنتم بصفتكم المستفيد. مبلغ الضمان، شاملاً الضريبة التي دفعتموها بالفعل. الجهة المصدرة، التي يجب أن تكون بنكاً أو شركة تأمين، وليس المطور بأي حال. وتاريخ التسليم الذي يستمر احتساب الفائدة حتىه. إن الشهادة التي تسمي المشروع بدلاً من تسميتكم هي أكثر الثغرات شيوعاً على هذا الساحل. وتظل الأموال المدفوعة قبل تحديث الشهادة غير محمية إلى أن تكتمل المستندات. وهذا ليس ضمان المبنى المكتمل، فهو أمر منفصل تماماً.

اسم من يظهر على الوثيقةباسمك الخاص(BOE)

ما الذي يجب أن تغطيهالمبلغ بالكامل

من يجوز له إصدارهابنك أو شركة تأمينليس المطور نفسه بأي حال.

الصيغة المعززة السارية منذ2015

الضمانات البنكية

حساب العملاء، والاحتيال الموجه إليه

يجب على المحامي الإسباني إبقاء أموالكم منفصلة عن أموال المكتب، ولا يجوز له السحب منها دون تفويض كتابي منكم. والخطر الحقيقي عند إتمام الصفقة ليس إخفاق القاعدة، بل رسالة بريد إلكتروني احتيالية تخبركم بتغيير رقم الحساب. أكدوا أي تغيير صوتياً، باستخدام رقم كان بحوزتكم مسبقاً.

حساب العملاءمحفوظ بشكل منفصل(BOE)

كيفية تصنيف سوء التعاملخطير إلى خطير جدًا

على من يقع واجب التأمينمدونة السلوكاطلبوا مبلغ التغطية، لا مجرد التأكد من وجودها.

حساب العميل لدى المحامي

هل ينبغي لكم الشراء باسمكم الشخصي أم من خلال شركة؟

بالنسبة إلى جميع المشترين تقريبًا لمنزل واحد لقضاء العطلات، تكون الإجابة لا. فالشركة تضيف إقرارات، وتفرض ضريبة على استخدامكم الشخصي للعقار، وتعقد عملية البيع، ولا تخفض ضريبة الشراء.

باسمكم الشخصي، أو عبر شركة

لا توفر الشركة أي شيء من ضريبة الشراء، وبالنسبة إلى منزل لقضاء العطلات واحد، تنتهي المحادثة عادةً عند هذه النقطة. وقد يخضع استخدامكم للعقار لضريبة على أنه إيجار كان ينبغي للشركة أن تفرضه عليكم. كما تظل الحصص محتسبة ضمن ضريبة الثروة، وفقاً لتقييمها من خلال الميزانية العمومية للشركة. ويجب التصريح عن الملكية المستفيدة عند تأسيس الشركة ومرة أخرى كل عام. وحتى الشركة الخاملة يجب أن تقدم إقراراتها، ولو لم يكن هناك شيء للإبلاغ عنه. كما أن ذلك يغير ما يمكنكم فعله لاحقاً. فمالك العقار من خلال شركة يلتزم بسبع سنوات في عقد الإيجار الطويل بدلاً من خمس. وبيع الحصص بدلاً من العقار معاملة أكثر تعقيداً تحتاج إلى مختص بها. وقد يكون ذلك منطقياً في حالة شركة تجارية حقيقية تملك عدة عقارات، وهذا موضوع مختلف يُناقش مع مستشار ضريبي لا مع وكالة.

ضريبة الشراء التي توفرها الشركة0 €الضريبة نفسها في كلتا الحالتين.

ضريبة الشركات على دخل الإيجار25 %

شركة خاملة، كل عام500 إلى 1 000 €

الرسم على الولايات القضائية غير المتعاونة3 %Czechia وPoland ليستا مدرجتين في تلك القائمة.

الشراء عبر شركة

المصادر الرسمية لهذا الجزءReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

ما الذي قد يسوء

ما الذي يفحصه المحامي المستقل، وبأي ترتيب؟

هذا هو الجزء الذي تدفعون مقابله، والخطوة الوحيدة في هذا الدليل التي لا يمكن تجاوزها بصورة منطقية. يجري محامٍ مستقل نحو خمس عشرة عملية تحقق، ثم يخبركم بما إذا كان ينبغي المتابعة.

الفحوصات الخمسة عشر

تُجرى الفحوصات ضمن أربع مجموعات. من يملك العقار وما القيود المفروضة عليه، وفقاً لسجل الملكية. وما الوضع القانوني للمبنى: رخصة البناء، ورخصة الإشغال الأولى، وما إذا كان السجل وCatastro يصفان العقار نفسه القائم فعلياً. وما المستحق عليه: رسوم اتحاد الملاك، وشهادة الديون من المدير، وضريبة العقار. وما الذي يجوز لكم فعله به: نظام اتحاد الملاك، وما إذا كان تأجير السياح مسموحاً أصلاً. إن وجود إجابة سلبية واحدة في أي موضع من سلسلة قانونية المبنى يوقف السلسلة بأكملها، وهذه هي النقطة التي تتوقف عندها عملية الشراء بدلاً من إعادة تسعيرها. والبائع الخاص لمرة واحدة مدين لكم بقدر أقل من الإفصاح مقارنة بالوكالة، مما يجعل الفحص أكثر أهمية لا أقل.

الفحوصات المدرجة15

المدة التي يستغرقها ذلك، بالأسابيع2 إلى 4

تكلفة المحامي~1 %من السعر، شامل ضريبة القيمة المضافة.

ما نقتطعه من مكتب المحاماة0 €

ما الذي يفحصه المحامي

شهادة كفاءة الطاقة

يحتاج كل عقار إلى شهادة سارية قبل الإعلان عنه للبيع أو الإيجار، ويتعين على البائع تقديمها، وليس عليكم أنتم. ولا يجوز إصدارها إلا من فني مؤهل. ومع ذلك، يمكن لكاتب العدل توقيع العقد من دونها إذا تنازلتم عنها كتابةً في سند الملكية، ولذلك فإن غياب الشهادة مسألة ينبغي السؤال عنها وليس عائقاً.

مدة سريان الشهادة10 سنوات(BOE)

مع أسوأ تصنيف5 سنوات

تكلفة الشهادة50 إلى 300 €

الاستثناء الضيق50 m²مبنى مستقل تقل مساحته عن ذلك الحد.

شهادات الطاقة

لا يتعين عليكم اختيار محامٍ دون تحقق، ولا يتعين عليكم ملاحقته أيضًا. ننسق عملية التحقق ونحافظ على سيرها، ونحوّل ما يرد إلى ما يعنيه بالنسبة إلى هذا العقار تحديدًا. يدفع أتعاب المحامي أنتم، ويعمل لمصلحتكم.

ماذا لو لم يكن المبنى أو الأرض كما يبدوان؟

إن أغلى المشكلات هنا ليست في الجدران، بل في الأعمال الورقية التي تقف وراءها: مبنى أو توسعة لم تحصل قط على ترخيص، أو أرض ليست قابلة للبناء عليها بالقدر الذي يقوله البائع.

مبنى غير مرخص، وبدء احتساب مهلة الهدم

في الأراضي الحضرية أو الريفية العادية، ينقضي حق الأمر بالهدم بعد ست سنوات، ويمكن للمبنى بعد ذلك التقدم للحصول على وضع AFO. ولا يُعد AFO تقنيناً، بل يسجل انقضاء المهلة، ويمكن إعادة فتحه لاحقاً إذا تبين أن الأرض تقع ضمن فئة محمية. أما في الأراضي المحمية أو الساحلية فلا تبدأ المهلة أصلاً، ولذلك يظل الهدم ممكناً إلى أجل غير محدد. وتترتب على ذلك نتيجتان عمليتان. يتوخى المقرضون الحذر بشأن عقار AFO، ولذلك قد تختلف شروط الرهن عن شراء عادي أو قد يُرفض القرض. كما أن ملف التنفيذ المفتوح لدى البلدية لا يظهر في أي مستخرج من السجل. ويجب على أحدهم أن يسأل البلدية مباشرة، وهذا جزء من الفحص القانوني وليس أمراً يمكنكم معرفته من إعلان.

في الأراضي العادية6 سنواتبعد ذلك لا تعود الجهة المختصة قادرة على الأمر بالهدم. (BOJA)

على أرض محمية أو ساحليةمن دون حد زمني

المباني غير القانونية

شرفة مغلقة، أو مسبح، أو غرفة إضافية

عادةً ما يمكن معالجة الإضافة غير المصرح عنها في منزل قانوني من بقية جوانبه، لكنها تظهر عندما لا يتطابق السجل وCatastro والمبنى الفعلي. وتصحيح السجل إجراء يجب أن يتولاه أحد، وقد يترتب عليه تحصيل ضريبة عقار عن سنوات سابقة. ويقيّم المقرض الأمتار المربعة المسجلة، ولذلك لا تُموّل الإضافة غير المصرح عنها.

استرداد ضريبة العقار بعد التصحيح4 سنوات(BOE)

التوسعات غير المصرح بها

الأراضي الساحلية والريفية والآبار

يمتد نطاق حماية من خط الساحل إلى الداخل، ولا تنقضي قيود البناء فيه أبداً. وفي الأراضي الريفية في Andalusia، يُعد تصنيف urbanizable وضعاً تخطيطياً وليس وعداً بأن تصبح القطعة صالحة للبناء يوماً ما. والبئر الذي يضخ المياه ليس دليلاً على أن البئر قانوني.

نطاق حماية الساحل100 مترإلى الداخل من الحد البحري العام، ولا تنقضي مدته. (MITECO، الأسئلة الشائعة حول قانون السواحل)

الحد الأدنى لمساحة قطعة أرض لمنزل مستقل2,5 ha

بئر مقنن، كحد أقصى7 000 م³ سنويًابعداد حجمي.

الأراضي الساحلية والريفية

ما الذي يمكن أن ترثوه من البائع؟

ينتمي بعض ما تشترونه إلى الشخص الذي يبيعه: دينه لاتحاد الملاك، أو ورثته، أو مستأجره. ويمكن التحقق من الأمور الثلاثة قبل أن تدفعوا أي شيء.

ديون اتحاد الملاك التي ترثونها مع الشقة

تتحملون، بالعقار نفسه، رسوم اتحاد الملاك غير المدفوعة التي تركها البائع عن السنة الجارية والسنوات التقويمية الثلاث السابقة لها. فالدين مرتبط بالشقة لا بالشخص الذي راكمه، ولذلك يتبع المفاتيح. وما يوقف ذلك هو مستند واحد: شهادة من مدير اتحاد الملاك تفيد بسلامة الحساب، ولا يجوز لكاتب العدل التصديق على سند الملكية من دونها إلا إذا تنازلتم عنها صراحةً. والتنازل عنها يلغي الفحص ولا يلغي المسؤولية، ولذلك لا يوجد سبب وجيه للتنازل. وهناك فخّان إضافيان. فالشقة المستردة التي يبيعها بنك ليست نظيفة تلقائياً. كما أن المبنى الواقع داخل مجمع عمراني أكبر قد يتبع اتحادين للمالكين بميزانيتين، ولذلك لا تغطي شهادة واحدة كليهما دائماً.

الديون التي قد ترثونها3 سنواتبالإضافة إلى السنة الجارية. (BOE)

شهادة الديننعميحتاج كاتب العدل إليها ما لم تتنازلوا عنها.

كيفية تحصيل مجتمع الملاك لدينإجراء قضائي خاص

ديون مجتمع الملاك

إذا توفي البائع، قبل ذلك أو أثناءه

الشراء من التركة هو شراء عادي، لكنه يتطلب مستندات أكثر وأشخاصاً أكثر يتعين عليهم الموافقة. إذا توفي البائع بعد توقيعكم، فلا يُلغى العقد، بل يحل الورثة محله بمجرد قبولهم التركة. ولا يستطيع وارث واحد التوقيع نيابة عن الجميع.

من يمكنه التوقيع نيابة عن التركة3 مساراتجميع الورثة، أو منفذ وصية مُسمى، أو مدير تعينه المحكمة.

هل يظل عقدكم سارياً؟نعم

بوابة ضريبة السجل العقارينعم، حتى مع ضريبة صفرية(BOE)

إذا توفي البائع

الشراء مع وجود مستأجر فيه مسبقاً

تتولى عقد الإيجار القائم لما تبقى من مدته الدنيا، وبالشروط التي اتفق عليها المالك السابق، سواء كان العقد مسجلاً أم لا. ولا يمكنكم رفع الإيجار بسبب تغير الملكية. وقد يكون للمستأجر أيضاً حق قانوني في الشراء قبلكم، وقد يؤدي تجاوز هذا الإخطار إلى منع تسجيل عملية الشراء.

المدة التي ترثونها5 أو 7 سنواتسبع سنوات إذا كان المالك السابق شركة. (BOE)

إخطار إذا تم التنازل عن حق الشفعة30 يومًا

عقار فيه مستأجر

كيف يمكن للأرض والهواء والمبنى أن تؤثر فيكم؟

يمكن التحقق من أربع معلومات تخص عنوانًا محددًا من المكتب قبل السفر، ولا تظهر أي منها في الإعلان: ما إذا كان يغرق، وما مستوى الضوضاء فيه في August، وسبب الرطوبة فيه في January، ومن يتحمل إصلاحًا مستحقًا لكم بعد ذلك.

مناطق الفيضانات، والفحص الذي يستغرق عشر دقائق

نحو 8 % من المنازل الإسبانية تقع في منطقة فيضانات محددة على الخرائط، ويمكنكم التحقق من عنوان معين مجاناً عبر عارض الدولة: تحددون العنوان، ويبين التظليل ما إذا كان يقع في منطقة فيضانات خضعت للدراسة، وكذلك مستوى الاحتمالية. وهناك حدان يجدر معرفتهما. فالخرائط لا تغطي إلا المجاري المائية التي خضعت للدراسة، ولذلك قد لا يظهر فيها مجرى صغير مغطى أو مصرف حضري على الإطلاق. كما أن انسداد مصرف مياه الأمطار أثناء هطول غزير لا يُعد فيضاناً بالمعنى القانوني. ويُعد الوقوع داخل منطقة التدفق المفضل فئة أكثر صرامة من التظليل العادي لمناطق الفيضانات، مع قيود أشد على البناء وإعادة البناء. ولا يدفع النظام الوطني إلا عن الفيضانات الاستثنائية، وفقط إضافة إلى وثيقة تأمين سارية ومدفوعة، ولا يدفع إطلاقاً عن دخل الإيجار المفقود، كما لا يُلزم أي بائع إسباني بالإفصاح عن مخاطر الفيضانات. ولا يشمل الفحص القانوني التحقق من خريطة الفيضانات ما لم يطلبه أحد، ولذلك أدرجناه في قائمتنا الخاصة قبل تقديم العرض وليس بعده.

منازل إسبانية في منطقة محددة على الخريطة~8 %

منطقة ذات احتمالية متوسطة1 % سنويًاخلال أكثر من ثلاثين عاماً من الملكية، تبلغ احتمالية وقوع حدث واحد على الأقل من هذا النوع نحو 26 %.

التحقق من عنوان واحدمجانًاعبر عارض SNCZI العام. (MITECO، النظام الوطني لرسم خرائط المناطق المعرضة للفيضانات)

ما الذي يدفعه النظام الوطنيفقط إضافة إلى وثيقة تأمين ساريةاطلعوا على تأمين المنزل

مناطق الفيضانات

الضوضاء، فهي موسمية وترتبط بعنوان معين

يمكن توقع معظم الضوضاء هنا قبل الشراء، لأن مصادرها موسمية ولأن عدداً منها مسجل في السجلات العامة. يكون بار الشاطئ هادئاً في فبراير ونشطاً كل ليلة في أغسطس. وبالقرب من الطريق السريع، ما يهم هو وضوح الرؤية وليس المسافة. والحدود أدناه هي الحدود التنظيمية، وليست قياساً لأي عقار.

في الخارج نهاراً65 dBAمنطقة سكنية، منطقة حضرية قائمة. (BOJA)

في الخارج ليلاً55 dBA

داخل غرفة نومكم الخاصة ليلاً35 dBA

يبدأ الليل عند الساعة23:00

الضوضاء

الرطوبة، ولماذا تمثل مشكلة شتوية

تكون الرطوبة على هذا الساحل عادةً ناتجة عن التكاثف، أي عن التقاء هواء دافئ ورطب بأسطح باردة في شقة خالية وغير مدفأة، وليست ناتجة عن تسرب. لذلك يمتد موسم الرطوبة من نوفمبر إلى فبراير وليس أغسطس، ولهذا لا يجد المشترون الذين يبحثون عنها في الصيف شيئاً. وقد تخفي شقة مطلية حديثاً المشكلة بدلاً من إصلاحها.

متوسط الرطوبة السنوي في مالقة65 %

الشهر الأكثر هطولًا للأمطار هو ديسمبر72 %مقابل ثمانية وخمسين في المائة في يونيو ويوليو.

العزل ضد الرطوبة في كود البناء منذ2006غالباً لا تحتوي المباني الأقدم على أي حاجز على الإطلاق. (BOE)

الرطوبة وجودة البناء

عيب يظهر بعد انتقالكم للسكن

يحمل البناء الجديد ثلاث فترات ضمان، ويتحمل كل فترة منها مجموعة مختلفة من الأشخاص الذين شيدوه. ويستند ضمان الهيكل إلى تأمين إلزامي مرتبط بالمبنى وليس بالشركة. ولذلك يظل سارياً حتى إذا أغلقت شركة البناء أبوابها. عند ظهور مشكلة، يكون الإجراء المفيد بسيطاً وغير مثير. أبلغوا عنها كتابةً، مع ذكر التاريخ وإرفاق الصور، إلى المطور، وإلى مدير مجتمع الملاك إذا كانت تتعلق بعنصر مشترك. وتبدأ مهلة المطالبة عند ظهور الضرر، وليس عندما تتفرغون لتقديم الشكوى. أما العقار المعاد بيعه، فلا يوفر إلا القليل بالمقارنة: مطالبة صارمة بعيوب خفية ضمن مهلة قصيرة لا يمكن إيقافها بإرسال خطاب، وفقط عن عيب كان البائع يعلم به وأخفاه.

الهيكل في البناء الجديد10 سنواتثلاث سنوات للتركيبات، وسنة واحدة للتشطيبات. (BOE)

للمطالبة به بمجرد ظهور العيب2 سنة

خلف غطاء السنوات العشرتأمين إلزامي

العيوب الخفية في عقار معاد بيعه6 أشهرمن تاريخ التسليم، ولا يمكن إيقافها. (BOE)

عيوب البناء

كيف يبدو الاحتيال المتعمد هنا؟

الاحتيال المتعمد نادر هنا، وليس خفيًا. ويتخذ أربعة أشكال، ويُكتشف كل شكل منها بالتصرف الوقائي نفسه: لا يحصل أحد على المال أو التوقيع قبل إمكانية التحقق.

الأنماط الأربعة

بائع مزيف يبيع ما لا يملك حق بيعه، ووديعة مسروقة، وعقد إيجار مزيف، واحتيال في البيع على الخارطة عبر طلب دفعات مرحلية من دون ضمان يحميها. يختار البائعون المزيفون عقارات ظلت خالية مدة طويلة، أو يملكها أشخاص من خارج البلاد، أو آلت حديثاً إلى الورثة ولم تُحدّث بياناتها في السجل. وفي الحالات الثلاث، لا يلاحظ أحد محلي الأمر. والنمط الكامن وراء الحالات الأربع واحد، وهو الشيء الوحيد الذي عليكم تذكره: يُطلب المال أو التوقيع قبل أن يصبح التحقق ممكناً. ولذلك فإن وسائل الحماية بسيطة. أفضل الحالات أن يودع المال في حساب العميل الخاص بمحاميكم. وإذا ذهب بدلاً من ذلك إلى البائع أو الوكالة أو المطور، وهو أمر شائع، فيجب أن يتطابق اسم صاحب الحساب تماماً مع الطرف المذكور في العقد. وهناك ثلاثة أمور تعني وجوب التوقف: حساب خاص يخص شخصاً ليس هو البائع، أو طلب الدفع نقداً، أو حساب شركة في دولة لا علاقة لها بالبيع. لا تدفعوا شيئاً قبل المعاينة، حضورياً أو عبر مكالمة فيديو مباشرة. وقد يمكن أحياناً استرجاع التحويل المنفذ في اليوم نفسه إذا تحركتم خلال يوم أو يومين، ومن المفيد معرفة ذلك قبل عطلة نهاية الأسبوع وليس بعدها.

أنماط الاحتيال المتعمد4بائع مزيف، وديعة مسروقة، إيجار مزيف، وبيع على الخارطة بلا ضمان.

لبيع ما قد لا يُسمح لك ببيعهمن 1 إلى 4 سنواتعقوبة بالسجن بموجب إحدى مواد القانون الجنائي. (BOE)

احتيال عقاري

ما الذي يمكن أن يحدث خطأً في العقار الجديد، ومن يدفع تكلفته؟

تحدث ثلاثة أمور خاطئة في العقار الجديد: يفشل المطور، أو يتوقف المشروع، أو يتغير الموعد. ويحدد الأمر الذي تواجهونه ما إذا كانت أموالكم ستعود من بنك خلال أسابيع أو ستبقى في إجراء قضائي لسنوات.

إذا أصبح المطور معسراً

تنقسم أموالكم إلى قسمين. كل ما يغطيه ضمان ساري يعود من البنك أو شركة التأمين. وهذا دين مستحق على شركة أخرى، ولذلك يظل قائماً مهما حدث للمطور. أما كل ما عدا ذلك فيصبح مطالبة عادية ضمن إجراءات الإعسار، تأتي في ترتيبها بعد دائنين آخرين، من دون مبلغ مضمون أو تاريخ مضمون. لذلك، فإن أول ما عليكم فعله هو عدم الهلع، بل قراءة الشهادات: ما الدفعات المشمولة، وباسمكم، وبكامل قيمتها. والخطوة الثانية هي تسجيل المطالبة خلال المهلة التي تحددها إجراءات الإعسار، لأن تفويتها قد يؤدي إلى خسارة المطالبة بالكامل. والإعسار واقعة تعلنها المحكمة ولها تاريخ محدد، ولا يساوي مجرد تباطؤ المطور أو صمته أو انتشار شائعات عن معاناته.

يُدفع الضمانبغض النظر عن الإعسار

من دون ضمان تكونوندائن عادي

الدفعة التي لا يغطيها أي ضمانالحجز

القانون الواجب التطبيقRDLeg 1/2020(BOE)

إعسار المطور

إذا تعثر المشروع

ينتهي المشروع المتوقف في واحدة من ثلاث حالات، وتحدد الحالة التي يصل إليها ما إذا كنتم ستنتظرون أم تنسحبون. وإذا تولى مطور آخر المشروع، فلا ينتقل الضمان القديم إليه تلقائياً. وقد ينقضي الترخيص إذا ظلت الأعمال متوقفة، كما تتدهور الخرسانة المكشوفة التي تمر عليها مواسم الأمطار بطرق لا يكشفها الفحص الورقي.

إلى أين ينتهي المشروع المتوقف3 نتائج محتملة

إذا أكمله مطور آخرضمان جديد، دورة جديدة

أول مستند يجب استخراجهNota simple

ديون اتحاد الملاك على وحدة نصف مكتملةيمكن أن يتعلق بالعقار

مشروع غير مكتمل

إذا تأخر الإتمام

في البناء الجديد، بمجرد انقضاء تاريخ الإنجاز الوارد في عقدكم، يمكنكم المطالبة باسترداد المال مع الفائدة النظامية من الضمان. ولا تحتاجون إلى محكمة أو إلى جدال حول مدى جسامة التأخير. فالتاريخ الوارد في العقد هو وحده المعتمد، ولا توجد مهلة سماح إلا إذا نص عليها عقدكم.

أي تاريخ هو المعتمدالعقد، وليس الكتيب

هل يغطي الضمان التأخير؟نعم، حتى في حالة التأخر البسيط

في عقار جديدلا حاجة لاختبار الجسامة

في إعادة البيعالمادة 1124 من القانون المدنيتقرر المحكمة ما إذا كان الإخلال جسيماً بما يكفي. (BOE)

تأخر الإنجاز

إذا أصبح أحد المشاريع صامتًا، فالسؤال الأول هو: في أي من هذه الحالات الثلاث أنتم؟ نعيد فحص الترخيص والسجل، ونتأكد مما إذا كان ضمانكم لا يزال يغطي الدفعات التي سددتموها، ونوضح بصراحة ما إذا كان الانتظار أو الانسحاب هو القرار الأفضل.

المصادر الرسمية لهذا الجزءDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

بناء جديد أو إعادة بيع

هل ينبغي لكم شراء بناء جديد أم عقار لإعادة البيع؟

اشتروا العقار الذي يناسب جدولكم الزمني. وهذا هو الفرق الرئيسي الذي لا يمكنكم تغييره. تستغرق إعادة البيع أشهرًا، وقد يستغرق العقار الجديد سنوات. أما النقاط الأخرى فهي خيارات وليست إجابات ثابتة. والخطوات من 1 إلى 7 متماثلة في الخيارين. أما الخطوات من 8 إلى 14 فمختلفة.

بناء جديد

من الحجز إلى المفاتيحمن 2 شهر إلى 3 سنواتيعتمد ذلك على مدى تقدم أعمال البناء.

التكاليف الإضافية فوق السعرالقيمة الأعلى من الرقمين أعلاهمعظم هذا المبلغ عبارة عن ضرائب: ضريبة قيمة مضافة بنسبة 10 %، بالإضافة إلى ضريبة الدمغة الأندلسية على السند.

كيفية الدفععلى مراحل، وفقاً لمراحل البناءيغطي ضمان مصرفي باسمكم كل دفعة مرحلية.

ما الذي يمكن أن يسوءتتغير الموعدقد تختلف الشقة المكتملة أيضاً عن الرسومات. وتعالج قائمة العيوب والضمانات ذلك.

ما يمكنكم التفاوض عليهالشروط أهم من السعريمكنكم التفاوض على خطة الدفع والأثاث وموقف السيارة والموعد النهائي.

الضمانات التي تحصلون عليهاعشر سنوات على الهيكلثلاث سنوات على التركيبات، وسنة واحدة على التشطيبات.

الأفضل إذا كنتم تستطيعون الانتظار حتى يكتمل البناء، وترغبون في الضمانات المصاحبة للبناء الجديد.

عقار إعادة بيع

من الحجز إلى المفاتيحمن 1 إلى 3 أشهرالفحص القانوني هو الذي يحدد الوتيرة، وليس البناء.

التكاليف الإضافية فوق السعرالقيمة الأقل من الرقمين أعلاهتنطبق ضريبة نقل الملكية بنسبة 7 % في الأندلس على القيمة المرجعية عندما تكون أعلى من السعر الذي دفعتموه.

كيفية الدفعالحجز، ثم العربون، ثم الرصيدتبلغ قيمة العربون 10 إلى 20 %. وتدفعون الرصيد لدى كاتب العدل.

ما الذي يمكن أن يسوءحالة المبنى الحاليةقد تكون هناك ديون أو تغييرات غير مسجلة أو رطوبة أو قاعدة لاتحاد الملاك لم تقرؤوها.

ما يمكنكم التفاوض عليهالسعر والجدول الزمنيهناك بائع واحد، ولديه سبب للبيع.

الضمانات التي تحصلون عليهالا شيء من البائعبدلاً من ذلك، تحصلون على مبنى له تاريخ يمكنكم فحصه.

الأفضل إذا كنتم تحتاجون إلى دخول العقار قريباً، وترغبون في مجال للتفاوض على السعر.

لا يوجد مسار أفضل، ونحن لا نبيع أيًا منهما. فالجدول الزمني هو الذي يقرر عادةً. إذا كنتم بحاجة إلى دخول العقار في الصيف المقبل، فلن يكون المشروع الذي يبعد عامين عن الإتمام خيارًا مناسبًا، مهما كان جيدًا.

تكاليف الشراء حاسبة التكاليف

ما يفاجئ المشترين أكثر من غيره

في العقار الجديد، تتحرك أموالكم قبل توقيع أي عقد

تدفع مبلغ الحجز قبل وجود عقد مع المطور، وقد يُطلب منك في تلك المرحلة، بحسب المطور، مبلغ يتجاوز قيمة الحجز. نوضح ذلك مسبقًا، ومع ذلك كدنا نخسر صفقات في هذه الخطوة تحديدًا: تصل رسالة البريد الإلكتروني من المحامي طالبة المال قبل توقيع أي شيء، فيتجمد المشترون. ويفترض معظم الناس أن مطورًا واحدًا يتصرف بغرابة. لكن خبرتنا تقول إن الأمر ليس كذلك: فمعظم المطورين على هذا الساحل يعملون بهذه الطريقة، أي نحو ثمانية من كل عشرة أو أكثر. ولا توجد أرقام منشورة، فهذا ما نراه في الواقع.يمكن أحياناً التفاوض على استثناء، ونادراً ما يوجد سبب لطلبه. ويجب أن تكون كل دفعة تسددونها قبل اكتمال المبنى مغطاة بضمان مصرفي صادر باسمكم. كما يجب أن يحدد عقد الحجز الحالات التي تعيد إليكم أموالكم. وبين الأمرين، لا يبقى شيء معرضاً للخطر ولا يغطيه نظام الضمان بالفعل. هذه ببساطة هي العملية المعتادة هنا. أما شكل هذه الدفعات عادةً فموضح في موضع لاحق، ضمن قسم العقارات قيد الإنشاء.

الضمانات المصرفية اتفاقية الحجز

لا يتعين عليكم تقييم ذلك البريد الإلكتروني بأنفسكم. يفحص محاميكم شهادة الضمان والصياغة التي تحمي الدفعة؛ ونراجعها معكم ولا نسمح بإرسال تحويل بناءً على وعد بأن الشهادة ستصل لاحقًا.

هل يناسبكم شراء عقار على المخطط؟

العقار قيد الإنشاء والعقار الجاهز للسكن ليسا درجتين من المخاطر، بل نوعان مختلفان من المخاطر. ففي العقار الجديد تتمثل المخاطرة في الوقت، وتتمثل الحماية في مستند يتعين عليكم قراءته. أما في إعادة البيع فتتمثل المخاطرة في المبنى نفسه، وتتمثل الحماية في التحقق القانوني. وتحدد الأسئلة السبعة أدناه النتيجة بالترتيب المهم.

هل يستطيع جدولكم الزمني تحمل الانتظار؟: من شهرين إلى 3 سنواتهذا هو الفارق الوحيد الذي لا يمكنكم التفاوض بشأنه. إذا كنتم تحتاجون إلى الإقامة في العقار في الصيف المقبل، فلن يكون مشروع يستغرق عامين خياراً مناسباً مهما كانت جودته.
الاسم الذي يجب أن يحمله الضمان: باسمك الخاصالشهادة التي تذكر اسم المشروع بدلاً من اسمكم لا توفر حماية. تحققوا منها قبل كل دفعة مرحلية، وليس مرة واحدة في البداية.
هل يظل الضمان سارياً إذا أخفق المطور؟: بغض النظر عن الإعسارتُسترد الأموال المضمونة من البنك. أما الأموال غير المضمونة فتصبح مطالبة ضمن إجراءات الإعسار، من دون مبلغ مضمون أو تاريخ مضمون.
ماذا يحدث إذا توقف المشروع: 3 نتائج محتملةيُستأنف المشروع، أو ينهيه مطور آخر، أو تتم تصفيته ويُرد المال إلى المشترين. ووجود مطور جديد يعني إصدار ضمان جديد بدلاً من الضمان القديم.
ماذا يحدث إذا تغير الموعد: العقد، وليس الكتيبالموعد الوارد في عقدكم هو المعتمد الوحيد، وبمجرد انقضائه يمكنكم المطالبة من الضمان من دون إثبات أن التأخير كان جسيماً.
ما الذي يوفره العقار الجديد ولا يوفره العقار المعاد بيعه؟: 10 سنواتثلاث سنوات على التركيبات وسنة واحدة على التشطيبات، مع وجود تأمين إلزامي يغطي السنوات العشر الخاصة بالهيكل.
ما تمنحك إياه إعادة البيع بدلًا من ذلك: لا شيءلا يوجد ضمان من البائع، لكن يوجد مبنى له سجل يمكنكم فحصه وتقييم سعره قبل دفع ثمنه.

يناسب العقار قيد الإنشاء المشتري الذي لديه متسع في جدوله ومستعد لقراءة شهادة الضمان قبل كل دفعة. أما العقار الجاهز للسكن فيناسب المشتري الذي يحتاج إلى دخول العقار قريبًا ويفضل فحص مبنى حقيقي بدلًا من رسم. ولا يُعد أي منهما أكثر أمانًا بصورة مطلقة: فأمان العقار قيد الإنشاء مصدره الشهادة، وأمان إعادة البيع مصدره التحقق القانوني.

كيف يبدو جدول الدفعات عادةً

أولاً، الحجز: 6 000 إلى 11 000 €يُدفع قبل وجود أي عقد مع المطور، كما يوضح التنبيه أعلاه.
عند توقيع عقد المطور الخاص: around 20 %مع ضريبة القيمة المضافة على كل دفعة. هذا استنتاجنا وليس قاعدة.
أثناء الإنشاء: أحياناً تُطلب دفعات مرحلية إضافيةلا يطلب بعض المطورين أي دفعات بعد العقد، بينما يطلب بعضهم دفعتين أو ثلاث دفعات.
عند إتمام الشراء: around 70 %الرصيد المتبقي، وعادةً يكون تمويل الرهن العقاري متاحاً بحلول ذلك الوقت.
ما هو ملزم: الجدول الزمني في عقدكم نفسهيختلف التقسيم حسب المطور، ولذلك فإن العقد هو المرجع المعتمد، وليس هذا الشكل.
كل دفعة قبل إتمام الشراء: مشمولة بالضمان البنكياطلعوا على ما يحمي أموالكم

الضمانات البنكية إعسار المطور مشروع غير مكتمل تأخر الإنجاز

المصادر الرسمية لهذا الجزءLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

امتلاكه

ما تكلفة امتلاك العقار سنوياً؟

تصل أربع فواتير كل عام سواء كنتم في إسبانيا أم لا: ضريبة العقار، ورسوم اتحاد الملاك، والتأمين، والإقرار الضريبي لغير المقيم. وبالنسبة إلى الشقة، تبلغ قيمتها الأرقام أدناه.

ضريبة العقار، IBI400 إلى 1 000 €ضريبة العقار السنوية على الشقة.

رسوم اتحاد الملاك900 إلى 6 000 €تُدفع سنويًا إلى اتحاد الملاك.

تأمين المنزل300 إلى 800 €لا يشترطها القانون، لكن بنك الرهن العقاري يشترطها.

الكهرباء والماء والإنترنت، شهريًا100 to 400 €تقديرنا الخاص لشقة أو منزل متلاصق عادي. أما الفيلا أو المنزل الكبير المزود بمسبح وحديقة ونظام للتحكم بالمناخ، فتكون تكلفته أعلى بكثير.

ضريبة غير المقيمين، الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية19 %يتم تقديم الإقرار مرة سنويًا، حتى لو لم تؤجروا العقار مطلقًا. (وكالة الضرائب، ضريبة دخل غير المقيمين دون منشأة دائمة)

ضريبة غير المقيمين، في مكان آخر24 %الضريبة نفسها، ولكن بالمعدل الأعلى.

ما الذي تُفرض عليه تلك الضريبة1,1 أو 2 %من القيمة المساحية، عندما لا تؤجرون العقار.

يعتمد ما تدفعونه للكهرباء والماء والإنترنت على مدة وجودكم هناك وعلى نوع العقار. وينتمي كل رقم أعلاه إلى أحد الأدلة أدناه، التي تتضمن النسخة الكاملة والمصدر الذي أُخذ منه.

التكاليف السنوية رسوم اتحاد الملاك ضريبة غير المقيمين تأمين المنزل المرافق والإنترنت

ما الفواتير والإقرارات والتصويتات المرتبطة بامتلاكه؟

الأرقام أعلاه. وما يلي يوضح من يحددها وما الذي سيدفعه التأمين وما لن يدفعه. كما يغطي كيفية تسجيل المرافق بأسمائكم، والضريبتين اللتين لا تطلبان شيئًا من معظم المشترين.

مجتمع الملاك، وكيف يتخذ قراراته

تكون العضوية تلقائية، ولا يمكنكم الانسحاب أو دفع مبلغ أقل لمجرد عدم استخدام المسبح. ويصوت الملاك على الميزانية، ولذلك تكون رسوم مجتمع الملاك غالباً الفرق الحقيقي بين شقتين تبدوان متطابقتين. اطلبوا الميزانية، ومحاضر الاجتماعات، ورصيد الاحتياطي، وشهادة الديون قبل الحجز.

الحد الأدنى لصندوق الاحتياطي10 %من آخر ميزانية عادية. (BOE)

للطعن في قرار3 أشهرسنة واحدة إذا كان مخالفاً للقانون أو للنظام الأساسي.

رسوم مجتمع الملاك

تأمين المنزل، والبند الذي يكلفكم المال

لا يفرض أي قانون تأمين منزل إسباني، لكن كل جهة مقرضة للرهن العقاري ستفرضه. والبند الذي يكلف مالكي المنزل الثاني هو بند عدم الإشغال: فبعد بقاء العقار خالياً مدة طويلة بما يكفي، تتوقف تغطية السرقة عادةً، بينما تستمر تغطية الحريق والمياه. ويؤدي التأمين بأقل من القيمة إلى تطبيق قاعدة تناسبية تخفض قيمة كل مطالبة.

هل هو إلزامي؟غير مطلوب بموجب القانونلا يلزم أي نظام المالك بالتأمين. لكن جهة الإقراض تلزمه به كشرط للقرض. اطلعوا على تكلفته سنوياً

مهلة السماح في وثيقة تأمين جديدة7 أيام(اتحاد تعويضات التأمين)

تأمين المنزل

الكهرباء والمياه والإنترنت

في العقار المعاد بيعه، تغيرون اسم صاحب خدمة قائمة بدلاً من توصيل خدمة جديدة، وتستغرق العملية أياماً لا أشهراً. ولا ينطبق أي مما سبق على البناء الجديد، إذ قد تستغرق التراخيص اللازمة للتوصيل الأول أشهراً. احتفظوا بمرجع الخدمة، وقراءات العدادات، وبيانات شركة المياه عند التسليم.

المستندات اللازمة لتغيير صاحب الحق6

ما قد تفرضه شركة التوزيع0 €

التعرفة المحلية القياسية2 نطاقفترتا القدرة المتعاقد عليها.

الأسر الإسبانية المشمولة بالألياف95,9 %

المرافق والإنترنت

الإقرار الضريبي المستحق حتى عندما يكون العقار خالياً

تستحقون ضريبة إسبانية على العقار كل عام، سواء أكان مؤجراً أم خالياً، على دخل افتراضي يُحتسب من القيمة المساحية. وهو نموذج واحد. ويترتب على عدم تقديم الإقرار فائدة وغرامة إضافية تزداد كلما طال عدم تقديمه، كما أن السنة الجزئية الأولى تصبح مستحقة بالفعل، رغم أن المالكين يفترضون أن الاستحقاق يبدأ في يناير التالي.

تبدأ فترة تقديم الإقرار1 أبريلعن السنة السابقة، وتظل مفتوحة حتى نهاية ديسمبر التالي. (مصلحة الضرائب، ضريبة دخل غير المقيمين دون منشأة دائمة)

ضريبة غير المقيمين

ضريبة الثروة، وتلك التي لا تحصل على إعفاء

تمنح أندلسيا إعفاءً كاملاً من ضريبة الثروة الإقليمية، ولذلك لا تكلف شيئاً تقريباً لمعظم المشترين. ومع ذلك، قد تنطبق ضريبة تضامن وطنية منفصلة على الثروات الأعلى بكثير. ولا يقلل الإعفاء الإقليمي من تلك الضريبة، لأن الرصيد الدائن يُحتسب عن الضريبة الإقليمية التي دفعتموها فعلاً، والإعفاء الكامل يعني أنكم لم تدفعوا شيئاً.

الحد الأدنى العام المعفى700 000 €(BOE)

المسكن الرئيسي، للمقيمين فقط300 000 €

الإعفاء الأندلسي100 %

تبدأ ضريبة التضامن الوطنية عند3 000 000 €(BOE)

ضريبة الثروة

هذه أعمال صغيرة تصبح مكلفة في السنة التي تُهمل فيها. يقدم محاميكم الإقرار الضريبي، ونبقى جهة الاتصال الخاصة بالفواتير والتأمين وبأي شخص يحتاج إلى فتح الباب أثناء غيابكم.

المصادر الرسمية لهذا الجزءReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

تأجير العقار

هل يمكنكم تأجيره، وما العائد الفعلي منه؟

يتطلب التأجير للسياح ثلاثة تصاريح لا تصريحًا واحدًا، وأكثر ما يوقف الملاك هو جيرانهم أنفسهم. أما الإيجار طويل الأجل فيخضع لنظام مختلف مع التزامات أطول بكثير.

التأجير للسياح والجهات الثلاث

يجب على الإقليم تسجيل العقار، ويجب على البلدية السماح بذلك. وبعد ذلك، يمكن لمجتمع المالكين الخاص بكم حظر الإيجارات السياحية أو تقييدها بأغلبية مؤهلة، وهذه هي العقبة التي توقف معظم المالكين. فقد يكون للعقار تسجيل ساري المفعول، وقد تكون البلدية مستعدة للسماح به، ومع ذلك يُمنع بسبب ذلك التصويت. لذلك، يجدر بكم قراءة نظام المجتمع ومحاضر اجتماعاته قبل الحجز، لا بعده. والتسجيل نفسه إقرار مشروط. إذ يجب أن يستوفي العقار قواعد التجهيز، بما في ذلك التحكم في المناخ في كل غرفة صالحة للسكن خلال المواسم ذات الصلة. ولا يوجد إعفاء للتأجير لمدة أسبوع فقط: فالإعلان من دون الترخيص يُعد المخالفة نفسها التي يُعدها تشغيل العقار طوال العام. كما أن التسجيل الذي يحمله المالك السابق لا ينتقل دائماً مع العقار. ونحن ندير بأنفسنا الإيجارات القصيرة الأجل وإدارة العقارات، ولذلك يمكنكم طرح هذا السؤال علينا بشأن عقار محدد بدلاً من طرحه بصورة عامة.

يمكن للمجتمع التصويت برفضه3/5من المالكين ومن الحصص. (BOE)

رقم الإعلان الوطني منذ1 July 2025(حكومة إقليم الأندلس، مساكن الاستخدام السياحي)

الطاقة الاستيعابية للنوم، بحد أقصى4 per bedroom(BOJA)

حزمة أثاث بمواصفات الإيجار4 500 to 26 000 €لشقة من غرفتي نوم، وهي أعلى تكلفة من تأثيث الشقة نفسها لأن الإيجار المرخص يتطلب استيفاء قواعد التجهيز ويتعرض لاستهلاك أشد.

إيجار قصير الأجل

تأجير العقار لفترة طويلة

يلزمكم عقد الإيجار طويل الأجل بمدة نظامية دنيا مهما كانت قِصر المدة المذكورة في العقد، وتكون المدة أطول إذا كان المؤجر شركة. ولا يمكن رفع الإيجار خلال مدة العقد إلا إذا نص العقد على ذلك. وإذا توقف المستأجر عن الدفع، فلا يمكنكم إنهاء العقد ببساطة: إذ لا يستطيع إخلاء المستأجر إلا حكم قضائي، وقد يستغرق ذلك عدة أشهر. كما أن بيع العقار لا ينهي عقد الإيجار.

المدة الدنيا، مؤجر خاص5 سنوات(BOE)

المدة الدنيا، المؤجر شركة7 سنوات

التأمين والضمان الإضافي1 + 2 شهرإجمالي إيجار ثلاثة أشهر، بحد أقصى.

إشعار يقدمه المستأجر للمغادرة30 يومًا

إيجار طويل الأجل

الضريبة على الإيجار

بصفتكم مقيمين ضريبياً في التشيك أو بولندا، تدفعون المعدل الأقل على الدخل الصافي بعد المصروفات المسموح بخصمها. أما المقيم خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، فيدفع المعدل الأعلى على إجمالي الإيجار من دون أي خصومات. ويقدم الطرفان النموذج نفسه، ربع سنوياً أثناء تأجير العقار وسنوياً أثناء بقائه خالياً.

المقيمون في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية19 %على الدخل الصافي، بعد المصروفات المسموح بخصمها.

جميع الآخرين24 %على إجمالي الإيجار، من دون خصومات.

أثناء بقائه خالياًالضريبة نفسها، على دخل افتراضياطلعوا على الأرقام السنوية

ضرائب الإيجار

ما يدره العقار بصورة واقعية

يدر الإيجار القصير الأجل المُدار جيداً نحو 5 إلى 9 % إجمالاً، بينما يدر الإيجار طويل الأجل نحو 4 إلى 6 %. وينخفض العائد في الحالتين إلى نحو 3 إلى 4,5 % صافياً بعد خصم الإدارة والضريبة وتكاليف التشغيل. وأي عائد يُذكر قبل معاينة العقار هو مجرد تخمين. هذه أرقام واردة في تقارير السوق وليست أرقامنا.

الإيجار القصير الأجل، إجمالي5 إلى 9 %تقارير السوق، 2026.

الصافي، في أي من المسارين3 إلى 4,5 %بعد الإدارة والضريبة وتكاليف التشغيل الفعلية.

الإدارة، لكل حجز20 %

دخل الإيجار والعائد

المصادر الرسمية لهذا الجزءJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

الإقامة هنا

ما الذي يتغير بعد أن تعيشوا هنا بدلًا من الزيارة؟

امتلاك عقار هنا والعيش هنا قراران منفصلان ولهما مجموعتان مختلفتان من الأعمال الورقية. ويبدأ كل ما يلي عندما تقررون قضاء وقت فعلي في العقار، وتكون المواعيد النهائية أقصر مما يتوقع الناس.

الانتقال إلى هنا، بالترتيب

إذا كنتم مواطنين في الاتحاد الأوروبي وتخططون للإقامة في إسبانيا لأكثر من ثلاثة أشهر، فيجب عليكم التسجيل. ولا يؤدي تملك عقار إلى ذلك، بل الإقامة هي التي تؤدي إليه. والترتيب مهم، إذ تتطلب كل خطوة إتمام الخطوة السابقة. يبدأ الأمر بالعنوان، ثم رقم NIE، ثم التسجيل في السجل البلدي لدى البلدية. والسجل البلدي هو السجل الذي يثبت مكان إقامتكم، وتعتمد عليه المدارس والتغطية الصحية ومعظم الإجراءات المحلية. وبعد ذلك تأتي شهادة الإقامة، ثم التغطية الصحية والأسرة والسيارة والمرافق. أما مواطن الدولة غير العضو في الاتحاد الأوروبي الذي يملك منزلاً هنا، فيظل مسموحاً له بالإقامة 90 يوماً خلال كل 180 يوماً. ويجري الآن تتبع ذلك رقمياً عند الحدود، من دون مجال للجدل. ولا تسمح تأشيرة الإقامة غير الربحية بأي عمل على الإطلاق، بما في ذلك العمل عن بُعد لصالح جهة عمل أجنبية. كما تتضمن اختباراً مالياً، ويستند هذا الاختبار إلى IPREM، وهو رقم الدخل المرجعي الذي تستخدمه القواعد الإسبانية. ويجب على مقدم الطلب إثبات دخل سنوي يعادل أربعة أضعاف IPREM لنفسه، إضافة إلى الرقم السنوي نفسه لكل مُعال.

للتسجيل، بمجرد أن تنووا الإقامة3 أشهر(الشرطة الوطنية، المقر الإلكتروني)

إقامة خارج الاتحاد الأوروبي، لكل 180 يومًا90 يومًا

IPREM، المعيار المرجعي، سنوياً7 200 €الرقم المرجعي الذي يُحتسب على أساسه اختبار الأموال الخاص بالتأشيرة.

الإقامة الدائمة بعد5 سنوات

الانتقال إلى إسبانيا

سيارتكم ورخصتكم

يمكن لسيارة تحمل لوحات أجنبية البقاء بصفة زائر لمدة محدودة، ويؤدي تجاوز تلك المدة إلى خطر فرض غرامة، وأحياناً إلى منع استخدام السيارة. وبمجرد أن تصبحوا مقيمين، يجب تسجيلها بلوحات إسبانية بسرعة، مع اختلاف المصادر بشأن مدى السرعة المطلوبة. ويؤدي تملكها مدة كافية قبل الانتقال إلى الإعفاء من ضريبة الاستيراد، كما أن السيارة الممولة تكون مملوكة لشركة التمويل.

سيارة بلوحات أجنبية بصفة زائر6 أشهر

بعد الإقامة، لإعادة التسجيلمن 30 إلى 60 يومًاتختلف المصادر. أكدوا ذلك لدى هيئة المرور.

رخصة غير محددة المدة، للاستبدال2 سنة

مدة امتلاك السيارة لتجنب الضريبة6 أشهر

السيارات والقيادة

القدوم برفقة كلب

نفذوا الخطوات بالترتيب، لأن الترتيب هو جوهر الأمر: وضع الشريحة الإلكترونية أولاً، ثم تطعيم داء الكلب، ثم الانتظار. ويؤدي التطعيم قبل وضع الشريحة إلى إبطاله، ويبدأ الانتظار من جديد. تحققوا من نظام المجتمع قبل الشراء، لأنه قد يفرض قيوداً على الحيوانات الأليفة ودخول المناطق المشتركة، وتحققوا أيضاً من شركة الطيران.

الانتظار بعد التطعيم21 يومًا

الحد الأدنى لسن السفر15 أسبوعًالا تمنح إسبانيا أي استثناء أدنى من ذلك. (MAPA، نقل الحيوانات الأليفة)

الحيوانات في عملية نقل واحدة غير تجارية5

القيادة من التشيك2 يوميومان طويلان في كل اتجاه، مع توقف للمبيت.

الانتقال مع الحيوانات الأليفة

متى تبدأ إسبانيا بفرض الضرائب على كل شيء

تصبحون مقيمين ضريبياً في إسبانيا بعد أكثر من 183 يوماً في السنة الميلادية. كما تصبحون مقيمين ضريبياً مهما كان عدد الأيام إذا كانت مصالحكم الاقتصادية الرئيسية أو أسرتكم هنا. ولا توجد سنة ضريبية مقسمة: فإذا تحقق أحد الاختبارين، تصبحون مقيمين طوال السنة. واختبار الأسرة هو الذي يغفل عنه المشترون.

احتساب الأيام183 يومًاأكثر من ذلك، وليس ذلك بالضبط. (BOE)

أدنى معدل مجمع19 %

أعلى معدل مجمع47 %

الأصول الأجنبية المبلّغ عنها من50 000 €حسب الفئة.

الضرائب إذا كنتم تعيشون في إسبانيا

المصادر الرسمية لهذا الجزءPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

بيعه والميراث

كم تبلغ تكلفة بيع العقار لاحقًا؟

يتحمل البائع ثلاث تكاليف: الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأرض، وضريبة أرباح رأس المال، وعمولة الوكالة. وبصفتكم غير مقيمين، لن تستلموا السعر كاملًا في يوم البيع أيضًا، لأن المشتري يحتجز جزءًا منه لمصلحة الضرائب.

الزيادة في قيمة الأرضحتى 30 %الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأرض. وهذا هو الحد الأقصى للمعدل. (BOE)

ضريبة الأرباح الرأسمالية19 %المعدل نفسه لكل شخص غير مقيم، سواء كان يعيش في الاتحاد الأوروبي أم لا. (وكالة الضرائب، المكسب الرأسمالي الناتج عن نقل الملكية)

يُحتجز عند البيع3 %يحتفظ المشتري بهذا الجزء من السعر ويدفعه إلى مصلحة الضرائب كسلفة من ضريبتكم. (وكالة الضرائب، المكسب الرأسمالي الناتج عن نقل الملكية)

عمولة الوكالة1,5 إلى 4 %يدفعها طرف البيع، أي أنتم في يوم بيعكم للعقار.

لا ينطبق أي من ذلك أثناء امتلاككم للعقار. بل ينطبق في يوم البيع، وهناك نقطتان تفاجئان البائعين. فنسبة 3 في المئة دفعة مقدمة وليست الفاتورة النهائية. وإذا كان ربحكم الفعلي أقل، فستستردون الفرق، والمهلة المحددة لذلك هي 4 أشهر من تاريخ البيع. كما يمكن قانونًا تحميل المشتري الضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأرض عندما يكون البائع غير مقيم. لذلك فهي عبارة تعاقدية ينبغي تسويتها قبل الاتفاق على السعر، لا بعده. ويتناول الدليل أدناه عملية الحساب كاملة.

البيع وتكاليف التخارج

ماذا يحدث للعقار عند وفاتكم؟

تُفرض الضريبة على العقار الإسباني في إسبانيا عند وفاة مالكه، حتى لو لم يعش المالك هنا قط. وبالنسبة إلى الأسرة المقربة في الأندلس، تكون الضريبة عادةً صفرًا، ولكن فقط لأن ثلاثة إعفاءات منفصلة طُلبت بصورة صحيحة.

ضريبة الميراث والإعفاءات الثلاثة

بالنسبة إلى الزوج أو الابن أو الوالد، تمنح أندلسيا ثلاثة إعفاءات: تخفيضاً كبيراً للقرابة، وتخفيضاً إضافياً على المسكن الرئيسي، وإعفاءً من أي ضريبة متبقية. وغالباً ما ينتهي الأمر بالعقار العائلي إلى عدم استحقاق أي مبلغ. ولا ينطبق أي من الإعفاءات الثلاثة تلقائياً. ويجب المطالبة بكل منها بصورة صحيحة في الإقرار، خلال ستة أشهر من تاريخ الوفاة. ويجب طلب التمديد الوحيد في الشهر الخامس بدلاً من السادس. وعملياً، يحتاج الورثة إلى أكثر من الإقرار الضريبي: شهادة وفاة، وشهادة الوصايا الأخيرة، والوصية أو إقرار الورثة. كما يحتاج كل منهم إلى رقم NIE. ويحتاجون أيضاً إلى سند موثق من كاتب العدل لقبول الميراث، قبل أن يسجل السجل العقاري العقار بأسمائهم. ويسمح القانون الأوروبي لكم باختيار قانون الميراث الوطني الذي يحدد من يرث، ويغير هذا الاختيار هوية الوارث، لا ما إذا كانت إسبانيا ستفرض الضريبة.

تخفيض صلة القرابة للأسرة المقربةحتى 1 000 000 €(المرسوم التشريعي 1/2018، الأندلس، التركات والهبات)

الإعفاء من الضريبة المتبقية99 %

تخفيض المسكن الرئيسي100 %حتى حد معين للقيمة، ثم يتناقص تدريجيًا.

مهلة التقديم من تاريخ الوفاة6 أشهرتمديد واحد، يُطلب بحلول الشهر الخامس. (BOE)

الميراث والمعاهدة مع التشيك

المصادر الرسمية لهذا الجزءAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

أين توجد التفاصيل

أين توجد التفاصيل، مرحلةً بعد مرحلة

تقود كل خطوة أعلاه إلى إحدى هذه الصفحات. وقد جُمعت حسب مرحلة الشراء التي تحتاجون إليها فيها، وليس ترتيبًا أبجديًا. وهذا هو الترتيب نفسه للخطوات الخمس عشرة.

كيف تتم عملية الشراءالمستندات والتوقيعات، الخطوات من 7 إلى 14 بالتفصيل.

المال والضرائبما تتكلفونه فوق السعر، والمبلغ الذي يمكن للمشتري التشيكي اقتراضه، وكيفية حماية الأموال أثناء الإجراءات.

ما الذي قد يسوءتشرح كل صفحة مشكلة واحدة وما ينبغي لكم التحقق منه قبل وقوعها.

تأجيرهاكتشفوا ما إذا كان مسموحًا لكم بتأجير العقار، ومن يمكنه استئجاره، ومقدار الدخل الذي يمكن أن يحققه فعلًا.

بعد تملكههذه هي الفواتير ورسوم اتحاد الملاك والتأمينات والإقرارات الضريبية التي تبدأ عند استلامكم المفاتيح.

العيش في إسبانياهذا القسم مخصص للمشترين الذين سيعيشون في إسبانيا، وليس لمن سيزورونها فقط. وهو يغطي الإقامة والسيارات والكلاب والانتقال.

مرجعهذه هي مصطلحات شراء العقارات الإسبانية التي ستصادفونها، بالترتيب الذي ستصادفونها فيه.

المصطلحات

الصفحات الم标ّمة بأنها قيد الإعداد لديها بالفعل هيكلها وعنوان URL ومكانها في هذه الخريطة. وهي بانتظار النص.

إلى أين بعد ذلك

هل تنظرون بالفعل في عقار محدد؟

أرسلوه إلينا. وستحصلون على إجابة بشأن ذلك العقار، وليس بشأن العملية فقط. ولا يشترط أن يكون العقار من كتالوجنا. ويخضع العقار من مطور أو وكالة أخرى أو إعلان على بوابة العقارات إلى عمليات التحقق نفسها.

ذو صلة

هل تنظرون في عقار محدد؟

أرسلوا لنا العقار