فحص تسليم عقار حديث البناء في Costa del Sol
يُسلَّم العقار المكتمل بعد أن يفحصه شخص ما، وبعد إعداد قائمة مكتوبة بما لا يزال معيباً، وليس بعد أن توقّعوا وتنتقلوا إليه. تلك هي قائمة snagging، وتقع على عاتق المطوّر مهمة إنجاز بنودها، كما أن لحظة إعدادها هي اللحظة التي تملكون فيها أكبر قدر ممكن من النفوذ. نرتّب حضور المختص الذي يفحص العقار ويعدّ القائمة، ونتابع المطوّر خلال أعمال الإصلاح، ثم نتحقق من الأعمال بعد ذلك. نحن لا نعدّ التقرير ولا ننفّذ الإصلاحات.
ممّ يتكوّن تسليم العقار فعلياً
إن التوقيع لدى كاتب العدل ليس هو الحدث نفسه الذي تتسلّمون فيه العقار. في العقار حديث البناء، يحدث أمران خلال الأيام القليلة نفسها تقريباً: نقل الملكية، والتسليم الفعلي لعقار مكتمل يتعيّن على شخص ما قبوله بوصفه مكتملاً. ويخص snagging الأمر الثاني.عملياً، يكون التسلسل واحداً في كل مكان، أياً كانت التسمية التي يستخدمها المطوّر.
- فحص العقاريفحص أحد المختصين العقار غرفةً تلو الأخرى بينما يكون خالياً، وهي الفرصة الوحيدة في حياته التي يكون فيها فحصه بهذه السهولة. إن كون العقار خالياً وغير مفروش ونظيفاً هو الحالة المثالية لاكتشاف ما به من عيوب.
- تُدرج كل الملاحظات في قائمة مكتوبةتُصوَّر كل ملاحظة ويُحدَّد موقعها وتُوصف، بنداً بنداً. أما الملاحظة الشفهية لمدير الموقع فليست قائمة snagging. القائمة الحقيقية هي مستند مرقّم مرفق بالصور، وهي المرجع الذي تُحال إليه جميع الإجراءات اللاحقة.
- يتعهد المطوّر خطياً بموعد نهائيتُسلَّم القائمة، ويقبلها المطوّر مع تحديد مهلة لإصلاحها. هذا هو الجزء الذي يتجاوزه الناس عندما يتحمسون لاستلام المفاتيح، وهو الجزء الذي يحدد ما إذا كانت القائمة ستُنجز خلال ثلاثة أسابيع أو خلال تسعة أشهر.
- محضر تسليم العقار والمفاتيحيُوقَّع محضر القبول، وتتبادل الأطراف المفاتيح وحزمة المستندات: رخصة الإشغال، وشهادات المياه والكهرباء والغاز، والكتيبات والضمانات الخاصة بما تم تركيبه. وليست هذه الحزمة إجراءً شكلياً. بل هي ما تحتاجونه عند تعطل شيء ما في السنة الثانية.
- الإصلاحات ثم إعادة الفحصتُنجز الأعمال، ثم يعود شخص ما للتأكد من إنجاز كل بند في القائمة فعلياً، بدلاً من شطبه فحسب. ويبقى أي بند لم يُنجز مفتوحاً ومثبتاً خطياً، وتستمر القائمة حتى تخلو من البنود.
يتمثل دورنا في ذلك في التنسيق من البداية إلى النهاية: حجز المختص، والحضور، وإلزام المطوّر بالقائمة، والعودة لإجراء إعادة الفحص. أما المفاتيح، وجرد المحتويات، والمرافق، وبطاقات الدخول، وترتيبات كاتب العدل، فهي تمثل حدث تسليم العقار نفسه، وتُقدَّم كخدمة منفصلة لها صفحتها الخاصة.تحديد المدة التي يستغرقها التقرير المكتوب نفسه من اختصاص المختص وليس من اختصاصنا، لأنه هو من يكتبه. تحصلون منه على ذلك الموعد قبل حجز أي شيء، إلى جانب أتعابه، وبذلك يصبح التوقيت أمراً معلوماً لا مجرد أمل.هناك أمر يتعلق بكيفية انتقال القائمة، لأن ذلك يحدد مدى أخذها على محمل الجد. فقائمة snagging ليست رسالة إلكترونية من مالك جديد متحمس إلى مدير الموقع. بل تُرسل إلى المطوّر بوصفها مستنداً خطياً رسمياً من جانبكم، وعندما تتضمن بنوداً تمس العقد لا أعمال الطلاء، تُرسل عبر محاميكم مرفقة بموعد نهائي. إن إرسال القائمة نفسها بالطريقتين يؤدي إلى ردين مختلفين، ونحن نفضّل ألا تكتشفوا ذلك بالطريقة البطيئة.
هل يُعد snagging إجراءً اعتيادياً في عقار إسباني حديث البناء؟من المعتاد دعوتكم إلى فحص العقار قبل قبوله. لكن ما لا يخضع للتوحيد هو مدى دقة ذلك الفحص. يفحص معظم المشترين عقارهم لمدة نصف ساعة مع وكيل المبيعات، فيلاحظون أربعة أمور ويتذكرون اثنين منها. أما المختص الذي يجري الفحص نفسه باستخدام قائمة تحقق وكاميرا، فينتج مستنداً يمثل أداة مختلفة تماماً.
قبل نقل الملكية أم بعده: السؤال الذي يحسم كل شيء
في العقار حديث البناء، تعتمد العملية على المطوّر. فبعض المطوّرين يجرون snagging قبل نقل الملكية، بينما لا يجريه آخرون إلا بعد ذلك. ويُعد قرار الجدولة الوحيد هذا أهم قرار في هذه الصفحة، لأن نفوذكم يتمثل في الدفعة النهائية، وينتهي وجوده لحظة إتمام سداد تلك الدفعة.
كيفية جدولة الإجراءما يعنيه ذلك لكم
- فحص العقار قبل تحرير سندات الملكية
- الوضع الأقوى. تُكتب القائمة وتُقبل بينما لا يزال رصيد السعر مستحقاً، ولذلك تُنجز البنود، أو يُتفق على موعد نهائي لإنجازها، قبل إتمام الشراء. وفي هذا التسلسل، يُوقَّع محضر القبول بعد اتفاق الطرفين على البنود العالقة، وليس قبل ذلك.
- فحص العقار بعد تحرير سندات الملكية
- البديل الشائع، ولا يمثل فضيحة. تظل الضمانات سارية، ويظل المطوّر ملزماً. لكن ما يتغير هو أنكم تصبحون عملاء يطلبون خدمة بدلاً من مشترين يحتفظون بدفعة مستحقة، وعادةً ما تعكس سرعة الإصلاحات ذلك.
- لم يُفحص العقار إطلاقاً
- لقد قبلتم العقار على أنه مُسلَّم. ولا تزال الضمانات تغطي العيوب الحقيقية، لكن العيوب الاعتيادية، مثل أعمال الجص والمحاذاة وسطح العمل المتشقق والتجهيز المختلف عما اخترتموه، أصبحت الآن موضع نقاش بينكم وبين المطوّر من دون سجل يوضح حالة العقار في يومه الأول.
لذلك، لا تتمثل الخطوة المفيدة في المطالبة بتسلسل معين، إذ لا يكون ذلك قابلاً للتفاوض عادةً عند وصولكم. بل تتمثل في أن تسألوا مبكراً وخطياً عن التسلسل الذي يتبعه هذا المطوّر، وأن تدرجوا زيارة snagging في الجدول قبل موعد إتمام الشراء وليس بعده. هذا هو السؤال الذي نطرحه على المطوّر نيابةً عنكم، ويستحق أن يُطرح عند الحجز لا في الأسبوع الأخير.تنبيه بشأن الفحص النهائي: قد يبدو العقار الذي لا يزال قيد الإنجاز أسوأ بكثير مما سيكون عليه، كما قد يكون العقار المكتمل منذ أشهر قد تعرض لأضرار لم يتسبب بها أحد عمداً. ولا يدعو أي من الأمرين إلى الذعر. لكن كلاهما سبب لأن يتولى إعداد القائمة شخص سبق أن عاين مئة عقار من هذا النوع.
هل يُجرى snagging قبل تحرير سندات الملكية أم بعده؟يعتمد ذلك على المطوّر. فبعض المطوّرين يجرونه قبل نقل الملكية، بينما يجريه آخرون بعد ذلك. ويكون الوضع أقوى لكم عند إجرائه قبل النقل، لأن رصيد السعر لا يزال مستحقاً، ولذلك نسأل مبكراً عن التسلسل المطبق في مشروعكم ونحجز الزيارة وفقاً لذلك.
ما الذي تغطيه الضمانات ومدة تغطيته
هنا يختلف العقار حديث البناء فعلياً عن أي عقار مستعمل، ومن المفيد توضيح ذلك بدقة، لأن الأمور الأربعة أدناه يُتحدث عنها كما لو كانت شيئاً واحداً، وهي ليست كذلك.
| ما الذي يشمله | كم يستغرق؟ | معناه عمليًا |
|---|---|---|
| الهيكل الإنشائي | 10 سنوات | الأضرار الناتجة عن العيوب التي تؤثر في الأساسات والدعامات والعوارض وبلاطات الأرضيات والجدران الحاملة وغيرها من العناصر الإنشائية. وهذا هو الجانب الأخطر، والسبب في سريان التغطية لمدة عشر سنوات. |
| التركيبات وقابلية السكن | 3 سنوات | الأضرار الناتجة عن عيوب في عناصر البناء أو التركيبات، والتي تجعل العقار لا يستوفي متطلبات قابلية السكن. مثل تسرب المياه إلى الداخل أو عدم عمل إحدى التركيبات كما ينبغي، فهذا النوع من المشكلات يختلف عن مجرد خدش. |
| التشطيبات | 1 سنة | عيوب في تنفيذ أعمال التشطيب. وهنا تقع معظم بنود snagging، ولهذا تحديدًا تُعد القائمة في اليوم الأول، لا عندما تكاد السنة على الانتهاء. |
| دفعاتكم قبل إتمام الشراء | حتى تسليم العقار | هذا أمر مختلف تمامًا. كل دفعة تسددونها أثناء الإنشاء تكون مشمولة بضمان بنكي باسمكم، ولذلك إذا لم يلتزم المطور بالتسليم وفقًا للعقد، تستردون كل يورو مع الفائدة القانونية. فهذا الضمان يتعلق بالمال، لا بجودة الإنشاء. |
وللمقارنة، لا يأتي العقار المستعمل بأي من ذلك. فالبائع لا يتحمل المسؤولية إلا عن العيوب الخفية التي كان يعلم بها وأخفاها، وذلك خلال مهلة قصيرة، وهو وضع مختلف تمامًا. وهذا هو موضوع الصفحة المرتبطة.
حدث عطل بعد عام من انتقالي للسكن. فهل تظل هذه مسؤولية المطور؟هذا محتمل جدًا، والإجابة تتحدد بحسب مدة الضمان التي يندرج العطل ضمنها. فالتشطيبات مشمولة لمدة عام، والتركيبات وقابلية السكن لمدة ثلاثة أعوام، والهيكل لمدة عشرة أعوام. وبمجرد ظهور الضرر، تكون أمامكم سنتان لرفع المطالبة. أخبرونا بالتفاصيل وسنساعدكم في توجيهها، إذ إن الصعوبة العملية عادة لا تكمن في القانون، بل في إقناع أحد بالحضور.
ما جرى فحصه قبل ذلك بوقت طويل
يُعد فحص تسليم العقار الأخير ضمن سلسلة من الفحوصات، وليس الفحص الأول. فعندما يبدأ أحدهم بتفقد وحدتكم ومعه قائمة فحص، يكون المشروع قد اجتاز مجموعة من الفحوصات التي لا علاقة لها بأعمال الطلاء. ومن المفيد معرفة الأسئلة التي أُجيب عنها مسبقًا، حتى تعرفوا الغرض من هذه الزيارة وما لا تدخل فيه.
- المطوّرمن يقف وراء المشروع، وما الذي أنجزه فعليًا من قبل. ويُعد سجل الإنجازات أفضل مؤشر متاح على المدة اللازمة لمعالجة قائمة snagging الخاصة بكم.
- رخصة البناءما إذا كان المشروع حاصلًا على التصاريح النظامية اللازمة. فوجود عيب في المستندات يمثل مشكلة من نوع مختلف تمامًا عن وجود عيب في تبليط الأرضيات.
- الضمان البنكيأن كل دفعة تسددونها قبل إتمام الشراء مشمولة باسمكم. ويُتحقق من ذلك قبل تحويل المال، لا بعده.
- تاريخ إتمام الشراءالموعد المفترض لاعتماد المشروع، وهو التاريخ الذي يستند إليه كامل جدول الدفعات.
- ترخيص الإشغالlicencia de primera ocupación، وهي الوثيقة التي تؤكد جواز السكن في العقار. ويتقدم المطور بطلبها قبل تسليم المفاتيح، كما يعتمد تسجيل المرافق باسمكم عليها.
- الإنشاء نفسه أثناء تنفيذهنتابع أعمال الإنشاء ونرسل الصور ومقاطع الفيديو مع تقدمها، ولذلك لا يكون تسليم العقار المرة الأولى التي ترون فيها المبنى مكتملًا.
- الوحدة قبل إغلاقها، عندما يسمح المطور بذلككل ما يتعلق بالأسلاك والأنابيب والعزل يُحسم قبل تركيب ألواح الجبس، وبعد ذلك لا يمكن لأحد فحصه من دون كسر شيء. ومعظم المشاريع هنا لا تسمح لأي شخص بدخول موقع العمل أثناء التنفيذ لإجراء هذا الفحص، ونفضل أن نوضح ذلك صراحة بدلًا من أن نبيعكم فحصًا يتعذر إجراؤه عادة. وعندما يسمح المطور بذلك، وفي مشروع يستحق بذل هذا الجهد، نطلب الدخول في تلك المرحلة ونرسل مختصًا بينما لا تزال الجدران مفتوحة. نسأل مبكرًا بدلًا من الافتراض، ونبلغكم عندما تكون الإجابة بالرفض.
إذا كان هناك نقص جوهري في أي من تلك المراحل، نخبركم بعدم الشراء. فهذا قرار يُتخذ قبل زيارة snagging بوقت طويل، وليس من مهام زيارة snagging اكتشافه.
ما يُدرج في قائمة snagging
العيب البسيط ليس عيبًا إنشائيًا. بل هو الفارق المعتاد بين التشطيب وإنجاز التشطيب على الوجه الصحيح، ويكتشفه شخص يتفقد عقارًا فارغًا ببطء، مستخدمًا قائمة فحص وكاميرا. هذه هي بنية تلك القائمة. أما نسخة المختص فتكون أطول، ومرقمة، ومصورة لكل بند على حدة.| ما الذي يُفحص | أهمية ذلك عند تسليم العقار | ما يُدرج في القائمة |
|---|---|---|
| الأسطح والتشطيبات | ||
| الجدران والأسقف | آثار سيلان الطلاء، وبقع لم تُطل، وآثار الأسطوانة، وتشققات الانكماش عند الفواصل. لا شيء من ذلك خطير، لكن إصلاحه قبل إدخال أثاثكم إلى الغرفة أقل تكلفة بكثير. | تصوير كل جدار متضرر وتحديد موقعه بحسب الغرفة، حتى يُرسل الدهان إلى قائمة محددة بدلًا من القيام بجولة تفقدية. |
| التبليط وحشو الفواصل | تضع الأبحاث المتعلقة بتسليم العقارات في إسبانيا أعمال حشو الفواصل غير المكتملة على رأس قائمة الأمور التي يكتشفها المشترون، مما يوضح مدى شيوع تركها دون إنجاز. كما أن الفواصل غير المحشوة في الغرف الرطبة ليست مجرد عيب تجميلي. | حشو مفقود أو غير مكتمل، تفاوت في مستوى البلاط، بلاط متشقق أو يصدر صوتًا أجوف، وبلاط مقصوص عند الحواف وحول المقابس. |
| الأرضيات والوزرات | خدوش وكسور ناتجة عن أعمال الحرفيين النهائية، وفراغات عند الوزرات، وألواح أو بلاط يصدر صوتًا أجوف. وعادةً لا يكون فريق الأرضيات آخر من يدخل إلى الوحدة المكتملة. | تم تحديدها وتصويرها. أما الضرر الذي يُكتشف بعد انتقالكم للسكن فيتحول إلى جدال حول المسؤول عنه، وهو جدال لا يخرج منه أحد منتصرًا. |
| مواد السد والسيليكون | حول أحواض الاستحمام، ومناطق الاستحمام، وأسطح العمل، وقواعد الاستحمام. وهو أصغر عنصر في القائمة، لكنه من العناصر القليلة التي تتحول إلى مشكلة حقيقية إذا تُركت، لأن الماء يتسرب من المواضع التي لا يصل إليها السد. | تم تسجيل الفراغات، والأجزاء المفقودة، وسوء التشطيب غرفةً تلو الأخرى. |
| الفتحات | ||
| الأبواب | المحاذاة، والإغلاق، والمقابض، والأقفال، والمفاتيح. فالباب الذي يحتك بالإطار في فبراير سيحتك به أكثر في أغسطس، والأبواب الداخلية يضبطها النجار نفسه الذي لا يزال يعمل حاليًا في الموقع. | تم فتح كل باب وإغلاقه وقفله، بما في ذلك باب المدخل وباب غرفة التخزين. |
| النوافذ والزجاج والمصاريع | تُعد الأبواب المنزلقة المؤدية إلى شرفة أصعب العناصر استخدامًا في شقة ساحلية، وهي أيضًا الموضع الذي يتسلل منه الهواء والماء والضوضاء عند عدم إحكام العوازل. | تم اختبار المجاري والبكرات، وفحص العوازل، ومعاينة الزجاج بحثًا عن الخدوش والكسور، وتشغيل المصاريع وشبكات مكافحة البعوض. |
| الدرابزين والحواجز والزجاج | درابزين الشرفة عنصر أمان وليس مجرد تشطيب. ويُفحص التثبيت والألواح الزجاجية، إذ لا يرغب أحد في اكتشاف أن أحدها مرتخٍ بينما يوجد طفل على الشرفة. | تم تسجيل التثبيت والارتفاع وحالة الزجاج وأي حركة، كما تم الإبلاغ فورًا عن أي شيء غير آمن بدلًا من إضافته إلى قائمة. |
| المياه والكهرباء والهواء | ||
| الكهرباء | تُعد المقابس غير العاملة من أكثر الملاحظات شيوعًا عند تسليم العقار، ومن السهل إصلاح كل واحد منها الآن، بينما يصبح إصلاحه معقدًا بعد وضع الأثاث بمحاذاة الجدار. | تم اختبار كل مقبس ومفتاح ونقطة إنارة ولوحة توزيع كهربائية ووضع بطاقات تعريف عليها، إضافةً إلى جهاز الاتصال الداخلي وجرس الباب وأي تجهيزات أولية دفعتم تكلفتها. |
| المياه والضغط والمياه الساخنة | الصنابير، واتجاه الخلاط، وضغط المياه في أعلى المبنى، والمدة التي تستغرقها المياه الساخنة للوصول. هذه أمور تزعجكم يوميًا ولا يفحصها أحد خلال زيارة مدتها عشرون دقيقة. | تم تشغيل كل مخرج مياه، وفحص التوصيلات أسفل الأحواض بحثًا عن التسربات، واختبار سخان المياه أو المضخة الحرارية. |
| التصريف والانحدارات | يجب أن تصرّف قواعد الاستحمام وأرضيات الغرف الرطبة والشرفات نحو المصرف. أما الأرضية المستوية بدلًا من المنحدرة فهي عيب لا تكتشفونه إلا بسكب الماء عليها. | تم سكب الماء ومراقبته. وتُدرج المياه الراكدة في القائمة، أما الشرفة التي تصرف مياهها نحو غرفة المعيشة فتُدرج فيها بأحرف كبيرة. |
| تكييف الهواء والتهوية | كلا الوضعين مهم، وليس الوضع المفيد فقط في الشهر الذي تستلمون فيه المفاتيح. فكثيرًا ما تكون الشفاطات وشبكات التهوية غير موصّلة بأي شيء في قائمة snagging. | تم تشغيل كل وحدة في وضعي التدفئة والتبريد، وفحص الشفاطات والتهوية الميكانيكية، ومعاينة الفلاتر والتصريف. |
| المطبخ والحمامات والمساحات الخارجية | ||
| المطبخ والأجهزة | أبواب خزائن غير متراصفة، أو جهاز كان محددًا في المواصفات ولم يتم تركيبه، أو كسر في سطح العمل أسفل الغشاء الواقي. يُزال الغشاء بعد توقيعكم، وهذا هو المقصود. | تم تشغيل كل جهاز، وفتح كل باب ودرج وضبطه، ومعاينة أسطح العمل والواجهات الخلفية بعد إزالة الحماية. |
| الحمّامات | إلى جانب أعمال حشو الفواصل، تُعد التركيبات الخاطئة في الحمامات أكثر الملاحظات تسجيلًا عند تسليم العقارات في إسبانيا. والخطأ لا يعني غالبًا أنها أسوأ، بل إنها ليست ما نص عليه العقد. | تم فحص التركيبات ومقارنتها بالمواصفات، وتشغيل المراحيض وخزاناتها، وضبط محاذاة حواجز الاستحمام، واختبار الشفط. |
| الشرفة وغرفة التخزين وموقف السيارات | الأجزاء التي ينسى الناس فحصها من العقار لأنها تقع خارج باب المدخل. فموقف السيارات الذي لا تستطيع سيارة عادية دخوله يُعد ملاحظة حقيقية ومتكررة. | تم فحص سطح الشرفة وتصريفها، والإنارة الخارجية والمقابس، وباب غرفة التخزين وإنارتها، كما تم قياس موقف السيارات ومطابقته مع الموقف المذكور في سند الملكية. |
| ما وُعدتم به وما سُلّم | ||
| التشطيبات التي اخترتموها | في معظم المشاريع، تختارون المواد والأسطح والألوان أثناء الإنشاء، وعادةً ما يكون ذلك في المطبخ والحمامات. وما تم تركيبه لا يطابق دائمًا ما تم اختياره، وبعد تسليم العقار تصبح المسألة قولكم في مقابل ملف المبيعات. | تمت مطابقة كل اختيار مع مواصفاتكم الخطية وأي أمر تغيير، وتسجيل أي اختلاف مع إرفاق مرجع المستند بجانبه. |
| مطابقة الوحدة للمخططات | التصميم والاتجاه وأبعاد الغرف وحجم الشرفة وارتفاعات الأسقف وموقع أي جدار طلبتم نقله. هنا يكون الخطأ مكلفاً لا مجرد مصدر إزعاج. | تُقاس الوحدة وفقاً لمخططات العقد. وأي اختلاف جوهري هو مسألة قانونية تُحال إلى محاميكم في اليوم نفسه، لا تُدرج في قائمة الإصلاحات. |
| المناطق المشتركة | أنتم تشترون هذه المرافق أيضاً، وهي الجزء الأكثر عرضة لعدم اكتماله عند تسليم العقار. فقد وردت المسابح والصالة الرياضية والحدائق والمصاعد والبوابات والإضاءة ومواقف السيارات جميعها في الكتيب التعريفي. | تُفحص وتُسجّل بالطريقة نفسها المتبعة مع الوحدة. وما لم يكتمل إما أن يكون مرتبطاً بموعد نهائي، أو أن يصبح موضوعاً للنقاش مع المجتمع السكني بعد تأسيسه. |
| ما لا تراه العين | ||
| رطوبة حيث لا ينبغي وجودها | يبدو الجدار الذي يجف والجدار الرطب متطابقين تحت الطلاء الجديد. والقراءة هي ما يميز بين ملاحظة تسجلونها وعيب يعود كل شتاء، وهي نتيجة لن يكشفها أبداً الفحص السريع باستخدام كاميرا الهاتف. | عندما تشتمل معدات المختص على جهاز لقياس الرطوبة، تُقرأ هذه النتيجة بدلاً من تقديرها بالعين، في المواضع التي يفشل فيها العقار الساحلي فعلياً: أسفل النوافذ والأبواب المنزلقة، وحول الغرف الرطبة، وعند عتبات الشرفة، وعلى أي جدار يلامس الخارج. ولا يحمل كل مختص الأدوات نفسها، لذلك يجدر بكم السؤال عن أدواته قبل حجزه. |
| العزل والأنابيب وما يوجد خلف الجص | عزل لم يُوضع في جزء من الجدار، أو مسار أنبوب في موضع خاطئ، أو دائرة تدفئة أرضية لا تعمل. كل ذلك يكون خلف سطح مكتمل عند تسليم العقار، والوصول إليه لاحقاً مكلف، ولا يظهر أي منه. | يمكن لمختص يستخدم كاميرا حرارية أن يفحص الأسطح بحثاً عن ذلك، فهي تُظهر فجوة باردة في جدار معزول وتتتبع مسار أنبوب دافئ من دون فتح أي شيء. وإذا كان يحمل كاميرا حرارية، تُدرج نتائجها في القائمة مع إرفاق الصورة، وإذا أثارت الصورة سؤالاً بدلاً من أن تقدم إجابة، فهذا ما يذكره التقرير. أما إذا لم تكن بحوزته، فيظل الفحص بصرياً ونوضح ذلك بدلاً من الإيحاء بعكسه. |
موضع فحص تسليم العقار ضمن عملية الشراء
تتكون عملية الشراء بأكملها من خمس عشرة خطوة، من الاتصال الأول حتى استلام المفاتيح. وفي العقار حديث البناء، تحدد الخطوات الثلاث الأخيرة حالة العقار التي ستتسلمونها فعلياً، وقد تفصل بينها سنوات.الخطوات 12 و13 و14 من أصل 15
- الدفعات والانتظارمن شهرين إلى ثلاث سنوات، حسب المرحلةقد يستغرق الانتقال من العقد إلى تسليم العقار أسابيع في وحدة مكتملة، وسنوات في عقار تم شراؤه منذ بدء إنشائه. وخلال ذلك نتابع ما سيأتي ومتى: الدفعات الإضافية، والمستندات، والمواعيد النهائية، والتواصل مع محاميكم والمطور.New buildنتابع أعمال البناء نيابة عنكم ونرسل الصور ومقاطع الفيديو مع تقدمها. ويحدد المطور جدول الدفعات، وتلك الدفعة الأخيرة هي المهمة هنا.
- فحص تسليم العقارقبل إتمام الشراءهذه هي الخطوة الخاصة بهذه الصفحة. تُفحص الوحدة، وتُعد القائمة، ثم تُسلّم إلى المطور مع تحديد موعد نهائي. ويعتمد إجراء ذلك قبل انتقال الملكية أو بعده على المطور، ولذلك نسأل عن الأمر مبكراً. وإذا أردتم فحصاً مهنياً يجريه مهندس معماري أو مفتش، نرتبه بشكل منفصل.New buildقائمة snagging الموجهة إلى المطور، ثم الإصلاحات، ثم إعادة فحص الإصلاحات.Resaleفي العقار المستعمل، تكون هذه الخطوة مختلفة: نؤكد أن الحالة مطابقة لما تم الاتفاق عليه وأن محتويات العقار لا تزال موجودة.
- كاتب العدل والمفاتيحيوم إتمام الشراءيُوقّع سند الملكية الرسمي، ويُدفع الرصيد، ويصبح العقار ملكاً لكم. نكون حاضرين، ونراقب عملية تسليم العقار نفسها، ونتولى كل ما يلزم حتى تصبح المفاتيح في أيديكم. ولا يتعين عليكم الحضور شخصياً إذا كان محاميكم يحمل توكيلاً.
استلام المفاتيح بمفردكم أو برفقتنا
يريد المطور والبائع ووكيله جميعاً إتمام الصفقة. هذا دورهم ولا مشكلة فيه. أما دورنا فمختلف.| بمفردك | مع Arevont | |
|---|---|---|
| من يفحص الوحدة | أنتم، لمدة نصف ساعة، برفقة وكيل المبيعات الذي يدير أيضاً جدول تسليم عشرين وحدة أخرى خلال ذلك الأسبوع. | مختص يحمل قائمة فحص وكاميرا، ونحن حاضرون معه، داخل عقار خال يسهل فحصه. |
| ما ينتج عن الفحص | بعض الأمور التي تُذكر شفهياً وربما تُسجل على الهاتف. | قائمة مرقمة ومصورة تُسلّم خطياً مع تحديد موعد نهائي لها. |
| من يناقش وجود عيب | أنتم، من التشيك، مع مدير الموقع، وبالإسبانية، بشأن أمر لا يمكنكم الإشارة إليه. | ننظم الزيارات ونتولى التواصل مع المطور. إنها محادثة عمل اعتيادية بالنسبة لنا، ونحن موجودون على الساحل. |
| بعد الإصلاحات | تُشطب البنود، وتكتشفون في رحلتكم التالية ما إذا كانت قد أُنجزت فعلاً. | نعود للتحقق من الأعمال، ويبقى أي عمل لم يُنجز مدرجاً في القائمة خطياً. |
| بعد استلام المفاتيح | ينتهي دور الوكيل عادة عند إتمام البيع. | نواصل دعمكم بعد ذلك، إذ تبدأ خلال هذه الفترة مدد التغطية البالغة سنة وثلاث سنوات، ولا بد أن يلاحظ أحد ما يحدث. |
| ما التكلفة عليكم | لا شيء بشكل مباشر. فالعمولة مشمولة في السعر في كلتا الحالتين. | لا شيء. العمولة نفسها، باستثناء أن جزءًا منها يذهب إلى شخص يقف إلى جانبك في عملية تسليم العقار. |
عيب عادي تمت متابعته حتى النهاية
لا تكمن قيمة قائمة snagging في المعاينة نفسها، بل في ما يحدث لكل بند بعدها. خذ أبسط بند يمكن تصوره، وهو صينية دش تتجمع فيها المياه بدلًا من تصريفها، وتابعه، لأن الآلية نفسها تنطبق على البنود المهمة.- يُكتشف ذلك بسكب الماء على الأرضوليس بمجرد النظر إليها. فالصينية مستوية بما يكفي لتبدو سليمة عند إلقاء نظرة سريعة، والانحدار غير صحيح تمامًا، وهو أمر تكتشفه خلال نحو أربع ثوانٍ إذا اختبرتها، ولا تكتشفه أبدًا إذا لم تفعل. ويُدرج البند في القائمة مع صورة للمياه المتجمعة.
- يُدوَّن ذلك قبل قبول أي شيءيُرقّم البند ويُحدّد موقعه بحسب الغرفة، ثم يُسلّم مع بقية القائمة، ويقبل المطوّر القائمة مع تحديد مهلة لمعالجته. لا ينطوي أي من ذلك على خصومة. فهذه هي الطريقة المعتادة لقبول وحدة مكتملة.
- يُصلحه المطوّر، ثم يعود شخص مايعود الفني، ويُعاد البند موضحًا أنه أُنجز. ثم نذهب ونسكب الماء عليه مرة أخرى. وفي معظم الأحيان يكون قد أُنجز. وأحيانًا يُنجز بطريقة تنقل المشكلة سنتيمترين، وهذا تحديدًا سبب إجراء إعادة الفحص وسبب عدم تولي الشخص الذي نفذ العمل لها.
- لو لم يُكتشف، لتحول إلى أمر آخرأما اكتشاف العيب نفسه بعد انتقالك للسكن، فيحوّل الأمر إلى مطالبة بموجب الضمان بدلًا من ذلك: مسألة تتعلق بالتركيب وصلاحية السكن، ومشمولة بالضمان لمدة ثلاث سنوات، مع مهلة سنتين لتقديم المطالبة من تاريخ ظهور الضرر. هذا المسار فعال، لكنه يستغرق أشهرًا بدلًا من أسبوعين، ويبدأ بإثباتك أمرًا ما بدلًا من إقرار المطوّر به.
لا تتعلق القائمة بالتعقيد. بل بالفرق بين بند يدين لك به شخص ما وبند تملكه أنت.
كم ستدفع؟
- المشتري0 €لا تدفع لنا شيئًا مقابل تنسيق تسليم العقار، مهما كان محتوى القائمة في النهاية.
- المطوّر
- عقار حديث البناء
- 2,5 to 6 %
- متخصص في snaggingيصدر لك الفاتورة مباشرة مقابل المعاينة والتقرير. ونحن لا نتقاضى شيئًا مقابل الإحالة.
خدمتنا مجانية. فسؤالك المطوّر عن التسلسل الذي يتبعه، وإدراج الزيارة في الجدول قبل إتمام الشراء، والحضور، وإلزامه بالقائمة، والعودة لإعادة الفحص، كلها أمور لا تكلفك شيئًا، لأنك بصفتك مشتريًا لا تدفع لـ Arevont أي مبلغ في أي مرحلة.تكاليف الإصلاح يتحملها المطوّر وليس أنت. وهذه أقوى جملة في هذه الصفحة، وهي ليست من كلامنا بل من نص القانون: فالعيوب في التشطيبات والتركيبات والهيكل مشمولة بالضمان لمدة سنة وثلاث سنوات وعشر سنوات على التوالي، ومعالجة قائمة snagging هي ما يفعله المطوّر قبل قبولك الوحدة باعتبارها مكتملة.يُرتّب مع مختص snagging بشكل منفصل، ويقدّم لك عرضه مباشرة. نحن لا ننشر سعرًا لأنه ليس رسمًا لنا، إذ يعتمد على حجم الوحدة وعلى الشخص الذي سيُرسل إليها. وستعرف المبلغ قبل حجز أي شيء. وفي شقة صغيرة تكون القائمة فيها قصيرة والمطوّر جهة نعرفها، سنخبرك بصدق إذا رأينا أن حضورنا نحن أثناء المعاينة كافٍ.الخدمة الوحيدة المدفوعة تأتي لاحقًا وهي اختيارية. فإذا كان يجب الإشراف على إصلاح بعد انتقالك للسكن ولم تكن في إسبانيا، فإن استقدام فني والبقاء أثناء تنفيذ العمل جزء من خدمة الإدارة المدفوعة، بسعر 25 € للساعة إضافة إلى 25 € مقابل التنقل، ويكون التنقل مجانيًا إذا تزامن مع زيارة كانت مقررة مسبقًا.
سعر العقار نفسه حتى إذا تعاملت مباشرة. وبالنسبة إلى عقار حديث البناء، ما عليك سوى أخذ قائمة الأسعار الخاصة بالمطوّر والتحقق منها.
الحجم الحقيقي لهذه المشكلة
عقار حديث البناء هو الحالة الأسهل، ولن نتظاهر بغير ذلك. تستلمه مكتملًا، ولا شيء يحتاج إلى إعادة، وكل شيء جديد، ولديك ضمانات حقيقية عليه. وفيما يتعلق بالمال، فإن أسوأ ما يحدث لك واقعيًا في عقار حديث البناء هو ضياع الوقت.تتكون معظم قوائم snagging من أمور صغيرة: حشو الفواصل، والمحاذاة، ومقبس كهربائي، وسطح عمل متشقق. لن يمنعك أي منها من الاستمتاع بالعقار، والمطوّر الجيد يعالجها جميعًا من دون جدال. والسبب في القيام بذلك على نحو صحيح رغم ذلك هو أن هذه البنود نفسها لا تكلفك شيئًا اليوم، لكنها ستكلفك فنيًا وبضع ساعات بعد ستة أشهر، كما أن القائمة هي أيضًا اللحظة التي يفحص فيها شخص ما الأمور المكلفة: انحدارات الشرفة، وما ورد في المخططات، وما إذا كانت المناطق المشتركة التي دفعت ثمنها موجودة بعد.كما أننا لا نرسل مختصًا إلى كل عملية تسليم للعقار. فإذا كانت الوحدة صغيرة، والمشروع مألوفًا لدينا جيدًا، ولدى المطوّر سجل حافل بمعالجة القوائم على نحو سليم، فسنخبرك بذلك ونجري المعاينة معك بأنفسنا. أما تنظيم معاينة لمجرد أن تبدو العملية شاملة، فليس خدمة بل فاتورة.
الأسئلة الشائعة حول معاينات تسليم العقارات حديثة البناء
- ما المقصود بقائمة snagging تحديدًا؟
- هي سجل مكتوب ومرقّم ومدعّم بالصور لكل ما لم يكتمل أو نُفّذ بتشطيب سيئ في وحدتك عند تسليم العقار، ويُعدّ من خلال معاينة العقار الخالي وفق قائمة تحقق. ويقبل المطوّر القائمة مع تحديد مهلة، ثم يعالج البنود على نفقته الخاصة.
- من يدفع لإصلاح ما تكشفه القائمة؟
- المطوّر. فبنود snagging عيوب في أعماله، وتسري ضمانات العقار حديث البناء لمدة عشر سنوات على الهيكل، وثلاث سنوات على التركيبات، وسنة واحدة على التشطيبات. ولا تدفع تكاليف الإصلاح، كما لا تدفع لنا مقابل متابعة تنفيذها.
- هل يمكن تسليم العقار أثناء وجودي في التشيك؟
- نعم. لا يحتاج المختص إلى حضورك، ويمكن لمحاميك تولي التوقيع لدى كاتب العدل بموجب توكيل، ونكون نحن في العقار لإجراء المعاينة وإعداد القائمة وإعادة الفحص. وستحصل على القائمة والصور، ونستعرضها معك عبر مكالمة.
- هل تُفحص المناطق المشتركة أيضًا؟
- ينبغي أن تُفحص، وهي الجزء الذي غالبًا ما يكون غير مكتمل عند تسليم العقار. فالمسبح والصالة الرياضية والحدائق والمصاعد والبوابات ومواقف السيارات كلها أمور تدفع ثمنها، ولذلك تُعاين وتُسجّل بالطريقة نفسها المتبعة مع الوحدة.
- ماذا لو لم تُركّب المواد التي اخترتها أثناء الإنشاء؟
- هذا أحد الأمور المحددة التي أُجري الفحص من أجلها. فاختياراتك وأي أوامر تغيير هي مستندات، ويُقارن كل منها بما هو موجود فعليًا في العقار. ويُصحح أي اختلاف يُسجّل يوم تسليم العقار. أما اكتشاف الاختلاف نفسه بعد عام، فيتحول إلى موضوع نقاش.
- ماذا لو لم يُصلح المطوّر شيئًا ببساطة؟
- يبقى أولًا مدرجًا في القائمة كتابةً مع تسجيل التواريخ، وهذا يشكل معظم المعركة. وإذا كان عيبًا حقيقيًا وليس مجرد ملاحظة، فإنه يندرج ضمن فترات الضمان، وبمجرد ظهور الضرر تكون هناك مهلة سنتين لتقديم المطالبة. عندها يتوقف الأمر عن كونه مهمة تنسيق ويصبح مسألة قانونية، ويتولى محاميك الأمر منا.
